神马文学网我看房价2：土地是影响房价的最关键因素
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 10:22:57
(2010-10-11 09:10:46)
目前，在经历了一波又一波更加严厉的房地产调控政策后，房价还是没有丝毫下降的迹象。既使所披露的新房成交记录显示成交量出现了下降，但是也没有谈及房价出现下降。这为当前的房价迷局增添了更多神秘莫测的因素。房价不会下降仍然是现在大多数让人的判断。但是由于政策的不断连续趋近，也是市场出现了对房价下降的忧虑，从而助长了市场的观望气氛。
然而，就在这样的当口，媒体披露了重点监控的30个城市土地出让收入上涨约70%的消息，这也为房价不会下降的论断提供了新的依据。众所周知，目前房地产行业的成本中土地已经占到了超过30%，房地产企业的利润空间有进步被压缩的趋势。也就是说，土地取得成本的增加成为了影响房价的主要关键因素。
从日前媒体披露的数据看，重点监控的30个城市2010年1-9月份取得土地出让收入8922.85亿元，比去年同期的5292.48亿元增长68.59%，其中增长超过100%的城市更是达到了14个，几乎达到了监控总量的一半。在这些数据中，一个非常值得关注的情况是，前三个季度，上海完成了土地出让数量计划的74%，但出让收入却上升了64%；北京完成计划的26%，而土地出让收入则增长了54%；广州和深圳更是只完成了土地出让数量计划的18%和33%。这充分说明，土地的价格正在呈现出更加快速的增长。在土地取得成本已经占到房地产开发成本30%以上的背景下，房价能够下降吗？这里的答案是非常显然的，绝对不会下降。因为这期间除了土地成本上升的因素外，人工成本、通货膨胀下的原材料成本、环保和质量标准的提升等等因素，都预示着房地产开发成本的上升。而同时开发商又不会放弃或降低自己的利润要求，那么最终的答案和结果必然只有一个，那就是房价不会下降。
另外一个值得关注的情况是，长沙、福州等二线、三线城市的土地出让金收入出现了几倍的增长。其中长沙增长411%，福州增长329%。这说明，在一线城市房价已经很高，国家政策的出台重点针对一线城市，而开发商在一线城市土地几近饱和、土地取得成本居高不下、利润空间不断缩小、所受监管不断严厉的情况下，他们已经开始转移阵地，转向土地价格相对偏低、监管相对宽松、利润空间相对较大的二线、三线城市。同时，对于这些二线、三线城市而言，由于自身发展已经落后于一线城市，为了政绩的需要，也有通过土地出让获得更多财政收入把城市建设的“更漂亮”的内在需求，这无疑为城市管理者和开发商提供了合作的良机。
因此，我们认为，房地产市场目前已经开始转移，由一线城市转向二线城市，在土地持有和土地财政政策没有更大改变的情况下，无论采取什么样的政策手段，都不会出现房价的根本性下降。其中，对于一线城市而言，只要维持住房价稳定或者小幅度上升就是接近最好的结果了；对于二线城市，将会在短期内出现房价的快速上涨，而不会有丝毫下降的趋势。同时，我们判断，在10年之后，房地产市场的热点将会转向三线和更不发达的城市，以及边缘县城和乡镇。起码在今后的20年内，伴随着我国城市化进程的加快，我国的房地产市场不会出现萧条，房价也不会出现下降。这其中，只有一种情况会造成例外，就是城市化进程嘎然而止或者我国宏观经济出现深度衰退。但目前看，这几乎是不可能的。
目前，在经历了一波又一波更加严厉的房地产调控政策后，房价还是没有丝毫下降的迹象。既使所披露的新房成交记录显示成交量出现了下降，但是也没有谈及房价出现下降。这为当前的房价迷局增添了更多神秘莫测的因素。房价不会下降仍然是现在大多数让人的判断。但是由于政策的不断连续趋近，也是市场出现了对房价下降的忧虑，从而助长了市场的观望气氛。
然而，就在这样的当口，媒体披露了重点监控的30个城市土地出让收入上涨约70%的消息，这也为房价不会下降的论断提供了新的依据。众所周知，目前房地产行业的成本中土地已经占到了超过30%，房地产企业的利润空间有进步被压缩的趋势。也就是说，土地取得成本的增加成为了影响房价的主要关键因素。
从日前媒体披露的数据看，重点监控的30个城市2010年1-9月份取得土地出让收入8922.85亿元，比去年同期的5292.48亿元增长68.59%，其中增长超过100%的城市更是达到了14个，几乎达到了监控总量的一半。在这些数据中，一个非常值得关注的情况是，前三个季度，上海完成了土地出让数量计划的74%，但出让收入却上升了64%；北京完成计划的26%，而土地出让收入则增长了54%；广州和深圳更是只完成了土地出让数量计划的18%和33%。这充分说明，土地的价格正在呈现出更加快速的增长。在土地取得成本已经占到房地产开发成本30%以上的背景下，房价能够下降吗？这里的答案是非常显然的，绝对不会下降。因为这期间除了土地成本上升的因素外，人工成本、通货膨胀下的原材料成本、环保和质量标准的提升等等因素，都预示着房地产开发成本的上升。而同时开发商又不会放弃或降低自己的利润要求，那么最终的答案和结果必然只有一个，那就是房价不会下降。
另外一个值得关注的情况是，长沙、福州等二线、三线城市的土地出让金收入出现了几倍的增长。其中长沙增长411%，福州增长329%。这说明，在一线城市房价已经很高，国家政策的出台重点针对一线城市，而开发商在一线城市土地几近饱和、土地取得成本居高不下、利润空间不断缩小、所受监管不断严厉的情况下，他们已经开始转移阵地，转向土地价格相对偏低、监管相对宽松、利润空间相对较大的二线、三线城市。同时，对于这些二线、三线城市而言，由于自身发展已经落后于一线城市，为了政绩的需要，也有通过土地出让获得更多财政收入把城市建设的“更漂亮”的内在需求，这无疑为城市管理者和开发商提供了合作的良机。
因此，我们认为，房地产市场目前已经开始转移，由一线城市转向二线城市，在土地持有和土地财政政策没有更大改变的情况下，无论采取什么样的政策手段，都不会出现房价的根本性下降。其中，对于一线城市而言，只要维持住房价稳定或者小幅度上升就是接近最好的结果了；对于二线城市，将会在短期内出现房价的快速上涨，而不会有丝毫下降的趋势。同时，我们判断，在10年之后，房地产市场的热点将会转向三线和更不发达的城市，以及边缘县城和乡镇。起码在今后的20年内，伴随着我国城市化进程的加快，我国的房地产市场不会出现萧条，房价也不会出现下降。这其中，只有一种情况会造成例外，就是城市化进程嘎然而止或者我国宏观经济出现深度衰退。但目前看，这几乎是不可能的。
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