政府限定房价 “杀手锏”应当慎用 //直接干预房价还需治本之策

政府限定房价 “杀手锏”应当慎用 // 多方点评"政府直接干预房价" 称利益集团不会同意
2010年11月10日 08:15:19 　来源： 北京青年报 【字号大小】【留言】【打印】【关闭】


据11月9日《证券时报》报道，有关部委正着手制定相关管理办法，核心内容包括，当商品房价格出现较大幅度上涨时，经省级人民政府同意，省级物价部门有权直接出手限制商品房销售价格，如直接限制利润水平、直接限定销售价格等。
《价格法》规定，对于“与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格”，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价；当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨，国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价等干预措施。商品房是通常意义上的商品，同时也是与国民经济发展和人民生活关系重大的商品，而且近些年来，特别是去年以来，一些城市的房价如脱缰野马飙升不止，远远超过了普通居民的承受能力，这种情况下，政府采取政府指导价、政府定价、规定限价等措施，直接对商品房价格进行干预，既符合法律的规定，也顺应了现实的需要，应当是不成问题的。
然而，政府直接干预商品的价格，带有浓厚的计划经济和管制经济的色彩，在市场经济条件下，直接限定房价应是万不得已之举，是政府调控手段的最后一道“杀手锏”。惟其如此，“杀手锏”不能轻易出手，不能轻率使用，而应当在穷尽其他价格调控手段之后，如果仍然不能达到稳定价格的目标，才能本着理性、谨慎、克制的态度，祭出这最后的一招。
最近几年，中央和地方政府先后出台多种调控房价措施，包括调整房贷利率、抬高购房首付门槛、降低或取消优惠税费幅度、清理开发商囤地行为、提高土地出让款首付比例、限制家庭购房套数，等等。目前来看，需要认真考量的是，如果商品房价格飞涨的势头已经得到初步遏制，如果仍然有其他调控手段可供选择，那么，政府直接限定房价就没有必要。
其次，政府运用《价格法》对商品房价格进行监管，并非只有直接限定房价一种手段。《价格法》禁止经营者采取不正当手段牟取暴利，包括不得“相互串通，操纵市场价格，损害其他经营者或者消费者的合法权益”，不得“捏造、散布涨价信息，哄抬价格，推动商品价格过高上涨”。然而，被《价格法》明令禁止的这些不正当手段，在房地产市场上几乎成了公开的秘密——一些开发商及其代言人大肆散布房价“只涨不降”的信息，通过各种渠道串通、操纵市场价格，早已达到了“哄抬价格，推动商品价格过高上涨”的量罚标准。对于这些价格违法行为，监管部门不能听之任之无动于衷，而应当及时依法严格查处，这样也能起到遏制房价过快增长的作用。
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直接干预房价还需治本之策
2010年11月10日 09:46:34 　来源： 新京报 【字号大小】【留言】【打印】【关闭】


价格干预只能是在特殊情况下使用的特殊武器，而不能是频繁使用的常规武器；房价应以市场调节为主，价格干预为辅。
有关部委正着手制定相关管理办法，根据该办法，价格主管部门将可以对房价进行直接行政调控。该办法的核心内容包括：当房价出现较大幅度上涨时，经省级人民政府同意，省级物价部门有权直接出手限制商品房销售价格，如直接限制利润水平、直接限定销售价格等。(据11月9日《证券时报》)
动用《价格法》干预商品房价格，之前已有地方尝试，如南京2007年出台的“一房一价”政策规定“普通商品住宅的净利润率为8%”，深圳也有价格干预的相关规定。但在很多地方，《价格法》仅用于限价房、安置房和经济适用房价格。如果有关部门把《价格法》作为房价调控工具，短期内或许可以见效。因为相比信贷、土地、税收等政策而言，价格干预更为直接。
不过，动用《价格法》调控房价之前，相关部门有许多“功课”要做。
首先要把商品房纳入政府定价目录。建设部2001年颁布的《商品房销售管理办法》明确规定：商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。所以要限制房价上涨，必须另立新规。
其次是纠正“土地财政”，防止地方政府“放水”。一旦宏观层面对商品房价格进行限制，开发商拿地热情会降温，这对于依赖于土地财政的地方政府来说，利益必然受到一定影响。这样，地方政府在落实价格干预措施时，不排除会私下放大开发商利润空间，或对违规开发商不闻不问甚至变相包庇。
再者是政府要对商品房成本和利润进行调查。《价格法》规定：政府价格主管部门和其他有关部门制定政府指导价、政府定价，应当开展价格、成本调查，听取消费者、经营者和有关方面的意见。需要注意的是，相关部门对利润率规定要统一，据媒体报道，某市物价部门规定开发商利润率为8%，而税务部门多年来却按20%的利润率来预征楼盘税收。
可能不少“市场派”人士反对行政之手直接干预房价，但在市场失灵的特殊情况下，行政手段干预是有必要的。不过，价格干预只能是在特殊情况下使用的特殊武器，而不能是频繁使用的常规武器；房价应以市场调节为主，价格干预为辅。至于价格干预何时启用何时停止，要看市场和民意。在进行临时价格干预的同时，关键要从根上治病：解决土地财政和流动性过剩这两个顽疾。(冯海宁)
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2010年11月10日 07:58:34 　来源： 国际金融报 【字号大小】【留言】【打印】【关闭】


限购、限贷、限外，一系列非常规楼市调控举措相继出台。昨日据媒体报道，有关部委正制定管理办法，对房价进行直接行政调控。消息还援引业内人士的表态称，价格部门完全有法（《价格法》）可依。
截至记者发稿，相关部门尚未对此作出任何表态。
事实上，“限价令”的提法并不新鲜。此前就有报道，国庆长假前，上海市住房保障和房屋管理局曾组织房地产商开会，要求新开楼盘只能下调售价，不能涨价。而上述消息也援引《深圳市房地产市场监管办法》称，“房地产市场价格总水平出现剧烈波动等异常状态的，价格综合管理部门可以会同有关部门对相关房地产开发企业，采取公告、会议、书面通知、约谈等方式给予提醒告诫，对经提醒告诫仍未规范价格行为，违反价格法律法规的，由价格监督执法部门依法进行处罚。
“姑且不论真伪，这则消息的出炉从侧面表明了目前楼市仍有很强的上涨预期。”中房信分析师薛建雄对《国际金融报》记者表示，目前中国楼市确实已经进入到非理性阶段，如果现有调控措施不能遏制上涨预期，限价或在预期之内。
不过，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成却坚持认为，这一消息属于“空穴来风”。他对《国际金融报》记者强调，“这违背市场经济规律，且作为土地财政及房价上涨的受益者，地方政府和利益集团也不会同意。”
“至少在短期内，还不能过多寄望直接的行政手段。”尹伯成表示，“最有效的调控办法，是坚决打击开发商的囤地行为，收紧其资金链。”11月8日，北京市出台新规加强商品房预售的管理，杜绝内部认购。在其看来，这一措施是比较好的范例，可在大中城市进行推广。（黄烨）
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