为了解“港惠新天地”二期旺销的奥秘，记者特别专访了“港惠新天地”的开发商、惠州市富盈置业有限公司董事长张鸿先生。
      张鸿有着丰富的商业从业经历，也是独具个性魅力的商界名流。他既是一位知识丰富、底蕴深厚的学者，亦是一位成功的现代型商人与经营管理精英。早年在内地大学任教的经历，使他至今在言谈举止间还时时流露出儒雅博学的一面，以及宠辱不惊的淡定从容，而多年闯荡商界的经历，又培养了他坚毅果敢的个性以及独到准确的商业投资眼光。
 
  城市群将一体化
 
  刘小贵：您如何看待《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(２００８－２０２０年)》、《推进珠江口东岸地区紧密合作框架协议》两个文件，珠江东岸地区深莞惠三市一体化，对惠州的房地产发展有何影响？
  张 鸿：《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》和《推进珠江口东岸地区紧密合作框架协议》相关文件的出台，是一个非常重大的事件对整个珠江三角洲的企业来讲，也是一个非常大的喜讯。 这几十年以来，国际经济和区域经济的发展，有一个很大的特点，就是区域经济的发展成了现在世界经济发展的主要形式。我们从世界经济体来看，美国经济体是第一大经济体；当年，日本经济体是第二大经济体；现在随着欧盟经济体的兴起，欧盟成为第二大经济体。那么，东南亚经济体也在形成，从大的范围上来讲，区域经济体的形成是世界经济体的重要形式。从国家来看，我们过去说的珠三角、长三角、渤海湾、北部湾区域经济，这也都是顺应了经济发展的大势所形成的。珠江三角洲过去一直有这么一个提法，但是，真正落实到国家层面的战略规划，这还是第一次。所以，对这一规划的形成，我们企业也非常看重和看好，真正代表了一个区域经济发展的战略规划。战略规划出台，对整个区域经济的城市群形成起到了必然的作用，城市群的一体化势必成为珠江三角洲经济发展的重要特征。因此，在这个特征下，珠江东岸地区相关紧密合作的协议，东岸地区城市群的同城化、一体化，将会在这个纲要作为前提的情况下，进入实质阶段。这是推动整个珠江三角洲东岸经济的一个划时代、具有战略意义的文件。
       当然，城市群之间的资源互补，以及相互协调，也会成为深莞惠三个城市发展的一个特点。那么，惠州是整个珠江东岸的区域中心，它在山、海、湖、土地资源、文化底蕴与技术资源等方面有长处。随着东岸区域的同城市化，惠州势必迎接东莞、深圳相关生产力的转移和生产力的辐射，成为珠江东岸经济的一个亮点。这个亮点的形成一定会对各产业都有推动，包括房地产的推动。
 
  看好惠州房地产
 
  刘小贵：您如何看待２００９年的惠州房地产市场？
  张  鸿：惠州房地产市场是内地房地产大市场中的一个局部市场。内地房地产市场从２００８年开始，进入相对调整期，房地产在不同区域凸显了它自身不同的特色。
  第一，房地产市场有一定的惯性，今年市场产品的出现，实际上是前两年投资的一种结果。２００９年房地产产品市场，应该是２００７年、２００８年投资的一种结果。
  第二，在整个大的房地产市场环境中，２００９年投资和市场消费有些什么特色和关系呢？在珠江东岸地区，尤其深莞惠三市同城化、一体化的发展过程中，惠州有着得天独厚的优势，它会承接一部分从东莞、深圳转移到惠州的制造业、服务业，就需要相应的房地产产品。从２００７年、２００８年的市场来看，惠州房地产整体供应量相对比较大，这个所谓的大是跟惠州市的整体人口相比，但把它放到珠江三角洲东岸深莞惠一体化的背景下，我认为孕育了一种机会。
  第三，２００７年、２００８年惠州房地产的产品主要以环境、大社区、江景、湖景、海景作为特色，随着调整，２００９年的产品会以深莞惠一次置业、转移投资、城市中心一次购房为主。过去从产品户型上来看，以宜居、适中、较大房型为主；今年，惠州房地产更会以地点、投资、一次置业、宜居的小户型为产品特点。我们看好２００９年惠州房地产市场。
 
  惠州需要城市综合体
 
  刘小贵：您的一个同行说“港惠新天地”城市综合体是惠州目前最成功的商业项目，你是怎么看待这种赞誉的？您认为自己的核心竞争力、优势是什么？最成功的地方在哪里？
  张  鸿：作为商业地产的开发项目来讲，产品的核心竞争力有几个方面。第一个方面，随着惠州的发展，我们占据了惠州地利、天时的优  势。地利就是城市综合体放在了城市中心，我们提出“一个城市，一个中心”。惠州城市主城区有一百多万人口，非常需要出现新的商业方式，新的生活理念。所以，我们顺应了这样的地利优势。第二个，时利的优势，前两年是惠州发展的一个大好时机，我们踏准了这个节奏，适时把市场和民众所需要的城市综合体奉献给大家，抓住了机遇。如果说，这个项目有特别成功的地方，我们认为是把惠州推介给了珠三角东岸其它城市的消费者，尤其是深圳、东莞，并且把第一次进入我们惠州相关的一些商业项目引进到惠州地区。所以，我们是从整个城市的需要、社会民众的需要、消费的需要出发，把一个城市所需要的城市综合体奉献给了大家。作为一个房地产开发公司，我们与别人有很大不同，在商业运营方面的努力和投入，是我们最大的一个特色。
 
  成为三市一体化的先行者
 
  刘小贵：您想把“港惠新天地”这个项目做到什么程度才认为满意？您公司在惠州的短期目标和长期目标是什么？
  张  鸿：我认为，要让这个城市综合体的使用者和消费者满意，也就是要让市民满意，让参与我们“港惠新天地”的投资者得到投资回报。我们要使“港惠新天地”作为珠江东岸三市一体化的先行者、成功者，如果做到了，才是我们认为的满意。
      建设“港惠新天地”综合体是我们持续经营的目标，从短期看，我们将坚持按照把“港惠新天地”综合体一期、二期、三期的建设按照既定规划的要求，把它高质量、按时完成。建设过程按照定制的方式，把适应目前惠州发展、代表未来消费发展和潮流趋势、各种休闲消费品以及其它的文化、娱乐、家居等各方面的主力店、主流品牌引进到惠州，优化惠州的消费环境。
      从长期目标看，城市综合体是通常所说的ＨＯＰＳＣＡ，它包括了酒店、公寓、写字楼、商业、商务等。在城市综合体当中，我们除了在短时间要完成引进这些相关的消费品之外，为了长期的发展，我们把国际性的企业引进到项目中。除了包括沃尔玛、万达影城、韩国的Ｉｌｌｙ等优质消费品之外，我们在二期进一步引进法国雅高集团酒店，在城市当中新兴的一种创新的ＬＯＦＴ商务公寓，以及境外的家居消费新概念、全价值儿童天地等一些商业项目，这样，把这些具有国际竞争力的、大型的、与城市综合体相匹配的商业项目充实到项目中来，作为长期持续发展的坚实基础。
 
  投资要选经营性商业项目
 
  刘小贵：你们在建造“港惠新天地”城市综合体这么一个大项目时遇到的困难是什么？是如何克服的？
  张  鸿：我们是遇到过很多困难，但最困难的时期已经过去了。这是当地一个最大的烂尾楼，我们把整栋楼全部炸掉，重新开始建设新的项目“港惠新天地”。在拆迁过程中，遇到了难拆迁的“钉子户”，得到了政府及各方面的支持，使工程建设顺利进行。２００７年，我们的产品推向社会。２００８年，在经营中调整提升，开发二期。金融危机的时候，我们没有受到正面冲击，反而给了我们在扩大内需的情况下一个销售的高峰期。对于资金这一点，我们一期已经在运营，二期的楼盘已经接近封顶。从整个工程建设上来讲，不存在资金不足的困难。我们感觉，从金融到政府、到投资者对“港惠新天地”城市综合体达成了一种共识。正因为这种共识，我们走过了２００８年困难时期，已经一步步走上了正常、蓬勃的发展时期。
  刘小贵：您如何看待金融危机下的异地投资？目前，对众多踊跃投资“港惠新天地”二期的深圳人，您最想对他们说什么？
  张  鸿：这场金融危机给投资者带来很多经验，也有教训。在国内投资渠道相对较少的情况下，选择正确的投资方式是对投资者的一个考验。这次金融危机对住宅市场的冲击比较大，很多城市住宅市场的房价下行空间比较大；对于金融产品和资本市场的冲击也比较大，股市从数千点跌到一千点。全球范围内，对于经营性商业设施的冲击相对比较小；在国内，由于国内宏观政策的引导，拉动内需，推动消费，最终的场所是商业消费场所。因此，承载国家宏观政策持续发展的消费投资的载体，作为抗风险能力较强的商业物业，未来具有更高的成长性，它一定好过其它的投资。
       我们一直秉承着把“港惠新天地”打造成惠州具有竞争力的城市综合体的理念。我们是开发商，又是运营商，承载着抵抗经营风险的责任。我们自己持有９０％以上的物业，而不是把物业转让，有意于投资项目的朋友对我们应该有更多的信任。
    “港惠新天地”一期已经推向市场，得到了投资者的热捧，创造了惠州有史以来的最佳销售业绩和口碑。通过这一年多的运营，相信大家都看到“港惠新天地”的全力投入，以及长期持有物业的一种决心、长期持续发展的信心。
 
  五大优势更具竞争力
 
  刘小贵：贵公司将如何迎接惠州未来激烈的商业竞争？
  张  鸿：“港惠新天地”的优势是竞争对手难以逾越的。
  第一是项目地点。是整个惠州市现有的、未来发展的城市中心，是无可替代的。
  第二是覆盖的范围。在项目３公里范围内、惠南新城重点发展的项目都在我们的辐射范围之内。
  第三是项目规模。一、二、三期整体规模在４５万平方米左右。在城市中心拥有这样的规模，我估计在未来很长一段时间内难有替代者。
  第四是从城市综合体的概念来讲，我们真正意义上把购物中心、国际性酒店、国际性卖场、ＬＯＦＴ写字楼及投资型公寓引入城市综合体中来。引进香港投资物业管理公司作管理顾问，把“港惠新天地”定位在惠州真正意义上最大的、最具竞争力的购物中心。另外一方面，购物中心的发展有一个过程，在这个过程中，企业无论是对消费者、商户，都会给予必要的支持。
  第五是我们会集中企业的优势资源，与商家合作，提供更好的服务。
    (记者 刘小贵)

     张鸿，1987年7月毕业于江西财经大学计划专业，曾任北京协和百货公司总经理、深圳茂业百货总裁，现任惠州市富盈置业有限公司董事长。