外资欲“借道”重返内地楼市

　　商报记者 赖大臣/文 焦剑/漫画

　　随着“国11条”的出台以及19个月来央行首次提高存款准备金率的开始执行，房地产商“不差钱”的境况将一去不复返，融资问题在2010年再次成为开发商的头等大事。正当国内房地产信贷政策从紧的关头，在内地楼市“销声匿迹”了近两年的外资基金近期又开始了频繁活动。全球不动产资本俱乐部亚洲区总监黄玲向记者表示，目前美国和德国的私募基金正在和国内的一些开发商频繁接触，尽管尚无实质性的动作，但大家全意识到了即将突变的政策环境将会使得开发商从银行贷款越来越难。

　　由宽到紧：开发商今年融资有点难

　　央行刚刚发布上调存款准备金率消息的第三天晚上，记者见到正在为筹备今年全球不动产俱乐部年会四处奔波的黄玲。

　　“这次政府释放的信号很明显，预计今年国内的房地产信贷环境将非常紧，现在俱乐部内许多成员全在拜托我联系海外的基金，而一些海外的基金也注意到了中国市场的变化正在准备进入，现在正是双方的观望期。”黄玲向记者表示。

　　国家行政学院决策咨询部研究员王小广则认为，受存款准备金率上调影响最大的是房地产企业。因为房企70%的资金来源于银行贷款，存款准备金率上调将压缩商业银行的贷款空间。王小广表示，央行此次上调人民币存款准备金率主要是为了矫正去年及今年年初以来信贷狂奔的势头。前期的天量投放有一定的金融风险，同时也会使一些行业产生泡沫，比如房地产业。

　　在过去的2009年，国家执行了宽松的货币政策，其中受益最大的无疑就是房地产业。根据不久前国家统计局公布的数据显示，2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，国内贷款11293亿元，增长了48.5%，这部分资金大部分来源于银行。

　　去年是开发商们大肆开疆辟土的一年，而其背后的主要推手就是银行。根据中国指数研究院近日发布的一项统计显示，去年以工农中建四大国有银行为主的商业银行向地产企业提供授信额超过了3300亿元。绿地、世茂、绿城分别获得银行授信474亿元、150亿元和100亿元。

　　业内人士也认为，对于开发商而言，去年不少企业大手笔拿地，而其后开发的资金要求与拿地金额其实差不多，今年还需要贷款进行项目开发。尤其是一些小开发商去年拿地时已经大笔举债，如果收紧银根贷不到款，一些中小房地产企业融资难的问题将再次显现。

　　“这样的环境变化无疑为外资基金进入中国的房地产领域提供了最佳时机。”黄玲向记者表示。记者了解到外资基金最早进入国内市场是2004年，当时主要是由于国内开发商因资金链断裂缺乏过桥资金，而给了外资进入的机会，随后的2006年、2007年外资基金在国内如鱼得水，借人民币升值大肆投资内地房地产项目。后来随着政府限外令出台以及金融危机的影响，外资基金基本上在国内的房地产市场“销声匿迹”。

　　曾经低迷：外资基金“沉睡”两年

　　“在过去一年多的时间里很少听到外资基金的消息，他们投资中国房地产的业务已经基本上处于了停滞状态。”仲量联行研究部负责人覃小梅向记者介绍。

　　曾经风光一时的外资房地产基金，在过去的两年中正经历着低迷期。“很多外资房地产开发基金都撤离中国，留下来的都是那些前两年募完资金但还没有完全投出去的基金，不过，现在这个市场已见不到新基金出现了。” 覃小梅告诉记者，现在外资房地产投资基金数量都很少，更别提投资风险更高的房地产开发基金。

　　覃小梅向记者列举了几个数据，依稀流露出外资房地产开发基金盛极而衰的过程：单笔项目投资金额从1亿-2亿美元缩减至3000万-5000万美元，单个基金规模从10多亿美元缩减至最多4亿-5亿美元，整个资金规模也从2006年前后的百余亿美元缩减至不足30亿美元。根据国家统计局的数据显示，2009年房地产利用外资仅为470亿元，同比下降了35.5%。

　　外资房地产开发基金在国内境况不佳，一方面是由于金融危机造成这些资金在募集上出现了难度，另一方面就是去年以来中国国内开发商融资渠道非常畅通，银行基本上是上门来“送钱”。据中投证券统计，2009年前11个月，32%的房地产开发资金来源于国内银行信贷，包括开发贷款和按揭贷款；9.2万亿元新增贷款中，近17%流入房地产行业。在开发商普遍“不差钱”的情况下，向外借粮的意愿也跌至了谷底。

　　政策转向：外资欲卷土重来

　　随着去年下半年以来房价高涨、地王频现，国家先后出台了“国四条”、“国11条”等政策，又在今年初上调存款准备金率，并一再释放从紧信贷政策信号，从去年底开始一些蛰伏很久的外资地产基金以及外资房地产公司开始了频繁的活动。

　　覃小梅向记者介绍，目前一些东南亚、中国香港的地产公司正在北京与一些开发商频繁接触，酝酿新的合作，并已经委派了仲量联行帮助其评估项目，目前尚在洽谈中不方便透露。黄玲也表示一些德国和美国的新基金正在通过他们俱乐部的资源与中国开发商进行接触。

　　和这些未浮出水面的交易相比，一些早期进入中国市场的外资基金和外资地产公司已经开始了在中国市场的新一轮投资。

　　继去年blackstone与上海市政府成立了第一只人民币基金后，近日凯雷又在北京设立了一只高达50亿元的人民币基金。特别值得注意的是，1月18日，新加坡房地产公司凯德置地宣布，与东方海外签署协议，以22亿美元（约合150亿元人民币）整体收购东方海外旗下的东方海外发展有限公司100%股权。此次收购的项目中包括了上海、天津、江苏昆山等7个项目，可建楼面面积共计148万平方米。

　　黄玲表示，近期外资频繁在中国楼市的活动预示着新一轮外资投资房地产热潮的即将开始。从这几笔投资来看，外资对中国房地产的投资正在发生着重大的变化，和前两年那种通过提供资金或收购成熟物业的模式相比，未来外资进入中国楼市将更加本土化，直接投资将逐步演变借助中介代理公司或者是通过合资的模式来完成。

　　此外黄玲还表示，随着中国富裕阶层的人数不断壮大，一些海外基金也正在募集中国资金到国外去投资。

　　记者观察

　　外资“空手套白狼”时代已经过去

　　尽管外资与中国本土房地产公司相比有着更加雄厚的资金和先进的管理经验，但是随着国内企业的成长和一些金融机构的崛起，业内人士认为，外资难现当年在中国市场垄断高端商业项目（写字楼、购物中心、高档公寓）交易的局面。

　　2006年、2007年是外资疯狂进入中国内地房地产市场的时期。以2006年为例，当年中国高端商业地产市场交易额达到了90亿美元，创下历史最新纪录，增幅也达到了69%。其中，来自于新加坡和其他全球基金的投资比例便高达了60%，约为54亿美元。一位投资者回忆当年站在北京的CBD、上海的外滩、深圳罗湖口岸只要是写字楼林立的地方，基本上每个项目全和外资有着千丝万缕的联系。

　　但是随着金融危机的到来，以及国内房地产企业的成长，与2008年外资基金在国内参与商业地产并购风生水起形成鲜明对比的是，2009年内资机构开始成为商业地产并购市场的主角。以SOHO中国为代表的民营企业与中央国企在大宗物业并购领域掀起了轩然大波。除了潘石屹收购了前门项目与上海东海广场一期之外，茂业百货耗资17亿元人民币收购深圳东方时代广场。由于中央企业手握重金，也加入了大宗物业并购的行列。与2005年相比，外资大宗商业交易比例已由60%降到了不到10%，而同期国内机构投资者比例从35%升至70%。

　　特别是随着去年10月1日国家放开了保险机构进入房地产市场领域后，一大批“不差钱”的保险公司也将积极进入这一市场，可见将来外资再想像前几年那样买栋楼囤上几年再转手套现的“空手套白狼”时代已经过去了。