中国的房地产价格上涨和交易在9月猛增，凸显了政府采取更多遏制措施的需要，以打击投机并防止在这个世界上增长最快的主要经济体出现资产泡沫。在前两个月保持稳定以及在6月出现下跌之后，房价自5月以来首次出现反弹。相关数据加剧了中国决策者们面临的挑战，他们在今年增加了首付款的要求、暂停了购买第三套房的贷款并承诺加快房产税的试点。

        彭博新闻社网站10月16日报道 题：广州加入限购新房的另8个中国城市行列

　　中国南部城市广州将新房购买数量限制为每户一套，加入了另外8座城市的行列，这些城市都发布了购房规定，试图抑制中国的房地产投机。

　　广州市国土资源和房屋管理局15 日在其网站上发布的声明中说，广州还禁止在该市居住未满一年的非广州居民购房。广州国土资源和房屋管理局称，政府将坚决抑制不合理的购房需求，严格限制炒房，并称新措施旨在遏制房价过陕上涨。

　　中国的房地产价格上涨和交易在9月猛增，凸显了政府采取更多遏制措施的需要，以打击投机并防止在这个世界上增长最快的主要经济体出现资产泡沫。在前两个月保持稳定以及在6月出现下跌之后，房价自5月以来首次出现反弹。

　　相关数据加剧了中国决策者们面临的挑战，他们在今年增加了首付款的要求、暂停了购买第三套房的贷款并承诺加快房产税的试点。

　　北京、上海、深圳、杭州、南京、宁波、福州和厦门已经发布了限制家庭可购买新房数量的规定。

　　据媒体报道称，中央政府将对未能稳定房价的地方政府进行问责。

　　香港《东方日报》10月16日报道 题：内地遏楼价持久战

　　9月份全国70大中城市楼价指数按月升0.5%，为今年5月来首次按月上升，反弹之势令中央上月底已再出手压抑楼市。广州市亦响应祭出“限购令”，市场认为政府压抑房价会是…场持久战，市传房地产公司再融资前，要先得到国土资源部批准，预期“五中全会”其中一个重点是压抑楼市。

         《香港经济日报》10月16日报道 题：各地争推限购令楼市大乱 退房潮离婚潮造假潮一触即发

　　中央出新招遏制楼市炒风，地方版调控细则纷纷出台，限制令五花八门，买家措手不及。退房潮、离婚潮、造假潮一触即发，楼市一团乱象。

　　有评论认为，一刀切限制令最终可能会令楼市生出新的免疫力，到时政府将何去何从？

　　上有政策，下有对策，由于限购令是以家庭为统计标准，假离婚潮在上海、南京、深圳等地蔓延。已拥有两套房的深圳人李小姐看中了一个楼盘，经纪人说办离婚手续，把名下住房归其中一方所有，另一方可以再买一套房，手续办妥后再复婚。

　　李小姐心动不已，但又担心丈夫事后翻脸不认人。有律师提醒说，有些夫妻为买房离婚，如果弄假成真，一方不愿复婚就会引起纠纷，没有房产的一方更可能落得人财两空。也有人为了多买…套房而暂缓结婚，“要算算哪种方法，经济上更划算些”。有网友无奈说，结婚离婚都是为买房！

　　限购令还意外带旺了办假证的生意，有人利用假身份证、假社保证企图蒙混过关，还有人利用他人的身份证买楼，出借身份证的人可赚 2万元。

　　有人千方百计地买楼，也有人想方设法退房。由于第三套房停止贷款，不少已付了定金的人进退两难，大规模退房潮随时爆发。
 

一户一房政策是平抑房价必要开端 

                                                     
 
        英文《中国日报》10月9日见报社论文章：10月7日，上海市出台了新的房地产调控细则，明确规定上海市及外省市居民家庭在一定时期内只能新购一套住房。乍看之下，该政策不同于其它的楼市调控政策。

        然而深究起来，这种地毯式覆盖的限制政策既对房产情况各不相同的购房者不公，又不能起到抑制房价飞涨的作用。今年4月，北京出台了类似的限制措施，但由于北京房价普遍过高，只有很少的购房者注意到了这一点。

         尽管此类政策收效甚微，但考虑到我国正力求向消费主导型经济转变，“一户一房”政策的实施还是颇有必要的。

         同许多国家一样，房地产业的迅速发展已成为近年来中国经济增长的重要引擎。然而不同的是，中国并没有经历许多发达国家在经济衰退中遭遇的楼市低迷。2009年，中国楼价强势反弹，在一定程度上消除了公众对于房地产泡沫的恐慌。

        中国城市化进程的不断加快和工资水平的迅速上涨在国内引发了热议。人们普遍认为，房价过高导致房价收入比和购租比（购房和租房成本的比）居高不下。

        一直以来，各地方官员将出售土地视为地方政府的一大财源，因而不愿平抑房价。但幸运的是，中央政府并不买账。

        今年4月，中央政府出台有史以来最为严厉的平抑房价政策。但这一政策作用的发挥仍需要一段时间。数据显示，今年8月，中国70个主要城市的房价比去年同期增长了9.3%。因此，唯有严格执行这一平抑房价的政策，中国才有能有效地限制投机性购房这一令房价一涨再涨的罪魁祸首。

        更重要的是，如果中国的城镇家庭不再将购买二套房、三套房作为盈利手段，那么政府就能更切实有效地刺激国内消费、拉动经济增长。

         如果房价上涨不受控制，那么最终将剥夺多数中国家庭拥有一套自己的房子的梦想，同时也会使贫富差距进一步拉大，造成富人多套房在手而穷人欲购一套房而不得的局面。

         中国要转型为包容性强、以消费为主导的经济，就不应在房地产市场的再分配政策中向手握一套甚至多套住房的人倾斜，而应尽量照顾目前尚未能购买住房的家庭。这应成为中国十二五计划中的一大关键任务。

         从这个意义上来说，“一户一房”政策的实施是个必要的开端。为确保国家经济的持续发展和人民生活水平的持续提高，政府必须采取更多更有效的措施来抑制房地产市场过热。

 "金九"各地楼市量价齐升 专家:稳房价将成持久战 

                                                                  
(2010年10月16日 来源： 京华时报)

　　国家统计局昨天发布的数据显示，9月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.5%，实现6月以来房价环比的首次上涨；当月，房地产开发投资5156亿元，同比增长35.0%，较8月的34.1%上升0.9个百分点。专家认为，这一数据解释了政府9月底对地产调控突如其来的加码，但是回暖的房地产市场也同时意味着政府稳定房价还将面临持久考验。

　　-权威发布

　　>>销售

　　9月销售额环比增近6成

　　9月份，全国商品房销售面积10446万平方米，同比增长16.6%，环比增长52%之多；全国商品房销售额5498亿元，同比增长35.2%，环比更是猛增56%。

　　前三季度，全国商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%，增幅比1-8月提高1.5个百分点；商品房销售额3.19万亿元，同比增长15.9%，增幅比1-8月提高3.3个百分点。

　　>>价格

　　6月以来单月房价环比首涨

　　9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，涨幅比8月份缩小0.2个百分点；环比上涨0.5%，为6月以来的首次。其中，新建住宅销售价格同比上涨11.3%，涨幅比8月份缩小0.4个百分点；环比上涨0.5%。二手住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅与上月持平；环比上涨0.5%，比8月份扩大0.4个百分点。

　　>>投资

　　9月土地购置费增8成

　　前三季度，全国房地产开发投资33511亿元，同比增长36.4%，其中，商品住宅投资房地产开发投资的比重为70.2%。9月当月，房地产开发投资5156亿元，增长35.0%，房地产开发企业完成土地购置面积3392万平方米，增长20.3%，土地购置费1094亿元，增长80.1%。

 
　　-原因分析

　　开发商积极调价投资者心急入市

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，4月国务院10号文件主要针对投机者，新政向市场释放信号，购房者形成下降预期，市场观望氛围浓厚，造成成交量的急剧下跌。随后，市场根据调控做出调整，包括一些开发商积极调整市场价格，性价比较高楼盘的出现，也吸引了购房需求入市，带动了成交量的上升。

　　中原地产三级市场研究总监张大伟表示，除了开发商灵活应对市场调控政策之外，购房者对于房地产市场前景看不清，受到部分市场信息误导，心急入市也是造成三季度特别是9月成交上涨的原因之一。前期调控政策的力度虽大，但是实际效果相比力度不成正比，这使得购房者认为价格下调的空间不大，所以出现了9月份楼市的再次上涨。

　　-专家观点

　　刚需未来有望重新入市

　　中国人民大学国民经济管理教授郑超愚表示，国家统计局公布的三季度房地产运行情况显示9月房地产市场有所回暖，这刚好可以解释为何国家在国庆前夕出台更为严厉的地产调控政策。但是他也表示，8、9两个月销售数据表现优异的原因是刚性需求在房价下跌无望的情况下重新入市，虽然在限购之后，买方将重新观望，但潜在的刚性需求仍然强劲，如果不从根本上解决需求问题，可能在一定时间后，这些需求还会重新入市。这些都意味着国家对于地产的调控将成为一场持久战。

　　房价不会报复性反弹

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，房价不会出现报复性反弹。事实上，8月份交易量和交易额就已经恢复了，9月份的数字比8月份高得多。此外，国庆节前，有关部门又出台了“国五条”，明确提出要推房产税，从个别城市的试点逐渐向全国推开。通过对投资炒房的坚决遏制打击，再有房产税的推出，房地产市场出现报复性反弹的可能性是没有的。

　　四季度房价探底可能加大

　　中原地产三级市场研究总监张大伟表示，近期各地密集出台各项细则，说明政府调控房地产市场决心并未放松。在房价问题相对突出的几个城市相继采用行政手段干预市场，包括上海、深圳和杭州等城市都已发出“限购令”，短期来看，市场连续几个月的回暖势头将被压制，包括成交量有所下挫、价格上涨趋势亦会止步。预计10月五大一线城市二手住宅成交量环比将出现2-3成下降，第四季度房价再度下跌可能性越来越大。

中国房地产市场的根本性问题不是房价，而是结构

(2010年10月18日 　来源：证券日报)
　　日前，在上海财经大学EMBA同学会成立一周年庆典大会上，国务院发展研究中西金融研究所所长夏斌表示，目前中国房地产的根本性问题不是价格，而是如何调整房地产的市场结构。他认为，只有培养以消费品为主导的房地产市场结构，才能解决中国的房地产问题，健康稳定的发展中国房地产市场。

　　夏斌强调，就目前中国经济增长的情况和调整的艰难性，房地产市场的调整要花两三年的时间慢慢做。他表示，中国房地产市场不要学习英国、美国的发展模式，而要学德国的模式，买房就是为了住，中国的房地产市场主要是作为消费品投入，是以消费者为主导的，如果是为了投资，对不起，想尽办法不让你赚更多钱，那样中国房地产发展就正常了。

　　此外，在谈宏观经济发展时，夏斌表示，当前我国经济面临一系列两难问题，政府已清楚经济的症结和问题所在，对地方融资平台、房地产市场以及产能过剩的调控政策不会改变，但需要拿捏好调控的力度和节奏。

　　夏斌同时指出，在中国新的经济增长动力没有形成效益前，中国经济增长潜力并不太大。他预计中国今年的GDP增长估计在9%-10%。（张旭康）
 

马光远：楼市调控打组合拳 要有打持久战准备  
                                                               

 （2010年10月18日 来源：南方网） 
马光远对楼市调控持短期审慎乐观态度。南都记者 郭现中 摄(资料图片)

　　■ 作者简介

　　马光远，中国社会科学院公共政策系博士，致力于中国公共政策和转型研究。兼任中央电视台财经频道特约评论员，中央人民广播电台《中国之声》特约观察员。是《南方周末》、《中国经营报》《南方都市报》《新京报》等报刊的专栏作家。2009年被《南方人物周刊》评为年度“青年领袖”。

　　9月29日，新华社以通稿的方式指出，国家有关部委分别出台措施，包括加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度、完善差别化的住房信贷政策、增加住房的有效供给，加快推行房地产试点等，以巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。这是继4月17日，国务院出台“十号文”半年之后，中央对房地产发起的第二轮调控。

　　二次调控是对“十号文”的落实

　　二次调控的时机非常微妙。自4月17日国务院常务会议出台“十号文”，即所谓史上最严的房地产新政半年以来，房地产在遭遇了政策初期的慌乱和成交量暴跌之后，尽管各大城市房价疯狂上涨的局面已经不复存在，但全国的房价却呈现出非常坚挺的一面。特别是，8月份以来，一些城市的成交量突然大增。在这种情况下，开发商开始炒作“金九银十”的概念，导致在国庆之前，房地产交易量环比6周以上上涨，史上最严的房地产新政面临失败的尴尬。

　　在这个关键时刻，有关部委审时度势，在政策层面及时向民众释放明确的信号，加强对房地产的调控和政策的落实。

　　从各部委出台的具体措施看，除了要求首套房首付比例调整到30%为最新的政策之外，其余大部分内容都是对以前政策的落实和完善。比如，要求各地立即研究制定贯彻落实国务院“十号文”的实施细则。事实上，4月17日到现在，除了北京等城市之外，出台落实细则的省市不到十家，很多地方对于“十号文”的消极抵抗使得政策的公信力大打折扣。这次要求没有出台细则的，立即研究制定细则，而且再次强调，要严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，追究党纪国法。

　　从完善差别化的住房信贷政策看，在“十号文”既定的非常严厉的基础上，体现了更加严厉的导向：将各地视情况执行的暂停三套及以上住房贷款普及到全国，而且必须强化执行，对于非居民购房贷款也全面暂停，而且将首套住房贷款的首付比例调整到30%及以上，同时要求各地银行要对消费性贷款变住房信贷等情况严格审查，令行禁止。

　　在税收政策上，“十号文”提出要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，在此基础上，明确提出要调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策，加强对土地增值税征管情况的监督和检查，要求加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。除此之外，对于如何增加住房的有效供给，加大保障性住房建设，以及加大住房交易市场检查力度，查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为提出了明确的要求。

　　因此，有关部委本次提出的“二次调控”的种种举措，本质上是对“十号文”的强化落实，“十号文”作为史上最严的房地产调控政策，可谓中国房地产调控史上的一次关键性的决战，不容有失，如果“十号文”最终以失败而告终，不仅将沉重打击民众对政策的信任，房地产市场将再次上演疯狂，如果这一幕真的上演，结果将不是民众是否住得起房的问题，而是中国经济将彻底被房地产疯狂的泡沫毁于一旦，在这个大是大非面前，很显然，决策层的头脑是清醒的，及时出台第二次调控，不仅在于挽救“十号文”的信誉，更在于挽救中国改革和中国经济。

 
“限购令”是最大看点

　　如果说，“十号文”的最大看点是严厉的信贷政策，对二套以上的房贷首付提高至全球最高的50%，并实行惩罚性的利率政策的话，则第二次调控的最大看点准确说，有一个半，一个是“限购令”，半个则是至今未见真面目的“房产税”，先来谈谈限购令。

　　在“十号文”出台之后，北京率先出台了“限购令”，本轮调控由于相关部门的硬性推动，限购令成为已经出台地方细则的各大城市的共有举措，目前已经有上海、深圳、厦门、宁波、南京、广州等城市，既有一线城市，也有二线城市，可以预计，随着各地政策的出台，更多城市将加入限购的行列，为高烧的楼市泼一盆冷水。

　　从目前发出“限购令”的城市的具体举措看，大体可以分为两种情况：一种是总量控制，典型代表是深圳，对深圳居民限购两套住房，非深圳居民，但在深圳缴纳社保1年的，限购一套住房，这是迄今为止最为严厉的限购令；另一种是增量控制，深圳以外的其他城市都属于这种情况，对以前的存量房既往不咎，只对户籍居民和非户籍居民“新购住房”的套数进行限制。

　　作为一项特殊时期的特殊举措，限购令本身对楼市的快速冷却作用是不容置疑的：黄金周期间，北京、上海等地的楼市成交量环比暴跌，北京二手房成交量甚至暴跌97%，威慑作用明显。但从民众的反应看，大家对限购令本身的疗效还是有很多的疑虑。一是限购令不可能长期执行，限购令只是一项临时性的举措，一旦各地的限购令停止执行，市场可能会迎来报复性的反弹；二是限购令折射出中国楼市供应面依旧非常紧张，“短缺经济学”的基本逻辑在房地产市场依旧有效，限购有可能不仅不会安抚恐慌，反而因为短缺引起更大的恐慌。这从各地屡屡传出所谓的以假离婚等手段逃避限购令可以看出。

　　房产税：最后一只鞋子

　　笔者之所以说房产税是半个看点，是因为尽管迟早会推出，但究竟会推出一个什么样的房产税，这只鞋子却迟迟没有落地。

　　应该说，如果从物业税算起，关于房产税的讨论已经7年之久。从中国房产税改革的初衷而言，起初并非基于抑制房价，而是为了规范中国繁杂而无效的“不动产税”。十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。但随着房价的飞涨，物业税不知何时被赋予平抑房价的任务，即使在今年，国家发改委正式放弃物业税的提法，回归房产税改革之后，这种抑制房价的使命也依然被民众所期待。

　　但根据最近房产税的动态来看，民众对房地产的这种政策期待似乎要落空：一是最近网上传言，上海、深圳房产税已经获批，税率为0.3%-0.4%。如果这个说法最后被证实，0.3%-0.4%的税率，要平抑房价，显然是一句空话，因为这意味着只要房价上涨1%，就足以弥补房产税的损失，对于持有多套住房的人而言，并不构成真正的负担；其二，我们注意到，财政部、国家税务总局有关负责人10月4日再次表示，对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，这既有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系，促进经济结构调整及土地节约集约利用，引导个人合理住房消费，抑制投机性购房。按照我国1986年的《房产税暂行条例》，房产税只是一种普通的财产税，是依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%，国家税务总局说，从国际经验及公平、规范的角度看，房产税应对个人所有的住房普遍征收。并不分是二套房产，还是唯一的房产，一律进行征收，这意味着，用房产税抑制投机性购房只是一句空话。

　　从物业税到现在的房产税，政策设计者迄今都说不清楚房产税的政策目标究竟是什么，是完善房地产税收体系，还是为了抑制高房价？要完善税收体制，就要在征收房产税的同时，大幅度取消其他的税费，而要抑制高房价，就不应该针对居民个人，而应该对那些拥有三套以上住宅的，还有别墅等豪宅的征税，或者对炒房者直接征收暴利税。在以上种种的疑问得不到制度的回应的情况下，强行推行房产税试点，甚至对个人拥有的所有住房征收房产税，不仅无法抑制房价，反而会引发更多的不公平。

　　问责是调控成败关键

　　在楼市调控问题上，邓公当年提出的“黑猫白猫”妙论，完全可以用来作为房地产政策评价的标准：不管白猫黑猫，真正执行的才是好猫。9月29日第二次调控的一大特点是突出强调政策的执行力，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，追究党纪国法。其实，这不是一个新的提法，几乎可以肯定的是，在每一次房地产调控的关键时刻，几乎毫无例外地都强调问责，但几乎每一次问责都成了稻草人。

　　的确，评估一个政策的实际效用，最重要的还是要看政策的执行力，再严厉的政策，如果不执行，等于形同虚设。而事实上，自4月17日，国务院“十号文”出台之后，中国房地产市场并没有出现预期的调控效果，房价坚挺，最主要的还是政策本身缺乏执行力。无论是4月17日的“十号文”，还是9月29日有关部委出台的第二波调控政策，严厉程度实属罕见，但对于未来的执行力，大家依旧信心不足。从中国房地产市场历次调控的经验看，从来都不乏政策，但政策的落实因为开发商等的对抗而乏善可陈。4月17日“十号文”出台之后，出台实施细则的少而又少就是明证。

　　似乎为了回应外界在问责问题上的质疑，10月11日，住建部、国土资源部等三部委又专门发出通知，再次强调要对省级人民政府问责，要求各地立即研究制定贯彻落实“国十条”的细则，再次表示对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。可以说，尽管每一轮房地产调控，都提到对地方政府的问责问题，但像本轮调控如此三令五申的，的确罕见，看来，起码在问责上，这回不是只说说而已。强调问责的效果是比较明显的：在问责的威慑下，地方政府明显加快了实施细则出台的步伐，一些城市很快出台了细则，而且都将“限购令”作为调控的利器，看来，只要真正问责，地方政府的执行力还是可以期待的。就此而言，无论是“国十条”，还是本次的“二次调控”，要落到实处的关键是落实责任，对不执行调控政策的，坚决追究有关人员的责任，只有将房价调控和官员的乌纱帽挂钩，房地产调控的第二波才不会再次沦为政策白条。

　　但是，遗憾的是，就目前的问责机制来看，依然有很多软肋：比如，调控房价不力究竟如何判定，房价过快上涨又如何量化，这本身一直就很模糊；再比如，即使可以判定某省某市调控房价不力，又如何追究责任，追究什么责任？因为就现有的法律而言，并没有相应的规定。而且，本次调控强调，要对“省级人民政府问责”，事实上，房地产调控，无论是政策，还是协调机制，都属于全国一盘棋的战役，并非地方战役，需要中央有关部门的配合，这样才有所谓省级人民政府负总责的问题。金融部门管不住银行，土地部门管不住土地，住建部管不了保障性住房，税务部门迟迟不出台税收政策，这些部门的责任谁来追究？

　　比如，今年6月国土资源部曾宣布“7月督察，8月约谈，9月问责”。现在9月已过，可是我们还是没有看到问责，之前流传的2000多起闲置土地的黑名单也没了下文；再比如，住建部在9月份首次公布了今年保障房建设进展情况：今年计划建设的580万套，前8个月开工70%，竣工30%，其中5个省区市开工率还不到50%。实事求是而言，开工和竣工的进度都一般，5个城市开工率不到50%，为什么不点名？

　　房地产调控是一场拳击赛

　　对于本次房地产调控的未来，鉴于历次的惨痛教训，任何极端乐观的情绪都必须慎重。中国房地产市场不能简单套用经济学原理予以解释，这个市场本身依旧扭曲，既是政策市，也是资金市，还是利益博弈最惨烈的角斗场。就此而言，二次调控尽管看起来来势汹汹，但笔者依旧表示短期和审慎的乐观，而且，鉴于政策本身依旧有很多的硬伤，比如限购令，比如房产税的细节等等，加之长盛不衰的老话题土地财政的问题，这使得我们对于每一次的政策都只能投有限的信任票。购房者也好，政策制定者也好，一定要有足够的耐心。

　　特别是，我们看到对于房地产领域一些深层的问题，政策制定者依旧缺乏直面和纠错的信心与勇气，比如，对于饱守诟病的房地产预售问题，没有明确取消的态度，再比如，对于土地交易的方式问题，依旧没有提出打破政府在土地一级开发市场的垄断，还有，小产权房的平反问题，这些最根本的问题不解决，所谓“史上最严”就是一个伪命题。不管如何，我们必须承认的是，正因当局的心态如此的纠结和矛盾，对于房价调控一定要有持久战的准备，这是一场激烈的拳击赛，不算巅峰对决，但双方肯定要你死我活打12个回合，因此，第一个回合的胜败没有任何意义。不能把真正的希望寄在“限购令”这些举措上，而应该连续出拳，并且用不同的组合拳，否则，迎接楼市的肯定是更猛烈的反弹。　
 

多次调控叫好不叫座 房产新政执行难影响调控效果   
  

新一轮政策调控，能否改变中国房地产行业的暴利模式。

　　
（2010年10月19日 　来源：中国经济周刊 ）
尽管时下秋意绵绵，但一直渴望买上房的张文元还是感受到了一丝暖意。

　　9月29日，国家多部门联手推出了信贷、税收、市场监管等多项房地产调控措施，如：暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等。

　　从具体措施和倾向性来看，张文元打心眼里为这些政策叫好，但与此同时他也有个忧虑：近年来相关部门多次出台措施以勒住“高房价”这匹脱缰的野马，但收效甚微，甚至今年4月出台的号称史上最严厉的调控政策执行近半年来，全国房价依然以岿然不动的姿态继续在高位运行。这一次，会不会也是这样呢？

　　对此，多位专家认为，本轮调控政策很好，但下层执行不到位往往令政策的威力大打折扣，这是调控无力的重要原因。

　　多家开发商喊“狼来了”

　　这一步棋大大超出了许多业内人士的猜测。继今年4月17日后，不到半年的时间，业内人士眼中的“二次调控”就靴子落地，这一时间点比不少业内人士预测的提前了至少半个月。

　　对此，国家有关部委表示，这是为了落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，巩固房地产市场调控成果。

　　但巩固的含义颇令市场各方有些费解。

　　事实上，在9月份，全国房地产市场如南京、上海等地地王频出，北、上、广、深等多个城市成交火热，房价并未出现松动迹象。

　　“一般量在价先，成交量走低，房价才可能下降；反之，成交量的迅猛增长有可能引发房价进一步攀升，因此此时多部门出台调控措施，对于打击房价过快增长，其影响将是非常大的。”华业地产副总裁陈云峰表示。

　　慢城别墅营销总监曹锋杰认为，在“4·17”调控之后，随着各种政策的打压，开发商的资金链普遍吃紧，不少房企甚至面临倒闭的风险，政策效果初步显现。但金九月的到来，成交量上升又让开发商整体赚得盆满钵满。其实，4月出台的史上最严厉的房产调控之所以未能让房价下降，一个很重要的原因就是从2009年至今年4月，开发商在热销中积累了足够多的资金，足以在一段时间内抗衡政策的风险。因此，如果二次调控是在10月份中下旬出台，开发商又将迎来成交旺季，届时开发商的资金量将更加充足，那本轮调控将遭遇到更大的阻力。

　　各大公司刚刚公布的数据显示，9月份龙头房企万科的销售额和保利地产的认购额均历史性地突破了100亿元，而金地集团9月单月的销售额甚至超过了上半年6个月的销售额总和。

　　不过万科北京公司营销总监肖劲则表示，“9·29”调控政策是对“4·17”房产新政的深入落实，这体现了决策层坚决打击房价过快上涨的决心，将对市场预期和成交量产生较大的打击。据悉，北京万科原定以15600元/平方米开盘的长阳半岛项目，最终将定价下调至15100元/平方米。

　　尽管一位在SOHO建设领域有名的开发商公开喊狼来了，但各地的反应，却涨跌不一。“十一”期间，对全国楼市具有风向标指示意义的北京、上海成交环比大幅下跌，而深圳却环比大增。

　　从节后的市场来看，多地成交正小幅恢复，如北京正逐日攀升，其中10月11日，北京期房成交393套，期房住宅成交317套，二手房成交800套，二手住宅成交757套。

　　中国指数研究院的一位专家指出，结合库存和市场需求而言，北京单日期房住宅成交达到300套就意味着北京成交比较活跃，不过他也指出，政策显现效应尚待时日。

 
　    首付提高影响最大？

　　“从9月底出台的政策来看，最有新意也最具政策效力的措施就是首套房首付不低于30%”，易居（北京）地产研究所副所长牟增斌表示，“这将极大地抑制需求，包括刚性需求和投资需求，而且这一政策最容易执行到位。”

　　记者就此向工、农、中、建四大国有商业银行求证，中国农业银行北京朝阳支行、中国工商银行北京朝阳支行、中国银行北京海淀支行、中国建设银行北京海淀支行均表示，从9月底政策下达以来就开始执行首套房商贷首付不低于30%的政策。

　　不过在贷款利率上，各家银行略有不同。中国农业银行北京朝阳支行工作人员表示，对于首付30%的客户，其利率可以享受基准利率的8折优惠。而中国工商银行北京朝阳支行工作人员则表示，对于首付30%的客户，其利率可以享受基准利率的8.5折优惠。

　　曹锋杰认为，事实上，有些改善性需求或投资性需求仍可以享受首套房的政策，但首付提高到3成后，资金的杠杆作用就减小了，以前用一倍的资金可以撬动银行4倍的资金量，现在则只能撬动银行2倍的资金量，其收益明显降低，同时风险增大了，因此能制约部分投资需求。

　　甚至有业内人士指出，在首付提高等政策的作用下，退房现象将会明显增多。如9月初北京大兴某楼盘一度出现了10多套退房，该楼盘负责人表示，4月份出台的二套房首付提高后，部分买房人首付款不够，因此只能退房。

　　不过中国银行海淀支行的工作人员对此给予了否定，据其介绍，在调控中银行一直坚持区别对待，在政策出台之前的房贷是按之前的政策操作，“9·29”后按揭贷款首套房是按30%的政策执行。而退房就意味着首先必须签约，即先要签订购房合同和贷款合同，已经签订的合同不会突然改变，因此退房与首付提高无关。

　　曹锋杰指出，首付提高其实是意味着楼市预期的改变，直接地说，就是预计有更少的人买房了，而相配套的系列政策都能对市场预期起到一定的作用。

　　不过，牟增斌认为，“9·29”调控政策的出台对楼市具有较大的抑制作用，但除了比较容易执行的信贷政策之外，其中很多政策过去也一直在强调，从以往的走势来看，关键是下层在执行中走样或者因各种原因未能执行，大大影响了调控效果。

　　三部门严申问责制确保执行力

　　牟增斌指出，“9·29”调控提出，加强对土地增值税征管情况的监督和检查，打击囤地捂盘等，这些政策如果展开，有可能改变中国房地产行业的暴利模式。

　　不过据记者走访，目前这一政策仍有待进一步实施，其中如北京、上海等地仍有许多楼盘房价比紧紧相邻的周边项目高出3万元/平方米左右，但面对购房人的质疑时，这些楼盘总能从地段、产品等各方面做出解释。

　　9月26日，国土部、住房和城乡建设部联合下发通知，企业违约开发土地、因自身原因闲置土地一年的，都将禁止竞买土地资格。

　　9月30日，北京市有关部门发出通知，恢复北京启夏房地产开发有限公司及其原股东盈科集团等土地市场交易资格。

　　事实上，就在今年3月11日，由于闲置土地，北京市国土局暂停了北京启夏房地产开发有限公司的土地交易资格，并对其处以罚款。而现在仅仅不到半年的时间，北京启夏房地产开发有限公司的拿地资格又再次激活。

　　“同上述政策一样，房产税也将对房价过快上涨起到一定的抑制作用，”牟增斌表示，但要保证房地产市场持续健康发展，最关键的就在于执行。

　　不过，这一局面正在改观。

　　财政部、国税总局有关负责人日前表示，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税，积累经验后逐步扩大到全国。

　　另外，住房和城乡建设部、国土资源部和监察部近日联合发文要求，各地要立即研究制定贯彻落实新“国十条”实施细则。住建部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

　　截至目前，据调查，深圳、上海、厦门、江苏等省市正逐步出台相关调控政策，多省市正密切跟进。

假离婚将成2010楼市关键词  

                                                                                    

　　2010年10月10日，很多新人都选择这个被寓意“十全十美”的好日子去领结婚证，民政局婚姻登记处门前都排起了长长的队伍。然而新一轮调控政策让这股因为“双十”佳期而涌现的结婚潮蒙上了阴影。

　　9·29新政中，最严厉的莫过于限贷、限购以及房产税的逐渐明晰。对此，复旦教授谢百三近期在其博客发文表示，“贸然对居民开征房产税，一定会导致中国千百万家庭的假离婚。”对此，持不同观点的专家立刻表明态度，斥之为一派胡言，但笔者认为这种可能性的确存在。

　　一位朋友就表示，因为买房较早，目前手上有两套房，一套自住，一套是想等父母退休后接他们过来住，不过就政策风声来看，很可能是从二套房开征房产税，总价200万的房，如果按照0.3%征收，一年就要交税6000元，相当于夫妻俩一个月的工资了。假离婚的话，每人名下只有一套房，就可以省下这笔钱，如果房产税开征，他也不得不考虑假离婚了。

　　应该看到，这一次调控政府态度坚决，可用的“弹药”还有很多，不排除将再动用行政手段干预，不过还是要考虑到不同的市场需求采取差异化的措施，“一刀切”的方法无疑会伤害到一些正常需求的买房人。