神马文学网解析土地财政来龙去脉
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/27 21:27:27
2010年10月28日 14:47:26 来源： 红旗文稿 【字号大小】【留言】【打印】【关闭】
什么是土地财政
土地财政包含两部分。一是与土地有关的税收，如耕地占用税、房地产和建筑业等的营业税、土地增值税，等等。目前地方政府重点征收的是房地产税和建筑税，高的已达到地方税收收入的百分之三四十。二是与土地有关的政府非税收入，如土地租金、土地出让金、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、新菜地建设基金，等等。目前地方政府看重的主要是土地出让金，出让金占地方财政预算内收入的比重，已达百分之四五十，少数地方甚至超过预算内收入。
以上两部分收入有内在的联系，地方政府出让土地获得非税收入出让金，企业特别是房地产企业得到土地搞开发，又可以增加政府的房地产税和建筑税。对地方政府来说，这似乎是个良性循环。在这个循环中，源头是出让土地使用权。显然，要维持这个循环，就必须不断地出让土地，否则就要中断循环。而要不断出让土地，就要不断地征收农民的集体土地。可见，土地财政机制是土地扩张与征占的机制。
此外，地方政府用征收和储存的土地，向银行抵押融资，是现在很普遍的做法。但这已不属于土地财政范畴，而属于土地金融。地方政府土地金融的融资额，可能已高于土地财政的收入，这也是促使城市土地扩张，征占农民集体土地的重要因素。根据相关法律规定，以出让方式获取的土地使用权，可以抵押。而对未经出让的土地，能否抵押，法律并无明确规定。按照行政许可法的原则，凡法律没有明确许可的，地方政府都不能做。因此，严格说来，地方政府的土地融资活动，大多并不合法。
土地财政的实质
土地出让金是若干年期的土地使用权价格，实际上是政府向企业一次性收取若干年的地租。而地租是对企业当年利润的扣除，属于社会初次分配范畴。对企业而言，一次集中交纳若干年地租，意味着预支未来利润，属于负债经营。现实生活中，很多企业是靠银行贷款支付土地出让金，负债的性质一目了然。即使是用自有资金来支付，本质上仍然是负债。企业如果经营得好，有稳定的盈利，可以逐步清偿这笔负债；如果经营不好或者破产了，这笔负债就不能清偿，如企业再生产因此中断，最终还会转化为银行的坏账，成为整个社会的问题。按有关制度规定，企业可以把剩余年期的土地使用权转让出去，使负债得以清偿，甚至可以从中获利。但是，这不过是负债在企业之间的转移，转移的结果，负债的规模还可能被放大。
房地产业的情况有些特殊，开发商在出售住房的同时，把对土地使用权的负债也转移出去了，甚至还可能从中大赚一笔，但接手这笔负债的不是企业，而是消费者。一般工薪阶层都要向银行贷款，才能支付房价，负债的性质也是一目了然。消费者要用今后数年乃至数十年的收入，才能逐步偿还这笔负债，个人和家庭的消费能力、生活水平也会相应改变。在此期间，如果因变故而无力偿债，不仅是个人和家庭的不幸，也会增加银行的坏账，成为社会的问题。
从整个社会的角度看，政府出让土地所获得的每一笔收入，都有一笔企业或个人的负债与之相对应。就是说，政府用土地出让金搞建设，是以透支用地企业或个人的未来收益为前提的。前已述及，现在地方财政与土地有关的税收，是以土地出让为源头而展开并实现增长的，因此不难做出如下判断：所谓土地财政，实质上是一种依靠透支社会的未来收益，谋取眼前发展的发展方式。形象的说法，就是“寅吃卯粮”。
土地财政的利与弊
建立在企业或个人信用基础上的透支，是市场经济的题中应有之义，有利于调动企业和个人的探索、创新精神，有利于增加经济发展的弹性与活力。凡市场经济发达国家，各类透支活动都很活跃。例如，金融活动证券化产生的各类衍生金融产品，本质上都是透支，说白了，就是用别人的钱谋自己的发展，或是用明天的钱谋今天的发展。这对促进市场经济的繁荣，确实起了重要作用。我国发展社会主义市场经济过程中，很多企业和个人，也都有类似的经历。但凡事都有度，这个度就是不能影响实体经济发展。如果脱离了实体经济的制约，一味去搞什么“资本运作”、“资本经营”，玩所谓“资本腾挪术”，必然会对经济社会造成严重的危害。美国次贷危机重创全球经济，即是最新的明证。
土地财政，作为地方政府发展经济的一种工具，同样是有利也有弊。土地财政和土地金融的形成，大体是近十几年的事情。这十几年，我国的城市建设突飞猛进，其奥秘就在各城市政府通过经营土地，积聚了大量建设资金。城市经济飞速发展，城市居民的生活质量不断提高，带动了周边农村经济的转型与发展，吸引了大量落后地区的农民进城务工，这都是不容否定的正面效应。但是，不少问题也由此而生。
第一，土地财政透支的虽然是企业和个人的未来收益，但筹集和使用的却是现实的货币和资金。2001年全国土地出让收入1296亿元，以后逐年上升，2009年达到1.6万亿元。本世纪初就有财政专家提出，当时我国政府的各种收入加起来，已占GDP的30%以上，达到甚至超过发达国家的水平。政府收入占GDP比重过高，一方面导致居民特别是农民收入增长缓慢，另一方面抑制了社会投资。后来，中央采取许多措施，大力调整国民收入分配格局，但总的趋势并未根本改变。最近有学者研究表明，2009年我国全口径政府收入实际已突破10万亿，约占GDP的32%。其重要原因之一，就是土地出让收入数量巨大。例如，2009年的土地出让金约占当年GDP的5%。
第二，政府掌握的大量资金投向哪里，对产业结构的变化有重要的引导作用。多年来，地方政府的土地出让收入主要投向城市建设，刺激了建筑业、房地产业的大繁荣，带动了建材、民用电器、民用五金、民用化工等产业的发展，以至于相关生产能力严重过剩。但是，这条产业链基本处于低端，其占用大量社会资源的过度增加，与中央加快转变发展方式的方针是背道而驰的。还有一个严重后果是，大量资源集中用于城市，使中央关于“工业反哺农业，城市支持农村”的战略方针难以切实执行，全国城乡和地区经济社会发展的差距，不仅没有缩小，反而进一步扩大了。
第三，在肯定城市建设成绩的同时，也不能忽视资源、资金的严重浪费。2001年全国土地出让收入占地方财政收入的比重为16.6%，2009年已上升为48.8%，期间有几年甚至超过50%。土地出让收入本级政府收、本级政府用的特殊性，使得对其使用进行规范与监督比较困难。近些年来，各地搞了不少“楼、堂、馆、所”和“政绩工程”，攀比之风愈演愈烈，老百姓深恶痛绝。在这过程中，少数干部财大气粗，挥金如土，为所欲为，败坏了党风、政风。由于缺乏监督制约机制，不少公款通过各种渠道，转化为个人的灰色收入，更为贪污腐败分子提供了方便。第四，土地财政是城市扩张和占用农民土地的动力机制。这个机制的利益指向，使保护耕地和保护农民的合法土地权益，只能流于空谈，不可能真正落实。另外，土地财政使地方政府的收入过分依赖开发商，而开发商的自然垄断地位，使其能够大肆抬高房价，广大中低收入市民的住房问题很难得到解决。
总的来看，在我国工业化、城市化的进程中，土地财政曾经发挥过重要的、积极的作用。但是其弊端也越来越明显，已经成为今后发展的障碍。今后，应该切实落实科学发展观，让土地财政逐步退隐历史舞台。
搜索更多土地 出让 的新闻
房子是给人住的，土地是给人用的 怎能成“天价”
“土地闲置禁令”如何收到实效
什么是土地财政
土地财政包含两部分。一是与土地有关的税收，如耕地占用税、房地产和建筑业等的营业税、土地增值税，等等。目前地方政府重点征收的是房地产税和建筑税，高的已达到地方税收收入的百分之三四十。二是与土地有关的政府非税收入，如土地租金、土地出让金、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、新菜地建设基金，等等。目前地方政府看重的主要是土地出让金，出让金占地方财政预算内收入的比重，已达百分之四五十，少数地方甚至超过预算内收入。
以上两部分收入有内在的联系，地方政府出让土地获得非税收入出让金，企业特别是房地产企业得到土地搞开发，又可以增加政府的房地产税和建筑税。对地方政府来说，这似乎是个良性循环。在这个循环中，源头是出让土地使用权。显然，要维持这个循环，就必须不断地出让土地，否则就要中断循环。而要不断出让土地，就要不断地征收农民的集体土地。可见，土地财政机制是土地扩张与征占的机制。
此外，地方政府用征收和储存的土地，向银行抵押融资，是现在很普遍的做法。但这已不属于土地财政范畴，而属于土地金融。地方政府土地金融的融资额，可能已高于土地财政的收入，这也是促使城市土地扩张，征占农民集体土地的重要因素。根据相关法律规定，以出让方式获取的土地使用权，可以抵押。而对未经出让的土地，能否抵押，法律并无明确规定。按照行政许可法的原则，凡法律没有明确许可的，地方政府都不能做。因此，严格说来，地方政府的土地融资活动，大多并不合法。
土地财政的实质
土地出让金是若干年期的土地使用权价格，实际上是政府向企业一次性收取若干年的地租。而地租是对企业当年利润的扣除，属于社会初次分配范畴。对企业而言，一次集中交纳若干年地租，意味着预支未来利润，属于负债经营。现实生活中，很多企业是靠银行贷款支付土地出让金，负债的性质一目了然。即使是用自有资金来支付，本质上仍然是负债。企业如果经营得好，有稳定的盈利，可以逐步清偿这笔负债；如果经营不好或者破产了，这笔负债就不能清偿，如企业再生产因此中断，最终还会转化为银行的坏账，成为整个社会的问题。按有关制度规定，企业可以把剩余年期的土地使用权转让出去，使负债得以清偿，甚至可以从中获利。但是，这不过是负债在企业之间的转移，转移的结果，负债的规模还可能被放大。
房地产业的情况有些特殊，开发商在出售住房的同时，把对土地使用权的负债也转移出去了，甚至还可能从中大赚一笔，但接手这笔负债的不是企业，而是消费者。一般工薪阶层都要向银行贷款，才能支付房价，负债的性质也是一目了然。消费者要用今后数年乃至数十年的收入，才能逐步偿还这笔负债，个人和家庭的消费能力、生活水平也会相应改变。在此期间，如果因变故而无力偿债，不仅是个人和家庭的不幸，也会增加银行的坏账，成为社会的问题。
从整个社会的角度看，政府出让土地所获得的每一笔收入，都有一笔企业或个人的负债与之相对应。就是说，政府用土地出让金搞建设，是以透支用地企业或个人的未来收益为前提的。前已述及，现在地方财政与土地有关的税收，是以土地出让为源头而展开并实现增长的，因此不难做出如下判断：所谓土地财政，实质上是一种依靠透支社会的未来收益，谋取眼前发展的发展方式。形象的说法，就是“寅吃卯粮”。
土地财政的利与弊
建立在企业或个人信用基础上的透支，是市场经济的题中应有之义，有利于调动企业和个人的探索、创新精神，有利于增加经济发展的弹性与活力。凡市场经济发达国家，各类透支活动都很活跃。例如，金融活动证券化产生的各类衍生金融产品，本质上都是透支，说白了，就是用别人的钱谋自己的发展，或是用明天的钱谋今天的发展。这对促进市场经济的繁荣，确实起了重要作用。我国发展社会主义市场经济过程中，很多企业和个人，也都有类似的经历。但凡事都有度，这个度就是不能影响实体经济发展。如果脱离了实体经济的制约，一味去搞什么“资本运作”、“资本经营”，玩所谓“资本腾挪术”，必然会对经济社会造成严重的危害。美国次贷危机重创全球经济，即是最新的明证。
土地财政，作为地方政府发展经济的一种工具，同样是有利也有弊。土地财政和土地金融的形成，大体是近十几年的事情。这十几年，我国的城市建设突飞猛进，其奥秘就在各城市政府通过经营土地，积聚了大量建设资金。城市经济飞速发展，城市居民的生活质量不断提高，带动了周边农村经济的转型与发展，吸引了大量落后地区的农民进城务工，这都是不容否定的正面效应。但是，不少问题也由此而生。
第一，土地财政透支的虽然是企业和个人的未来收益，但筹集和使用的却是现实的货币和资金。2001年全国土地出让收入1296亿元，以后逐年上升，2009年达到1.6万亿元。本世纪初就有财政专家提出，当时我国政府的各种收入加起来，已占GDP的30%以上，达到甚至超过发达国家的水平。政府收入占GDP比重过高，一方面导致居民特别是农民收入增长缓慢，另一方面抑制了社会投资。后来，中央采取许多措施，大力调整国民收入分配格局，但总的趋势并未根本改变。最近有学者研究表明，2009年我国全口径政府收入实际已突破10万亿，约占GDP的32%。其重要原因之一，就是土地出让收入数量巨大。例如，2009年的土地出让金约占当年GDP的5%。
第二，政府掌握的大量资金投向哪里，对产业结构的变化有重要的引导作用。多年来，地方政府的土地出让收入主要投向城市建设，刺激了建筑业、房地产业的大繁荣，带动了建材、民用电器、民用五金、民用化工等产业的发展，以至于相关生产能力严重过剩。但是，这条产业链基本处于低端，其占用大量社会资源的过度增加，与中央加快转变发展方式的方针是背道而驰的。还有一个严重后果是，大量资源集中用于城市，使中央关于“工业反哺农业，城市支持农村”的战略方针难以切实执行，全国城乡和地区经济社会发展的差距，不仅没有缩小，反而进一步扩大了。
第三，在肯定城市建设成绩的同时，也不能忽视资源、资金的严重浪费。2001年全国土地出让收入占地方财政收入的比重为16.6%，2009年已上升为48.8%，期间有几年甚至超过50%。土地出让收入本级政府收、本级政府用的特殊性，使得对其使用进行规范与监督比较困难。近些年来，各地搞了不少“楼、堂、馆、所”和“政绩工程”，攀比之风愈演愈烈，老百姓深恶痛绝。在这过程中，少数干部财大气粗，挥金如土，为所欲为，败坏了党风、政风。由于缺乏监督制约机制，不少公款通过各种渠道，转化为个人的灰色收入，更为贪污腐败分子提供了方便。第四，土地财政是城市扩张和占用农民土地的动力机制。这个机制的利益指向，使保护耕地和保护农民的合法土地权益，只能流于空谈，不可能真正落实。另外，土地财政使地方政府的收入过分依赖开发商，而开发商的自然垄断地位，使其能够大肆抬高房价，广大中低收入市民的住房问题很难得到解决。
总的来看，在我国工业化、城市化的进程中，土地财政曾经发挥过重要的、积极的作用。但是其弊端也越来越明显，已经成为今后发展的障碍。今后，应该切实落实科学发展观，让土地财政逐步退隐历史舞台。
搜索更多土地 出让 的新闻房子是给人住的，土地是给人用的 怎能成“天价”“土地闲置禁令”如何收到实效