密集调控又一波 抑投机增供给：楼市变数有几何

2010年10月09日 07:20:54 　来源： 金融时报 【字号大小】【留言】【打印】【关闭】


本轮调控要求地方立即制定实施细则，并严格实行问责制度。业内人士分析，这预示着此前房价一直处在高位，且“国十条”后未出台地方细则的城市，楼市可能面临更大冲击。另外，房产税等政策依然未在本次政策中体现，对购房者及开发商的心理威慑作用将持续存在。
国庆前后，楼市调控又有新动作：节前，国家多部委出台措施明确商品住房首付比例调至30%以上，并从税收、监管等环节进行调整；长假最后一天，上海调控细则落地，居民限购一套房、信贷全面卡紧。新政在细节上进一步落实，针对性更加强化，显示出政府对楼市调控是“有准备、有决心的”。在此背景下，楼市似乎依然迷茫，“十一”期间各地楼市冷热不均，无论是持币待购者，还是业内人士都存疑问，调控对楼市影响到底如何？此种作用能否长久？购房者该继续入市吗？
国庆楼市：有冷有热
韩先生有一套41平方米的小户型房，近半年他的房子经历了“过山车”行情。今年4月卖价95万元，6月份他准备出手时顶多能卖88万元却1个多月没人看房，到了9月电话不断，中秋节后最高出价100万元，原本打算国庆后以96万元签约的购房者在国庆前一天又表示需要重新考虑。
9月在远洋新悦登记购房的王先生抢了一个比较靠前的号码，原来一直忙着筹钱准备首付，可当得知新政后转而选择不去选房了。
卖房的着急签、买房的选择等，买卖双方因所处角度不同，心态上开始发生变化。根据业内分析，此次调控是基于8月以来国内房地产市场成交迅速反弹的态势。那么，在调控力度加大后，市场作何反应？记者调查发现，“十一”长假期间，各地对新政反应表现不一。
据了解，南宁、昆明等城市黄金周期间房地产市场火爆，交易量持续上升。
南宁市住房保障和房产管理局网站的信息显示，“十一”前六天，南宁商品房交易量达328套，仅10月1日一天成交量即达93套；深圳新房成交量为2313套，是去年国庆节同期深圳新房成交量的3.5倍，其中1日和4日，新房的成交量均上600套，创今年以来新房成交量的最高纪录；截至10月7日14时，昆明主城区各类商品房成交338套，日均成交48套，仅次于端午清明小长假。
另一方面，北京、南京、哈尔滨、合肥等地交易量明显下滑，楼市略显冷清。北京房地产交易管理网统计显示，截至6日，北京商品期房及二手房日均成交量分别为130套和23套，比9月份最后5天大幅下滑。经北京中原地产测算，该数据相比中秋小长假分别下跌37%和78%。南京市房地产网统计，商品住宅认购量从国庆前的日均200多套，迅速萎缩到100套左右，下滑近五成。
调控组合：抑投机增供给
国庆楼市的表现与此轮调控有多大关系？专家分析认为，像深圳这样新政后仍“暴涨”的情形，除刚需推动外，政策效果尚未显现是重要原因，过段时间成交量或许会明显萎缩。
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2010年10月09日 07:19:16 　来源： 中国财经报 【字号大小】【留言】【打印】【关闭】



面对地产新政以来的房价“假摔”和8月份以来的房价上涨势头，国家有关部委出台了二次调控的政策，“史上最严厉”的楼市调控政策再次深化
这次对“国十条”的进一步强化，不仅表明了中央政府对房地产宏观调控的决心，而且要打破当前支撑房地产市场投机炒作的非理性预期。虽说房价目前还没有明显松动，但十一黄金周如此惨淡的交易状况已经显示出越来越强的“逼宫”力量。
历经8年调控的楼市又一次面临新政。
国庆长假前夕，国家多部委分别出台措施，包括将商品住房首付比例调整至30％以上，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等，在4月份调控政策的基础上再次祭出“利剑”，加大对房地产市场的调控力度。
“迷茫”的楼市在新一轮政策的影响下走势如何，房价能否回归理性，备受社会关注。
楼市冷清量跌价未跌
国庆假期，记者走访了京东的部分楼盘。10月7日，记者来到了北京朝阳区的一个楼盘“世纪星城”。偌大的售楼大厅只有四五个售楼人员和保安在值守。销售人员梁小姐告诉记者，这几天很冷清，一天只有几个人来看房。小区只有21号楼有现房，10月下旬开盘，销售价格要等公司通知。“我估计价格在两万二左右，从6月开始就是这个价。”
记者随后来到售楼处东边某房产中介公司。店内只有工作人员李先生一人在值班。他告诉记者，长假期间就几个人轮流值班，到目前还没有签约一套房。这个小区最早的房是2005年的，目前一手房售价2.2万-2.3万元，二手房单价便宜5000元左右。“半年来一直是这个价，9月下旬稍微涨了一点。”
无论一手房还是二手房，在十一黄金周销售旺季却一片冷清。
记者登录北京市房地产交易管理网，统计显示，国庆长假的前五天，北京新建商品住宅的成交量为619套，日均成交接近124套。但9月28日至10月2日期间，共有17个楼盘入市销售，约80万平方米的供应。按照目前市场上单套平均面积约100平方米计算，黄金周期间至少有约8000套新住宅进入楼市。8000套的供应量和619套的成交量相比，市场消化不足10%。
不光新房，二手房业绩则更为惨淡。根据该网的网签数据，10月1日至5日，存量房市场共成交了83套，其中2日、3日两天都是个位数成交。平均计算下来，日均成交量才16.6套，环比9月前五天244套的日均成交量，下跌了97.5%，甚至比第一轮新政实施后的五一假期还要惨淡，创下了迄今为止的年内新低。
按照销售惯例，9月份的热销应该传导至10月。虽然有十一长假外出旅游，购买者减少，以及销售签约滞后等客观因素，但整体来看，今年十一期间楼市的销售量和供应量之间比例相差太大。
业内人士表示，节前出台的调控政策，让购房人的观望情绪回升，热热闹闹的楼市在黄金周突然遇冷。
北京中原地产相关负责人表示，“相对目前动辄超过150万元的房价，增加一成首付就需要15万元以上，对于刚需来说只能暂停购房，而9月份签约的一些最近火热成交的郊区大盘，大部分为期房，很可能面临需要补缴首付的影响。”
虽说房价目前还没有明显松动，但如此惨淡的交易状况已经显示出越来越强的“逼宫”力量。
“政策出台后，对政策动向判断的不明朗将会截留不少购房者，市场将重新陷入观望态势。”房产中介我爱我家副总裁胡景辉告诉记者，预计10月北京房产市场成交量将迅猛下跌，再次回到六七月份的低谷。
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2010年10月09日 07:22:19 　来源： 金融时报 【字号大小】【留言】【打印】【关闭】


“十一”黄金周前夕，新政出台，国庆长假又成楼市与调控博弈的战场，房地产市场的表现如何？据了解，各地楼盘整体人气尚可，成交量高低不均，黄金周整体成交欠佳，超半数的开发商认为新政对未来趋势将造成明显影响。
国庆前夕，楼市调控再出新政。该政策在“黄金周”前夕出台，决策层用意明确。不单是对4月份以来楼市调控政策的加码，更是期望利用新政的力量，对近期楼市价格回暖迹象进行抑制，尤其是针对传统销售旺季的“黄金周”楼市予以政策调节，增强民众对房价稳定和政策执行力的信心。这组新政由加大地方政府落实中央政策力度的督查、首套房贷“首付三成”等多项内容构成，被业内认为切中时弊，将给楼市带来立竿见影的效果。那么，此次新政出台后，“黄金周”楼市表现如何？据记者获得的信息看，新政的出台，的确给今年“黄金周”楼市销售带来一次降温，但从全国来看，各地表现冷热不均。北京、上海、广州等地楼市成交远逊于中秋楼市，但深圳以及二三线城市楼市表现热度不减反增。
楼市销售冷热不均
数据显示，北京国庆长假楼市受政策影响明显，国庆假期的前6天（10月1日至6日）北京市新建商品房（不包括经适房和限价房）网签总量为782套，环比国庆节前6天（9月25日至30日）的3939套，跌幅超过了80%。
上海网上房地产数据显示，9月份最后4天成交量疯长，27日至30日商品房分别成交1090套、1093套、1201套和1318套，商品住宅分别成交896套、827套、989套和1042套，远远高于往日成交量。但9月29日系列调控政策出台后，“十一”长假前3天上海基本没有成交量，随后几日成交量则下降到几百套，其中，6日共预售各类商品房401套。
刚过去的国庆假期，广州楼市成交量已经差于中秋楼市。阳光家缘数据显示，10月1日至6日，广州网签卖楼仅1749套，日均网签量292套，远低于9月日均销售量416套，在9月的日均销售量基础上下降了三成，也比与其相差一周时间左右的中秋楼市成交量（日均351套）少很多。但深圳楼市的表现却出乎意料。据统计，国庆前5天，深圳市新房成交量为2179套，比去年增长了3倍多。其中1日和4日，新房的成交量均超过了600套，创今年以来新房成交量的最高纪录。
在一线城市普遍被“重拳”击打的同时，二三线城市楼市丝毫未受调控政策影响，成交依然火爆。
“黄金周”楼市表现的冷热不均，反映了各地对地产新政调控的敏感度。业内人士分析认为，9月29日的政策调控，“首次置业首付比例的提高”和“房屋抵押消费贷款不得用于再次购房”会使得部分资金实力有限、购房意愿不够迫切的首次置业者和改善型购房人暂缓购房，令市场观望气息浓厚。因此，北京、上海等地楼盘出现看盘者多，签约者少的现象。而在那些房地产仍处于发展阶段、房价还有上升空间的二三线城市，由于地产调控对其波及不大，容易成为投资者的新目标，这也是这些城市房价保持稳定并有小幅上行的内因所在。
“限购令”进一步推及
与“黄金周”楼市冷暖不均成对比的是，前期被诟病良多的各地政府执行力懈怠的表现，在“黄金周”期间有了明显改观。继4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出，从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品住房的“限购令”后，在静寂中等待了5个月后，终于有新的城市追随其后。
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