影响房价的真正原因

——对房地产问题从理论到实际的一次梳理
王炼利
一段时间以来，我们可以从学者官员口中笔下反复听到这样一种“理论”：既然需求定律说价格越低需求量越大，现在需求量这么大，说明房地产价格并不高，面对如此的需求，房子应该还要涨，才符合需求定律。
现在我们来分析这段话的逻辑错误在哪里。
一、从逻辑判断角度分析其错误
如果用需求定律建立判断式，允许存在两种逻辑结构：1.肯定式：如果价格低，那么需求量大；现在价格低，所以需求量大。2.否定式：如果价格低，那么需求量大；现在需求量不大；所以，价格不低。
在以上两种逻辑结构中，“价格低”是理由，“需求量大”是推断，“价格低”是 “需求量大”的充分条件，“需求量大”是 “价格低”的必要条件，只有充分条件才可以作推断，必要条件不能作推断。
现在，中国学者官员口中笔下的“需求定律”是这样建立逻辑结构的：如果价格低，那么需求量大；现在需求量大，所以价格低。这里的逻辑错误是：必要条件是不能作推断的，“需求量大”是必要条件，不能作 “价格低”的推断。因此，逻辑判断不能成立。
二、从逻辑推理角度分析其错误
根据需求定律建立推理式，这个推理式中是不存在充分必要条件关系的，即不存在“如果有大学，必定有大学生，如果没有大学，必定没有大学生，大学存在是大学生存在的充分而且必要的条件”这样一种条件关系，但学者官员口中笔下的“需求定律”就存在了这种关系，他们说，如果价格低，需求量一定大；如果价格不低，需求量一定不大，然而因为价格低决不是需求量大的充分必要条件、造成需求量大的理由多了，所以，这个逻辑推理也不能成立。
但我们的学者官员把价格当成了影响需求量的充分必要条件，还因此导出了房价还能继续涨的理由，这就要误国祸民了！
经济学的入门ABC：需求量不是成交量
首先把“需求”当作一个定律来定义来阐述的，是生于1842年的英国剑桥大学经济学教授马歇尔。在他的代表作《经济学原理》中，马歇尔提出了著名的“需求定律”。
“……因此，就可得出一个普遍的需求律：要出售的数量越大，为了找到购买者，这个数量的售价就必然越小；或者，换句话说，需要的数量随着价格的下跌而增大，并随着价格的上涨而减少。”
以上黑体字，就是原汁原味的马歇尔需求定律。这个定律往往被误读，误把马歇尔说的“需要的数量”（即通常所说需求量）当成现实世界中真实发生的交易量了！马歇尔需求定律中“需要的数量”指的是什么？他是指有一个确定的消费者，当问这个消费者每镑茶叶的价格是50便士时，你最多愿意买多少？他回答，愿意买6镑；价格40便士时，最多愿意买多少？回答买7镑；价格33便士时最多愿意买8镑……当价格跌到17便士时，他说他最多愿意买13镑了。这在一定价格限制下的最高购买数量6镑、7镑、8镑、13镑才是需求定律中指的“需要的数量”，即“需求量”，这个需求量是消费者的需求意愿的量的表现式，也是理论上的需求量。
需求定律中的需求量只是需求意愿的量的表现，事实上并不存在。但是需求量这个概念非常重要， “需求定律是经济学的灵魂，而这灵魂的重点是需求量这个抽象概念。这是科学起点的需要”（张五常《经济解释》）因此，需求定律决不是随便什么人拿来就可以“活学活用”、“急用先学”的。
理论上的“需求量”增加减少不但取决于价格，也取决于收入大小。所以，从经济理论角度谈论住房的市场需求量，决不应该只有一种市场需求量，而是应该根据消费者的不同消费层次，寻找与各自消费能力契合的消费需求。既然住房的市场需求量应根据社会各阶层收入不同而构筑不同的需求关系，那么，在21世纪的当今中国，要把从中等收入者开始以降的中等偏下收入者、低收入者这些社会的绝大多数经济活动人员都排除出住房供应体系以外，这不仅在21世纪的文明社会中绝无仅有，也意味着中国的城市房地产市场已经丧失了市场的基本功能。
需求定律反映了凡是价格变动引起的需求量变动，总是价格越低需求量越大，但价格之外因素引起的需求量变动，并不是价格越低需求量越大的。当房地产需求量单由价格决定时，是价格越低需求量越大的，但如果一个城市面临连续多年的大动迁、面临大量的投机客时，需求量就决不是由价格所决定、决不是价格越高需求量越少的。需求量既然不是由价格决定，价格高低在这个前提下就不能影响需求量。
需求定律是基于消费行为是由个人作选择基础上的定律，消费行为如果不符合“由个人选择”的这一原则，就不能引用需求定律。所以，需求定律仅仅对于对某物有购买意愿的人才能成立。你如果住房足够，你也不想在住房上投资或投机，你对住房就没有购买欲望，价高价低与你完全无关，不降价你的需求量为零，降价你的需求量还是为零。但如果因为动迁要你买房，由于动迁不是你自己的选择，市场上住房成交量再大，按照需求意愿来说，你的需求量仍然为零。
动迁和投机
——影响城市住房成交量60%~70%的最重要因素
学者和官员一直对特大城市住房的成交量津津乐道，“这么大的成交量，怎么会有泡沫？”“这么大的成交量，那是真实的需求呀！”真怀疑他们是否是桃源中人，他们不明白城市拆迁造成的住宅销售量要占多少比例？
占全国商品房销售面积9%的上海，2002年动迁户购房要占到上海个人购房总量的40%（王金海、李淑华、张丽娟：《上海楼市结构性调整已经到来》，上海房地产市场报告总165期），2003年上海的中心城区拆迁面积仅比2002年减少了2%，2004年虽然比2003年的拆迁面积减少了51%，但2005年拆迁面积却是2004年的3.7倍、是2002年拆迁面积的1.75倍！
1995年时，上海城市的中心地带有250万户家庭（当时浦东13个街道28万家庭户），十年间有80多万户牵涉到了动迁，这是32%的动迁比例！其中1999年到2005年的居民住房拆迁面积要占到89%。这样的动迁比例，对房地产市场成交量的影响远不止百分之三十、百分之四十！可以想见，如果不是大规模动迁，这个城市的住宅销售量会跌去一半！
普通商品房的另一个重要需求是投机。
“据上海有关部门对上海中心城区180个楼盘的抽样调查表明，2003年上海投资性购房的比例已高达16%，并仍有不断增长的趋势。”（上海普欣房地产咨询公司王水田）2003年上海商品住宅成交均价是每平方米5897元，比2002年增加了24.5%，而2004年成交均价要比2003年增加28%，2005年成交均价比2003年增加4.9%，2004年的投机者购房占全部购房者的比重应该比2003年还要高是无疑的了。
动迁购房量约占总购房量的40%，投机购房购房量约占总购房量的20%，还剩多少是市民的自主购房行为？
2004年6月，《解放日报》“诚信咨询”机构对1100户上海居民抽样调查显示，上海有59.2%的居民近4年没有买过房子，其中20%因为经济能力问题；44.3%在观望等待，可以想见，如果没有大规模动迁，这4年没有买过房子的居民比例应该在百分之八十以上。浦东新区统计部门在2003年年中作的居民购房意向调查显示，城区居民家庭中86%近三年无购房意向，其中39.7%是因为房价过高无力购房（那还是按照2003年的房价）；有购房意向的家庭占14%，总数8.6万户，其中要到三年以后才打算购房的占59.4%。
所以，那些有多少人买房、有多少人看房、销售了多少房、减少了多少空置房都不能当回事的——你知道其中有多少是政府的大动迁造成？
住房改革——人民为国家挑重担，
地方政府的回报——“成片改造”中心城区，给房地产商“甜头 ”
从1999年开始，住房逐渐变成了商品。住房商品化政策出台的背景是什么？是当时城市积压了大量的空置房，而新的住宅还在源源不断地造出来！就全国而言，1998年全国商品住宅空置房面积是6146万平方米，连带商业用房办公楼，一共压占了资金约6000亿，接近于该年全国国有单位的职工工资总额。
以上海为例，1995年当年住宅竣工面积是530万平方米，当年销售面积是536万平方米，空置面积是346万平方米，空置房相当于该年销售面积的65%，1999年住房全面商品化前夜，上海房地产业当年竣工面积是1229万平方米，当年销售面积1243万平方米，空置面积增加到922万平方米，空置房相当于该年销售面积的74%。
当时的宏观形势是东南亚经济危机对我国出口商品竞争力产生了严重影响，国内消费品市场已经出现 “买方市场”格局，这些因素汇集在一起，使我国要维持GDP增长速度必须发掘新的经济增长点。这才导致1998年下半年国发[1998]23号文件出台。文件规定：“1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。”
既然国家需要人民为之挑担，国家当然也要考虑人民的承受能力，并在政策制订时尽力给以“政策性倾斜”。所以，国发[1998]23文件建议当房价与家庭年收入比到达4：1以上，可以对住房低水平的职工给予补贴了，这说明国家是把房价收入比4：1当成了一个标杆的。文件还指出，“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。这是国家对住房商品化后各阶层居民解决住房问题的原则性指导意见，但这个精神被阉割篡改了，现在提起中低收入家庭，竟然相当于吃救济的同义词，而买商品房、甚至高价商品房，成了中等收入家庭、中等偏下收入家庭和低收入家庭的唯一选择。＝
结果，有着原则性指导意义的国发[1998]23文件传递给广大城市市民的信息只有一个，就是以后要你们自己买房了。然而买房是要钱的，1999年时，上海职工年平均工资14147元，双职工家庭年收入2.83万，如果按国务院文件提及的4：1的房价比，销售给中等收入家庭和中等以下收入家庭的房价也就是是11.32万，即每平方米1887元。上海市民什么时候听说有这么个房价？！也因为如此，要想大面积消化空置房和不断竣工的住宅，唯一的办法就是不断制造动迁理由，让政府有计划的大动迁来制造需求，把黄金地段好端端的房子“成片改造”掉，既能让动迁掉的市民来消化房地产商的“供应”，又给了房地产商赚取黄金地段级差地租差价的“甜头”。地方政府对此解释：不给房地产商“甜头”，许多市民解决住房困难要等上100多年！
至于动迁这种“政府行为”在多大程度上影响了市民“量入而出”的生活安排、这种影响给市民带来了多少困难和不便，都因为制造动迁的人的住房问题已经在住房商品化前后得到充分解决，因此他们是不可能有感受的。但他们会为这种动迁制造冠冕堂皇的理由、而且只要他们感到需要，这种理由永远不会穷尽的。
理由无穷尽，动迁无休止，大规模动迁就是在用政府行为解决住房供需不对称的矛盾。
城市大规模的动迁，就是政府和房地产商一手制造了供应（每年有那么多房制造出来又不断积压），再一手制造大规模的需求。掌控这只手的，是政府和房地产商共同赚取级差地租、从级差地租中得益的动机。
大动迁的动力——夺得中心城区的最高级差地租
要老百姓动迁，总需要高尚的理由。“为人民”是张嘴就来的理由。那么动迁总应该动迁最差的房子，应该“雪中送炭”吧？不！上海在1980年时中心城区有437万平方米危棚简屋，到1990年，还剩下123万平方米，10年减少了314万平方米， 1999年，除浦东新区外的9个中心城区还有危棚简屋42万平方米。然而到了2004年， 9个中心城区危棚简屋面积仍然有26.55万平方米，五年只减少了15.5万平方米，而同期黄金地段的新式里弄房子却拆了41万平方米，一等旧式里弄拆了154万平方米。90年代后期开始，大动迁就是致力于动迁黄金地段的房子。
政府和房地产开发商实现了双赢。政府是土地唯一卖家，政府本有着“造价”的便利，但政府以“有利旧房改造”为由，以低于实际价值的价格出让了土地（有时是零地价，所以地价是否真的高了纳税人是不知情的），说其中并无政府利益和政府官员利益，到目前为止似乎缺乏证明；房地产商则以低于实际价值的价格得到了土地，原住民被廉价打发。
是政府通过大动迁把城市原住民由历史上传存下来的产权和使用权进行新一轮置换，这种置换使居民在长则五六十年七八十年短则二三十年居住过程中，因住房所在地的土地升值而带来的级差地租新价值得以抹去，而这个级差地租比房屋本身值钱千万倍。诚然，土地归国家所有是宪法规定的，但是，归国家所有就是归全民所有，地方政府有什么权利把原先就在一块高的级差地租地段上生活的原住民动迁掉，然后将高级差地租的土地给屈指可数的几个房地产商去大赚特赚地段差价？土地收入属于全体人民，政府的土地收入却从不进国民生产总值（GDP），人民从不知道政府从大家身下的这块土地上得了多少益、有多少益处反馈给了人民！难道土地收入是地方政府的小金库？难道土地的价值不是原来就具有而是单在这一两届地方政府手里才刚创造出来的吗？不！级差地租得以形成是一方土地上几代人努力的结果，计划经济时虽不得显现其价值，但中心城区特别是核心区的土地的确是在不间断地升值的，今天发现了土地价值不等于土地价值今天才制造出来！房地产业之所以能暴富，是地方政府奉送给房地产商暴富的机会还奉送给房地产商暴富的成本，高级差地租的土地就是房地产商暴富的成本、甚至不须自己支付的成本！
用这样的成本，去年上海房地产价格的涨幅创造了世界之最！从2004年7月到2005年3月，仅8个月时间卢湾区新盘住宅成交均价从14082元万飙升到30925元，上涨了一倍多！黄浦和静安区也分别上涨了1万元（2005年第五期《上海房地产市场报告》）。不要说中国，全世界都不见这样的涨幅！这还叫“市场价”吗？
如果不发生大动迁，普通居民是在替国家暂为保管“级差地租”，并不断在为这份地租交利息，大动迁发生了，房地产商利用高级差地租的土地为自己谋全世界罕见的暴利，还自以为得计。他们这是一次性掠去了经历了几代市民辛勤劳作辛勤培育才创造出来的城市价值！而这个权利，竟然是政府给的！
缺乏选择的动迁真是为老百姓吗？
政府一手制造了供应和需求，这需求原本是政府的需求，而不是老百姓的需求——寸土寸金的中心城区的核心区，把居住密度极高的居民聚居地动迁掉造起了大面积的绿地，是老百姓需求？在城市的黄金地段把地铁车站造得如公交站那样密集而大量动迁市民，是老百姓需求？大城市特大城市才造了十几年的房子已经被称为要淘汰的“老房型”，属于拆迁改造对象了，也是老百姓需求？不！这些都是政府需求。表面上，是GDP的需求，是建立景观城市的需求，实质上，是制造住房成交量的需求、是轻而易举赚取级差地租的需求。
百姓真正的需求是自会用钱来投票的，但政府和房地产商制造的需求百姓不愿用钱投票。像北京上海这样的城市，中心城区面积都只有289平方公里，城市最主要经济活动集中在289平方公里里面。但是行政区面积就大了。按“市区”计算，北京有1.2万平方公里市区面积，上海有5000平方公里市区面积。由于居民工作地点大多在289平方公里上，居住却要跑到5000平方公里、一万平方公里处市区的边缘，如果让市民作自主选择，他怎么可能选择住到那么远的地方去（上海已经竣工的多层住宅有55%建在外环线以外，这几年新开工的多层住宅则有70%左右建在外环线以外）。即使地铁全部建成，地铁乘坐难道是免费午餐？交通费用的大幅增加将是城市居民对GDP新的巨大贡献！而如果住房能让市民作自主选择，即使倒贴房地产商地价，他都不敢把房子造到1万平方公里、5000平方公里的市区边缘！
总而言之，是政府在主导搞大规模动迁，而政府又给民众提供了多少种选择？——不是要我搬哪里我就得搬哪里的选择，而是我想搬哪里，哪里总有着能满足我要求的选择——这才是服务型政府做的事情
到现在为止，选择是乏善可陈，动迁是要进行到底的。地方政府已经从动迁中发现，动迁能给高房价寻找一个最底的支撑点——地方政府是决不愿意让房价跌下来的。
动迁是怎样给高房价寻找最低支撑点的？
众所周知，拆迁户大多数是中等收入者、中等以下收入者，如果没有动迁，在商品房价每平方米单价六、七千元又多是大房型时，决然不会有买商品房的需求，但是，当动迁房是每平方米四千元多时，动迁户就会在每平方米四千多元的价格基点上，产生购买每平方米六、七千元房子的 “需求”，因为这意味着他们是用单价二、三千多元的代价住单价六、七千多元的房子。在这种情况下，每平方米6000元、7000元的房子可以销得比较好，使人们误以为每平方米6000元、7000元的住宅是适应中低收入群体，从而使这种“销售得好”反映的信息往往是放大的、失真的.
所以，大规模拆迁这种不是由消费者个人选择导致的消费行为的确扰乱了市场价格体制，提供了伪信息。而商品房的最低价位就在每平方米6000元、7000元的底价上得到有力支持——怎么能不有力？那是占市场三分之一~二分之一的销售量中的一大部分销售量！
普通商品房房价的低价位在每平方米六、七千元上得到了支持，普通商品房的高房价要往下降就有了强有力的阻力。这样，中等偏上收入者承受八、九千乃至一万多的高房价就无奈也无话可说。他们只能当房奴了。
这种高房价能支撑多久？如果拆迁不再大规模开展——即政府制造的需求量消失，普通商品房的高房价就难以为继。
但是，政府制造需求量的积极性会降低吗？看这样几个数据吧：从1999年到2004年，全国房地产业每年新开工的商品住宅建筑面积累计是20亿平方米，销售的商品住宅面积累计是13.8亿平方米；每年的销售面积总是低于新开工面积——只有新开工面积的68%左右。2005年年末，全国商品住宅空置面积是8319万平方米（国家信息中心经济预测部）。上海的全部空置房面积近一千万平方米，空置的住宅估计有700万平方米吧。
缺乏成熟的房产租赁市场，地方政府有责！
当最大多数人无法在市场上选择到合适的住房时，一些一贯正确的专家学者出来说话了：不是能租房吗？年轻人，不要一步到位嘛！亲爱的专家学者们，你们怎么就是山药蛋作家赵树理笔下的“常有理”呢？“一步到位”不就是你们这些专家学者提出来的？中美两国两老太的故事不就是你们杜撰的？是你们从进入21世纪前后起就不断“引导”市民在房地产领域消费，你们怎么就那么健忘呢？
普通居民从未拒绝租房，在特大城市上海，80岁左右的老人大多是50年多前的租房客，他们用金条将房子从二房东手中“订”下来，他们就有了长久使用权，二房东是不能随心所欲把房客赶走的！而现在中国城市的房地产租赁市场根本还未形成！还是以上海为例，根据《上海统计年鉴》数据，1995年，房地产业的商品住宅出租给个人的面积相当于销售给个人的住宅面积的6.1%，2000年，相当于0.88%，到2004年，只相当于0.85%。政府是什么时候想到还有一块“租”的市场的？是到房价已经涨到连中产阶层都无力承担时，是房价涨到激起众怒时，再来告诫大家：即使在发达国家，也有一半人租房住的！那么，为什么要到2006年，这个信息在主流媒体上才形成“流”呢？笔者早在2002年11月针对当时主流媒体和官员让居民买房要“一步到位”的鼓吹，就告诉上海市民，香港有46.5%的住户是租房户、香港居民36%住在40平方米以下、47%住在40~69.9平方米的房子里，购房能力比我们高出许多的香港市民都做不到在住房上“一步到位”、都有近一半居民租房居住，我们为什么一定要为房地产商买单（《希望与危机并存的上海房地产业》）？这篇在网上广泛流传的文章，因为与“大主流”声音有悖，即使在主流媒体上出现，也只能被小心翼翼地引上几段。
现在，政府想到租房市场了。目前的租房市场主要是由民间个体操作——政府放弃了，民间自会来拾遗补缺，但是，当社会还没有建立对租房业的制度性保障时、当整个社会都缺乏信用时，即使是需要租房的人又怎么能放心租房？现在上海有三分之二以上的租房居住者是外来人员，租房以临时和短期为主，而定居者要求租房时间相对要长，要有稳定居住的保障。政府能以制度给以保障吗？反之，有房出租的人也因为这个社会缺乏信用，无法保障其利益而不敢轻易租呀！
所以，自从“住房商品化”后，中国城市居民需要住房就只有一种选择 ：买房。
当大部分居民对生活必需品——住房的需求增加了，却面临着买不成也租不成时，社会能安定吗？
政府不是“常有理”，社会不安定，政府是该反省的。
房地产业的发展是“新的利益增长点”的发展
2003年到2004年，有着31个门类的制造业的固定资产投资是25410亿，房地产业一个门类的固定资产投资是25764亿，从1999年到2004年，制造业累计投资只占房地产累计投资的75.6%。第一次经济普查数据显示，2004年，有着18.1万亿资产的制造业利润总额9548亿，有着7万亿资产的房地产业利润总额1226万亿。制造业利润总额是资产的5.3%，房地产业的利润总额是资产的1.75%。众所周知，制造业中生产性固定资产要占相当比例，房地产业不需要生产性固定资产（造房子用的固定资产是建筑业的固定资产），但房地产业利润占资产的比例反倒小于制造业利润占资产的比例。这不由得人们怀疑房地产业这个“支柱产业”为国民经济支柱了什么？贡献了GDP ？是的，但房地产业贡献的是“固定资本形成总额”，1995年时，全国房地产业的新增固定资产占全部新增固定资产比例是9.9%，到2004年，要占22%。房地产业的固定资本大部分就是造出来的房子，房地产固定资本形成总额占的比重越大，社会再生产资本占的比重就越少，因此，房地产业固定资本比重增大未必是好事。
至于房地产业对GDP 的拉动作用，应该让所有关心中国经济的人士明白：任何正常的生产活动，都会产生GDP ，我们从事经济活动的每个人都在为GDP作贡献——我们每月每年的收入就是我们的贡献的体现！ 90年代后千军万马奔房地产，并不是房地产业的贡献特别大，而是在寻找“新的经济增长点”过程中，政府发现了房地产业这个“新的利益增长点”，这个利益增长点是唯一可直接与官员利益挂钩的——政府可以直接参与买卖的就是土地，也只有土地。当这个利益增长点的甜头被地方政府尝到，缺乏监督的地方政府围绕着土地摆下的一局局盛宴就不难理解了！
不必把境外需求视若洪水猛兽，最危险的投机者在国内
购买中国的特大城市房产，可能是国外投资者组合投资中的一个组成部分，但不会是重要组成部分。国外投机者不会主要以不动产来投机，他们购买国内住宅的目的是随时准备在短期内赚差价。
国外投资者把高档商品房价格拉高，这种行为会影响到高档房的价格，然而，因为高档商品房的消费对象本来就不是以本地居民为主，而是以中国顶尖的富人为主，这些富人对住房有着让华尔街的金融商都自叹不如的消费能力，旁人操什么心？
主要的危险，还是来自国内投机者。
至于有学者说“全世界各地的人”未来要“移居北京和上海”，这只能看成某些“饱食之士”不负责任的信口开河，绝对当不得真。与这些学者的轻率形成鲜明对照的是，2005年5月~7月，香港规划署作了《香港居民在中国内地居住的情况和意向》的调查，24800名18岁以上香港居民接受了调查。调查部分结果如下：到2005年7月，香港居民在内地购买住房181600个，比2003年下跌了16%，租赁房屋30600个，比2003年增加了28%；购买和租赁住房者90%住在广东，其余住福建和上海；买房者的实用面积中位数是90.1平方米；香港有97%的居民表示无意到内地居住，其中难以适应内地环境的占28%，因为香港有物业的占27%；打算到内地居住的人中，只有61%准备在内地购买物业，12%打算租赁，其余选择住在亲戚家中；当问及在什么情况下愿意到内地居住，82%的人回答任何情况下都不会考虑到大陆居住；愿意到大陆的居住的重要原因是要么是退休了，要么是在内地就业。
这个调查报告属于香港2005年主题性住房统计调查，反映了香港居民对于大陆房产的需求，该统计数据的确给了我们很大启示，告诉我们“全世界各地的人”是不会盲目移居的，不把他们的移居意愿搞清楚，是没有根据说 “当我们说房价对于这两大城市（北京上海）的市民来说望尘莫及的时候，对那些还不是当地居民但却希望未来移居北京和上海的全世界各地的人们来说，他们看到了北京和上海的未来前景和潜力，因而他们愿意付出这样高的价格。”
其实，特大城市为海外人士准备些住宅没有什么错的，为全国各省市的先富一族准备些住宅也没有什么错，问题在于地方政府自己不能领头干烧香赶和尚的事，如果这样干了，人们就有足够的理由怀疑你的动机。因为很显然，这里面充满了寻租机会。
是城市为在兹生活工作的人提供服务。不是生活在城市里的人要为城市服务。筑巢引凤是可以的，但为了引凤把自家的房子都拆了，那是本末倒置了。
房价难跌，但该跌；跌了，天塌不下来！
摩根士丹利的谢国忠一直预言房价要跌，但一直没跌下来。
从长期看，房价一定上涨的。但这句话说了等于没说，因为工资总会上涨的，物价总会上涨的。美国1941年只有9%的家庭年收入超过5000美元，31%的家庭年收入在1000美元以下，到1969年，美国46%的家庭收入超过1万美元，1000美元以下家庭只1.6%。1941年，居住在美国居住管理局所属住宅的全部家庭年平均收入为837美元，年租金152美元。租金占收入18%；1962年，美国有20%的家庭年收入7千到一万美元，年收入6千到7千、1万到1.5万美元的家庭各占11%，那时公寓平均年租金是2340美元。1964年开始，凡房租超过个人收入25%的费用一律由政府补贴。
现在的中国学者官员是完全撇开收入谈房价，说房价由需求决定的。但是，经济学的基本常识告诉我们，需求量是收入的产儿，需求量取决于两个因素：价格和收入。不同的收入阶层有不同的需求曲线需求量，不能混为一谈。
别墅高档公寓对应的只能是富人，如果高价房供过于求了，几万元的高房价维持不下去了，再对人家谄媚说 “看好未来”也是没有用的，投机者对“未来”兴趣不高，除了自住，没有必要买个房子储存起来去“长期看涨”，资金要流动才能增值这个基本道理投资者不会不懂；而买了高档住宅单为收取租金的人也不太可能有——租金高了，对租房者来说还不如按揭，租金低了，要几十年才能收回本钱，有这么投资的吗？ 2005年一季度以后，高价房明显“涨不动”了。当然，秋后的蚂蚱总会有的。
特大城市的“普通商品房”（动迁用房不算）之所以好销，有拆迁户在买，也有相当投资客在买，那么普通商品房能跌吗？如果动迁不止，就很难。那是最低价在高位得到支撑了。像上海世博会的动迁，倒是大部分拆迁者都能满意（看样子动迁成本是由世博会来承担了），但是，动迁者虽满意对于需要改善住房的市民未必是好消息，普通住房一旦在更高价位得到支撑，不动迁的百姓就更加无望得到改善，最后将形成这样的恶性循环：要改善，等动迁。本来不符合民众意愿的动迁变成民众盼望的，那是因为不动迁，就得不到补贴，有了补贴款，才有希望多一份选择。比起要你搬哪里你就得搬哪里，当然是希望能多点选择余地。
房价下跌是艰难的。但是，下跌艰难是一回事，该不该跌又是一回事。现在一些学者官员以所谓“房价下跌造成资产缩水”来臆造房价不能跌的理由，似乎是悲天悯人，其实站不住脚。当年股市狂涨，不也有人反对挤股市泡沫吗？不也炮制了千万条股市不能下跌的理由吗？但当庄家把千万股民玩够以后逢高出货逃之夭夭——相当资金逃到了房市——不就是2001年以后的事嘛——股民的资产不是大大缩水了吗？缩水也就缩水了，损失惨重也就自认倒霉，股民自杀只在股市刚开始有耳闻，以后大家对风险的承受能力都增加了。同时他们学会用脚投票了，不再轻易“跟进”了。“股民”总比“房民”多得多吧？股市跌下来了，股民该怎么活还得怎么活，GDP不也是年年见涨吗？
至于说到资产“缩水”，现在的人们已经司空见惯了。小到高温天鸡毛菜（一寸多长的小青菜）卖到4元一斤（平时一到两元），荠菜要卖到12元，你买了，就意味着你的资产“缩水”了，国家通货膨胀则是大家的资产缩水。银行存款利息上调，存钱在银行的人很高兴，其实上调利息往往就意味着你存在银行的资产在缩水。前天肉是10元一斤，你不买肉，把钱存银行了，如果年息5%，每天利息1.37厘，今天年利息上调到6%，这10元钱的每天利息是1.64厘，比原先多了0.27厘，你高兴吗？那么告诉你，昨天的肉已经10.0 1元一斤，涨了一分钱，这一分钱就是你不买这一斤肉省下来的利息的3倍。（当然，这里是打个比方。银行存款利息上调的原因多了，但银行利息大上调物价水平总体上涨的道理不会错）。涨工资是大家盼望的事情，可哪一次涨工资不是伴随着物品价格上涨？涨工资同时，工资总归多少要缩些水。涨工资是物价上涨的结果，不是原因，中外无一例外。涨工资的好处在于，你可以对物品有更多的选择，是的，还是“选择”，在市场经济社会，选择最为重要。
房价大涨，如果其他商品不涨价，就意味着其他商品相对于房子价值在缩水。原先你30万一套房可以换一辆中档轿车，现在同样房型要涨到60万，意味着要2辆中档轿车换一套房，这“车”相对于“房”就缩水一半了。物价指数告诉我们，以2000年为基准，到2004年，上海的商品零售价格指数下跌6.3点，房价指数上涨53.6点。那就是说，2000年到2004年，所有的商品相对于房子而言都在大缩水，缩水幅度高达60%。怎么没有官员为其他商品这样大幅度的缩水而叫唤呢！
“这样，不正说明买房能保值吗？”说得好。既然房子有这样的保值功能，房地产商何必做铺天盖地的买房广告？他们自己留着保值不就得了？其实他们是知道的：房屋不可能保值，更不可能升值，只会越住越不值钱，否则就没有“房屋折旧”一说，值钱的只能是地皮，让地皮值钱是故意的、人为的，马歇尔就说过，一些地方的环境改善，那是“由于土地使用者为提高土地的价值而故意投资造成的”。因为值钱的是地皮，而地皮不会属于买房者，因为房子总是越住越不值钱，因此，你就根本无法为你的房子保值。一个很简单的例子：前几年拆迁的黄金地段的新式里弄房子当初原住民买下时的价格都不菲，他们当时也想着：“买房保值呢”，结果是多少钱被打发走的？你能因为“当初多少条子买来的”为由而讨价讨到同样价值？好房子本身不能以好价格保住，还保什么值？
所以，不要用“资产缩水”来吓唬老百姓。 但也只能这样来吓唬老百姓，如果用百姓都能懂的话来教导百姓，当官还能有这么好当吗？
笔者以前一直认为，作为居民必需品的住房让居民中大多数买不起是不应该的，所以房价总会跌下来。现在看来，的确是估计错了。一旦强有力的、不受约束的地方政府介入了这个市场，这就不是市场了，既然不是市场，怎么会按市场经济规律行事呢？房地产的价格独立于所有商品价格以外大涨特涨，这哪有一点商品经济的影子呵！
一些学者官员拼命解释：住宅不是普通商品，是投资品，天下哪有天生的投资品？投资品能成为投资品，都是“故意”的，是人为的。80年代的钢铁批条就是投资品，比当时投资黄金铂金回报率高得多的投资品！现在钢铁批条还能成为投资品？过了这个村就没有那个店了，当“收藏品”去收藏吧！
房子到了该跌的时候还是会跌的，跌了，天也塌不下来！香港房市大跌的日子没有过去多远。2001年初，新界荃湾中心65平方米的房曾以60万元港元成交，2002年，香港每月按揭还贷三、四千元就可以成为业主，香港地产界权威人士认为“这是任何社会不常出现的情况”。香港地价大跌也历历在目，新界的住宅用地1997年是每平方米7.33万港元，1998年跌到2.81万港元，并一直在低价位徘徊好几年，市区住宅地价1997年是每平方米21.41万港元，1998年跌到6.66万港元。香港政府在土地上是有寸土寸金的投入的，1985年时，填一平方米土地成本是400~600港元，90年代填地成本每平方米一千港元，但即使这样的投入，该跌时照样跌。我们需要认真对待的倒是并不在于香港房地产曾跌了多少，而是香港房地产在大跌前，就象我们今天一样的疯涨，当然，还涨不过我们。
今天已经在高价位买了房的人们当然不希望房价跌，这样的心情不难理解。 但事实往往不以人们意志为转移。有哪个股民希望股市大跌的？但股市说跌就跌了。随着反腐的力度加大，房市能逃过这个规律吗？很难说。在一个缺乏信用的环境里，走向真正的市场经济总要付出代价的。只是希望代价能使我们进步。我们化的代价已经很不少了！
2006.8
对“地价影响房价的剖析”
在载完本人2006年的旧作后,正逢国土资源部副部长鹿心社先生在国务院新闻办举行的新闻发布会上发表讲话不久。于是，想对鹿先生“地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定性因素。决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系。”的说法简单阐述一下看法。
鹿心社先生认为，“国土资源部新近调查了全国东、中、西部地区620个房地产开发项目，调查结果表明，目前中国地价占房价成本的15%-30%之间，平均成本为23.2%，低于英美日韩等国”。
关于这一点，我认为鹿心社先生也许说得有部分道理，因为他说的是地价占“房价成本”，而不是说地价占“现实房价”。“现实房价”是没有个准的，是动态的，是在“进行中”的，但是，“房价成本”这是静态的，是有准的。房价成本，就是造房子的价加上造房子的人得到土地的价钱。请大家务必注意，房价成本上的土地价只能以得到土地后直接造房子的房产商的“拿地价”为准，而不能以得到土地就转卖的“拿地价”为准。要知道，土地从政府手中出让后，就进入一茬茬转卖的过程，真正要在这块土地上造房子了，一般都转卖到第四、第五茬了！
之所以认为鹿心社先生只是“部分有道理”，是因为他说的“中国地价占房价成本的15%～30%”中的地价，事实上只是指政府收到的土地出让金。笔者认真研究了上海政府历年所收到的土地使用权出让金数据，深感惊诧——政府收的土地出让金少得可怜！
从1988上海开始出让第一块土地到到1997年为止，上海市财政收入中土地使用权出让收入入共计是20.63亿美元和近80亿人民币（《上海房地产市场（98）》第29页），这期间上海出让了13863万平方米土地，将20.63亿美元按1990年到1997年平均汇率6.87折算成人民币是142亿，再加上80亿人民币，共计222亿人民币，平均每平方米土地收取的土地出让金是160元人民币。从2003年到2006年1～9月，政府实收的土地出让金平均地价是每平方米150元、213元、169元、138元！
90年代中前期的土地出让金平均单价是160元，到二十一世纪房价翻了几翻，土地出让金还是这个单价！1990年到1995年上海市财政收入年平均581亿，土地出让金只是占5%，2004年、2005年的政府财政收入3592亿、4096亿，土地出让金连5%也占不到。我们的政府在“收取土地出让金”上真的很温情！怪不得鹿副部长认为我国的地价只占房价成本的15%～30%！但是，上海造多层住宅的土建和安装价也就是每平方米1400左右（2006年时的价格），地价占房价成本15%～30%，也就是说，当房价成本每平方米1647元时，地价每平方米247元——这是地价占房价成本15%；当房价成本每平方米2000元时，地价每平方米600元——这是地价占房价成本30%！
这个地价占房价成本之比可信吗？首先不信的，应该是土地转卖最末端的房产商——他们最清楚，他们是以什么价格得到土地的！
虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》给了土地转让以限制，限制条件是“属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”。但是，法律条文是敌不过房地产商的智慧的，后来有几个房地产商是在转让房产地产的？他们是“转让房地产公司”！房地产公司大多是项目工程公司，转让了公司就等于转让了项目工程；转让房产地产等具体工程还要交土地增值税，转让公司连土地增值税都免去了——全部归地方政府所得的、房地产业缴纳比例达70%的土地增值税，偏偏是地方政府最不肯积极收取的税收！1999年到2005年，全国的地方税务局总共只收到298.4亿土地增值税，并且47%是2005年这一年缴纳的！而298.4亿土地增值税只占同期地方税收40769.4亿的0.7%（见国家税务总局网站→政务公开→税收统计），298.4亿中属于房地产业支付的大约还只有200亿。
我国法律规定房地产企业完成房地产开发投资25%就能动用对土地使用权的转让权——实际操作中还根本不用完成25%的开发投资，只消将正在从事开发的项目公司转让，土地使用权就自然而然地转让了，假如这个公司转让N次，土地使用权也就同时转让N次，每一次的转让都是得益于土地使用权人，不利于土地所有权人；而国外的惯例是土地承租人在完成全部建筑物以前，根本就不得转让土地使用权——因为房产和地产不能分割交易。所以，国外的地价占房价成本是可能远远超过我们，但是，他们的地价不能单独交易，他们的地价高，就不是高在土地倒卖出来的“高”上！
至于鹿副部长说：“决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系” 。我想，我已经在《影响房价的真正原因》中阐述清楚了，在此不多赘言了。
最后，用最通俗的语言说明一下政府的土地出让金为什么不愿多收的道理：大家都明白土地是值钱的，对不？只有政府才掌控土地使用权的出让与否，对不？政府是有活生生的、有七情六欲的人组成的，对不？那好，我掌控了土地使用权的出让权，我就想出让给我的亲属部属，但关系越亲，就越不可能也越不愿意多收亲属部属的“承让金”，所以，第一茬的土地出让——从政府手中直接出让的土地，这出让金就是多收不了的！而以后发生的土地转让，那就是另回事了！
本人发表的有关房地产方面的文章：
1998年 ，写《用数字说话——对住房问题的几点思考》  《上海建设动态》98年3、4期。当时的总理朱镕基先生作了批示。
2002年11月，写《希望与危机共存的上海房地产业》。当时笔者还没有学会在网上发表文章，但将文章用电邮寄给香港卓凌地产分析公司总裁钟维杰先生，钟维杰来信评价：“相当仔细及有见地，使我们更认识上海房地产住宅市场。至于香港的资料，大体亦反映本地情况。”同时也寄给香港大学中国金融研究中心主任宋敏先生（FLANK SONG）, 宋敏先生回信：“I have read your paper on Shanghai real estate market with interest and enjoyed reading it very mach. You have indeed provided much data and insight into
the important market. I hope you can publish it in influential papers in china. Good luck.”用特快专递寄给刘姝威女士，刘女士转给了中央电视台焦点访谈的庄永志先生，庄永志分别于2003年1月9日和2003年7月来电，表示要根据此内容做节目，后因周正毅事件戏剧性收场而收场。
2004年2月，写了专业论文《国民经济核算体系中的上海房产市场和房地产业》，上网发表后引起轰动，英国《卫报》记者前来采访。考虑到本文不可能在平面媒体发表，就给南方报系、财经杂志、经济观察报、央视焦点访谈电邮过去，并写了这样一封信：“这是一篇不可能发表的文章。虽然文章引用的数据全部来自国家统计局。不可能发表并不意味着我们就不能交流，更不意味着我们就不能思考。”文章于2004年夏天被高层内参《香港内参》收录全文刊登。
2004年6月写了2
写了2.6万字的《尊重常识，走近常识，回归常识——谈上海市民收入、支出和住房问题兼论宏观调控》，发表于网站和高层内参《香港内参》。
2005年和2006年，在网络发表《公民，你未必知道，你家的房子坐落在谁家的地盘上》、《住房改革，大多数人受益还是大多数人受损》、《住房公积金制度在为谁服务》、《请问政府，难道能这样计算居民住房面积？》。后两篇被高层内参《香港传真》全文收录。
2006年6月，在《南方人物周刊》发表《房奴是小问题，大问题被遮盖着》。
2006年9月，《经济观察报》刊登《影响房价的真正原因》。
2006年夏，在《香港传真》发表四万字的《弊病丛生的土地出让权制度和土地储备制度——解剖上海土地“麻雀”》，当年秋天，应某著名经济报刊要求分成六篇准备分期刊登，后被告知“很遗憾，不能登载了”。2007年春天，央视《新闻调查》栏目就上海陆家嘴中央公寓做深度调查时采访笔者，到4月21日《新闻调
查》播报此新闻的当天早晨，被电话告知“您的镜头讲话全部被删除”。
2007年，在《香港传真》发表《就业难是房地产业非正常发展的必然结局》
其他重要文章：
2004年秋，发表四万字的《关于工业企业改制中若干问题的审视》，先由中国人民大学内部刊物《公共经济评论》全文转载，后由高层内参《香港传真》全文收录，2005年，在复旦百年校庆活动上，此文摘要参与了《国企产权改革的战略选择与和谐社会的发展国际研讨会》的研讨发言。
2007年春，在《香港传真》发表四万字的《论中国第三产业的发展得失》，《税务杂志》全文转载，得到当时国家财政部长的高度重视。2008年9月，全国人大财经委员会李命志先生向笔者索要了电子版。
2007年，在《香港传真》发表《提高劳动报酬，着力于初次分配——剖析制造业的劳动报酬问题》、在网络发表《我来为“工资的两位数增长”解惑！》，被一些杂志转载。
2008年，《我们离资本主义有多远》在经济观察报网《观察家》论坛被推荐
2009年4月，在《中国商界》发表《城市建筑、城市精神与城市文化》，引起有关方面对相关问题的重视。
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009年1月，应《商务周刊》约稿发表《图钉型社会得不了M型富贵病》。
2009年春天，《我们为什么会助纣为虐——纪念文革发动四十周年》在天益网站上头条。