房地产泡沫的一种判断

来源：百度文库编辑：神马文学网时间：2024/04/27 23:24:30

不断地有网友要求我写写房地产业，有几位网友甚至发信来要求我谈谈。可惜我不敢谈！为什么呢？因为房地产业对我来说几乎是一个秘密行业，我想知道的信息都没有。另一方面它又是中国经济的主动脉，我不想用我的在错误数据下的错误分析结果误导读者，更不想造成读者的经济损失。
实际上大家也没必要看我的文章。中国有一个人说的很好，也很诚实，这个人就是任志强。我的建议是，如果你是房地产投资者，多看任志强的文章。当然你如果想逃跑，你要在他的文章中多加几把盐。他是游戏者，不会把导致你逃跑的消息告诉你的。我有一个个人感觉，我感觉任志强一般情况下不故意撒谎。他如果呱唧呱唧地说个不停，你不用担心，安全！如果他不说话了，你应该好好琢磨一下是不是该撤退了！
但这样回答那些对我抱有一丝希望的读者似乎有点太不负责任了。而我又不想误导信任我的读者。怎么办呢？说点简单的理论上的东西，让读者自己根据自己的观察来自行判断吧。
一个房地产的泡沫指的是价格完全是被炒起来的，下面没有真正的经济支柱在支撑。在这种炒作中，有人会赚钱，有人会赔钱，这种赌博性的东西，谁也不是上帝，谁赢谁输无法判断。如果你想赌，那么我没有任何建议。如果你想判断房地产是不是有大批的赌徒在赌，那么我来讲讲这个经济支柱的道理
所谓房子的经济支柱就是人需要一个居住的地方。人如果买房为了居住，那就是扎扎实实的经济支柱。但我们要注意到，有一部分人买房是为了投资。那么这批投资人，他们的经济支柱是什么呢？如果你买房的目的就是为了在下一个更高的房价卖出去，那么你是在赌，你不是建立在扎扎实实的经济支柱上。如果你买房是为了租出去，收取房租，那么这个房租就是你的经济支柱。
我们知道租房投机的人们不多，房主一般也不允许租户投机。所以租房市场的价格是一个有经济支柱的价格。它不会像房价那样被炒成天价。
当你把买房出租作为一个经济行为的时候，那么它必须给你带来回报率。这个回报率应该是多少呢？由于绝大多数人买房是靠贷款，很少有拿自己的钱买房出租的，那么这个回报率就必须高于房贷的利息，否则你贷款买房出租划不来。现在我就用贷款利息这个坎来衡量房地产投资的经济支柱。各个银行的房贷利息不一样，我查了一下，最高的商业性贷款的利息达到8%左右。我就用8%这个坎来阐述这个道理。
如果你投资30万，买了一个100万的房子（30%的首付），就是说你必须每年回收30万的8%以上，这样你的投资才算合理投资。这意味着什么呢？这意味着你的必需得到每年8万元的房租，这8万元你付给银行5.6万偿还贷款利息，自己留下2.4万，2.4万正好是你30万投资的8%。那么8万元的年租金等于6667元的月租金。6667元的月租金与100万的房价的比值是1：150。
上面的计算说明什么问题呢？它告诉你，如果房贷的利息是8%，那么如果房价超过同等房子的月租金的150倍，这个房市就有炒作泡沫的嫌疑了！因为房价已经高的使得投资房子出租划不来了！这个房价已经失去了经济支柱的支撑。
但上面的结果是根据8%的房贷利息计算出来的，也许你那个城市银行提供的利息不一样，那么我就给你提供一个表格，从4%到8%不同的利息下的合理租金对房价的比值。如果你那个地方高于这个比值，那么你那个房市就非常的危险，房价是被炒起来的，已经炒的没有投资的前景了！

请读者注意，这里给出的结果是假设人们在买房子和租房住的决定中完全理性。这个假设在中国似乎站不住脚。中国人有一种房子情节；即勒紧裤腰带也要买房，不租房。在这种不理性的行为下，房价与租金的比值可能要比我上面的那个表格高一些，但不会高太多否则两边的效益差价凭直觉都能感觉出来。

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