房价下降路线图（一）

[荐] 房价下降路线图（一）

卞洪登    发表于2009年05月17日 13:03 阅读(50298) 评论(193) 分类： 房地产 举报            前些天我写的中国房子降价十个不可能，曾经遭来无数的攻击骂声。 其实在十种不可能之外，还有A、B、C、D四个下降住房成本的路径可以探索。例如，我早在几年前房价飞涨时就曾经写过《国策百谏》一书，建议政府解放十亿农民“小产权”大市场。并且利用解放“小产权”来打压中国500个大中城市的房价暴涨。
           由于我的建议一直是孤掌难鸣，在孤军奋战中引不起社会各界的高度关注。尤其后来广大网民在一些别有用心的人的煽情下，把对高房价的愤怒全都散在了政府和任志强等房地产商的头上，巴不得他们早点崩盘罢市。然而，事实上诅咒房地产商也罢，发誓两年不买房也罢，都不能解决实际问题把房价降下来。若没有一股庞大的超低价存量房冲击，任凭文人墨客的口诛笔伐也难以撼动稳健坚挺的高房价。即使数量有限的经济适用房入市也是杯水车薪，难以为济。
            1979年以后，中国土地逐步实行了使用权出让金制度，从而造富了各级政府，让他们赚取了巨额的财政收入。1998年中国又开始了城市房屋改革，从而造福了广大城市职工，由赤贫的无产者变为升值数倍的有产者和富裕阶层。2008年以来暴发的金融危机，若能让十亿农民因祸得福，在小产权改革中被政府造富，让城里工薪阶层也能买得起廉价房，那就是改革开放的完美成功和让房价降下来的路线图。
            据有关方面公布，中国2008年财政赤字1110.1亿人民币。如果再 将四万亿救市巨资投放下 去，那么便会造成新年度更大的财政赤字。为了平抑房价和减少2009年政府支出负担，笔者曾再度撰文建议政府，早日启动“小产权”平抑房价救市方案！这样政府非但不花钱，反而可以挣钱救市。如果操作得当的话，政府在平抑房价的同时还可以从土地变性、契税、市场、交易、及各种办证手续费中获得四万亿救市资金：
            一、土地变性房子降价社会多赢
            现在北京，上海等大城市的核心区地价已经到了3000万元一亩地，而许多农村远郊土地仅为三万左右。尤其10亿农民的宅基地，则在市场经济资本运营中成为另类固而不流的死资产。目前，由于农村宅基地属于集体划拨土地，所以根据《土地管理法》中的若干规定；农民集体所有的土地使用权，不得抵押、转让或者出租用于非农业建设。因此，要想把广大农民花费几十年积蓄建起来的房子变为可抵押，可转让交易的商品房，唯有提前把农民宅基地变性为拥有70年使用权的商品房用地，才能够依法获得商品房交易许可。
            10年前，中国城市居民居住的房屋大多是房产局和各个企事业单位提供的廉租福利房。后来经过1998年“房改”拍卖给职工之后，一下子减轻了各企事业单位的建房负担。同时，由于广大职工买房后，随着几百元1平方米飞涨到了几千元1平方米，从而使广大城市居民普遍享受到了改革开放成果和“躺在床上做梦挣钱”的滋味。现在，相隔10年之后，一旦10亿农民2亿户家庭享受到“土改”成果之后，便会让占有中国80%人口的广大农民普遍变成富裕阶层。而政府在“土改”救市中也能获得一笔巨额土地变性后的出让金。如果按照平均每户1亩地1万元保守数字计算，那么，政府从2亿户的宅基地转让过程中获得2万亿人民币。如果对想要多占1亩地的农户加收2万元计算，那么，政府就可以一次性获得4万亿土地出让金。对于广大农民来说，虽然土地变性后要花掉万元以上的费用。但是，作为房东的农民比起当年住公房的职工无产者来说，却能把屁股底下“坐死了”的“固而不流”房产，一下子变成了比城里房子更廉价的商品房。如果按照每户100平方米的市场成交价1000元（平方米）计算，那么，2亿户人家则蕴藏着20万亿可交易、可抵押和可以平抑城内高房价的活资产。如果乐观按照每户150平方米的市场成交价2000元（平方米）计算，那么2亿户就可拥有60万亿活资产。
            二、小产权既能平抑房价又能挣钱救市
            一旦政策松绑，让“小产权”全面铺开交易，仅征收契税一项，政府就可以从20万亿房产市值中得到4％契税的8000亿元收入。另外，加上办理土地证和房产证的两证手续杂费，按照每户1000元计算，那么，2万亿户也需2000亿元。总之，通过“小产权”的土地改革，仅契税和手续费等杂费税就能够为国家带来近万亿收益。
            如果城市居民购买郊区田园低价房屋蔚然成风，那么就会逼着城市里的高房价楼盘降下来。同时也会让税费部门及银行部门获得更多的收益。比如税务部门征收房地产相关的13项税费，其综合税率达到5%，那么就可以从20万亿的总值中获得1万亿的财税收益。如果“小产权”综合交易税率达到10%，那么就能够获得2万亿财税收益。这对2008年就已经陷入财政赤字的中国政府来说，无疑是一个巨大的支持帮助。另外，随着“小产权”引入银行按揭交易机制，那么各家银行若以5％按揭贷款利息收入计算，也是非常好的创收渠道。假如按照总值20万亿的80％按揭贷款计算，那么16万亿的银行按揭贷款年息就可以稳赚8000亿元。
            由此可见，一项“小产权”改革之后，既能打压高房价，使更多工薪阶层买得起房，又可以不花一分钱，在救市行动中获得四万亿左右的收益。
            三、小产权既能平抑房价又能缩小城乡差别的二元结构
            一栋仅有400元1平方米成本左右盖起来的农村别墅，既没有北京，上海那种600多元的综合配套费，又没有大城市核心区里3000万元1亩的高地价。假如每个中小城市郊区农户能卖1000元/平方米，可以让农户收入翻番。假若大城市郊区农民卖2000元1平米，可以让老乡赚两倍多。而对于大城市的广大工薪阶层来说，则是最现实的低价房屋。一旦小产权上市政策出台，定能把城市里的高房价降下来。另外，由于广大城市职工购买了郊区农家小院，又会自发的形成上山下乡，插队落户的城乡一体化新格局。这种以市场经济杠杆调节的上山下乡运动，可能比毛泽东时代政治动员还要立竿见影。
           农民想花钱办理土地证，改变“小产权”命运；政府想卖土地获得更多救市资金；城里人想买廉价房上山下乡插队落户；装潢材料商想在城乡房地产交易中扩大装潢建材内需大市场；这种一箭多雕、各方受益多赢的扩大内需救市方案，正是我国走出2009年经济低谷重新崛起的最大愿景！
           中国“小产权”是一个巨大的经济活火山，一旦爆发出来，就会在扩大内需，降低房价方面发挥无比威力！