倪震：加息或是降房价最后手段

　　具有“楼市风向标”意义的上海在国庆假期的最后一天终于出台楼市调控细则，至此，国内一线城市在贯彻落实国家有关部门最近一次楼市调控举措方面基本尘埃落定。

　　上海的调控细则集中在停止三套住房公积金贷款，一个家庭限购一套住房，积极做好房产税试点准备，动迁安置房提前上市交易，放宽廉租房准入标准，以及保障性住房不低于总量70%等六个方面，但从外界的关注来看，舆论更多把兴奋点放在一个家庭限购一套住房上。其实，比起已经出台限购规定的北京、深圳等一线城市来，此条并不更严厉。

　　自被称为史上最严厉的“国十条”于4月中推出后，社会原本预期坚定的房价会有一个较明显的松动，虽然成交量在此后几月有大幅萎缩，房价却不降反升，甚至在8、9两月，一些地方还呈现价涨量升的井喷势头。此种情形当然令国家楼市调控的努力受挫，这也是促使国家在“十一”长假前加大楼市调控马力的缘由。在拟对调控不力的地方严格问责的将令下，此次地方特别是一些房价涨幅较大的一线城市和二线城市的政府纷纷行动起来，出台细则或修正以前的细则，程度都普遍比国家规定的更严厉。尽管如此，能否按下房价这个“高昂的头”，还是不太乐观。因为从刚结束的“十一”长假全国各地房屋销售情况来看，一线城市北京、上海比较疲软，深圳则火爆，而深圳恰恰是三地在限购方面最严厉的城市，其他的二线城市，有些火爆，有些也疲软，全国总体呈现冷热不均的状态。

　　之所以出现这种政策效果预期不明朗的情况，有三个因素：一是居民出于过去楼市调控失效的教训，预期房价在未来还有上涨的空间，因而趁现在房价胶着，入市购房；二是在通胀预期下，银行存款出现负利率，这促使储蓄加快搬家，加之人们的投资渠道本就有限，股市的跌跌不休又使得从银行流出来的钱只好投向楼市；三是地方政府并没有过多手段去抑制房价，有效打压房价的办法主要是金融和税收手段，但它们都掌握在中央手中，这种情况下，地方政府一面要承担楼市调控的责任，应对中央和安抚百姓，同时又不能减少实际的土地收益，于是只好在楼市调控的“文本”上做足文章，态度很严厉，但实际措施可能会有模糊之处。

　　然而，不管怎样，在楼市调控已成为一个严肃的政治问题的情况下，如果各地的严厉细则在今后一段时间仍不能将过高的房价打压下去，至少是抑制其上涨趋势，那么，对政府的公信力无疑会有更大损害。从这个角度说，楼市调控只许成功，不可失败。要实现楼市调控的社会预期，首先要搞清楚此轮房价上涨的真实原因，只有这样，才能对症下药。

　　2009年以来的房价上涨，一个背景是金融危机，按照常识判断，处于危机当中的楼市走势应该萧条才是，就像国外正在呈现的那样。但现在房价不跌反涨，根源就在于国家为了反危机而实行了极度宽松的货币政策。中国银行业中高达60%以上贷款都给了房地产企业或与房地产有关联的企业和个人。所以，此轮房价上涨除了地方对土地的操控及民众的购房需求旺盛这些传统因素外，最重要的是2009年的天量信贷所致。

　　由此来看，要降低房价，似应把重点放在货币政策上。目前在抑制个人的购房需求方面，政策的运用几乎到了极点，再要出政策，也就剩下一个房产税，但一来房产税牵涉到复杂的利益关系，很难轻易出台；二来房产税的实际效果等同于加息，所以，下一步的调控举措，应该考虑加息，收紧货币政策。理论而言，货币政策的适度紧缩，会对房地产行业带来两方面的影响，一是房地产开发的资金链会重新紧张；二是社会对通胀预期减弱，从而减少对房产的投资。2008年下半年和2009年年初房价的下跌，实际上就有2007、2008两年紧缩货币政策的因素。

　　当然，对以加息为主的紧缩货币政策是否会导致房价下跌，经济学界有着不同争论，然而，一项政策的实施不可能预先有百分之百的把握，不出台如何见其效果，何况，目前通胀确实比较严重。紧缩货币政策之余，再辅之以保障性住房供应的扩大，房价过高的现象应该能够抑制。

　　上海的调控细则集中在停止三套住房公积金贷款，一个家庭限购一套住房，积极做好房产税试点准备，动迁安置房提前上市交易，放宽廉租房准入标准，以及保障性住房不低于总量70%等六个方面，但从外界的关注来看，舆论更多把兴奋点放在一个家庭限购一套住房上。其实，比起已经出台限购规定的北京、深圳等一线城市来，此条并不更严厉。

　　自被称为史上最严厉的“国十条”于4月中推出后，社会原本预期坚定的房价会有一个较明显的松动，虽然成交量在此后几月有大幅萎缩，房价却不降反升，甚至在8、9两月，一些地方还呈现价涨量升的井喷势头。此种情形当然令国家楼市调控的努力受挫，这也是促使国家在“十一”长假前加大楼市调控马力的缘由。在拟对调控不力的地方严格问责的将令下，此次地方特别是一些房价涨幅较大的一线城市和二线城市的政府纷纷行动起来，出台细则或修正以前的细则，程度都普遍比国家规定的更严厉。尽管如此，能否按下房价这个“高昂的头”，还是不太乐观。因为从刚结束的“十一”长假全国各地房屋销售情况来看，一线城市北京、上海比较疲软，深圳则火爆，而深圳恰恰是三地在限购方面最严厉的城市，其他的二线城市，有些火爆，有些也疲软，全国总体呈现冷热不均的状态。

　　之所以出现这种政策效果预期不明朗的情况，有三个因素：一是居民出于过去楼市调控失效的教训，预期房价在未来还有上涨的空间，因而趁现在房价胶着，入市购房；二是在通胀预期下，银行存款出现负利率，这促使储蓄加快搬家，加之人们的投资渠道本就有限，股市的跌跌不休又使得从银行流出来的钱只好投向楼市；三是地方政府并没有过多手段去抑制房价，有效打压房价的办法主要是金融和税收手段，但它们都掌握在中央手中，这种情况下，地方政府一面要承担楼市调控的责任，应对中央和安抚百姓，同时又不能减少实际的土地收益，于是只好在楼市调控的“文本”上做足文章，态度很严厉，但实际措施可能会有模糊之处。

　　然而，不管怎样，在楼市调控已成为一个严肃的政治问题的情况下，如果各地的严厉细则在今后一段时间仍不能将过高的房价打压下去，至少是抑制其上涨趋势，那么，对政府的公信力无疑会有更大损害。从这个角度说，楼市调控只许成功，不可失败。要实现楼市调控的社会预期，首先要搞清楚此轮房价上涨的真实原因，只有这样，才能对症下药。

　　2009年以来的房价上涨，一个背景是金融危机，按照常识判断，处于危机当中的楼市走势应该萧条才是，就像国外正在呈现的那样。但现在房价不跌反涨，根源就在于国家为了反危机而实行了极度宽松的货币政策。中国银行业中高达60%以上贷款都给了房地产企业或与房地产有关联的企业和个人。所以，此轮房价上涨除了地方对土地的操控及民众的购房需求旺盛这些传统因素外，最重要的是2009年的天量信贷所致。

　　由此来看，要降低房价，似应把重点放在货币政策上。目前在抑制个人的购房需求方面，政策的运用几乎到了极点，再要出政策，也就剩下一个房产税，但一来房产税牵涉到复杂的利益关系，很难轻易出台；二来房产税的实际效果等同于加息，所以，下一步的调控举措，应该考虑加息，收紧货币政策。理论而言，货币政策的适度紧缩，会对房地产行业带来两方面的影响，一是房地产开发的资金链会重新紧张；二是社会对通胀预期减弱，从而减少对房产的投资。2008年下半年和2009年年初房价的下跌，实际上就有2007、2008两年紧缩货币政策的因素。