争议房产税：7成网友认为不能遏制炒房

《小康》杂志封面。
房产税，一个休眠了24年的税种，成为当下人们议论的热点。
当房产税进入倒计时，在上海，各种房产政策交织，地产商，中介，购房者，各种力量都在同政策做最后的博弈。上海虹口区甚至抢先开始实施个税新政，即刻引发了市场的震荡。尽管这一新政仅施行了一天就被叫停，但房产税即将出台所带来的影响还是让上海房市应声回落。
房产税到底该不该出台？房产税会以什么形式出现，会在什么时间开征？房产税能不能遏制房价过快上涨？房产税将影响哪部分人的生活状态？带着这些疑问，《小康》杂志采访了诸多房地产业及税收专家，试图通过他们赞成或反对房产税出台的分析，来厘清民众心底的疑惑。与此同时，《小康》联合新浪网，在网上展开对房产税出台的民意调查，共有3000余名网友参与了这一调查，结果显示有55.1%的网友认为征收房产税并没有必要，关于房产税对于炒房现象的作用，73.8%的民众认为征收房产税并不能抑制炒房。有40.0%的民众认为根本不能抑制房价上涨。有三位来自不同领域的专家，对这一调查结果作了专业分析，某种程度上也回答了公众最关心的问题。
作为一项影响无数民众的政策，房产税的出台因着当下调控楼市的背景，被赋予了各不相同、甚至大相径庭的解读，赞成者认为房产税是房地产业健康发展过程中不可缺少的配套条件，反对者则认为房产税现在出台为时尚早，并不具备可操作性。房产税引发的争论，其分野极其鲜明，作为市场的观察者与民意反馈的平台，我们反对以增加地方财源或缩小贫富差距为借口，以调控房价为理由贸然启征房产税；我们赞成在严格的法律程序下，以人民的根本利益为出发点，以切实解决民生问题为宗旨，经过充分广泛的公开听证，凝聚社会共识，以达成征税的合情、合理、合法的愿景。
房产税为何火速登场
从财政部将“完善房产税制度”列入其2010年工作要点，到发改委在其2010年度经济体制改革重点中提及“逐步推进房产税改革”，显示了政府推进房产税改革的坚定决心
文｜《小康》记者 鄂璠 北京报道
房产税——这个争议了许久的老话题，在无数次谣言破灭和无数次期待重生的过程中，再一次被提上了议事日程。与之前的“无数次”相比，这一次征收房产税的鼓点渐急，在诸如限购令、加息等“靴子”落地之后，房产税作为此轮调控中最受关注的“招数”，似乎已经“箭在弦上”了。
组合拳中的重拳
9月29日，为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，住房和城乡建设部、国土资源部、人民银行等部门分别出台措施，进一步巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。五道齐发的“金牌”包括：一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度；二是完善差别化的住房信贷政策；三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；四是切实增加住房有效供给；五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。
其中第三条措施中提到的“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”引起了社会普遍关注。然而，“房产税”这颗重磅炸弹在什么时候，以什么方式落地开花，新政并未明确。
转天，财政部和国家税务总局有关负责人就房地产市场税收政策调整答记者问，谈到“为什么要进行房产税改革？如何推进此项改革？”有关负责人表示，“近年来，随着住房制度改革不断深化和居民收入水平大幅提高，商品房市场日益活跃，改革和完善房产税制度，对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，既有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系，促进经济结构调整及土地节约集约利用，引导个人合理住房消费。从国际经验及公平、规范的角度看，房产税应对个人所有的住房普遍征收。但考虑到这项改革情况复杂，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税，积累经验后逐步扩大到全国。”
至此，房产税扩征至住宅领域的路线图逐渐清晰。“现在只是时间问题，房产税试点将在数月内启动；上海、重庆将分头试点后再总结推广。”全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受媒体采访时表示。
征收房产税还尚需时日，以抑制需求为主的“限购”政策却在第二次调控迅即出台的同时，伴随着“行政调控”色彩浓烈及“一刀切”的质疑，由北京迅速蔓延至全国。今年5月，北京市率先实施限购，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房，当时，业内人士普遍认为，该限购政策因其行政色彩过于浓烈，或仅能执行半年。“9·29新政”之后，限购却成为了二次调控在各地落地的常态，深圳率先出台细则，限制居民购房套数最多为2套；10月7日，上海再出限购一套房细则；国庆后第一周，杭州、南京、宁波、福州等地，也纷纷出台本地住房限购政策。
金融手段也在二次调控中适时推出。10月11日，央行通知中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、招商银行、民生银行，将提高上述六家银行的存款准备金率，提高幅度为50个基点，期限为2个月，并于当周内缴款。
几天后，央行决定，从10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。
就在市场的加息预期日渐趋弱之际，央行时隔三年后首度祭出“加息”利器，被普遍认为是一项更为严厉的楼市调控举措。华远地产董事长任志强在8月12日曾调侃其他开发商说：“我都从了，你们也从了吧。”此次加息消息出来后，任志强再次称：“早说让大家从了吧，不从的结果会更糟。”任志强认为，“限购令”出台后，大量资金投入股市。资产价格的两个代表——楼市与股市，哪个都会影响通胀。而加息是同时能兼顾楼市、股市与非资产价格上涨的唯一路径。
针对突然加息，中国地产界大亨、SOHO中国有限公司董事长潘石屹表示，用加息的方法抑制房价，要比限购的政策效果好得多。他对今年第四季度的楼市不乐观，“从上半年上市公司财务指标分析来看，负债率普遍比2009年平均高出20%。他们寄希望于‘金九银十绝地大反弹’。按揭政策对市场影响是立竿见影的，还有悬在头上的一把剑就是‘房产税’什么时候出来。基于以上判断，我对四季度的房价和成交量不乐观。”
此时此刻，房产税作为一系列房地产调控政策组合拳中的“重拳”，依然被加速推进着。有消息说，财政部、国税总局、住房和城乡建设部已经联合启动了对房产税相关行政规章和文件的会签工作，目前已经接近尾声。
房产税火速登场为哪般
王鹏(化名)最近一段时间以来，一直密切关注着每天都在上演的房产税传言，虽然这个尚停留在纸面上的讨论并没有任何实质性进展，但随着房产税开征的鼓点渐急，王鹏半年前就悬起的心怎么也放不下了。
王鹏是地地道道的北京人，曾经在房管局工作的他发现有地段好、户型优、价格低的房子后，就想方设法筹集资金，买了下来，“我现在名下有4套房，我和老婆住一套，我们双方父母各住一套，另外一套，我们出租了，每月能赚点生活费。”他算计着，“如果征收房产税，像我这样的肯定至少有两套房不在免征范围内，而我又不是什么大款，这笔钱对我来说是一笔不小的开支。”
关于征收房产税的消息甫一传出，种种猜测便在网上疯传，有业内人士猜测，房产税税率为0.3%～0.4%，按照每年0.4%的税率计算，如果房子买的时候总价为220万元，一年就要交8800元，相当于一个月工资白赚。王鹏按照现在流传较广的方案来计算，他发现，如果真的开征房产税，他每年所缴房产税的数额甚至超过了目前所承受的最主要税负——个人所得税。
“我国房地产是住宅私有而土地国有，住宅所有者只对土地拥有70年的使用权，所以我认为，自己不应该为70年的使用权再‘买单’了。”王鹏告诉《小康》记者，他和老婆对房产税有着强烈的抵触情绪，但他们的“80后”儿子却是这项税收的拥护者。“在我儿子看来，房产税是抑制房价上涨的利器，因为他要结婚成家，有买房需求，他还相信不少专家说的，对于刚需者和购买第一套房的人，房产税予以免征。”
王鹏本想把租出去的那套房子装修后过户给儿子，给儿子当婚房用，但儿子却看不上厨房、卫生间、客厅都小得可怜的老房子，于是，在征收房产税的压力下，王鹏打算，如果房产税这只“狼”真的来了，就干脆卖掉一套房。
房产税尚未亮相，就已经争议不断。房产税火速登场究竟为哪般？
“在中国的税收体系中，房地产税收一直以来是缺失的，它的缺失会导致两方面的问题，一是缺乏对存量财富进行调控的手段，这是现在社会分配不公平的具体体现；二是造成地方财政缺乏稳定的、长期的、可靠的、持续的收入来源。”在国内著名税法专家、中央财经大学税务学院副院长刘桓看来，征收房产税的主要目的是为了完善和丰富税种，增加地方政府的财政收入，“我认为征收房产税，也是要利用税收的调控作用，对我们目前房地产市场出现的异常情况进行必要的调整和修正。”
北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春同样认为，房地产税出台的根本是税制的改革，“窄税种、宽税基、低税率、严征管，是房地产税收制度改革的方向。”
房产税在我国并非新税种。1950年1月，当时的政务院公布《全国税政实施要则》，规定全国统一征收房产税、地产税两个税种。同年6月调整税收，将房产税和地产税合并为房地产税。上世纪80年代，鉴于城镇土地属于国家所有，使用者没有土地所有权，我国将城市房地产税分为房产税和城镇土地税两个税种，并于1986年颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，其中有“房产税由产权所有人缴纳”的规定，缴纳标准为“按照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳”，房产税的税率，“依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%”。“条例”规定对5种情况予以免征，其中包括“个人所有非营业用的房产”。
其实，对于老百姓而言，房产税是一直存在的税种，只不过它“休眠”了20多年。从法理上来讲，只要国务院修改了1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，在免纳房产税的范围中取消“个人所有非营业用的房产”一条，即可以对居民住宅征收房产税。但是真要对住宅开征房产税，有些概念必须厘清，关于“房产税”的名称，近几年间也不断在“房产税”和“物业税”之间徘徊，其难度可见一斑。
设立物业税这样一个新税种来作为住房保有环节的税收，是过去几年官方的主要思路。2003年的十六届三中全会上，物业税首次出现在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。“十一五”规划的财税体制改革目标中也明确表示：“改革房地产税收制度，稳步推行物业税并相应取消有关收费。” 在《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中，对于住房保有环节的税收的表述还是“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。
今年全国“两会”期间，财政部提交并获得通过的《关于中央和地方2009年预算执行情况与2010年中央与地方预算草案的报告》中，却没有了物业税的相关内容，取而代之的是“完善消费税和房产税制度”。此后，“房产税取代物业税，有望年内开征”的消息几乎每天都在以各种方式传播着。
一位不愿透露姓名的税法专家分析说，房产税和物业税都属于财产税，目前二者的差别在于，房产税仅对经营性房屋征税，税基为房产的余值减去折旧征收；而物业税对所有房屋征税，是按照房产的评估值征收。房产税终究还是会以“房产税”的名义出现，背后的深层次原因是国务院失去了税收立法授权，而正常的立法程序既漫长又艰辛，但此时此刻，房地产市场确实出现了很大的变数，“一些人通过投机的方式推动了房价上涨，他们不需要贷款，能够用充裕的资金买房，所以尽快出台住房保有环节的税种是有必要的。”
谁是房产税的受益者
从财政部将“完善房产税制度”列入其2010年工作要点，到发改委在其2010年度经济体制改革重点中提及“逐步推进房产税改革”，显示了政府推进房产税改革的坚定决心。
在接受《小康》采访的各界人士中，大部分对征收房产税持赞成态度，但“做好准备工作，把握好时机，不必急于出台”是普遍观点，宁可让这项牵涉到多方利益的税收“难产”也不能让它“早产”，则成了大家的共识。
“老百姓把房产税戏称为核武器，核武器有可能在产生威慑的同时也带来不少问题，所以我们希望这个税收对老百姓的影响越少越好，对正常经济生活的影响越少越好。”刘桓分析说，“今年4月，国家出台楼市新政后，到现在为止，房价疯狂上涨的趋势在一定程度上已经被抑制住一些了，这说明我们前段时间金融手段、行政手段已经起到了一定的作用，如果在这种情况下开征房产税，对房地产乃至中国经济的负面影响和效应都是要考虑的。”在刘桓看来，还需要再观察一段时间，因为中国房地产市场的形成仅仅有12年，却要走欧美国家几百年的发展历程，疏漏和不完善之处在所难免。
有消息称，目前上报至三部委的上海与重庆的房地产税改革试点方案，是两个不尽相同的方案，而根据目前三部门会签的情况，可能将允许两地以不同的方式，对房地产税改革进行试点，这其中就包括房地产税是以原值计征还是以评估值计征的核心问题。在冯长春看来，以评估值计征更具合理性，但是所需要做的准备工作很多，而且必须做好。“要建立能够批量评估、快速评估的系统和评税队伍；要进行房屋普查，摸清底数。如果盲目开征房产税，可能会留下难以解决的后遗症。”
我国房地产市场现有主要税费项目中，营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税等都集中在开发流通环节，而保有环节的税种仅有城镇土地使用税和房产税两个税种，刘桓非常赞同“存在大量空置房的原因是没有征收房产税”这一观点，“在中国，投资房地产成为了一种时尚，以至于现在很多人买房子不是买住的功能，而是买增值的功能，一旦作为投机品，就应该按照投资的规律，一要有成本，二要有风险，三是要求回报。目前中国的房地产投资只有收入没有风险，这是很不对称的，所以我们就要加上风险因素和成本因素，这里面集中表现为税收，成本就是税收，风险就是出租房屋的利润增加水平低于按揭的银行利息的水平，就变成负资产，变成投资的损失。”
刘桓强调，房产税的核心目的不是把房价打压下来，而是要使房价上涨与人口的流动、城市人口的增加、房屋土地的稀缺性保持一致。在他看来，房产税的受益者首先是房地产市场长远健康的发展方向，其次最大的受益者就是需要住房、刚性需求的人，而投机者和投资者将会受损。就政府而言，从长远看差不太多，从眼前看，会遏制住政府的盈利状况，因此政府当前的预期收入会有所减少，但是这种减少会从别的地方得到弥补。所以从这个角度看，开征房产税，受益者良多，受损者很少，而且也是应当付出的代价。
中国房地产业协会副会长朱中一告诉《小康》记者，他赞同开征房产持有税的出发点，一是有利于抑制投资性需求和奢侈性需求；二是从房地产宏观调控目标出发的，是让有多套住房的人通过增加房产的持有成本，把多余的住房推向二手房市场和租赁市场，这样可以解决现在住房供需不足问题，有利于实现总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。但他希望，在开征持有税时要减轻流转税；千万不要因为开征房产持有税而增加多数普通老百姓的负担。
征税的主要目的之一是为纳税人提供更优质的公共产品，冯长春用“取之于民、用之于民”来呼吁将房产税用于基础设施、公共服务设施的建设。10月18日落幕的中共中央十七届五中全会勾勒出了未来5年的经济、社会和民生等重大蓝图，居民收入分配改革、缩小贫富差距成为人们关注的焦点。全会透露的信息显示，最近一系列紧锣密鼓的政策调整，其意可能本不在房产税，这只是组合拳中的一招罢了，防通胀，为经济降温，才是政府决策的根本出发点。
征收房产税还尚需时日，以抑制需求为主的“限购”政策却在第二次调控迅即出台的同时，伴随着“行政调控”色彩浓烈及“一刀切”的质疑由北京蔓延至全国
上海：房产税试点带来的震荡
在上海，各种房产政策交织，地产商、中介、购房者，各种力量都在同国家的政策做着博弈，房产税可能率先试点给上海带来的震荡短期内仍将持续
文｜《小康》记者 朱文强 上海报道
中国政府对房价的新一轮调控再次拉开大幕，这一次，上海成为此轮调控的舆论中心。
10月7日，上海市政府发布通知，批转了由上海市住房保障和房屋管理局、上海市城乡建设和交通委员会等部门制定的《 关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。这项被称为“沪12条”的房产新政一经出台，便引发舆论极大的关注。
“沪12条”同时使出了三记重拳：限购令、房产税、三套房停贷。上海希望通过有效的政策落实国务院房地产市场调控的愿景，以达到遏制地价、房价上涨势头。10日，上海市长韩正在市长国际企业家咨询会新闻发布会上表示，在上海，房价太高是个不争的事实，房地产领域过度的投资和投机，已经严重扭曲了房地产基本的居住功能，损害了人民群众的利益。
上海和重庆即将成为房产税试点城市的新闻与传闻四处流传，市场则几乎在瞬间就做出了连锁反应。
限购令下的博弈
为了将父母接到上海，彭浩在今年5月份刚刚贷款购买了一套100多平米的住房，让他庆幸的是他赶在了“沪12条”出台之前。“我并非投资，而确实只是自住的需要，但新政的出台却限制了我们这样的购房者。”彭浩说。
上海易居地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，9月29日出台的新三波调控，已由4月出台第二波调控的打压，升级为管制。房贷政策多为全国“一刀切”，而且要高房价城市进行限购套数的措施，至今已有14个城市出台限购令。
“这次上海非常积极，10月7日即出台了“沪12条”，其中提出一个家庭只能新购一套商品住宅；明确表示正在积极为试点进行准备工作，只要国家政策通过，就会试点。”杨红旭说。上海市房管局指出，上海“限购令”何时结束将由新政后的市场供需状况、房地产市场价格是否控制住为条件，尚无明确期限。
有些出乎意料的是，新政后的上海房产市场并未降温，反而逆势热销。今年9月，上海楼市一手住宅成交量131万平方米，创今年月度新高，比8月大幅上升87%，较5月更是多出三倍。国庆房展会参观人数也创历史新高，即使是“沪12条”出台之后，一手住宅成交量依然沿续了9月的活跃态势。
在杨红旭看来，限购令，是一种非常典型的行政干预手段，具有强制性和短期性，是政府久抑房价而达不到效果的无奈之举。国内某券商对上海新政给予了中性的评级，市场对上海新政细则期待已久，由于几乎没有新的内容，且措施也不及其他一线城市更严厉。
10月16日，同济城市国际论坛在上海同济大学举行。华远集团董事长任志强一如既往地抛出重磅言论。“从2003年到现在，没有一次政府的调控措施最终按照政府所想象的方向发展，但是没有人去反思它，也没有人去评估政策结果。政策从来不从源头解决供给，反而从市场限制消费和购买，试图牺牲居民住房条件的改善需求来解决供求关系平衡的问题。这岂不是‘伤敌八百、而自伤一千’的做法？”
目前，上海房产中介悄悄推出了一种名叫“接力贷”的按揭贷款模式，可以帮助一些有多套房产的买房人绕开严格的“限购令”、“限贷令”，而不增加购房人购房记录和贷款记录。“接力贷”的基本操作路径是父贷子还、母贷子还，其主要作用是增加一个新的购买名额，避免新政的直接打击。
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说：“近期出台的各项房地产新政，在国外也有限制购房的类似做法，这是特殊时期的一种特殊政策。”
夭折的虹口税改
上海新政出台次日，即引发了一场小风波。
10月8日，上海市虹口房产交易中心宣布开始实施“辖区内未满五年房屋交易时，停止原先可供选择的总价1%～2%的个税办理工作，统一只保留收取房屋差价部分20%” 的个税方案。
这一个税的调整被解读为房产税即将开征的先兆。一些基金业的从业者们连夜商议，称房地产股今后不能炒了。
但这项周末宣布实施的政策却在休息日中发生了逆转，没有人知道在这一天之内发生了什么。11日下午，此项旨在打击炒房行为的房产个税新政被紧急叫停。虹口官方给出的解释是“由于与上海其他区政府，在对‘沪12条’细则的解读上出现不一致，因此，我中心从10月11日起再度恢复房屋交易缴纳个人所得税‘二选一’的方案。”
这项被称为史上最严厉却最短命的房产调控措施仅实行一天便告夭折。“虹口个税新政确实比较狠，但并无其他区跟进，市里也没有对此进行表态。”当地一位财经记者这样评价这次短命的新政。
新政实施前，上海市规定，居民购置未满5年的房产在出售时，有两种税收政策可供选择。在无法出示房屋原值与契税证明的情况下，市民可以选择缴纳出售总价的1%或2%(1%针对普通住宅，2%针对非普通住宅)；另一条方案则是选择缴纳房屋出售后差价部分的20%。
上海虹口房产交易中心取消了这项“二选一”的政策，一律按照房屋差价20%个税征收，但必然大大加重了二手房买卖的成本。11日下午，虹口新政突然叫停，“二选一”个税缴纳方式又得以恢复。因周末缘故，新政虽然仅仅实行了一天，这项政策的推出仍然触动了相当多市民的神经，个税的骤然增多，让很多卖房的市民暂时选择了观望。
当地一位房产中介的销售经理说：“这个政策一出来，买卖成本增加了几十万，很多单子都搁置了。”至今，上海仍未对此次虹口个税新政的突然夭折给出详细的解释，但这项短暂的政策留给人们的心理影响还在延续。
上海房产税之辩
与此同时，房产税试点的消息尘埃再起。
“房产税试点期间可能会采取差级征税方式，即国税局出台一个基准税率，各地方视情况按不同标准执行不同的税率。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。
9月30日，财政部、国家税务总局有关负责人对此详加解释称：对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，既有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系，促进经济结构调整及土地节约集约利用。
上海市房管局表示，上海肯定是试点征收房产税的城市，先试点再推广到全国，但征收房产税并不是为了降低房价。但房产税涉及面广、操作复杂、影响大，上海年内能不能推出，还要看国家政策修订何时完成和上海房价能否真正降温。目前，上海市正在逐步建立和完善上海房屋状况信息中心。上海市房管局局长刘海生表示，通过这个中心，可以搜索上海目前所有的房屋状况信息，进一步健全对房屋权属等的监管。据此，上海市房管部门可以很方便地利用这个系统查询上海居民拥有房屋、产权关系等资料。
中国房地产信息集团分析师薛建雄分析，做好以上工作的基础是开征房产税的前提，了解每一户家庭拥有房屋的数量和面积，可以更好地确定征税对象和税率，以确定免征房产税的对象。因为与一直难产的物业税相比，房产税的征收办法早就已经制订，国家要开征，只需套用即可。
但房产税的试点仍遭到舆论的强烈质疑，“把房产税当救命稻草无法拯救楼市。”上海乘星行行销服务机构总经理李骁直言。以2004年增加交易税为例，其增加的成本可达总房价的8%～12%，但房价依然上涨。房产税出台，将大幅度推高房屋租金。
10月8日后，上海楼市连续多日出现成交放量，每日的日成交量均和去年最高峰时持平，市场对各种房产调控政策的反应似乎并不敏感。10月14日，松江区乐莫苑四期138套住宅正式对外销售，但购房者却在开盘当天发现售楼处“无房可售”。而在售楼处买不到的乐莫苑四期的房源，在开盘之后却出现在周边的二手房中介门店。上海市房管局迅疾开出罚单，暂停了这一项目的网上签约备案，同时对此事展开调查处理。这是新政出台后，首个受到上海房管局处罚的楼盘，开发商也在想尽办法来消耗新政带来的负面影响。
10月23日，上海房地产交易中心公布当天销售情况，上海共预售各类商品房460套，较22日减少286套，面积4.74万平方米，上海楼市经历一个月的高位运行后，终于放慢了脚步。但复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，在目前的情况下，只有针对20%的高端物业征收房产税，才能迅速抑制房价的上涨，令市场成交量迅速冷淡。
在市场变冷之前，房产税何时出台成为令人关注的问题。复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三教授认为，房产税可能会在2011年初出台。诸多的机构观察者也对房产税的出台存满疑虑，认为在楼市下压之后房产税有可能会推迟出台。
但是普遍的怀疑情绪仍在累积，以致于上海市民对“人口普查”中的房屋登记都很敏感。10月22日，上海市新闻办召开上海市第六次全国人口普查新闻发布会时，上海市统计局副局长、市人普办主任朱章海特地表示，此次普查的确有部分调查指标涉及住房情况，但仅仅是了解居民的居住环境和居住质量，不涉及房屋权属。“此次普查不涉及居民名下的房产套数、面积等情况，仅针对居民目前居住房屋情况进行普查，与出台房产税无直接关联。人口普查只调查有人居住的房屋，而空置房不在普查范围内。”
在一轮又一轮的暴炒中，房产税方案的内核仍鲜为人知。“目前的政策有其合理性，但还是应该长期化、市场化。” 中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。
欧美国家房产税之历史及变化
文｜特约记者 潘澄 温哥华报道
房地产税 (property tax)在西方有个非常令人着迷的起源，据说公元11世纪的英格兰，著名的戈黛娃夫人(Lady Godiva)裸体骑在白马上经过热闹的街市，为了能让她的丈夫麦西亚伯爵利奥夫里降低对于封地市民的地产赋税。
今天，房地产税是一种基于个人拥有的不动产价值而征收的税收，一般由地方或市政府征收，用来支付地方设施、水、环卫、扫雪等市政功能。房地产税作为各国地方及中央政府的经济来源，平均大约占到了发达国家政府收入的10% (OECD经合组织数据)。各国政府征收的办法大同小异——在估值的基础上大部分采取和个人所得税率挂钩的进阶式收税。对于不动产出售产生的资产盈利税，各国政府都有不同程度的优惠政策，比较个人所得税或者商业税，资产盈利税相对宽松，特别对于买卖个人首要居所，有很大程度的优惠。
加拿大：房地产有个“欢迎税”
加拿大作为一个高税收高福利的国家，房地产税是地方政府财政收入的主要来源。一般税收是由市政税、地区税和学校税组成的。税收的计算通常是房地产的公平市场价值乘以固定的税率(税金/每1000加元)。
根据加拿大统计局的数据：低收入家庭收入的11.7%需要用来缴纳地产税，而高收入家庭只需缴纳收入的4.2%。然而，比起平均占家庭收入21.3% 的个人所得税，平均占家庭收入2.9%的房地产税对于加拿大家庭来说，并不是一个特别沉重的负担。
对于购买房子的买主，地方政府征收一次性的“欢迎税”。每当房子过户一次，“欢迎税”就会重新征收一次。欢迎税的计算方法一般是进阶式的(不同的税率对应不同的价值区间)。
英美：没有物业税只有个人所得税
在英国，持有房屋无需缴纳物业税，除非如果业主出租或者买卖房屋。对于出租房屋的业主来说，出租盈利(租金减去必要的花费)要被加入到个人所得税的申报中，而买卖房屋的资产盈利税和加拿大的系统比较相似，如果是首要居所则不需要缴税，其他地产需要交纳18～28%的税率不等。
美国是为数不多的把此项税率与个人所得税率挂钩的国家(类似的还有加拿大)，税率从10%～25%不等，收入越高，税率越高，但到中等收入以上资产盈利税率就不再增长，所以富有的家庭和普通中产阶级负担的税率差别不大。对于个人首要居所，资产盈利低于25万美元则不用交税。
类似的还有向英国学习的香港，物业主不需要缴纳物业税，除非物业给所有者带来收入，那么收入需要缴付个人所得税。香港政府以4月1日到第二年的3月31日为财年，所得税的计算是由税率乘以房租收益。买卖房屋同样是不需要缴纳资产盈利税的。
法国：居住税和业主税
法国房地产税分为两种：业主税——即不动产的所有者需要缴纳的税；居住税——在民用住宅中居住的住户(可以是业主或者房客)需要缴纳的税。业主税是基于房屋的年出租价格来收取的，法国政府面临的主要问题是最后一次对于年出租价格的估值是在1974年完成的，导致估值严重落后，与市场价格不符。对于建筑进行的各种装修，业主必须向税务局申报价值方面的变更，以便政府能更好地估值。
对于出售房屋产生资产盈利税，税率为28.1%，由两部分组成：16%资产盈利税，12.1社会管理税。有许多例外的情况：比如：如果房屋为卖方的首要居所则可以免于缴税，无论哪种房产，持有15年以上可以免于缴税，如果在买房前在法国居住超过两年以上的非居民卖房可以免税，等等。
房产税可从根本上改变房地产市场现状
——专访财政部财政科学研究所所长贾康
大家不要一提房产税就紧张，认为它不是一个合理的税种，应全面看待房产税的作用。房产税对配套改革、房地产经销发展、收入再分配都有很大意义
文｜《小康》记者 鄂璠
《小康》：在各类税费当中，房产税这个将出未出的税种，可能是当下中国人最为关注的。今年以来，有关开征房产税的消息不断传出，目前上海、重庆已经开始为房产税征收试点做准备了，您认为征收房产税的意义何在？
贾康：征收房产税是中国实现市场经济长期可持续发展必须完成的制度建设，至少有三大正面意义。
首先，房产税是与分税分级财政体系相匹配的地方税体系的重要财源支柱。这种征税方式可让地方政府行为内生地从注重短期转变为有利于长期可持续发展。其次，房产税是房地产业健康发展过程中不可缺少的配套条件。虽然房产税并不能够完全改变今后几十年中国城镇化历史过程中房价的长期上扬趋势，但在这个制度约束之下，房地产市场的价格会表现更“沉稳”，泡沫会更少，整个产业发展会更健康。再次，房产税还会增进财产税再分配调节功能，对整个社会和谐及长期可持续发展的正面意义也是值得期待和肯定的。
《小康》：目前社会上对房产税征收的合理合法性，以及技术可行性等方面，都存在着很多的争议，那么在房产税的推进过程中，有哪些问题值得注意？
贾康：房产税的推出已经是全国工商联房地产商会聂梅生会长所说的“按数月计算”了，目前距离推出的时间可能不会超过一年。业内盛传上海和重庆已积极表态，愿意首批进行房产税试点，目前我并没有得到更具体的信息，但我认为试点城市最大可能会在各直辖市和一线城市中产生。
尽管最后方案尚未确定，但是基于我们的研究所提的建议和按现有信息分析，我认为，房产税的开征不应涉及“第一套房”，投资房才是房产税调控的主要目标。同时应该特别关注实际上和产权房房价无关的保障房的供给，包括廉租房和公租房等。低收入阶层和“夹心层”的住房供给，客观上迫切需要政府从另外一条轨道上解决其“住有所居”的问题。
房产税开征在即，当前需要着手进行的一项工作是向全体社会成员宣传、介绍这个税种，普及相关的知识，以消除目前尚有的对房产税开征的不少疑虑、争议，甚至是恐惧感。应该给社会成员吃“定心丸”，大多数人不会在试点中受到其税负影响，受影响的少数人也完全有负担能力。房产税对于目前的楼价肯定会有影响，但不都是负面的影响。
《小康》：在提到房产税的不合理性时，有人说，房产税与土地出让金存在着重复征收的问题，您认为类似于这样的“技术性”问题能避免吗？
贾康：重复征收问题在税收领域就必然存在，因为是“多种税、多环节、多次征”的复合税制，完全避免是不可能的，关键在于设计是否合理，关于房产税与另一“地租”性质的土地出让金的关系，更是并行不悖、合理协调的关系，要注意的就是如何合理设计。
市场自身也有调节的过程，开发企业对房产税开征及其综合效应形成预期之后，必然会在招拍挂市场降低出价，从而减少土地出让金在总体税费中所占的份额。此外，对于过去已出让的土地，有必要采取“老地老办法，新地新办法”的思路去区别对待地解决问题。
《小康》：对于广大老百姓来说，大家最关心的问题恐怕还是，“房产税是抑制房价上涨的‘杀手锏’吗？”
贾康：作为一个税种，房产税不会改变今后几十年间房价上扬的长期趋势，但税收，哪怕是整个税制，虽然不是万能的，但没有它的调节作用，也是万万不能的。房产税一定有对冲房价上升的力量。
虽然房产税并不能够完全改变今后几十年中国城镇化历史过程中房价的长期上扬趋势，但如果房产税不出台，当前正在进行的这轮房地产调控在本质上与过去几年的调控将不会有本质区别。改变不了房地产调控中的保有环节税收的制度缺失问题，便很有可能重新陷入治乱循环的圈子里去。房产税开征将会是带有制度建设的改革色彩，可以体现“标本兼治、治本为上”的调控高水准，从更为根本的层面上消除房地产市场的某些不健康因素。
房产税很难出台，不征最好
——专访中国投资协会会长、发改委投资研究所张汉亚
解决问题的根本不是房产税，而是建租赁房，让老百姓有其居，并非有房产。积累了这么多年的问题，不可能仅靠一些政策就解决
文｜《小康》记者 李秀江
《小康》：您对恢复征收房产税有什么看法？
张汉亚：我觉得房产税很难出台。虽然现在吵得很历害，做起来太难了。因为这涉及到多个部门、多个阶层，实际上房产税不是现在才开始的，早就有相关部门在研究了，这么多年就是拿不出一个成型的方案。现在也是一样，嚷嚷得很凶，能不能出台本身就是个问题，全面推开就更难了。我个人感觉，三年到五年都很难推行。
从另一个角度来说，一种税从制定到推行，三五年能成型就不错了，比如个人所得税争议了多少年才出台？一个税不是想征就征的，它涉及到许多方面的事情，各个部门之间的利益，还有许多人的利益等等，现在很多官员都有好几套房，他们会急着推行房产税吗？
当然，最近出台房产税草案或搞些试点是可能的，做试点的城市都是房价涨的过快或房源比较短缺的城市，比如，北京、上海、深圳、杭州，一般中小城市没有必要。
《小康》：您认为推行房产税的目的是什么？对购户者、开发商、炒房者有什么影响？现在起到作用了吗？
张汉亚：现在提出要开征房产税，主要是防止更多的人去购买第二套房、第三套房，而这确实也有一定的威慑作用。对那些现在已经有一套房了，想要再买一套的购房者来说，再买可能要交税，他也许就不会去买了。
虽然房产税还没有开始实施，作用已经显现出来，现在房产交易量已经下降。但这对开发商没什么影响，谁买谁交税，与开发商无关。建完房后不好卖了，那就少开发一些。目前来说，对炒房确实有影响，有一定的抑制作用。
《小康》：您认为房产税的起征点怎样界定比较合理？
张汉亚：一方面，具体如何征收很多人都不清楚，是从第一套开始征，还是从第二套，或是每套都征，还是达到多大面积以上才开始征，这都需要明确。如果是为了减小需求，可以从第二套或第三套开征。
但另一方面，现在第二、三套的界定也很难。比如在北京搞试点，很多人在北京有一套房，在海南，或威海，或外地什么城市还有一套房，这怎么认定？
此外，北京很多老住户现在都有好几套房子，当年福利分房的时候，本来应该分一套大的，结果给了两套小的，像这种情况，怎么认定？是按一套算还是按两套算？
还有一个问题，中央的政策出台之后，地方政府执行的时候老是打折扣，上有政策下有对策，地方政府在征房产税的时候有很多奥妙。房产税的真正作用在一些地区能否达到目的就更难说了。
现在有人说空置率过高的原因，就是因为没有开征房产税，我不同意这种说法，因为空置率本身就很难统计。比如有人在北京好几套房，在郊区有一套，周五晚上去住，周一回北京上班，这种算不算空置？
《小康》：您认为如果开征房产税的话，什么时间开始比较合适？
张汉亚：我觉得不征最好。现在没搞清楚各个方面的问题就要强制出台的话，会出很多问题。我们的房地产业经常层层出台政策，搞的老百姓人心惶惶的，政府解释都解释不过来，这样的政策还不如不出台。
我认为，解决问题的根本不是房产税，而是建租赁房，让老百姓有其居，并非有房产。从2000年到2004年房价开始上涨的时候，就应该大力发展租赁房，但直到今年才重视这个问题。十年中有六年都过去了，积累了这么多年的问题，不可能仅靠一些政策就解决。“十二五”期间要建3000万套，平均每年600万套，三五年之后房子就不会那么紧张了，房子不紧张了，消费者不抢购了，房价就不会上涨了，等到房产税三五年后再正式出台的话，房价已经不涨了，那个时候再出台还有什么必要呢？
房产税征收“五不宜”
我们反对以增加地方财源或缩小贫富差距为借口，以调控房价为理由贸然启征房产税；我们赞成在严格的法律程序下，以切实解决民生问题为宗旨，公开听证，凝聚社会共识，合情、合理、合法地征税。
文｜舒富民
房产税呼之欲出，各界热议不断，不管房产税该不该收，我认为至少目前征收房产税有“五个不宜”。
24年未施行的法律条款不宜重新启用
地方政府和有关部委提出征收房产税的法律依据是：1986年的《中华人民共和国房产税暂行条例》。其第五条明确规定：个人所有非营业性用的房产免征房产税。24年前，中国的房改尚未启动，住宅还没有商品化、市场化，福利分房是当时的普遍现象。20多年来，该法律条款一直未曾施行。如今，住房已成为众多城市居民普遍面临的重大民生问题，房产税涉及面之广、影响之深、操作之难已远非当年可比。因此，征收房产税不能再根据24年前未曾实施的法律条款来执行，应该提交全国人大，广征民意，按法定程序重新审议立法。唯有如此，才能确保该项税收的权威性、长期性和稳定性。
房产税不宜视为单一税种来征收
不能仅仅把房产税视为对物业保有环节的一种调节手段，而应该把房产税纳入我国整个税收体系中去统筹考虑。
我国近几年来税收增长都在20%以上，税负水平已经相当高，相关资料显示，今年前五个月我国财政收入35470亿元，比去年同期增长了30.8%。在税负高居不下的情况下，再增加百姓负担，而无相应全面的、系统的税收改革措施，实属不妥。
房产税不宜与降低房价挂钩
现在提出征收房产税的背景及动机，似乎是为了降低房价。征收房产税固然是会增加持有环节成本，但对降低房价的作用是有限的，在供求关系失衡、供应不足的情况下，他们完全可以把因上缴房产税而提升的成本转嫁到承租者和买房者身上。杭州、南京曾征收过20%的个人所得税，不仅未控制房价，反而助推了房价上涨。居高不下的房价固然需要政府调控，但增加税负能否遏制房价的非理性上涨，尚需更加充分的论证。
不宜过高增加行政管理成本
一旦新的房产税启征，倘不是采取普遍征收原则，对所谓拥有二套、三套和多套房的人群征收，即采取“对人不对房”的方式进行，恐怕大量的人力物力会花费在对具体人的跟踪上。个人拥有房产的变动性很大，因个人拥有房产变化所带来的房屋评估、核查、转让、登记等成本将大大增加。此外，由税收引发的诸如材料造假、房屋流转、税收支出不透明等一系列腐败问题也会间接导致行政管理成本的攀升。而如果普遍征收，则会出现催缴催收的行政成本。
据专家估计，我国税收成本达8%，而西方发达国家只有1%左右，由于房产税的征收难度较大，征税成本还会更高。
不宜采取惩罚性的征收方式
税收是调节我国收入分配差距最重要的杠杆，但房产税作为一种惩罚性的征税方式，必然产生负面影响。实践证明，劫富济贫式的做法不可能带来富裕、繁荣和文明。惩罚性的税收还会带来对休闲地产、休闲产业的重大负面影响，海南等地的休闲地产将遭遇不可预知的后果。
遏制贫富差距的方法很多，在对房产税的征收过程和结果评估不充分的情况下，我们反对以增加地方财源或缩小贫富差距为借口，以调控房价为理由贸然启征房产税；我们赞成在严格的法律程序下，以人民的根本利益为出发点，以切实解决民生问题为宗旨，经过充分广泛的公开听证，凝聚社会共识，以达成征税合情、合理、合法的愿景。
渐行渐乱房产税
当房产税逐渐露出讨论的层面，即将成为公共政策的时候，我们居然发现，即将出台的房产税却似乎并没有调控房价、打击投机的功能，如同买了一个根本不制冷的冰箱和一台根本没有画面的电视
文｜马光远
房地产的“第二波”调控政策，房产税首次作为政策法宝祭出，言曰要“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。”而这种说辞，在地方调控细则中得到了印证，上海明确将“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”，这意味着房产税终于从讨论层面进入了制度的试运行阶段。
关于房产税，如果从物业税算起，讨论已有7年之久。7年之前，房产税以“物业税”的名义进入改革的视野，其目的是很单纯的，就是为了规范中国的房地产税收体系，正如十六届三中全会所提出的“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。通过开征物业税，同时取消其他的不合理的税费，这是物业税最初的政策意义。然而，在房地产市场化的过程中，房价的飞涨，使得房产税被赋予了平抑房价的重任，而这种使命使得房产税的开征完全形成了对立的两派：一派是开发商，极力反对；一派是民众，期待房产税成为压倒高房价的政策利剑。
民众的期待在某种程度上改变了房产税改革的方向，在相当长的一段时间内，房产税的设计基本上已经不再作为完善税制的举措，而基本成了调控高房价的政策利器，而房产税之所以一而再、再而三的难产，也是基于其调控房价的使命导致了激烈的博弈和游说。但当房产税逐渐露出讨论的层面，即将成为公共政策的时候，我们居然发现，即将出台的房产税却似乎并没有调控房价、打击投机的功能，如同买了一个根本不制冷的冰箱和一台根本没有画面的电视。
据称即将开征的房产税的法律依据是1986年的《房产税暂行条例》，在这个暂行了24年的条例里，房产税只是一种普通的财产税，是依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%，其本身只是一种普通的财产税，从来没有承担打压房价的功能。同时，按照目前流行的说法，房产税的试点税率为0.3%～0.4%，而且对所有的房子都予以征收。坦率地说，0.3%到0.4%的税率，要平抑房价，显然是一句空话，因为这意味着只要房价上涨1%，就足以弥补房产税的损失，对于持有多套住房的人而言，并不构成真正的负担。
很显然，作为普通财产税的房产税，无论和之前讨论的“物业税”比，还是和承担房价调控功能的“房产税”比，其目的显然是很不一样的。国家税务总局基于《房产税暂行条例》，让民众期待的“房产税”借壳上市，但其功能却非常模糊：是为了抑制房价，是为了抑制投机，还是为了给地方增加稳定的收入税种，房产税征收之后，土地出让金是取消还是正常收取。不对这些问题进行回答，我们就无法理直气壮的进行试点，更无法理直气壮的讲什么国际经验，与国际接轨云云，在土地产权制度完全不同的情况下，接轨的前提是必须告诉民众房产税为何而征。
如果不明确房产税开征的目的，而且在对目前已经存在的与房地产有关的税费进行清理的情况下，就贸然开征，则意味着，房地产领域的税收将更为繁重。从国际比较的角度看，我国房产税税费不仅不算低，而且很高，与房地产开发和交易有关的税费高达60多种，占房价的比例保守估计在40%以上，在这种情况下，房地产领域税费改革应在维持现有税负水平的基础上调整结构，而不是只强调征收房产税，但对于其他税费却不进行调整和清理。十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”，这个原则不能违背。
从物业税到现在的房产税，政策设计者迄今都说不清楚房产税的政策目标究竟是什么，是完善房地产税收体系，还是为了抑制高房价？要完善税收体制，就要在征收房产税的同时，大幅度取消其他的税费，而要抑制高房价，就不应该针对居民个人，而应对那些拥有三套以上住宅的，还有别墅等豪宅的征税，或者对炒房者直接征收暴利税。在以上种种的疑问得不到制度的回应的情况下，强行推行房产税试点，甚至对个人拥有的所有住房征收房产税，不仅无法抑制房价，反而会引发更多的不公平。
(作者系著名财经评论员、经济学博士)
网友热议房产税 赞成者未过半
专家解析调查结果：该收谁的税
认为没有必要恢复征收房产税的人超过了一半，超过七成的人认为此举不能抑制炒房现象，但大部分人赞成对二套房或豪宅征收房税，《小康》调查显示了民众对这一税种的多样看法。
文|《小康》实习生 李雅男 北京报道
房产税是什么？有多少人了解房产税？
《小康》杂志通过新浪网对全国网友进行有关房产税的调查。截至记者发稿时，共有3059人参加。网友中来自一线、二线、三线城市的比例分别是26.5%、27.6%和37.9%。其中50.2% 的网民并不知道什么是房产税，47.5%的网民完全不清楚房产税的征收对象、途径和税率等信息。中国房地产业协会副会长朱中一表示，房产税涉及到每家每户，然而现在的基础工作跟不上，信息的公开程度也不够，如果能够征求老百姓的意见，得到他们的理解和支持，政策的落实将会更加顺利。
七成网友认为不能遏制炒房
调查中，有55.1%的网友认为征收房产税并没有必要，然而专家的意见却和27.9%的民众保持一致，认为很有意义。北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春解释道：“房产税的出台根本上是税制的改革，把过去复杂且有重复征收的税费减少、合并。”朱中一对这个观点也表示认同，他认为我国将来的税收制度将朝着精简税种、降低税率、加强监管的方向推进，所以这次房产税的推出还是很有必要且有意义的。
关于房产税对于炒房现象的作用，73.8%的民众认为征收房产税并不能抑制炒房。另外，42.3% 的网民认为房产税的征收对抑制房价过快上涨的作用不大，40.0%的民众认为根本不能抑制房价上涨。国内著名税法专家、中央财经大学税务学院副院长刘桓认为解决炒房问题的重点在于供求平衡上：“为了避免日后炒房者将房产税揉进卖房成本中，政府就应当将重点投入到大量公租房的建设上，从而改变人们对房子的需求目的和要求。”冯长春和朱中一均表示税率的确定至关重要：“房产税能不能控制炒房、遏制房价上涨，最根本的还是要看房产税的税率是多少。房地产作为保值增值的投资品，如果税率确定之后，炒房者仍然认为炒房的利润有吸引力，那么房产税的征收仍难以抑制投资投机行为。如果是累进税，炒房者觉得炒房不合算，则可能对抑制炒房和稳定房价有积极的影响。”
“不要因为开征房产持有税而增加多数普通老百姓的负担。”朱中一在看到50.1%的网友认为推出房产税的目的是增加政府财政收入后，担心地表示，“从国家对房地产的宏观调控来看，征收房产持有税的出发点应当是通过对拥有多套住房的人增加持有成本，从而将他们手中多余的房推向二手房市场和租赁市场，解决供应不足的问题。然而如果把增加政府收入作为主要目的，必然是要增加政府的税收收入，那么毫无疑问的就会增加老百姓的税赋。”
该收谁的税 专家认为不能“一刀切”
此次调查显示，36.8%的网民认为应当在一年以后征收房产税，19.1%的人认为应当马上征收。“此时此刻应不应该出台房产税，我有些犹豫。”在2004年就曾力主推出房产税的刘桓此时却皱着眉头说，因为过去的房地产市场出现过“房价越高越征税、越征税房价越高”的恶性循环。“一个政策的正确性和科学性，不光取决于设计本身是否合理，还取决于对它实施的时机是否选择得当。”前一段时间国家相继出台的相关房产政策，使得房价的疯狂上涨被有效地抑制，刘桓认为在现有政策已经起到作用的情况下，出台并不算完善的房产税政策还有待观察，如此“下重手”也为时过早。
在《小康》此次调查中，74.1%的网友没有多套房源。朱中一认为这对网民关于房产税征收方式的选择有所影响。结果显示，36.5%的民众认为应当对二套以上房屋征收房产税，28.5%的人认为应当对豪宅征收。朱中一认为在征收房产持有税的试点时，试点城市会综合考虑民众的意见，先在部分居民中试点。刘桓更加细致地说：“目前把住房分为四种，第一种是基本住房，对这类房屋应当免税；第二种是在基础性住房之上的改善性住房，可以实行微税；第三种是投资性住房，用于出租后补贴家用，按照租金的12%征收；第四种就是投机性住房，实行高税率。”冯长春则表示我国地域广阔，制定政策不能“一刀切”，要将所有复杂的因素考虑全面。
物业税与房产税都是陌生人
有说法认为房产税是物业税的替代，调查发现有34.4%的网民对房产税和物业税都不了解。朱中一说：“今年年初全国人大财经委征求我们意见时，我们建议不必开设物业税这个新税种，可对房产税内涵进行充实，当然，今后的房产税能否覆盖物业税，最后要由国务院或全国人大考虑。”对于调查结果中，53.9%的网友认为征收物业税和房产税都不合理。18.5%认为征收物业税更加合理的结果，冯长春分析说：“物业税作为一个新概念，老百姓还不了解，认为征收了物业税之后就可以不交物业费了，实际上是两码事。” 针对这个问题，刘桓表示：“房产税是现行的一个税收，物业税是我们希望通过它对中国房地产税收体系做一个规整。然而推出一个新的税种是一个很复杂的过程，因此物业税的推出还将有一个漫长的过程。目前征收房产税，是在不改变现有税收体系的基础上，进行规范，解决当务之急。”
“总之，推出房产税是整个税收改革的必然，也是楼市发展到今天，需要用各种金融、税收手段去调控的必然产物。”刘桓认为房产税的推出是必要的，但在完善出台前仍然需要谨慎观望。“房产税太复杂了，一定要考虑得非常成熟。”冯长春也认为应当做好充分的准备，减轻出台后可能产生的后遗症。朱中一对这样的观点表示认同，他认为准备工作及过程很复杂、难度大，所以要积极稳妥，先搞试点。
《小康》关于房产税的问卷调查
“房产税试点将在数月内启动。”全国工商联房地产商会会长聂梅生近日表示。开征房产税，在争议了许久后，这一次似乎已经“箭在弦上”了。《小康》杂志在新浪网发布问卷，了解网友观点，本次调查共有3059人参加。
Q1.您知道什么是房产税吗？
1、知道(49.8%) 2、不知道(50.2%)
Q2.您对恢复征收房产税有何看法？
1、没有必要(55.1%) 2、很有意义 (27.9%) 3、无所谓(16.9%)
Q3.您认为房产税征收有助于抑制房价过快上涨吗？
1、作用不大(42.3%) 2、根本不能抑制(40.0%) 3、能够抑制(17.8%)
Q4.您清楚房产税的征收对象/途径/税额吗？
1、完全不清楚(47.5%) 2、清楚一部分(43.2%) 3、清楚(9.3%)
Q5.您认为征收房产税能够抑制炒房现象吗？
1、不能(73.8%) 2、能(26.2%)
Q6.您认为征收房产税对“刚需”强烈的民众误伤大吗？
1、很大(48.0%) 2、较大(22.4%)  3、一般(16.8%) 4、没有误伤(5.0%)   5、很小(4.5%) 6、较小(3.4%)
Q7.您对于“房产税三年免征”的说法有何看法？
1、不相信。房产税征收势在必行。(40.6%) 2、我相信。新政调控效果已经显现，不必急于征收房产税。(39.2%) 3、无所谓。(20.3%)
Q8.您认为推出房产税的目的是什么？
1、增加政府财政收入。(50.1%)   2、遏制炒房现象。(25.4%) 3、压制房价上涨(20.1%) 4、其他(4.4%)
Q9.您认为房产税应当何时开始征收？
1、无所谓(36.3%) 2、一年以后(36.8%) 3、马上(19.1%) 4、半年至一年内(7.8%)
Q10.如果征收房产税，您认为应当对何种房屋进行征收？
1、二套以上房屋(36.5%) 2、商品房、豪宅(28.5%) 3、商铺、商用房(26.9%) 4、每一套房屋(3.5%) 5、第一套房屋(1.0%) 6、其他(3.7%)
Q11.您是否有多套房源？
1、没有(74.1%)  2、有(25.9%)
Q12.如果有多套房源，房产税的复征是否会促使您考虑出售多余房屋？
1、不会(59.5%) 2、会(40.5%)
Q13.复征房产税的消息对您的购房心态有何影响？
1、继续观望(74.4%) 2、尽早购买(25.6%)
Q14.您了解物业税和房产税的区别吗？
1、对房产税和物业税都没有了解(34.4%) 2、对房产税和物业税略知一二，不知道两者的区别(32.6%) 3、对房产税和物业税都非常了解，知道两者的区别(16.2%) 4、了解物业税，不了解房产税(9.2%) 5、了解房产税，不了解物业税(7.6%)
Q15.您认为物业税和房产税哪个更合理？
1、都不合理(53.9%)  2、物业税(18.5%)  3、房产税(17.4%)  4、都合理(10.2%)
问卷截止时间：2010年10月26日中午12点
透视日本的房与税
日本征纳房地产税，房子越大，所征收的税就越多，房地产税按年度收缴，一般在房屋价值的2%左右，第二套房税更高，而且还征收巨额遗产税。为避免住了大房子而平白无故地把自己辛苦挣来的工资交给国家，一般日本人家都没有第二套住房
文|南开大学教授 刘畅
一次，和一位旅日多年的中国老师交谈，她说起每当出门时，日本的房东老太太总要嘱咐三句话：不要给别人添麻烦，大家都一样、差不多，要和别人搞好关系。听闻此言，总觉得在这背后似乎还深藏着什么东西，于是又和这位老师就此深聊了起来。
“大家都一样、差不多”，不仅仅是一句口头禅，还体现在日本社会的方方面面，渗透于国民的日常心理和行为之中。例如住房和房价。日本国民在住房上也几乎是“人人差不多”。在日本各地，所有的房子都差不多，大家居住的面积基本都一样。
日本普宅以小户型为主，其中集合住宅户型面积一般在90平米以下，居住着工薪阶层和青年家庭。在日本人的居住观念中，并不会因为身份或收入的提高，而在住宅面积上有所体现。在日本的高收入家庭居住80～90平米的房子是很普遍的现象。集合住宅小户型一居室在40平米左右，二居室60平米左右，三居室80平米左右。不过日本住宅所指的面积是按房间的专有面积计算，相当于中国的套内建筑面积，因此日本住宅户型面积一般比中国要多10～15平米，也就是说三居室大约100平米左右。
住的越大缴税越多
当然，能做到这样“大家都差不多”，不是天然形成的，而是政府参与甚至干预的结果。二战后，日本住房短缺达420万户，约2000万人无房可住，占当时人口的1/4。为缓解住房短缺问题，日本政府先后于1950年制定了《住房金融公库法》、1951年制定了《公营住宅法》、1955年制定了《日本住宅公团法》。此后又陆续地制定了一系列相关法规，通过建立健全住房保障的法规，使得日本住宅政策逐步走向正轨，不同程度地满足了不同阶层的住房需要。此后又陆续制定了一系列相关法规，逐步建立健全保障住房和规范住宅市场的法律体系，这类法律共颁布40多部。《日本住宅公团法》中对“公团”的业务范围规定为：住宅建设、住宅管理、住宅用地的开发、与住宅区相关的配套设施和公共设施的建设。
1966年，为解决住房短缺、提高居住质量，日本建立了国民住宅计划。该计划执行到2005年，期间共经历了10个五年规划。国民住宅计划的亮点是，通过制定住宅发展规划，制定指导性的住宅标准，增加公共品的供给，从而对住宅市场施加导向性的影响。
人性本贪婪，日本人并非天生不在房地产业进行投机。为遏制住房投资投机性需求扩张和房价、地价过快上涨，政府制定了许多政策，归纳主要有三：一是灵活掌控公共供给，保持市场房源的相对充足。在公共供给和民间供给两大住房来源中，政府可以直接控制公共供给，当市场住房相对紧张、房价出现明显上涨倾向时，政府会适度增加公共供给数量，当住房市场相对萧条时，政府会放慢公共供给的步伐，改由民间供给主导市场，以充分发挥市场功能。二是税收调节。日本住房转让时买方应纳税为固定资产取得税，税率为3%。出卖方纳税税种为利润所得税，税率在扣除项目后按20%～30%缴纳。在住房持有环节征税主要是不动产税，税基按评估值的80%计征，税率为1%。三是大力发展基础交通设施，扩大普通居民便捷活动范围，间接增加了土地供应和住房供应，一定程度上有助于抑制地价和房价过快上涨。四是住宅用途严格限转。所有物业都须按原土地使用用途使用，不得随意更改，防止住宅用地挪作他用导致住宅地减少，出现地价乃至房价飞涨现象。五是严格控制外籍人士购房。对于外籍人士购房，通过金融手段进行调节，控制金融风险。即对自有资金不限制，对贷款购房，则在利率、贷款比例、还款期限等方面与本国居民差距较大。
日本人也不是天生不喜欢住大房子，住房面积小的主要原因是受到经济条件等多种因素的制约。首先是地价昂贵，购买一套大面积的住房实属不易。其次，绝大多数日本人没有炫耀摆阔的陋习，在购买住房时大都量力而行，只购买能够满足自己家庭成员居住的住房，所以住房面积都不大。此外一个重要原因是日本征纳房地产税，住房面积越大，所征收的税就越多，房地产税按年度收缴，一般在房屋价值的2%左右。也就是说，一套价值3000万日元的房屋，每年要缴纳60万的税。每到年底，就有专门的专业评估人员按照当时房地产的价格进行评估，房屋价值就以此为据，井井有条，一丝不苟。如果是第二套住宅，所需缴纳的房地产税就更高。所以，为了避免仅仅是为了住大房子而平白无故地把自己辛苦挣来的工资交给国家，一般日本人家都没有第二套住房，这就又保证了每户只有一套住房。大家都一样，“居者有其屋”，贫者像富人一样，也可以有其屋。
遗产税让首相的女儿都会“卖房子”
拥有大房子还有一个麻烦，是当要将房屋转移给下一代时，要缴纳遗产税。日本采取分遗产税制度，始于1905年。并且是累加税制，也就是说遗产数额越大，所缴纳税额越多，从1000万到20亿日元分为九个档次，其中1000万的税额是10%，而20亿以上则要缴纳50%。日本税制严格，不分高低贵贱，一律平等，例如，1999年美智子皇后父亲去世，要继承33亿日元遗产，但由于遗产都是股票和房地产，无法变现，所以需要缴纳17亿的现金，但她一时又拿不出来，经过与政府公检法的反复博弈，直至2002年，所要继承的遗产充公，变成公园，变成全民财产。皇后家族显贵尚且如此，日本税制之严格可见一斑，日本就是以此来防止社会贫富差距过大的。
田中首相的女儿田中真纪子，欲获得父亲留下来的家产房屋。不料，一结算，她要支付三分之一的税金才能接受这累赘的“遗产”，这让她为偿还遗产税而菜饭不思，最后，无奈卖掉一半自己和父亲住的房屋和院子，才勉强有了生存之地。她说：“我身边无足够现金，家产一天不脱手，再高资产的房子都是纸上谈兵。为继承遗产，总不能叫我去借现金来偿还遗产税，所以忍痛割爱将许多中国领导人都来过，看望过我父亲的目白宅第卖掉。”
与我交谈的那位老师就说，她原来在日本的房东及其子女就面临着这样的问题：老人即将过世，孩子欲继承房产，但又无法拿出那么多钱，正面临着“继承还是不继承”的选择烦恼。所以，日本人不要大房子的另一个原因是住小房子可以少交甚至免除遗产税，房子越大，遗产税越多。所以，日本人的住房通常都不大，也很少人有第二套住房。
日本富裕阶层占全世界的15%，每一百个人中就有一人的资产超过一亿日元。然而，日本政府制定的遗产税制度，却让日本富裕阶层往往“富不过三代”。以这样的方法，消除国民穷富差别，让人们知道用劳动换取幸福的道理。所以软银金融大学校长北尾吉孝说：“所以日本出不了很多的富人，收入越高，缴税越多。这些钱被用来解决穷人的社会保障问题。很多穷人不用缴费就可以享受到医疗保障，其实这相当于‘劫富济贫’了，因此，日本人常常会说‘我们日本才是社会主义’。”

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