楼“势”围观

一只鞋子终于落地了，还有一只叫“房产税”的鞋子让人惦记。不过楼市的走向现在已经没有太多可猜想的了，人们开始琢磨：股市会飞到哪个点位？这两个地方，变盘都已经开始了吧。

新民周刊封面：楼势围观。

中国楼市多事之秋

各地“秒杀新盘”的火爆景象，一度将政府的楼市调控再一次逼入尴尬境地；没想到，9月底出台的新政招招见血，中国楼市“十月围城”，让原本趾高气扬的多头猝不及防。

业内人士评点：“现在几乎稍微有点钱的开发商都敢和政府叫板，天天抨击政府，俨然一副你奈我何的嘴脸，也难怪房地产几乎成为全民公敌。难道就不知道，眼下的好光景到底是谁给的？”意思是，不识相就没好果子吃，如今寒风瑟瑟，还不是自讨没趣的结果？

一只鞋子终于落地了，还有一只叫“房产税”的鞋子让人惦记。不过楼市的走向现在已经没有太多可猜想的了，人们开始琢磨：股市会飞到哪个点位？

这两个地方，变盘都已经开始了吧。

【内文导读】

十月围城

限购令引发退房潮？

今年炒股，明年炒楼？

十月围城

“现在几乎稍微有点钱的开发商都敢和政府叫板，天天抨击政府，俨然一副你奈我何的嘴脸，也难怪房地产几乎成为全民公敌。难道就不知道，眼下的好光景到底是谁给的？”

撰稿/张襦心

“80年代实行独生子女，我就生俩！80年代打击投机倒把，我就倒腾钢材！90年代不让非法集资，我就集资！2000年打击国资流失，我就买！现在不让炒房，我就炒！我一直都是对的……”

自2010年4月新一轮宏观调控政策出台以来，政府已经与开发商“拔了半年河”，房价并没怎么乖乖“就范”，还欢天喜地迎来了一股“回暖”。这期间， 数轮宏调教育出来的经验之谈“我就炒”，没少在投资客、买房人的脑海中闪回。

但随着“十月围城”风声鹤唳，这一次，似乎真的击垮了投机者的心理底线。

“不买房建议”自然中止

金九首日，位于北京昌平区的领秀慧谷，上演了一场罕见的千人排队“逼宫”开盘场面，购房人在未接到售楼处通知的情况下自发排队、自发登记，迫使开发商最后承认自发所排顺序号为最终选房号。

“可怜的人们在雨中排了一整夜的队，看来楼市又回暖了。”一位在现场的目击者说。有人头天晚上得到消息，带着马扎、红牛、雨伞就赶过去，到了之后发现灯火通明，几十号人自发排成了一长队，到早上这支“队伍”就已经发展到800多人，销售紧急通知意向客户的短信上甚至只有两字：“快来！”赶过去也没戏，房子只剩下200多套，排号在200号之外的被拒之门外。

“调控出来后大家都在观望，但僵持了这么久之后，下跌的只有泡沫最严重的通州等地，其他区域价格基本没动。所以一旦有新盘低价入市，就会上演‘秒杀’。‘日光盘’、‘夜光盘’再现市场，人们担心房价反弹，不得不彻夜来排队。”一位内部人士分析道。

截至8月30日，北京新盘期房与现房住宅总成交量为6149套，相比7月的5726套来说上涨了7.3%，而二手房成交量为11859套，相比7月的10367套来说也上涨了14.3%，不仅如此，这是新政后6月开始连续两个月楼市成交量出现上涨。

“2010年9月下旬和十一国庆长假期间，部分地方房地产价格出现了小幅度上涨。虽尚还不足以达到年后3、4月的连连激增的火热气氛，但在各数楼盘集中展出的吸引下，看房大军仍然有所扩充。”“我爱我家”的地产研究员告诉记者。

民间资本最为活跃的杭州，一直是中国楼市的先行指标。杭州一家专为“炒房团”服务的民间投资机构研究员认为：“杭州近期火爆的楼盘都是两个极端，要么最低价的，要么地段、品牌相对强势的，在中间的楼盘卖不动。比如极端热销的保利东湾，原先价格已经到了一万六左右，最后成交的价格居然降到了一万附近，跳水幅度非常大。滨江城市之星的的豪宅，也是精装的低价楼盘先卖，才四万多一点，百分百打响了第一炮。我估计，这次的市场‘虚热’由开发商抱团、媒体配合，好好地炒了一把(不排除现场及数据的做假)，现在市场热度稍微有点上来，正是出货的时期。”

“在小反弹中，我就等看中的楼盘开盘了。”在记者加入的一个“地产少壮派论坛”里，一位现金充裕的购房者刘强说，他准备在10月底先购进两套。另一位身在天津的女士也声称：“不管是不是诱多，还是有很多人疯狂加入买房的行列，我身边的朋友都是这样。”

“ 几乎所有的资金都和刘强一样的观点，特别是有钱人。” 著名独立地产评论员王智中回应。

据他分析，北京近期买房成交不是炒作，有真实数据，而且50%以上是全款。炒家不可能拿全款，这意味着购买人大部分是富人和公务员，中国的财富两极化十分严重。

上述民间投资机构在调查杭州楼市成交数据时发现，一次性付款占45%。据说在福州这样的二线城市，也出现了一定数量的有钱人、外侨全款买房的购买行为。

在房地产调控频出之时，为什么还会有人逆市全款买房？

“出于对人民币贬值的恐惧感，保值性需求大增，一次性付款基本上是带点恐慌性购买的特点。”王智中认为。

“目前有个百八十万，你能干什么？存银行，贬值！创业？ 这点儿钱根本不够。买古董，有多少懂行的？买黄金，合适，但是流通渠道太狭窄。买房，合适，至少保值。”这是一位购房者的心声。“今天我遇到两个买房子的，都说钱贬值太厉害了，赶快换成房子。如果我手头上有个一二百万的现金，我也会考虑转化成固定资产。”

王智中一开始判断，降价促进销售十分正常，这是调控希望达成的结果。 “百日新政之后，调控政策的边际效应下降，在政策趋稳的情况下，买卖双方都不那么恐慌，也不那么坚持。一些开发商适时进行价格让步，一些刚需顺台阶而下，成交量有所回升。有人惊呼楼市恶性反弹，但本人认为，开发商根据市场情况，适当降价让利，这是调控希望达成的结果，但如果资金和机构、个人、媒体跟风炒房，继续助推房价，将让调控政策面临空前压力，考验决策层调控决心。”

在中国房地产巨大的泡沫游戏中，处于多头一方的，都是当今中国最为显赫的力量。地方政府、开发商、银行以及那些拥有大量低成本住房的各类、各级官员，投机商结成了一个相当稳定的多头利益集团。而反观空头一方，仅仅只剩下那些尚未首次置业的年轻人以及进城的农民工了。

感觉到“多方抬头”的王智中，也陷入了纠结。“全款购买能坚持多久？”

“在地产新政的第二天，我顶着各种压力，今生首次劝人暂不买房。原因在于我预计国务院动真格了，一定时期调控政策会层出不穷。地产新政以后，一线城市量缩价跌，二线城市房地产市场也受到了一定影响，以北京通州为例，新开盘房价平均比新政前低20%以上，根据地产少壮派论坛的民间房价指数，北京二手房平均下跌了13%。4月-9月是政策叠加期，跟着政策走没错，但现在政策不加码，相当于倒退。随着政策的边际效应下降，特别是二线城市执行政策不到位，近期楼市暗流涌动，楼市变数骤然增加。”

一方面，他觉得，这轮反弹由游资和媒体主导，大资金根本没有进入楼市，不可能持久。但另一方面。政府放在抽屉里的调控方案迟迟不能出台。权衡之下，决定暂时缄口，“不买房建议”自然中止。

给“国十条”打补丁

“那段时间除了吃饭，我最关注的就是政策。”王智中说，“全世界都在等第二轮调控……”

果不其然，“9·29”楼市二次调控政策应运而生。

“实际上，早在一个月之前，相关的措施已经提上议事日程，正如我在4月份国家宏观调控政策出台之后分析的那样，如果4月宏观调控政策出台能够抑制房价，让虚高的房价回归理性，对政府、对开发商、对购房者都是一个双赢的结果，如果房价依旧上涨，政府必定有更加严厉的调控手段。

奈何绝大部分开发商在近几年已经被利益冲昏脑袋，腰杆子鼓了之后就自以为老子天下第一，甚至连政府也不放在眼里。曾几何时，建设部只要个司长出来讲句话，开发商们就乖得像只老鼠，可是，现在几乎稍微有点钱的开发商都敢和政府叫板，天天抨击政府，俨然一副你奈我何的嘴脸，也难怪房地产几乎成为全民公敌。难道就不知道，眼下的好光景到底是谁给的？非要把一个可以辉煌数十年的阳光行业在几年之内折腾完毕？”联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少锋透露。

从需求上，政府“双管齐下”：

其一，迄今为止，中国已经有13个城市出台了“限购令”，每个家庭在若干长一段时间之内只能购买一套新的商品房，并严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的地方政府，要进行约谈，直至追究责任。

其二，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

随着政策出台，开发商寄以厚望的“银十”应声泡汤。据中房指数统计，全国大部分城市国庆期间成交量环比下降40%以上。

“近期反弹恰恰是国十条留下的漏洞所致。其实国十条本身也是一瓶烈酒，只是瓶子有个漏洞。而加强版国十条给原版国十条打上了补丁，无论是否首套，无论房价上涨过快，无论一、二线城市等采取了一刀切的调控手段，相当于把大部分炒作资金封堵在大门之外。无论是刚需，还是二套、三套，连持有环节的也开始考虑征收房产税。这可以形象比作白领买不起，中产不给贷，富人不让买，买了也可能被分掉(房产税)，”王智中说。在国十条文件出台之后，北京立刻出台京版国十条，要求商业银行对不能提供社保和个税证明的外地人不予贷款，业界称之为“限购令”，又被公认为迄今为止最严厉的调控手段，北京楼市一夜之间降至冰点，4月5月6月大量项目零成交，之前涨价过快的通州、大兴、房山房价应声下跌，通州、房山区域房价跌幅高达20%左右。但在国十条文件中，对于限购的前置条件定为“房价上涨过快的部分城市”。“所有城市都不认为自己属于‘房价上涨过快的城市’，而唯一被点名的北京市的房价才出现了像点样的回调。但开发商的资金是全国布局，北京房价缺口很快被填平，所以北京房价也跟着开始反弹。”

“这些领军的房地产企业死扛房价的局面，也给市场造成房价坚挺的错觉。这次中央明确在全国范围内推行限购令，封死了政策的空子，规范全国市场，未来相当大一段时间内，多数房企都将面临资金链的危机，房价上涨势头势必得以抑制。”杨少锋坚持今年冬天真的会很寒冷的预言。

宣判“带头大哥”死刑

去年年底至今年上半年这轮房价暴涨，有两大源头：海南与北京通州。

杨少锋认为罪魁祸首就是领涨的少数楼盘。如果那个时候有相关部门即刻对这些项目进行土地增值税清查，恐怕给开发商天大的胆子也不敢这样涨价。然而这些领涨的楼盘非但没有受到惩罚，反而在市场中获取了巨额的利润，从而带动周边区域楼盘的效仿，最终北京楼市的躁动带动了全国这一波楼市的暴涨。

“顺应政府号召降价或者低价销售的楼盘和房企，非但损失了巨大的利润，而且成为那些暴利获得者耻笑的对象，以至于本次国十条文件出台之后，在多数房企中主张降价观点的管理层往往被斥之为短视。所以许多开发商虽然也打心底认为房价不能再涨，可是别人涨你不涨，吃亏的还是你自己，所以也就只好跟着涨价。”

而本次调控明确提出对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查，为这个政策呼吁了三年的杨少锋认为实属万民之幸，此举点中了房价的死穴。

“政府对土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。如果土地增值税能够得到贯彻执行，可以说，绝大部分那些天价楼盘，它们的利润都将被征税，也就是，如果一个项目成本较低，可能你卖3万一平方米和卖5万一平方米，差别只是在于你的收入，而扣除土地增值税之后，可能利润几乎没有多大的差别，这样，暴利就将成为历史。

只是，由于房地产行业成本构成极其复杂，税务部门为了省事，通常对土地增值税进行核定征收，而开发商可以通过增加成本、延长开发时间、持有部分物业等手段来逃避土地增值税，土地增值税这一抑制开发商暴利最有效的手段，最终也沦为一纸空文，失去调控开发商暴利的作用。如果这条政策能够贯彻执行，等于宣告那些疯狂涨价的楼市带头大哥的死刑。高价楼盘将无所逆行，之后所有开发商在定价的时候都需要考虑是否会招致税务清查，对房价的过快上涨将有至关重要的遏制作用。”

上轮宏调，政府几乎将手中牌出尽，才最终将“老虎”五花大绑关进了笼子。放虎归山之后，似乎此番又有“全面围剿”之意，刀刀向“命门”招呼。

谁都知道决定开发商是不是降价销售的唯一理由，就是资金链。“任何一个开发商，如果它的账户上还有着数十亿的资金，而银行还在追着要给它贷款，谁能指望它会降价？最多，房子不好卖？那就明年再卖。可要是马上揭不开锅了，不降公司资金链就要断了，也就只好降价了。”

杨少锋曾预言，今年调控的基调是“上半年管房市，下半年管地市”，不幸言中。

通过增发或者借道并购重组曲线融资，地产大佬就可以轻而易举通过资本市场圈钱，动则千万平方米的土地储备。如今这好日子正日渐远去。

10月20日，香江控股资产重组方案被否，公告称：“证监会已暂缓受理房地产开发企业重组申请。”

“并不是我有先见之明，而是在各部委的政策讨论中早已确定的基调，只是当今中国的房企，都已经习惯了漠视政策，都过于自信，所以没有将警告当回事。”杨少锋说。“在禁止对囤房囤地企业贷款和融资之后，土地储备已经不再成为房企的优势，而是成为定时炸弹。被斩断融资渠道的房企，势必都将面临可怕的资金链危机，而解脱的唯一办法就是加快开工加快销售，低价倾销将成为未来相当长时间楼市的主旋律。上市房企的倒闭，或者不再是个危言耸听的流言。”

如果说二次调控最有力的就是限购，那么比限购更让开发商痛苦的，则是预售资金的监管。以前管理不严，开发商可以挪用预售款，现在这个漏洞也被堵上。

10月25日，北京市出台了《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，自12月1日起，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设。

根据北京统计局最新数据显示：前三季度，北京房地产开发项目本年到位资金3938.8亿元，其中金融贷款为973.9亿元，自筹资金为1256.7亿元，订金及预收款为1020.7亿元，所占比例超过25%。

杨少锋则透露，预收款项通常可以在一个房企资金链条中达到40%的资金使用率。

“房地产之所以暴利，关键在于资金杠杆的撬动。用自己的资金拿地，用施工和供货商的资金盖房，银行贷款维持公司运营，而商品房的预收款则是提前把利润套现，从而使得开发商可以用购房者的资金来进行扩张。此次北京规定的预售资金监管使用，将立刻抽走一个房企将近40%的资金，房企将面临巨大的资金压力。”

在信贷提高、开发贷从严、通过银信合作获得新增贷款的渠道受阻，上市房企融资需审批，各种资金被严格控制流入房地产行业后，商品房预售款其实已经是开发商唯一一笔可以自由支配的款项。

“就像我在4月北京限购令出台之后号召开发商顺应政策降价以换取政策宽容一样，如果开发商依然死扛房价，一旦预收款监管使用全国推广，中国房地产行业将面临一场灾难，房企倒闭潮将席卷全国，三成以上中小开发商将无法度过这场危机。”

“限购令”引发退房潮？

“严厉版”和“温柔版”限购令目前产生的调控效果已开始出现分化，深圳、南京成交量锐减，退房潮涌动，投资客几乎销声匿迹；而上海、杭州等地仍波澜不惊，偶有退房现象但未必成“潮”。

记者/金 姬

调控分化

10月18日晚，21世纪不动产上海某门店经理小朱的手机响了。他有些激动，因为自从10月7日上海颁布楼市细则(被简称为“沪十二条”)以来，自己的业务量就直线下降，白天在门店都没什么事做，更别说晚上有客户来电咨询了。但让小朱失望的是，来电显示的是远在辽宁大连的同事。还没接电话，小朱就猜到，这次轮到大连了。

自从21世纪不动产2000年进驻中国以来，政府的楼市调控政策还是第一次如此严厉。除了北京以外，今年10月以来，深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、三亚、海口、温州、天津、南京和广州分别实施了“限购令”，而大连在10月18日宣布：从即日起，大连每户家庭只能新购一套商品住房；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。至此，我国采取限购措施的城市数量升至14个。

小朱及其同事们感受到了前所未有的从业压力。“短期来讲，10月下半月的业绩影响就很大，又有好几组客户观望了。”小朱对《新民周刊》表示，他们已经开过会了，大家明白“过冬”在所难免。至于中长期预期，要看“限购令”会执行到几时了。

小朱仔细研究了14座城市的“限购令”细则，发现宽严程度有所不同。其中，深圳、南京直接对第三套房“限购”，被称为“严厉版”的限购令；而上海、杭州、厦门等其他城市对原有住房既往不咎，每个居民家庭仍可再购一套新房，由此被称为“温柔版”限购令。“严厉版”和“温柔版”限购令目前产生的调控效果已开始出现分化，深圳、南京成交量锐减，退房潮涌动，投资客几乎销声匿迹；而上海、杭州等地仍波澜不惊，偶有退房现象但未必成“潮”。

“限购令”虽然挤出了一部分投机客，但也“误伤”了另一部分购房者。华远集团总裁任志强在其博客中质疑这种做法会误伤大量居民改善性需求：“明知是供求矛盾造成的结果，却用限制购买而非增加供给的方式去对付，又岂会有好的结果？”

而因新政导致的购房交易“卡壳”也催生了不少退房纠纷。已有专家呼吁，由于此次新政出炉时间与部分购房者下定金的时间存在“时间差”，因此出台限购令的各地政府应该也对由此造成的退房问题给出一个明确说法。

北京：半年限购未果，一朝退房成风

被称为“最严厉楼市调控措施”的“限购令”始于今年4月30日北京出台的“国十条实施细则”，明确提出：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品住房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。

奇怪的是，北京4月底开始的“限购令”并没有引发退房潮。北京在售的85个项目中，共有16个项目出现退房记录，超过八成楼盘退房记录均为零。在出现退房情况的16个项目中，仅4个项目退房率超过1%。

但国庆后的北京却引发退房潮，这可能源于“9·29新政”。今年国庆前，国家有关部委出台遏制部分城市房价过快上涨的五项措施，其中包括“政策落实不到位、工作不得力的地方将被约谈直至追究责任”这一条。来自北京房地产交易管理网统计数据显示，国庆以后的16天住宅交易总量为9986套，相比9月前16天下降了近32%。值得注意的是，北京房地产中介行业协会网站的数据显示，从十一长假后的第一个工作日10月8日到10月20日，北京共计退掉了1181套二手房，退房量环比新政前增加了20% ，平均每天退房近150套。

北京附近的燕郊、香河，因为投资投机盛行，针对外地购房者的限贷政策出台后，已经出现退房纠纷。10月15日，北京著名的豪宅项目——盘古大观更是涌现出十多套退房，成为新政后退房最多的项目。

国庆前实行半年限购令的北京房价仍然上涨过快，而且没有明显退房现象，意味着北京之前的限购令执行并不到位。事实上，规避限购的方式很多。北京多家中介机构透露，租借他人身份证规避限购令，如借用亲戚朋友或者企业员工的身份证买房，作为回报会给予提供证件者一次性5000-10000元的报酬；或者，补社保证明或税款规避“限外条款”，甚至办理假离婚，对中介来说都是可以轻车熟路操作的路径。另一方面，“9·29新政”中“全国暂停三套房贷款用于购房”这一条款，比4月的首轮调控更为严厉。这些都让国庆后的北京退房成风。

此外，因为商品房批贷时间与预售时间相比要晚很多，一般期房能够获得贷款最少需要2个月左右，最长的甚至需要半年。因此北京中原地产三级市场研究部总监张大伟估计，按照最近3个月合计2万套商品房期房成交中50%为首套房计算，最少有5000套以上购房者需要补交一成首付，中小套型需要补交接近20万。对房价总额偏高的北京而言，压力将使不少买房者作出退房决定，所以市场很可能在四季度出现商品房期房的退房潮。

即使豪宅也未能幸免，数据显示，9月29日—10月16日，北京在三季度销售价格最高的30个项目出现零签约，部分项目出现退订。而在三季度，北京豪宅累计签约352套。

对购房者不利的是，许多开发商对首付提高和限购早有准备，有些不良开发商便在购房合同中设置了高额的违约责任，比如北京某楼盘规定客户如果因为贷款不能获得通过需一次性付款，否则将收取相当于总房款20%的天价违约金，实际上等于缴纳20%首付的客户，如果贷款无法获得审批又交不起一次性付款，首付款将成为开发商的“战利品”。

当然，无良开发商不会笑太久。今年10月中旬，北京通州法院判决一起房产买卖纠纷，在这起纠纷中，买方刘先生签下购房协议当天，国务院就出台禁止为第三套房发放贷款的楼市新政，已经交了定金和部分首付的刘无力再购买，但开发商拒绝退款。北京通州法院判决刘先生不构成违约，开发商须全额退款。这是今年楼市新政引发的退房潮中，首起判决卖方败诉的案件。虽然这一诉讼也拖延了数月之久，但是给全国类似案件起到了示范作用。随着新一轮调控引发的纠纷出现，诉诸法律途径解决的也日益增多，开发商的日子也越来越不好过。

广东：退房等待有法可依

深圳是继北京之后，今年第二个实行限购令的城市。虽然深圳在今年9月30日才出台限购令，但这座移民城市在今年4月楼市新政后就曾出现过一阵退房潮，当时由于楼市调控导致购房者预期房价下降而出现的恐慌性退房现象。而国庆后的新一波退房纠纷主要是因为行政指令不准买房造成的。一方面，套数限购政策让一部分有能力购房的人群也无法再购置新房，退房成为唯一选择。另一方面，目前按揭贷款门槛提高，迫使不少购房者因为资金压力而考虑退房。

9月30日晚，深圳市突然出台新的楼市调控政策，暂时实行限定居民家庭购房套数政策。限购政策出台之后，深圳银行部门和担保公司都开始要求购房者在办理房产按揭、转贷时要出具房屋产权查询证明。从10月8日开始，市民纷纷涌向深圳市规划国土房产信息中心开具房屋产权查询证明，随后的两天达到井喷状态，出现千人排队的壮观景象，其中有不少市民是半夜排队等号。

新政对深圳豪宅市场影响很大，以前深圳购买第三套、四套的豪宅，也依然可以获得银行贷款。而现在各家银行开始严格执行三套房停贷，以及完全禁止购买第三套房，原来计划买豪宅投资的人就放弃了定购。

深圳细则出台后的楼市成交数据更直观地体现出政策效果。世联地产10月18日发布的10月11日至17日成交数据显示，深圳一手房市场共成交507套，与前周相比继续大幅下滑，环比大跌63.8%；成交均价为19275元/平方米，结束了连续4周的上涨步伐，环比下跌13.9%；二手房市场共成交1399套，是近26周来成交的最低值。

根据深圳中原地产市场部总监王世界的推算，因限购令而被困的房产大约占总成交量的两成，9月深圳二手房成交15000套，9月最后一周的新房成交量约为2000套，按两成计算，深圳一、二手被限房产总量将超过3000套，约占年度成交总量的1/10。

虽然此次深圳限购令完全没有给市场留出缓冲空间，但是退房潮在深圳曾多次上演。早在几年前，深圳就发生过购房团退房事件和小产权房事件，当时在全国闹得沸沸扬扬。此次有多少退房纠纷会诉诸法律还不得而知，但深圳已经开始做准备。据悉，深圳市中级人民法院《关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见(征求意见稿)》已于近日开始征求意见。这一举措值得其他实行限购令的城市学习。

广州的退房现象也在逐渐体现。据广州阳光家缘网签数据显示，“9·29”楼市新政出台的近三周时间以来，广州已经有69次退房记录。而限购令10月15日“横空出世”，导致出现一批“半拉子”房地产交易。由于房产交易要经历交定金、赎楼、贷款等环节，有的是买方已交纳定金，并签订认购合同，但尚未在10月15日之前完成网签，也有的是买二手房但还没有到房地产登记部门登记。在“限购令”出台的当天，广州退房就有12起，而此后每天都有20多起。

10月15日至今，广州房地产整体成交量下降三成左右，部分地区跌幅达50%；业主惜售趋势严重，买家入市迟疑，预计未来一段时间成交量会有所下滑。而当地律师最近接到最多的电话都和能否退房退定有关。

广州市民郑女士的遭遇颇具代表性。郑女士与丈夫都是独生子女，为方便照顾双方几位老人，郑女士准备在离家不远处再买一套房子安置老人。今年9月12日，她交了5万元订金，欲在荔湾康王路一楼盘买房。她原打算用公积金贷款，自己只需给一部分首付。而今广州市出台“限购令”政策，导致她很难买下这套房子，毕竟该房全款要100多万元。“我们真不是投资，家里人口这么多，实在没地方住。”就在被新政策“卡脖子”后，郑女士与家人商量，以为这是“不可抗力”因素造成的，作为买家，有理由退购该房并要回订金。但当他们去开发商处讨要时，却遭到拒绝。她辗转找了多位朋友，方才与开发商达成谅解，对方同意退还其5万元订金。郑女士说，在她之外的其他类似买家，至今未拿回订金，甚至连退购都被拒绝，个别人忍痛舍弃订金。

为此，广州市国土房管局相关负责人表示，因为政策原因而退定，开发商扣除购房者缴纳的订金是不合理的。大部分房地产律师也认为，因限购令导致失去购房资格的退房纠纷，卖家应该退还订金。也有律师指出，政府出台住房“限购令”，虽具有一定强制性，但对买卖双方履行合同来说，只能起到参考作用，不能成为双方撕毁合约的理由。所以，若双方未约定此项内容，双方仍按合同约定来办，总体来说对买家较为不利。建议双方协商解决此纠纷，可考虑退部分订金等“中间方案”。

上海：波澜不惊

和北京、深圳和广州相比，上海的退房现象暂不明显。正如21世纪不动产上海某门店经理小朱对《新民周刊》表示的，“沪十二条”出台，明确表示退房的人很少，“目前购房者以自住改善型为主，该买的还是要买的。真正的退房比例大概只有5%，大部分是因为贷款无法通过审批造成的。”

这一比例也得到了中国房地产信息集团分析师薛建雄的认可。薛建雄指出，上海10月1日到12日的住房成交量大概有7000套，其中大部分是在10月1日—7日认购的，但并未签约。这些交易中，有约5%属于二套及以上购房。他推断目前上海可能发生的退房比例大概在5%左右，退房可能会有400套。

但美联物业的分析并不乐观。美联物业的分析人士对《新民周刊》表示，上海的退房数大致占同期签约数的三成以上，并有进一步扩大的趋势。投资客退房主要是因为受到限购令及部分人对市场后市的观望形成的，而改善型及刚性购房者退房则多是因为新政及加息一系列调控政策的叠加作用下的影响。二手市场退房率估计会增加到20%左右。

在退房率方面各方莫衷一是，但购房者如果真要退房，小朱提醒大家，一、二手市场的退房规则有所不同。如果是二手房，一般他们这些中介会拉来上下家协商，有些下家由于新政提高首付比例需要多一些时间去凑钱，交房过户时间延长，或者让上家再给点优惠。“我们碰到的房东一般都好好说话，如果新政实在让下家无法购房，房东也会退订金。当然，难弄的只有打官司了。”

退房官司也有一定的窍门。小朱说，在买卖居间条款中，如果没有特别注明因国家政策调整，银行贷款问题则该居间无效之类的话，房东胜算更大一些。但下家可以通过找当时签订房产合同中的条款漏洞，比如上家产权人有无全部签字，该房屋面积有无误差等，一旦判定房产合同无效，想要退房的下家就比较划算了。

如果是一手房，购房者也可以和开发商协商解决。“开发商的条款也不是一成不变的。只是一般开发商不会给个别客户开一个先例。”小朱认为，如果购房者抱团退房，可能会让开发商更加强硬，往往协商不成而只能打官司了。而且，个别退房现象或者沪十二条都很难让开发商降价促销，“房价依旧坚挺。让开发商吃进去的再吐出来，不大现实。”

此前一度高调表示“开盘热销”的豪宅中，不少项目签约率仅50%左右，许多原本预订的客户最终选择了放弃签约。　除了豪宅和高端项目，普通公寓的合同撤销率也在逐步走高。有开发商表示，和高端市场不同，普通公寓房出现退房现象，多是由于新政后购房者贷款成本上涨或贷款资格被取消造成的。就此而言，新政在抑制投资投机需求的同时，也误伤了部分改善型需求。

上海中原地产研究咨询部在跟踪一、二手多个交易案例后发现，“限购令”在局部市场上加剧了惜售心态。部分业主因未来可能无法购入更多房源而珍惜交易机会，提出更高的挂牌报价。因此，在上海新政出台后二手房市场不但没有出现业主恐慌性抛盘的现象，甚至不少业主撤牌惜售或者调高售价。

在上海中心城区，惜售心理尤其明显。中山公园板块历来是二手房成交活跃的板块，最近中介带看量萎缩了三成左右。据了解，这一方面是因为市场观望情绪弥漫，另一方面，也与一些原本的热卖房源“转售为租”有关。市民陈先生9月份挂牌330万元出售一套两室户房源，新政出台后，他立刻撤销了挂牌：“此番政策出台后估计会使房价下跌，我还是先把房子出租，看看后市再说。”在徐家汇、陆家嘴等区域，最近类似这样的“撤单”案例频频。“限购政策后，很多高端住宅的卖家担心卖出容易买进难，因而延缓了置换的步伐，购房者也十分珍惜仅有的一次购房机会，一定程度上加深了观望周期。”美联物业分析师认为。

同样是观望与僵持，当前的情况与4月份“新国十条”刚出台时远远不同。据上海各大二手房中介反映，此次新政出台后，交易中的业主很少取消交易谈判，而是拖延谈判，静观市场变化。一旦整体市场动向明朗，交易仍会迅速达成。这将缩短眼下调控风潮持续的时间，交易热潮的余波可能不久就会释放出来。

而此前在北京出现的假离婚、办假证或者请人代购房屋的风潮，虽然没有在上海地产界显现，但一些中介已经向有意购房者暗示：“上有政策，下有对策”。恒辰中介的小阳就向《新民周刊》表示，只要客户支付5000-10000元的手续费，一般就能找到某些代理公司，从单身证明到首套房证明，包括八成贷款(做高总价)都能搞定。当记者询问这些代理公司出具的假证明如何逃过银行的眼睛时，小阳说：“政策是人执行的，不是吗？”

今年炒股，明年炒楼？

“当行情轮番上升时，国内上亿的散户就会动心，引发散户行情。一旦群体心理主导的行情启动，机构投资者就很难独善其身了。”

撰稿/张襦心

房地产市场在经历了短暂的“金九还魂”后，寒潮来袭。

地产股，却令人大跌眼镜地狠狠涨了一把，把不少坚持持币观望的投资者看懵了：如果说煤炭股大涨，有千年极寒托底；有色金属狂飙，仗着各国干预汇率大打“货币战争”；券商股劲升，大家都看好后市也说得过去；为什么连处于宏调风暴中心的地产股，都开始逆势飞扬？

内忧外患

早在4月底，地产界的朋友便告诫小路，下半年地产股算是彻底没行情了，千万别碰。但小路是“技术控”，9月29日看到万科60日线即将上穿133日线，下跌量能很小，实在按捺不住，试探性出手5000股。没想到第二日，盘整了将近一个月的万科便突然放量大涨7.55%。截止到10月26日，14个交易日股价已经上涨了20%。而在此之前，万科已经“跌跌不休”了整整一年。“在‘万保招金’四大地产龙头中，如果我买的是保利，收益率还要高达35%。”

“这回地产股涨得真有点让人看不懂，是因为通胀吗？” 小路问记者。

从“蒜你狠”、“豆你玩”、“姜你军”、“糖高宗”，再到最近的棉糖油全线涨价，农产品已呈“全面开花”之势。10月25日成品油宣布上调，更对越发严峻的通胀形势“火上浇油”。

如果说2007年到2008年那轮更多为“输入型通胀”，眼下我国正面临更棘手的困境：腹背受敌、内忧外患。

“中国的货币扩张是最厉害的，因为商业银行的执行力强，2009、2010两年创造17万亿人民币货币，近乎美国的2倍，也是中国几十年历史M2存量的1/3。当前中国的M2是68万亿元，而美国的M2也只有58万亿元(按汇率折算成人民币)，日本只有63万亿元(按汇率折算成人民币)，中国的经济只是美国的1/3。因此超发货币对资产的冲击肯定很大。” 海通证券最新研究报告认为，“按照中国过去10年规律，货币超发之后，CPI峰值出现在之后的2年。因此2009年信贷狂飙的通胀压力，将至少持续到2011年二季度。”

而就在这节骨眼上，10月19日晚上7点，央行突然宣布加息：一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。而就在前不久央行行长周小川还对外明确表示，中国年内不加息。此举几乎超出所有经济学家预料。

加息时间点刚好选择十七届五中全会结束、第三季度经济数据公布之前。中金公司研究部董事总经理孔庆影认为：“对于本次意外的加息，我们认为，市场的共识是抑制通胀预期，而不是新一轮加息周期的开始。”

然而眼下，人民币正面临升值压力。中金公司研究部副总经理张智威认为：“加息可以降低一部分市场的流动性，但人民币与美元之间利差扩大可能增加资本流入。从央行宣布升息之后利率的变化来看，货币市场各期利率并没有出现一致大幅上涨。全球超宽松的货币环境将限制中国货币当局利用利率进行宏观调控的空间。近几个月国内外利差以及人民币升值预期导致资本流入的规模有所上升。”

“翻译”成老百姓都能懂的话就是：加息会引发更多的热钱流入中国。不仅会继续推高资产价格，毫无疑问对紧缺且必需的农产品等的炒作也将更猛烈。

难道正是因为通胀将瓦解购房者观望的心理底线，填实房地产的泡泡，支撑地产商对抗中央宏调？

“9月CPI涨了3.6%，再创23个月新高，但老百姓亲身感受的远远不止于此，有些菜价甚至翻了一倍。”京城一位评论人士告诉记者：“当通货膨胀的压力日益加剧，人们越来越深刻感受到票子毛了，实际生活压力增大，就会想方法采取相应的对策保值增值。在中国现阶段，有实力的人都会首选房产。”

2007年，北京全款买房比例一度跌到三成。但今年5月开始，全款支付比例陡然上升。荧灿地产数据显示，全款比例在直到7月一直维持在七成以上。8月北京二手房全款购房比例达到65%，创下历史新高。

伟业我爱我家房地产经纪公司表示：“19日央行的加息举措，给部分购房需求泼了一瓢冷水。但刚刚公布的9月CPI再创新高，有可能再次点燃投资客的避险热情。”

在通胀插足之下，第四季度房地产市场的走势似乎有些微妙莫测、扑朔迷离。

但社科院国际金融室张明博士认为：“当房价调控已经上升到一个政治性任务后，房价在未来半年内下跌几成定局。”

就在2010年9月下旬和10月上旬“全款购买”支撑起市场的短期的回暖之时，中央决策层高度关注，在第一时间推出了市场共识的“二次调控”。

中国社科院金融研究所研究员尹中立曾参加了房地产内部一场关于落实政策性保障住房的会议，有三家单位赴会：中纪委、建设部、最高院。而这三个是“对于地方政府官员来说比较可怕的单位”。当宏调打出“乌纱帽”这张牌，谁都知道这回是动真格的了。

“五朵金花”

如果下半年楼市“蓄水池”果真被封死，炒作资金将扑向何方？

“股市是一个出口。以现在的点位，资金还是有兴趣的。” 王智中认为。

“今年秋天的汇率战已提前反映了国际性的对未来通货膨胀的预期。西方国家为了自身的复苏并顺利转移危机，采取了定量宽松的货币政策，人为制造了通货膨胀强烈的印象。通货膨胀预期与心理认知，必然会强化所谓通货膨胀投资概念。”华宝证券研究所所长李国旺分析道，“过去10年，中国居民抵抗通货膨胀最好的武器是买房。在地产新政策下，这个常规武器已经丧失，大批流动资金正在焦急地寻找抵抗通货膨胀的新领域。”

绿豆、大蒜、生姜显然盘子太小，成不了大器。而在资本市场，因地产调控而压抑的地产、金融、钢铁、有色、能源等行业正处于价值压缩的状态。“当炒作资金撤离地产后，虽然还有部分资金会继续扑向农副产品，但主流资金正大批进入股市。价值压缩行业的股票因为流动性、隐蔽性和低税收的特点，会特别受到大资金的青睐。”

“五朵金花”受大资金关注的情况会持续多久？

李国旺认为要看明年国际、国家、机构及居民的各资本力量的博弈情况。

“中国持续的外汇储备增长，已成国际资本压迫人民币升值的最强硬理由，尤其在全球出口情况不景气而中国一枝独秀时，人民币升值必然成为中国资本品价格上升的催化剂，因为国际资本的持续大规模渗透，必然促使中国资产价值重估，从而催生出升值背景下的行情。但是，由于国内养老金、社会保险、医疗保障等巨额历史欠账，再加上近几年持续宽松的流动性，人民币事实上对内存在严重的贬值压力。若人民贬值，必然导致通货膨胀，而投资资本品是抵抗通胀的最重要选择。在以煤炭为典型的大规模国有资本进入的背景下，民间资金大规模直接进入有关资源品行业的路径越来越窄，大量资金只能投资于这些门类的上市公司。因此，资本品将是国际资本和国内资本共同逐利的平台，由于投资需求扩大，估值还将进一步提升。

如果这个推论成立，那可以预期，现在开始，从农业小品种到有色、钢铁、金融、地产、煤炭，机构投资者或许会与国际资本共同作用，以通货膨胀为主线，借用中国政府调控地产的机会，全面地涌入通货膨胀概念与资本品概念的领域，轮流炒作。当行情轮番上升时，国内上亿的散户就会动心，引发散户行情。一旦群体心理主导的行情启动，机构投资者就很难独善其身了，因为散户可以通过基金迫使机构行情散户化。”

反观房地产，张明认为，政府对房价下跌也有一个承受限度。“毕竟目前中国商业银行贷款余额的20%与房地产有关，还有20%的贷款与地方投融资平台(即与土地价格)有关。一旦房价、地价大跌，商业银行将出现新的不良贷款飙升。目前土地出让金收入占到中国地方政府融资来源的三分之一以上，与房地产相关税费占到中国地方政府税收收入的10%左右，一旦土地卖不出去，地方政府既会遇到平衡预算的困难，用于建设保障性住房与城镇公共投资的资金来源也将枯竭。因此，一旦大中城市平均房价下跌超过20%，商业银行与地方政府的债务与财政风险将会凸显，预期政府的宏观调控政策将会有所放松。”

不一样的房子，不一样的焦虑

复旦大学国际文化交流学院高级文化进修班有一门课程——“新民周刊导读”，留学生对这本杂志很有兴趣，特别关注楼市报道，因为房价起落与他们的日常开支密切相关。

记者/任蕙兰

上海。早上8点。

美国留学生王吉姆已经在赶往复旦的地铁上了，路上要花1小时左右。上海的早高峰跟西雅图的没什么两样，在这里生活了4年，他对挤地铁、挤公交这类公共交通工具上的竞争已经习以为常了。王吉姆在中山北路地铁站附近租了一套两室一厅的公寓，和他的中国未婚妻住在一起，每个月要付4400元租金。每天早上未婚妻南下徐家汇上班，他便北上复旦上课，住处差不多是两人目的地的中间点。

这个时候，韩国学生姜宇锡通常刚刚起床，正在为自己准备早餐，或是一边冲澡一边抱怨上海的自来水“细水长流”，他已经好久没有享受到在首尔家里冲澡时酣畅淋漓的感觉了。他和另外两个留学生在校外租了一套三室一厅的公寓，骑车去复旦只要十多分钟，整套公寓月租6500元，他的那一间每个月要付1800元。

王吉姆和姜宇锡都是复旦大学国际文化交流学院的学生。学院的高级文化进修班有一门课程——“新民周刊导读”，这本杂志是他们了解当代中国的窗口之一，美国驻沪总领事夫人、美籍华人女画家颜正安也曾来旁听课程。老师要英说，留学生对这本杂志很有兴趣，特别关注楼市报道，因为房价起落与他们的日常开支密切相关。

和王吉姆、姜宇锡一样，很多在上海的留学生都选择在校外租房住。复旦学生公寓里一个面积不大的单间月租就要3000元，校外，两个留学生要是肯花6000元合租，找一个100多平方米的房子，提十个八个硬件要求，房东都会照单全收。初来乍到的留学生虽然不了解本土行情，不过“网络化生存”的能力并不差。

不过，在外租房子是件斗智斗勇的活儿，尤其是在一个房价像尾巴着了火的猴子一样拼命往上蹿的城市。他们都经历过同样的锻炼，操着生硬的中文和房屋中介谈条件，跟房东杀价。也都周期性地遇到过同样的纠结——涨价。房价一涨，房租水涨船高，留学生也就跟着“被高价”。一套房子半年上涨50%，两三年租金翻倍，这毫不新鲜；房价越高，买房的意愿越炙热，留学生认识的所有上海朋友都视买房为人生的头等大事。一些留学生曾在本国经历过这般疯狂，另一些人揣测着自己的故乡何时将上演这一幕，不过，几乎没人认为上海躁热楼市的完结篇会发生在“不久的将来”。

美国：好社区第一位

“现在住的房子多大？我要查一下合同。”王吉姆明白在上海描述一套房子的首要标准是面积，但他对具体数字没什么概念。按照在美国的思维习惯，他更乐意讨论房子的地理位置、社区情况以及房子的“特点”。

王吉姆出生在美国中南部的路易斯安那州首府巴吞鲁日，他喜欢把这座城市比作中国的石家庄——某一特定区域的首府，但以全国范围来看，算不上大城市。小时候父母离异，他跟着母亲和继父一起生活。1986年，继父花10.4万美元在巴吞鲁日的一个地铁站附近购买了一栋房子，面积达到1916平方英尺(约合178平方米)，屋前是一大片草坪，四周葱郁的树木围绕，巴吞鲁日的蓝天白云是永恒的背景。这是王吉姆印象中最早的家。

“每一次我回家都想去看以前住的房子。我站在人行道上，观察房子有什么改变，猜测主人怎么样，怀念我的钥匙还配它门锁的那些日子。在我的心里，房子不只是砖与灰，它是家的一部分。”在王吉姆看来，曾经住过的房子是美国人记忆的保险箱，每一栋房子都有自己的特点。而对中国人来说，房子是实用的，真正重要的是房子里面的人和东西。如果里面的人和东西搬去了更好的房子，老宅似乎没什么可留恋的。

王吉姆记得，小时候家里周围一带完全是田园风光，“鸡犬之声相闻”，之后随着经济迅速发展，房价也稳步攀升。最近同一个社区一栋类似的房子卖到了25万美元。而离此一英里以外的地段，房价涨得更快，因为那里有更好的学校，教育资源更丰富。“好的社区相当重要。人们买房子，首先考虑的是社区环境，接下来是房子的状况，最后是面积。”

上高中后，王吉姆搬到了加利福尼亚州，和父亲一起居住。1996年，父亲花44万美元在硅谷买了一栋别墅，2002年出手时已涨到80万。这栋房子面积1200平方英尺(约111平方米)，加上屋前屋后的院子，共占地9000平方英尺(约836平方米)。虽然比起在路易斯安那州的老家要小一些，不过在寸土寸金的硅谷，这已经算大面积住宅了。

在硅谷做房产中介的一位高中同学告诉王吉姆，2004-2005年美国房价到达顶峰，硅谷这样一幢房子可以卖到100万，之后楼市回落，价格又跌落到80万美元左右。虽然受到经济危机的影响，美国房地产市场尚未走出低迷，但要在硅谷买一栋体面的房子绝不会少于70万美元。

硅谷房价为何领涨抗跌？良好的社区资源是个保障。

硅谷或许是全世界信息技术革命最热闹的地区。靠近斯坦福大学的社区，可以算得上是全美国最贵的社区，苹果CEO乔布斯就住在这里。虽然一些房子已经很陈旧，但很难找到一幢售价在120万美元以下的别墅。

王吉姆知道，很多中国人正在为房产税这只“鞋子”何时落地而焦虑。他说，美国人在选择好的社区时，也为自己选择了更重的负担，因为社区质量往往与该地区的房产税率成正比。

全美各州、各地区的房产税征收比率在0.2%~6%之间，也就是说，拥有一套10万美元的房子，意味着每年要支付200到6000美元不等的税，不同地区相差很大。从本质上看，美国征收房产税的功能是改善社区环境和服务，提高住户的生活质量，吸引更多的人来本区购买住房。美国房产税的第一大用项，是本区内小学到高中、图书馆、社区公园等公共设施的改建和绿化等。住宅区的垃圾回收、处理等服务性开支，则是房产税的第二大用项。第三，相关政府还会用部分房产税设置基金，甚至把基金推入债券市场筹集资金，用于社区公共设施的大型改建。

王吉姆曾目睹他的一个朋友继承了父亲的别墅，却不得不把房子卖掉，去别处租房子住，原因正是付不起该社区高昂的房产税。在美国房产税率最高的城市纽约，只有33%的居民拥有自己的房子，这个比例远远低于全美国平均67%的房屋拥有者的数字。

高中毕业后，王吉姆和一个朋友在西雅图租了一间80平方米的公寓，月租1000美元。这个城市和他以往生活过的地方不同，充斥着大都市的因子：高楼、高消费和高房价。和上海一样，西雅图随处可见千篇一律的新建楼盘，这在美国其他城市很少见。“美国一栋20年历史的房子依然可能很漂亮，但在上海就意味着这个房子很糟糕。”

巴吞鲁日很少有人会出租自己的房子，但西雅图却是个租房者的城市。大城市房价比二、三线城市昂贵得多，这在任何国家都一样。因此不难理解，纽约、旧金山、西雅图等城市购房率远低于巴吞鲁日等地区，租房是人们，特别是年轻人更普遍的选择。

但是，一辈子租房子怎么能承载“美国梦”？

王吉姆对家和房子之间关系最初的认识，来自跟着父亲和继母四处看房子的经验。高中时，父亲和继母每个星期会花半天时间逛一逛房子，通常在星期天下午，房地产经纪人会举行家庭招待会，让潜在顾客过来看房子，很多家庭会去凑个热闹，虽然他们肯定不会买，只是想看一下别人家有什么样的房子，梦想自己也会拥有这样的房子。“说实在的，那时侯我觉得超级无聊，总是想快点回去玩电脑游戏。”但随着年龄增长，王吉姆越来越感受到，买房子是个很重要的生活步骤，几乎是个成人礼仪。代表你是独立的，能供养家庭。

最近王吉姆觉得很高兴，妹妹的未婚夫刚刚买了房子。“不是很大的房子，但是有车库，三房两厅，也有草坪。虽然有贷款，不过他是个很有责任心的人，所以债务不是大事。有这样的成功他们很自豪，这不只是房子，好像是他们新家庭的亲人。”

日本：华人炒热楼市

虽然出生在上海，不过王旭栋的国语里可以听出明显的日语味道。5岁跟随父母去日本，高中毕业回上海复旦念书，王旭栋呆在日本的时间比在上海长得多。

王旭栋在复旦学了4年，就读于汉英双语专业，他和同学在纪念路合租了一套公寓，每天到学校只需坐两站公交车。

“上海房价涨得太快了。”王旭栋感叹。回上海第一年，他和同学合租了一套100多平方米的公寓，两室两厅，月租金3600元，后来房东见楼市上扬，就将这套出于投资目的购入的房子出手，而王旭栋以同样条件再找房子时，月租都在4500元以上，经过和房东奋力杀价，最后只得以4350元的价钱租下了目前居住的这套公寓。

回想起小时候住在宝山区老房子的情形，十几平方米的一室户里挤着一家人，煤卫合用，王旭栋简直不敢相信这20年的发展是发生在同一座城市。与此同时，日本房地产这十几年几乎没有大的波澜。

1992年，王旭栋举家搬迁到日本时，适逢日本泡沫经济破裂，房地产市场跌入谷底，自此陷入漫长的修复期。王旭栋住在关西兵库县的一个小城市，父亲在一家日企做设计师，母亲为餐饮企业开发新菜，全家人租住在一套三室一厅的公寓，由于父亲的公司负担一半的房租，家人只需支付3000到4000元人民币的月租。在这套公寓里，一家人一住就是十几年。“这么多年，房租一直没涨过。”

2008年，全球金融危机来袭，日本大城市的楼市却急速升温——手握重金的华人将投资目光瞄准日本楼市。王旭栋记得，从那时起，一些国内的亲戚朋友会托自己家里人打听日本的房价。

而身在日本的华人，眼瞅着国内房价高企，日本房“性价比”更高，急不可待地将手头的现金转为不动产。王旭栋回忆，妈妈的一个朋友，在日本工作多年，开了一家酒吧，赚了一笔钱，经常回国内寻找投资机会。2008年她突然杀了个回马枪，在东京郊区买了套三室两厅的公寓，约3000万到5000万日币(250万到300万人民币)，暂时出租，月租15万日币(约八九千人民币)。

“日本的房子买下来是永久产权，现在租出去赚钱，老了自己住，将来可以传给下一代。”王旭栋的大伯伯也是这种投资理念的拥趸。他以前在中国乒乓国家队任职，到日本开了家乒乓俱乐部，不久前在明石买了一栋二手别墅。

“上海大部分商品房都是毛坯房，即使号称精装修的，也都是粗制滥造。而日本的新房子都是装修好的，买了房子可以直接搬进去住。”

受周围人的影响，租了一辈子房的王旭栋父母也将买房纳入家庭日程。据说兵库县新建了许多别墅，200多平方米的房子售价不到2000万日币(140万人民币)，在上海市中心大概只能换到厨卫面积。

日本人买房置业鲜有豪爽的大手笔，除了那些一出手就能买下1000平方土地造豪宅、每年只来几天度假的社长或演艺明星，普通人买房需要依靠银行贷款。

日本刚毕业的大学生人均月入20万日币(1.5万人民币)，一般家庭平均收入500万日币(35万人民币)一年。虽然收入不低，但日本消费指数很高，在大城市生活的年轻人一般要到30多岁才有能力付首付，贷款期限多从30年到50年不等，银行贷款利率达5%-10%。

不过，贷款消费文化逐渐影响日本主流。懂得计算的日本年轻人善于利用低息贷款，即便买车也会贷款，王旭栋认识一个月收入200万日元(15万人民币)的医师，买了一辆300多万人民币的进口车，虽然有能力一下子付清，但依旧选择向银行贷款。

更多不愿负担贷款利率的日本人，也不介意一辈子租房子，铃木直子家庭就是“租房族”中的一员。

铃木出生在京都宇治市，那是以生产抹茶而闻名的一个日本城市。铃木的父亲在一家日企工作，母亲和大多数日本已婚妇女一样，在家里相夫教子，家庭月收入在300万-400万日币(20万-28万人民币)。从懂事起，铃木就一直和家人租住在一套三室一厅的公寓中，每月租金在10万日元(7000元人民币)左右。

2007年3月铃木高中毕业，她与朋友合租了一套五六十平方米的公寓，月租6万日元(4000元人民币)，搬出父母家是日本年轻人独立的第一步。

9月来上海复旦求学，铃木继续过着“租生活”，她与人合租了一套三室一厅的公寓，从住处到学校，骑自行车只需五六分钟，一天租金50元人民币，加上网络费，她一个月付给房东1800元。

租房、租车、购买中古屋(二手房)，这些都是这一代日本人可以接受的事。铃木在东京旅游时遇到许多当地的年轻人，大家对“租文化”的理念一拍即合。

铃木听说，上海租房子的价格比刚毕业的大学生拿的工资高，有些人一个人付不起房费，需要合租。但在东京、大阪等城市，随处可见中国炒房客的身影，一买就是多套，就连她的家乡宇治市，沾了附近世界文化遗产地的光，也受到中国投资客的青睐。

铃木说，这两件事搁在一起，她很不明白。

韩国：买房是人生目标

姜宇锡明年从复旦汉英双语专业毕业后，就要回韩国服兵役。至于服完兵役会不会回到中国发展，他没想好。“中国房价太高。”对于想在中国发展事业的留学生而言，这都是一个不可逾越的难题。

即便是见惯楼市强劲增长的韩国人，也没见过这般疯狂。

1998年，受亚洲金融危机影响，韩国平均房价下跌13%。一年后，韩国房地产市场即摆脱了金融危机的影响，自1999年起，韩国房价单边上扬，一直持续至今。其间，全国平均房价上涨72%，平均每年上涨7%左右。

2006年一年房价上涨11.6%。为了抑制房价的快速上涨，韩国政府对第二套以上住房的转让征收50%的收益税，对第三套以上住房的转让征收60%的收益税，并在金融、信贷、土地等方面采取了一系列的措施，结果，韩国房价快速上涨的势头立刻得到抑制，2007年，全国平均房价上涨幅度由2006年的11.6%下降到2%左右。

2008年，美国次贷危机爆发、全球经济下滑、全球楼市调整之际，韩国房价在不但没有下降，反而在前九个月上涨了4.3%，首尔房价涨幅更是达到7%。

和中国年轻人一样，姜宇锡这样的韩国青年也把买房视为人生中很重要的一件事，“我要学习我爸爸的榜样。”他中文还有些生硬，但是表达很明确。

姜宇锡父亲是大韩航空公司的高层，在2007年完成了这个家庭的长期目标——买房。他花2亿韩币(约118万人民币)购置了首尔的一套四室200多平方米的公寓，无贷款。在这之前，姜宇锡清楚记得，从小搬过七次家，不断地从一套租住的公寓搬到另一套。

月收入过1000万韩元(约6万人民币)的父亲，在儿子高三时才达成这个人生目标，而一般在小企业工作的韩国人月入不过300万韩元(约1.8万人民币)，打零工的话只赚100万韩元(约6000元人民币)，买房这个宏伟目标更显得遥不可及。

如果一定要比较，中国居民平均收入与房价之间的鸿沟或许可以提供些安慰。

“衣食住行，住对韩国人来说很重要，韩国人买房子很谨慎，一般年轻人会先租房，有一定经济实力才买房，当然，还要向银行借钱。”

这和上海年轻人的模式差不多，但他思索了一下，又承认，上海年轻人压力更大。▲