调控楼市再猛踩刹车，效果能有几何？ - Qzone日志

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端宏斌 2010年09月30日 08:22 阅读(34264) 评论(167) 分类：经济相关
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文/端宏斌
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在今年4月17日中央颁布地产“新国十条”之时，笔者预测：本次政策效果和之前的不会有本质上的区别，在短期内确实会打掉不少房价，但是下跌持续的时间通常都无法超过半年，等到成交量非常稀少的时候就是底部，此后恐慌过去贪婪袭来，又重新开始上演周而复始的故事。
此后形势的发展完全符合笔者之前的预测，在9月初的时候笔者再次撰文表示，鉴于房产调控政策效果不明显，因此管理层会进行下一轮调控，但是调控措施不包括市场普遍预期的“加息”，近期更不会有“不对称加息”发生。但是为了抑制通胀，人民币汇率将开始一轮较大的升幅，近期人民币汇率连创新高，一举突破了6.7元的整数关口，达到了1美元兑6.68元人民币的高位，这同样验证了笔者此前的预测。
这次“新国十条”的2.0加强版包括了不少措施，这些措施会产生什么样的效果是大家都关心的问题，我们逐一来进行分析。
1，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。这条是针对投机需求的，但是很遗憾，我认为效果非常微弱，鉴于笔者的经验，凡是炒房的人基本上都会借用他人的名义进行投机，有些投机客手头掌握十张身份证是常有的事，因此这一条是防君子不防小人的措施，对于真正的炒房团几乎无效，板子只能打在老实良民们的身上。所谓上有政策下有对策，相信很快人们就能找到种种规避的办法。
2，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。这条直接针对外来购房者，算是精确打击外来投资客。据统计在北京，外地人贷款购房所占比重约为70%-80%，其中有10%-15%的外地人无法提供相关的纳税和社保证明。我们可以认为绝大多数外地人购房都是为了长期自住，只有小部分是投机性质买房，这条政策就是针对这些人。但是中国并不只是北京和上海这几个大城市，其他多数二三线城市都不会严格执行这一政策，而北京和上海能够执行多久又是个未知数，笔者斗胆预言，我认为这一政策持续的时间最长不会超过一年。
3，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。此前最低首付比例是20%，现在则增加了十个百分点，而关于二套房的政策则是重申了以前的规定不动摇。这条的目的是直接打击需求方，让你借不到钱买房，以此来打压房价。这让笔者想起一个笑话，说有人中箭了，找外科医生看病，这个医生把露在外面的箭尾咔嚓剪去，说病看好了，接下来的问题是内科医生的事儿，跟我无关。这条政策就有点这个意思，你具体能不能买到房他不关心，他只关心让你买不到房，于是房价就能下降。我相信如果将首付比例提高到90%，还能进一步打击房价，但这是你想要的么？
4，继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。这条就让人看不懂了，房地产企业是盈利性质的公司，在土地出让金不降的情况下，你怎么能让房地产企业开发中低价位房？例如楼面地价都已经有两万了，哪个开发商如果开盘卖一万八，那他第二天就要破产。而保障性安居住房是地方政府的事，如果地方政府不积极，那么你强压开发商也是没用。地方政府的土地财政已经是重要财源，不会有多少地方政府乐意去做保障房这种吃力不讨好的事情，最多就是碍于上头的颜面，稍微搞几个做做样子，否则大家脸面上过不去。因此我认为，所谓的保障房形式重于实质，你如果把太多的希望寄托在这上面，你十有八九要失望。
5，房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。看完这几条令人发笑，为什么呢，房价涨了就多卖地，这是地方政府早就会干的事情，你不教他，他也会做。但是开发商预期未来房价越来越涨的话，他就会选择囤地，现在既然打击囤地，那就选择慢慢开发，晚开盘一年，可能单价就能涨一万，但是你如何证明他开发的慢呢？这才是关键问题，逐一去甄别成本太大了，最多就是抓一两个典型“杀鸡儆猴”，这也不能解决实际问题。
对于大家都很关心的房产税问题，通知中也没有说法。总体来看，这个加强版的“新国十条”形式大过内容，笔者预测房价打不下去多少，但是房地产企业的股价会被打下去不少。短期内房价会有少许下跌，但很快大家就会该干嘛干嘛，又一切照旧，房价继续涨，开发商继续捂盘惜售，地方政府继续高价卖地并佯装搞保障房。换言之，如果你相信这政策最终能够让你顺利买得起房，那你就幼稚了。
《2010年7月中国城市房价排行榜》
排行  城市  新房均价(元/平方米)
1   杭州市     25840
2   北京市     22310
3   上海市    19168
4   温州市     18854
5   三亚市     18319
6   深圳市     16978
7   宁波市    13438
8   广州市    12560
9   南京市     12016
10  舟山市    10500
11  绍兴市     10105
12  珠海市    9747
13  大连市     9678
14  厦门市    9660
15  苏州市     9103
16  台州市     8967
17  青岛市     8962
18  天津市    8958
19  南通市     8950
20  福州市     8666
21  湖州市     8220
22  哈尔滨市   7939
23  无锡市    7843
24  佛山市    7822
25  济南市     7760
26  泉州市     7680
27  嘉兴市     7587
28  海口市     7288
29  东莞市     7023
30  成都市     6630
31  合肥市     6255
32  鄂尔多斯市 6220
33  武汉市     6196
34  南宁市     6137
35  唐山市     6098
36  昆明市    6006
37  金华市     6000
38  中山市     5988
39  烟台市     5835
40  重庆市     5720
41  日照市     5700
42  郑州市     5689
43  惠州市     5649
44  宜昌市    5637
45  太原市     5635
46  扬州市     5630
47  南昌市     5573
48  长春市     5445
49  兰州市    5440
50  西安市     5398
51  威海市     5363
52  长沙市     5339
53  常州市     5302
54  江门市     5205
55  鞍山市     5150
56  秦皇岛市   5114
57  漳州市    5110
58  泰安市     5100
59  廊坊市    5090
60  镇江市     5052
61  承德市    5016
62  沈阳市     4980
63  呼和浩特市 4920
64  石家庄市   4874
65  桂林市     4865
66  泰州市     4830
67  柳州市    4822
68  大庆市    4814
69  湛江市     4772
70  九江市    4771
71  银川市     4690
72  徐州市     4632
73  连云港市   4610
74  贵阳市     4534
75  乌鲁木齐市 4410
76  东营市     4370
77  汕头市    4330
78  邯郸市     4300
79  包头市    4225
80  洛阳市     4207
81  盐城市     4150
82  延安市    4135
83  吉林市     4008
84  济宁市     3950
85  北海市     3890
86  开封市    3737
87  葫芦岛市   3719
88  潍坊市     3689
89  齐齐哈尔市 3671
90  清远市    3625
91  营口市    3580
92  锦州市    3550
93  西宁市    3440
94  襄樊市    3432
95  拉萨市    3400
96  淄博市     3300
97  丹东市    3273
98  喀什市    3250
99  张家口市   3210
100 克拉玛依市 3200