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来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 02:36:38
产权、公证、税费
一、二手房上市需要办理哪些公证
在房屋产权的界定和转移中，买卖双方都希望在保护自己权益的同时，从一系列复杂的程序和手续中解脱出来。对此，我们买二手房时应注意：
继承和析产协议公证
如果您想出售的房屋是通过继承或赠与等方式继承得来的，且还未办理房屋产权证变更登记手续，那么您应该将房屋产权证上的产权人名字变更为自己的名字，这样您才能真正拥有房屋的产权。要办理产权变更，您必须先办理继承公证，证明您的继承人身份和所应继承的财产份额后，持继承公证书到房屋登记部门办理产权变更登记。另一种可能出现的情况是：与您共同拥有房屋产权的产权共有人，不同意出售房屋，对此，您可以通过办理析产协议公证将房屋划分份额，由您购得其他共有人的产权份额，变更产权后进行出售。
声明书公证
由于房屋产权和居住使用权可以分离，二手房多为多人共同居住(或落有多人户口)和使用，"同意书"便是要共同居住人表明他们同意您售房，同时承诺在您售房后他们放弃对该房的居住使用权。这里面会涉及他们是有条件放弃还是无条件放弃，如果是有条件放弃，具体是什么条件？在什么时候需要您履行？他们在什么时候实际搬出，甚至包括什么时候迁移户口。如在共同居住人中有产权共有人，还要一并解决该产权共有人对您全权处理其产权份额的委托等等。
委托书公证
委托书公证包括产权共有人对您全权处分其产权份额的授权书公证和您对中介机构的委托协议公证两种。
买卖合同公证和贷款担保合同公证
目前，由于尚无制式的二手房买卖合同文本，这就需要具备法律专门知识的公证员对合同进行起草、完善和把关。在购房过程中，您可能还会与银行发生借贷关系，这期间，您购置的房屋也许会发生再转让、赠予、继承、变卖等，这些变化都会影响到您和银行之间签订的借款抵押合同的变更和履行。银行会要求您做这方面的合同公证，以保证银行的权利不因上述变化而受到损失。
提存公证
二手房买卖合同在实际履行中，房屋的交付是一个突出的问题。配合买卖合同公证，您可以办提存公证，将房款提存公证处。这在法律上视为您已履行了交款义务，售房人可在此基础上按合同实施腾房、交房义务；若双方均按合同履行了自己的义务，则公证处会根据双方的指示将房款移交给售房人，否则仍可退还购房者；您可以在条款中约定：移交房款之日为入住之日，在公证员监督下完成交接手续。
二、怎样查询二手房产权状况
“二手房”交易一般都是个人之间的买卖行为，因此对比开发商出售的商品房，在交易的复杂性上，它的难度可能还要更大一些。特别是对产权状况的了解，购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一介绍。
要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。
产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。
第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：
查验产权记录。包括：
1、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；2、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；3、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；4、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其他房地产成品；5、其他内容，如房屋平面图等。
第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。
总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。
三、买二手房要缴纳哪些税费
1、 契税：（由市房屋产权监理处代收）凡属个人购买自用普通住宅，契税按成交价或指导价×1.5%收取；其他情况（如个人购买非年住宅或单位购买等）按3%收取；
2、 交易手续费：（由市房地产交易中心代收）成交价或指导价×0.5%；
3、转移登记费：（由市房屋产权监理处代收）成交价或指导价×0.5%；
四、二手房产权具有哪些特征
从产权的利益关系上看，包含上述的房屋产权形式在内的不完全产权具有如下特征：
1.权利主体具有相对性，产权人权利有所限制
在商品房、私房这样的完全产权住房买卖过程中，卖方的权利几乎不受政策的限制，可以向任何买家出售住房。不完全产权的房屋则不然，往往有居住年限限制，还要求取得单位的同意。有的还对买家也有限制，要求优先向国家房管部门、单位或者单位内同事出售，或者限制为住房困难的中低收入家庭。
目前，福利性产权形式、有限产权形式的交易活动在国务院明令禁止之列。
2.权利客体具有相对性，房屋面积受到限制
完全产权的住房面积是不受政策限制的，政策性住房则不同，不同地区的单位对不同级别的公务员、职工的住房面积有标准限制。
3.所有权的内容具有相对性，权能有所限制
完全产权住房的产权人对房屋的占有、使用、收益和处分等权利是排他的、绝对的，也拥有相对应部分的完全土地产权（使用权）。不完全产权的这些权能却是相对的、有限定的，不具备完全的土地产权。在占有权和使用权方面，一般只允许产权人及其家庭使用，不得由他人占有和使用；原则上不得利用拥有相对产权的住房取得收益，或者只允许在一定条件下取得部分收益。
通过以上介绍我们可以看出，当前的住房产权有多种获取形式，不同来源的房屋具有不同的产权特点。有些住房的产权交易是没有限制的，有的则是有所限制的。有产权限制和没有产权限制的二手房在交易中的程序和税费等诸多方面都有所不同。
五、二手房涉及哪些住房产权
完整的住房产权包括完全的土地产权和完全的房屋产权两个大的部分。
由于在我国土地是国家所有，所有权不能买卖，只能对使用权进行交易。因此一般的房屋产权概念中所谓的完全的土地产权，是指土地使用权，而完整的房屋产权是指房屋所有权。房屋的所有权，也称房屋产权，主要包括房屋的占有权、使用权、收益权和处分权。
其中，国家出让出来的土地使用权是有年限规定的，一般住房用地的使用权出让年限为70年。在使用年限内，房屋的土地使用权可以在法律、法规允许的范围内进行转让。
房地产产权中还涉及到他项权。其中又主要包括抵押权、地役权、租赁权和典当权。抵押权是指，房屋的有偿使用权及有偿出让的国有土地使用权可以用以抵押。抵押开始，抵押权人（债权人）即取得房屋或土地的抵押权，抵押人（产权人）和抵押权人要订立抵押契约，规定还款期限及利息。到期不还清债务的，抵押权即丧失。抵押人破产的，抵押权人享有以抵押物作价或从拍卖房地产中优先得到清偿的权利。
1.地役权：我国《民法通则》对相邻或相隔的土地或房屋（不动产）的通行、取水和排水等权利，用相邻关系的形式作了规定。把这种在他人使用的土地或所有的房屋上取得通行、取水和排水的权利称为地役权。一般认为，相邻关系是通过法律规定的，不必经相邻各方约定而对房地产产权进行限制。同时，为了取得通过他人土地或院落、走道出入的权利，要向他人交纳一定的费用。
2.租赁权：经出让的国有土地使用权可以出租，承租人对所承租的土地有租赁权，这是我国的一种较特殊的土地他项权。
3.典当权：简称典权。它是产权人以商定的典价给承典人，承典人在典期内享有房地产的使用和管理权的行为。在典期内，承典人不收付出典价的利息，而出典人也不收回房产的产权。超过典期，出典的人如果不赎回或者无力赎回，承典人享有房地产产权的产籍权。此外，房地产的他项权利还包括相邻采光通风权、相邻安全权、借用权、空中权、地下权和地上权等。
六、二手房交易中产权发生了哪些变化
由于在各地房改中，房改房大多是以成本价和标准价获得的（分别占领45％左右），以市场价出售的较少（约10％），因而这些房改房大多是不完全产权、有限产权。这类产权在交易中涉及到多方面的所有者权益关系。按照本节前面一部分讲述的各种产权获取方式具体地讲，主要有如下一些产权关系变化：
一、商品房和私房在交易中的产权关系变化
我们已经介绍了，商品房和私房的产权关系比较明确和简单，所有者拥有全部的土地产权和房屋产权，能够在法律允许的范围内，按自己的意愿对其进行交易，在交纳正常税费之后，获取交易的全部收益。与此同时，也将住房的全部产权一次性的转移给购买者。
商品房和私房交易过程中涉及到的产权问题，主要是可能存在共有产权纠纷。有的商品房和私房是夫妻双方的共有财产，或者是兄弟姊妹的共同财产，大家共同享有产权。按法律规定，这种共有产权的房屋交易，需要共有人全部出具书面同意证明材料，才能进行交易。
这种共有产权的纠纷，主要是来自出售方，但也可能影响到购买方，因为这种在出售方无权出售情况下的房屋买卖合同，在法律上属于无效合同。
二、市场价购买的房改房在交易中的产权关系变化
前面已经讲到，以市场价购买的房改房具有完全产权，这类房产交易的产权关系变化情况同一般的商品房相同。
三、以成本价购买的房改房在交易中的产权关系变化
成本价购买的房改房，与市场价购买的房改房最大的不同在于，房改房的土地使用权是无偿划拨得到的，没有像商品房那样交纳土地使用费。因而，房改房的产权中的土地产权部分实际上仍然属于国家，购房者只占有房屋产权部分。在购房者自己居住时，出于有利于房改的考虑，国家并不对土地使用权相关收益（租金）提出要求，对居民有潜在的优惠。这时的交易是不完全的市场交易。
当居民出售住房时，情况就出现了变化，二手房买卖是按照市场价进行的，是完全的市场交易，市场价是包含了土地使用权的。于是，购买公房时没有包含土地使用权费用的问题就显现出来了。土地使用费涉及到两个重要利益关系：
1.对起初购买公房时按照当时的市场行情应当交纳的土地使用费；
2.从购房以来直到出售时这一段时间内由于种种原因引起的土地增值问题；
其中，第一个方面的问题不太大，当年的土地使用费已经在市场价售房的方式中有测定。成本价购房的在土地使用费上较当年差多少，比较容易明确。按这个差额补交的方法也很简单，直接补齐就了事。麻烦在于土地增值问题，涉及到很多与经济利益关系密切的理论问题。
不论只有潜在的价值的土地、还是作为生产资料的土地，在房地产市场上都有价格。土地的价格，完全取决于土地所有权、使用权被垄断下的土地供求；土地资本的价格则以劳动创造的价值为基础，并受到市场供求关系的影响。
七、二手房交易如何确定产权
二手房交易后产权确定，是关系到交易的合法性的标志性问题。《房地产法》对房地产产权的转让或变更有专门的条例：“第六十条……房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请上地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改该土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。”
这个条例要求二手房交易应到房管部门进行产权变更登记，在交易登记时管理部门将按照法规和政策要求进行审核，通过审核之后，将颁发变更了房屋所有权的新的房产证。就此，房屋产权部分的产权就得到了法律确认和保障。
在房屋产权得到法律确认之外，还要求对土地使用权这部分土地产权变更进行登记。这部分程序由法定的同级土地管理行政部门负责。当国土部门按照有关规定确认土地使用权变更登记没有违规行为，由同级政府主管部门更换或者更改土地使用权证书。
八、手房的使用权能够交易吗
根据中华人民共和国宪法第十二条规定：社会主义的公共财产神圣不可侵犯。国家保护社会主义公共财产，禁止任何组织和个人用任何手段侵占或破坏国家和集体的财产。
国家房产属于社会主义全民所有，按统一领导分级管理的原则，国家机关、企事业单位在授权范围内对国有房产行使占有、使用、收益和处分的权利，同时负有保护国有房产不受损失的义务。授权单位转移国有房产时，必须征得上级主管机关的同意并经当地房地产管理机关审查批准。集体所有房产，是社会主义劳动群众集体组织所有的房产，集体组织依法享有本组织所有房产的占有、使用、收益和处分的权利。
所有权有两个特征：
一是明确性，它是一个包括财产所有者的各种权利及对限制和破坏这些权利时的处罚在内的完整体系。
二是专有性：它使因一种行为而产生的所有报酬和损失都可以直接与有权采取这一行为的人相联系。
因此，购买二手房，必须是产权交易，使用权是不能交易的。产权房交易有交易规则，使用权房交易纯属投机。
所谓房屋的使用权是指产权属于国家，使用者在一定期限内对房屋有使用权，没有占有、收益、处分的权力。
所以使用权房是不能交易的，购房人千万不要被交易条件，特别是交易价格所诱惑。任何钻政策的空隙，造成国有财产流失的行为最终都是自寻烦恼！