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对县域房地产业发展的几点思考fficeffice" />

1998年起，随着我国住房分配制度改革的深入和商品化程度的加快，房地产业也进入了全面快速发展的轨道。县域经济做为我国市场经济的基础既畅快淋漓的享受了房地产市场快速发展成果的喜悦，也经历着中央政策调控的阵痛和市场经济规律的调整。

通过十多年来的发展，房地产业不但成为第三产业的重要支柱，也成为县域经济的重要增长点，少数县市甚至成为县域经济的主要增长点。在经历了房价狂涨到销量下滑房价回落再到救市政策出台房价反弹上扬，房地产业做为拉动消费，推动经济增长的效能正不断回归理性。因此，加强县域房地产业的发展无疑对县域经济和我国市场经济的持续稳定健康发展具有十分重要意义。

一、房地产业的发展必须坚持集约节约利用土地原则

土地是重要的生产资料，对于房地产业而言，土地则是房地产业存在和发展的决定性资源。城市建设用地的稀缺，是地王频频出现房价屡创新高的根本原因之一，而工业化、城镇化仍将是我国经济发展进程中的必然阶段。深入开展土地基本国情和国策教育，提高全社会对土地节约集约利用和参与监督意识，加强整合挖潜城市存量建设用地的二次开发利用和农村建设用地的内涵挖潜，营造集约节约用地的良好氛围，确保土地集约利用目标实现，为房地产业健康持续发展提供保证。

1、科学的城镇规划是节约集约用地的基本保证，也是保持房地产业生机活力的有效手段

很难想象一个城市的所有街区除了成片的商住楼还是成片的商住楼，这一街区规划与功能惊人相似的景象正在房地产快速发展的县级城市被不断重演。为追求高额的土地出让收益，城市控制性规划被不断修改；高楼林立的行政办公区中夹杂着排式别墅洋楼；文教居住区中坐落着商业娱乐城；老城改造时绿地被蚕食；城市边缘地的池塘被填埋。城镇规划被高速膨胀用地需求，迅速上涨的地价不断更改，依靠房地产业的发展，加快城市基础设施建设，改善城市面貌，带动就业，拉动经济和税收快速增长一时成为一些地方政府的共识。

然而，辩证唯物论和市场经济规律告诉我们，经济的发展总是不断螺旋向上发展的。不可能有只涨不跌的房价，也不可能只有无限膨胀的城市建设而无建设的调整期或萧条期。所以加强土地利用年度计划管理和用地审批，强化城市规划管理和建设工程环评管理，引导科学合理用地，适度控制建设用地规划规模和用途，是藉以调控房地产业的过热发展，保持房地产业生机活力的有效手段。

2、杜绝一切以牺牲土地资源为代价换取城镇阶段性、膨胀性发展

国家自实行土地使用制度改革大力推行土地有偿使用制度以来，通过完善土地市场，经营性土地已全部实行市场化的招拍挂方式出让，工业用地也开始全部走向市场化，促使用地者集约节约利用土地的外部约束机制已逐步形成，城市土地集约利用程度得到显著提高。但同时，经济的发展，特别是房地产业的快速升级和发展，对土地资源的占用和索取却是最大的。地方政府以牺牲土地资源为代价换取城镇阶段性、膨胀性发展受经济利益和政绩利益的双重驱使，最终将土地需求和土地价格推高到极致。

二、      鼓励房地产延伸产业发展，引导房地产延伸产品消费

房地产业是房地产开发、经营管理、中介服务和物业管理服务业的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是第三产业的主要组成部分。人们传统观念上所称房地产业是指房地产开发经营行业，而传统观念上所称房地产消费也仅指购买房地产物业的行为。房地产中介服务和物业管理服务作为房地产消费的末端产品随着房地产市场的迅速发展和人们消费观念的转变也步入每一个普通家庭。房地产开发经营行业是资本密集型产业，而房地产中介服务和物业管理服务行业与消费者面对面甚至一对一的服务使其更具有人力密集型产业服务业的特性。所以发展好这两个产业，引导好这两个产业的产品消费将对房地产业健康发展提供持续的支撑。

1、规范诚信房地产中介服务市场，促进县域房地产业的良性发展

作为市场交易中介组织，房地产中介机构主要依据服务客体的委托，为市场交易活动的顺利开展提供方便和服务。房地产中介服务业体现现代服务业的重要特征，它是市场经济发展的产物，反过来又促进市场经济的发展，成为保证市场平稳高效运转的支持系统之一。房地产中介服务业作为新兴的服务产业，越来越受到人们的关注，它的不断壮大和发展，促进了城市的房地产市场的繁荣和兴旺。在大力发展商品房建设的同时，作为房地产产业链的重要组成部分——存量房二、三级市场也应运而生。房地产中介服务作为房地产市场的重要环节，担负着激活房地产二、三级市场的重要使命，它对活跃房地产市场，满足消费者不断变化的要求，最终实现房屋的价值起到了至关重要的作用。

而一般县市房地产中介服务业普遍存在企业规模偏小，专业化程度不高，抗风险能力较弱，从业人员的素质参差不齐，缺乏高素质管理人才，诚信危机频发等问题。县市房管、工商、物价等部门应着力引导房地产企业走向规模化和专业化经营，规范房地产中介企业及从业人员的市场准入和退出制度，健全房地产中介的行业自律和社会监管体系，开展企业评级，建立诚信经营的房地产中介服务业，以满足不同层次居民对住房消费的需求，形成从无房到有房、从有房到住好房的良性循环互动，促进各类房产信息、咨询、估价、代理等中介组织的健康发展。

2、积极培育物业管理市场，促进房地产梯级消费市场形成

物业管理作为房地产市场的消费环节，实际上是房地产开发的延续和完善，是一种综合性经营服务方式。物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理不可缺少的一环，在国际上十分流行并获得了蓬勃的发展，被人们视作现代化城市的“朝阳”产业。物业管理作为房地产开发经营的最终环节，对前级活动具有强烈的反弹和刺激作用，周到、良好的物业管理能吸引和提升客户对物业投入的兴趣，提高物业的使用价值和经济价值。目前，由于物业管理在建设现代家园中的特殊地位，其在房地产行业中的地位也越来越重要。物业管理既是一个市场，也是一个产业，既涉及经济发展问题，又涉及社会政治稳定问题，既体现市民生活水准，又体现城市文明程度，它是坚持以人为本实践科学发展的重要载体，是建设和谐社会、效益社会的关键因素，对于市容市貌的改善、文明城市的创建都发挥着重要作用。

随着经济社会的发展，我们应该更加重视物业管理业的发展趋势，合理引导其向健康方向发展。有些物业管理公司在常规的服务内容之外，还提供洗衣、配餐、病人的运送及护理等社会服务内容，这就对物业管理公司提出了很高的技能要求，要求物业公司既要具备有效的管理手段，同时还要具备跨行业、全方位的专业服务能力。因此，积极培育物业管理市场，加快市场化形成非常重要。尽管物业管理市场与完全市场化还有一定的距离，特别是在县域城市，物业管理生存、成长、发育和发展的经营环境还不够成熟，这不但说明物业管理行业的发展还留有巨大空间，也说明地方政府促进以物业管理市场为主要内容的房地产梯级消费市场的形成仍有宽阔的舞台。（未完待续）

[此贴子已经被作者于2010-1-22 22:51:22编辑过]