神马文学网琴台书院：住宅经营——物权法的尴尬
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/26 21:54:24
9月24日，《武汉晨报》头版有一则醒目标题：“住宅可经商”陷两难境地；副题是：物权法说行是可能行，邻居说不行那是真不行。
这则报道所反映的不仅是观念的冲突，也是法律的冲突，如果不纠正，将会导致社会的人际不和谐。
我国从2000年以后，基本上终止了实物分房政策，实行住房私有化。尤其是物权法的颁布，强化了物权的法制观念，奠定了经济改革的法制基础。
《物权法》第七十七条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。第八十三条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
住宅作为一种不动产物权，权利人拥有民法规定的所有权利，包括使用权、收益权。可将住宅改为商用，就是使用权和收益权的具体体现。
但是，任何一种权利的享受，不得以损害他人的权利为前提。比如说，你有驾照，有权开车，但不可以乱停乱放，更不能开车撞人。权利与义务、维权与侵权必须分清。
然而，最高人民法院相关司法解释中明确，业主将住宅改变为经营性用房必须征得本栋建筑物内其他“有利害关系”业主的意见。这样一来，问题就出现了：既然住宅经营是一种权利，就不该由别人来“同意”或“不同意”，也不该由别人来“书面决定”或开听证会决定。《物权法》司法解释的这种自相矛盾的表述，背离了民法的平等基本原理。
与其他权利一样，在享受权利的过程中的确存在各种违法现象，如油烟扰民、噪音扰民、垃圾扰民、危险物品害民、容留卖淫嫖娼等等，然而，这些违法行为、现象并不是行使物权所致，没有必然性。
扰民违法现象不仅住宅经营时存在、其他商用活动也存在。在我国《民法通则》中有明确的表述内容、规定，是否构成扰民侵权，如何解决，可以协商，或裁决，但一定要有损害事实作为依据。如果业主经营，只要不违反或滥用相邻权（通风、采光、通行等）就是正当的，无可非议。但是很多情况下，反对住宅商用的居民，往往是以个人的好恶、自我价值取向、家庭的观念作为反对的理由，不一定有法律意义上的“受损事实”。如：看不惯人家做生意，认为没素质，不高贵；心里承受能力差，听不得任何声音、看不惯自己不喜欢的事物；人家经商对我家没好处，笑人穷怕人富；我说了算，我家才是这里的主人，要服我管；等等。然而，可能存在的上述理由都不是法定的理由。
我国人口众多，失业率居高不下，在城市化过程中，“物权和谐”乃民生大事，住宅经营并不具备临街门面的优势，但确是解决就业的符合国情的民生举措，应该受到法律的保护。如家庭手工业、咨询业、律师业、日用小百货、家政服务业、一楼的早点，还有茶馆、棋牌、理发、美容、保健、健身房、录音棚、音乐培训、诊所、中介、修理、缝纫、洗烫等等。有利害关系的人可以反对本栋楼中的人违法经营，包括改变房屋承重结构，但不能反对经营劳动。发生冲突的应该理性协商、协商不成闹到法院，法院根据损害事实调解或裁决。一般的影响、不等于法律意义上的“受损”。
新的《武汉市物业管理条例》中明确规定：交房后，业主或租户应按房产证上标明的用途使用房屋，如果业主因特殊情况需要，也可将住宅改变为经营性住房，但需要遵守相关法规，并经由利害关系的业主书面同意，必要时应当进行听证。与《物权法》的司法解释如出一辙。
法制社会依法治理本是好事，但在同一法规条文中瞻前顾后、自己对自己掌嘴，操作困难，公民将何以适从？物权又怎么落实？应该加强公民道德与法制教育，正真理解物权的含义，用法律法规来规范、约束，加强公民意识、平等意识，而不应混淆法理和法律概念！
[文章来自共识网：http://new.21ccom.net/articles/gsbh/article_2010092920376.html ]
这则报道所反映的不仅是观念的冲突，也是法律的冲突，如果不纠正，将会导致社会的人际不和谐。
我国从2000年以后，基本上终止了实物分房政策，实行住房私有化。尤其是物权法的颁布，强化了物权的法制观念，奠定了经济改革的法制基础。
《物权法》第七十七条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。第八十三条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
住宅作为一种不动产物权，权利人拥有民法规定的所有权利，包括使用权、收益权。可将住宅改为商用，就是使用权和收益权的具体体现。
但是，任何一种权利的享受，不得以损害他人的权利为前提。比如说，你有驾照，有权开车，但不可以乱停乱放，更不能开车撞人。权利与义务、维权与侵权必须分清。
然而，最高人民法院相关司法解释中明确，业主将住宅改变为经营性用房必须征得本栋建筑物内其他“有利害关系”业主的意见。这样一来，问题就出现了：既然住宅经营是一种权利，就不该由别人来“同意”或“不同意”，也不该由别人来“书面决定”或开听证会决定。《物权法》司法解释的这种自相矛盾的表述，背离了民法的平等基本原理。
与其他权利一样，在享受权利的过程中的确存在各种违法现象，如油烟扰民、噪音扰民、垃圾扰民、危险物品害民、容留卖淫嫖娼等等，然而，这些违法行为、现象并不是行使物权所致，没有必然性。
扰民违法现象不仅住宅经营时存在、其他商用活动也存在。在我国《民法通则》中有明确的表述内容、规定，是否构成扰民侵权，如何解决，可以协商，或裁决，但一定要有损害事实作为依据。如果业主经营，只要不违反或滥用相邻权（通风、采光、通行等）就是正当的，无可非议。但是很多情况下，反对住宅商用的居民，往往是以个人的好恶、自我价值取向、家庭的观念作为反对的理由，不一定有法律意义上的“受损事实”。如：看不惯人家做生意，认为没素质，不高贵；心里承受能力差，听不得任何声音、看不惯自己不喜欢的事物；人家经商对我家没好处，笑人穷怕人富；我说了算，我家才是这里的主人，要服我管；等等。然而，可能存在的上述理由都不是法定的理由。
我国人口众多，失业率居高不下，在城市化过程中，“物权和谐”乃民生大事，住宅经营并不具备临街门面的优势，但确是解决就业的符合国情的民生举措，应该受到法律的保护。如家庭手工业、咨询业、律师业、日用小百货、家政服务业、一楼的早点，还有茶馆、棋牌、理发、美容、保健、健身房、录音棚、音乐培训、诊所、中介、修理、缝纫、洗烫等等。有利害关系的人可以反对本栋楼中的人违法经营，包括改变房屋承重结构，但不能反对经营劳动。发生冲突的应该理性协商、协商不成闹到法院，法院根据损害事实调解或裁决。一般的影响、不等于法律意义上的“受损”。
新的《武汉市物业管理条例》中明确规定：交房后，业主或租户应按房产证上标明的用途使用房屋，如果业主因特殊情况需要，也可将住宅改变为经营性住房，但需要遵守相关法规，并经由利害关系的业主书面同意，必要时应当进行听证。与《物权法》的司法解释如出一辙。
法制社会依法治理本是好事，但在同一法规条文中瞻前顾后、自己对自己掌嘴，操作困难，公民将何以适从？物权又怎么落实？应该加强公民道德与法制教育，正真理解物权的含义，用法律法规来规范、约束，加强公民意识、平等意识，而不应混淆法理和法律概念！
[文章来自共识网：http://new.21ccom.net/articles/gsbh/article_2010092920376.html ]
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