房价呈现下行信号

    “金九银十”传统的销售旺季并未让楼市暖过来。自9月份以来，不少楼盘先后推出新房源，但销售不尽如人意。事实上，自本轮宏观调控以来，全国楼市频繁出现“零成交”现象。据北京房地产交易管理网数据显示，9月29日—10月16日，北京在三季度销售价格最高的30个项目出现零签约。而上海“沪12条”出台距今已有两周，二手房成交量迅速下跌，部分中介出现零成交。

    许多经验主义者曾寄希望于传统的金九银十，作为购房者一方却没有动手的迹象。在一定程度上，上帝决定房地产市场的时代马上来临。越来越理性的购房者对抗开发商，胜利的一定是购房者。谁都知道，购房者决定不了市场，开发商也决定不了市场，但是开发商却能操控和摆布房地产市场。作为上帝的购房者看到了楼市泡沫破灭前的种种迹象，预示着房价即将迎来下跌的新时代，而且这种势头不可逆转。

    其实房价下跌本不可怕，房价暴涨可以，为什么下跌就那么可怕呢？关键是能够有效处理房价稳妥的软着陆。

    1、新增房地产贷款大幅下降。

    央行昨天公布的三季度金融机构贷款投向统计报告显示，前三季度，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增1.72万亿元，其中，三季度金融机构房地产贷款新增约为3400亿元，相比上半年房地产贷款平均每季增加6900亿元的规模出现大幅下降。

    这也最能表现出开发商对投资房地产的信心不足。

    2、社科院预测房价将下跌。

    日前，中国社会科学院发布研究报告预计，我国房价从2010年第四季度至2011年上半年同比增速将逐渐下降，到2011年上半年进入负增长区间，本轮宏观调控措施，在使得一线房价下降20%之后将逐渐放松。从2011年下半年起，房价增速可能触底反弹。

    社科院的预测无疑让房价下跌的预期更加明朗。

    3、国土部拿闲置土地警告地方政府。

    中国的房地产市场到底缺不缺地？如果缺的话，哪儿来这么多的闲置土地？如果缺的话，为什么在本应该是寸土寸金的地方如今却是杂草丛生，为什么有的人能够囤积土地坐地生财呢？据报道，8月19日，继公布1457宗闲置土地名单后，国土部最新披露的闲置土地名单增至2815宗，数量翻了一番，时间点延续到了今年5月底。

    据悉，按照国土部对9月土地问责规定，即对所辖区域违法占用耕地面积占新增建设用地占用耕地总面积的比例达到15%以上，或虽未达到15%的“警戒线”，但后果严重的将被问责，包括记大过、降级或撤职等。国家土地总督察办巡视员张璞表示，“即使调走了，但如果这个土地违法违规发生在任期内，也要追究责任。”

    严厉打击这种行为，将对房价上涨起到根本性的抑制作用。

    4、直接收取预售款迫房价下跌。

    近日，北京市住建委、人民银行营业管理部、北京市银监局出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》(以下简称《办法》)。该办法将于12月1日起施行。业内人士分析认为，此举有望促进房价下调，在新政实施前，还有可能挤出大量房源。最先流出传言的是北京，不过深圳率先实施。9月1日起正式实施的《深圳房地产市场监管办法》规定，在商品房预售项目竣工前，商品房预售款必须专项用于购买该预售项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款(含工资及社会保险)及法定税费、行政罚款，不得挪作他用。

    对于规定的严格执行，一部分开发商感到恐慌。这样的结果必然导致开发商资金链将受到重创，开发商资金链紧张，必然就可能会降价促销，更不用说还要捂盘惜售了。

    5、地产商民间借贷释放房价下跌信号。

    银行对房地产企业项目贷款普遍收紧，一些在楼市疯狂上涨时半路出家的开发商遭遇融资难题。某开发商人士表示，银行不肯贷，信托公司也挑着项目做，多数只能找民间借贷解决，“房地产项目现在不好融资，风险评估都很大，能以20%从信托公司融到（钱）就很不错了。”

    长期依赖资金支持的开发商转向民间渠道借款，是一个很危险的信号。

    6、银行可承受房贷压力升级。

    日前，交通银行副行长钱文挥在2010年中期业绩报告会上披露了最新房贷压力测试结果。钱文挥表示，即便在房地产下跌50%的极端情况下，交行对公房地产贷款不良率上升约1.6个百分点，个人按揭不良率增加约1.2个百分点。总体而言，不良率改变仍相对较小，风险不大。其他银行亦是如此。

    所以，再不能以要死也是银行先死作为借口来胁迫政府必须停止调控，也为政府坚决执行调控力度扫清了障碍，房价下跌路已经铺开。

    7、房价上涨是贫富差距的重要推动力。

    贫富差距已经引起中央领导高度重视，而贫富差距的很大程度上得益于房价的暴涨。曾有人说，房价不能下降，降了中国经济就完了，其实没那么严重，只不过是是房地产商和一些手头有房的人在胡言乱语。现在要缩小贫富差距，必然会从房价入手。房价下降不但不会影响经济发展还会缩小贫富差距。

    8、炒房团开始抛盘预示房价可能要调。

    “经过上一轮房价快速上涨，国内楼市势必要调整一段时间。近期高位出手一部分投资性房产比较保险。”不久前，来自温州的汤先生一次性抛售了他在北京的10余套住宅。无独有偶，6月以来，北京、天津、重庆、杭州、苏州、合肥等地的产权市场频频出现大宗二手房产挂牌的案例。

    可以看出，如此精明的投资者定能慧眼辨楼市，他们看出楼市不妙，此外他们的做法也会让楼市上盘量增加，房价自然也会降。

    9、官员预测房价将下跌。

    一般很少有官员来预测房价的，不过国土资源部部长徐绍史7月4日在大连举行的全国国土资源厅局长座谈会时如是说：“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，再过一个季度左右，房地产市场可能会面临全面调整。”。徐绍史的这一表态，被外界解读为进一步确认政府第二波楼市调控即将开始的信号。楼市的全面调整，意味着市场真正的价量齐跌。作为中央政府主要部门的掌门人如此直言大胆预测房价下跌，迄今为止还没有见到过。

    10、中央对房地产调控还不满意。

    国务院向全国人大常委会最新提交的报告内容显示，中国政府对于房地产业调控现状并不满意。这份报告8月29日由国家发展和改革委员会主任张平完成披露。报告认为，目前部分大中城市住房价格仍然过高，调控房地产市场的工作依然繁重。

    所以，房地产宏观调控非但不会减弱，而且还有可能会适时再出调控政策，正如开发商所料，不达目的誓不罢休。