不减税负，楼市调控难有成效

[大][中][小] 来源: 中山网    作者： 2010-09-25打印
●舆论背景：
中央媒体：
二轮调控政策十月或频出
从楼市所谓“金九”开始前一天，新华社就发文分析开发商敢于在严厉调控下“逆市涨价”的行为，提出要铲除“土地财政”这个房价背后的“根”。接下来，特别是在“金九”头两周，楼市确实显现出量价齐升态势的时候，新华社密集发文强硬否认楼市“回暖”，同时严厉指责“楼市调控会影响经济增长”论调别有用心，这样罕见的密集发文和强硬语气寓意深长。《人民日报》用一篇《别让楼市调控成了百日维新》拉开了“调控必须继续深入”的宣传序幕。接下来短短一个月，《人民日报》接连6次发出政策调控预警，“二轮调控”似乎已经是箭在弦上不得不发。尤其值得注意的是，虽然是新华社率先提出房价应该“合理回落”，但在楼市博弈一片混沌，开发商和买房人都无法判断房价走势的情况下，是《人民日报》第一个提出了“房价合理回落是大势所趋”的提法。
中国民众：
多数认为房价会涨
但是社会主义市场经济还是有市场经济的特色，经济规律不以人的意志所左右。
中国清华大学近日公布的消费金融调研结果显示，多数受访者认为未来房价将上涨，房产仍是中国家庭的最重要资产以及风险最低的投资方式。中国房地产今年4月以来经历了有史以来最严厉的宏观调控，但北京、上海等大城市的房价却并未见到明显松动，而房价出现下跌的城市则出现成交量的上涨。
●调控手段：
其实国内房地产决策层对于楼市的调控，每次都是重拳、组合拳，什么“国六条”、“国九条”、“国十一条”、“国十条”等等，已经可以在大学搞个专门学科。但细心观察，所谓“调控”，其实有点“一抓就死、一放就乱”，房价是“春风吹又生”，一波比一波走到高。而调控的手段主要以“压”、“堵”、“打击”、“加税”为关键点。
（1）紧缩贷款：压需求
每次调控都会紧缩贷款，包括房地产开发贷款和购房贷款。其实对于开发商贷款的紧缩，是有效的。但是目前不少开发商是大国企、央企、上市企业，它们的资金问题较为容易解决。如果盲目紧缩开发贷款，可能会加速房地产市场走向垄断，到时就像国内油价和电话费一样贵满全球。而老百姓的购房需求，其实应该合理疏导，因别对待。
（2）取消原有税费优惠：堵压需求、增加成本
取消原有税费优惠，也是每次调控的“老面孔”。市场上商品的流动性更好、流动成本越低，才会越有利于市场健康发展。任何不科学地压抑商品流动、增加商品流动成本，都是对市场化的损害。目前，国际上房地产市场成熟的国家，房屋买卖流转税都基本上没有，这点应该是房地产市场成熟的特点。
（3）大幅增加、开征税负：打压需求、投资，增加成本
正如2010年两度大幅开征、增加土地增值税，我认为其征收存在不科学。所谓的“增值”，应该是考虑GDP增长、物价CPI增长、货币汇率等等才是科学的。举个例子：1992年购进一不动产，价格为10万元人民币，如果在2010年卖出价为100万元，按目前的征收办法就变成“增值”超过200%，按60%征收土地增值税。但是，每年的GDP平均是10%的增速，1992年至今就大约上升550%以上。而物价上涨在600-700%之间，要是结合黄金价格兑换，那么2010年卖出的100万其实没多少“增值”。
正如《中国房价为何“长期牛市”？》、《增加税收只会助涨房价》、《中国房价问题就是“两高两低”》、《房价高是税收惹的祸》所论证：所有不合理、不科学的税负，只会增加房地产成本，加大房价上涨压力。
（4）大建廉租房：地方财政无力、走“实物化”老路
大建廉租房主要由地方财政解决。但是打压房地产市场让地方财政收入大减，同时又要大量资金建廉租房，这本身是矛盾的。最后是大幅增加地方财政贷款、违规地方财政融资，进一步走向恶性循环。廉租房制度其实目前只在我国香港还有新加坡等地区较为成功，在欧美国家已经证明是不利于房地产市场发展的。
●个人观点：
如不以减税减负为手段，调控南辕北辙，楼价“春风吹又生”。
这点也是目前舆论容易误读的因素。很多人认为大量增加房地产税费，可以打击“炒房”，可以平抑房价。其实，弊远远大于利。房地产市场容量如此之大，远超股市，“炒房”因素其实影响在全国来说并不大。而“羊毛出在羊身上”，所有的税负其实最终落在消费者身上。
中国，作为全球人口最多的国家，全球一体化的最大“世界工厂有很多”，却有着很多不可思议的“超现实”现象：人均收入1100美元，在全球排名第109，比埃及、叙利亚还低，但汽油和进口轿车价格却远远高于欧美国家。而我们大城市房价基本超过欧美二线城市，部分可以与欧美一线决一高低。这类例子简直不胜枚举。很显然,已经加入世界贸易组织WTO、目前已经是全球一体化、国内市场经济形态已经趋向不断完善的背景下,单纯用“商家太黑心”、“万恶开发商”来解释其实是过于苍白无力和肤浅的。
而造成这种境况，更让人信服的答案是：商品卖得如此贵得不可理喻,关键是因为税费高和重复征收。而因为这部分税费几乎从来没在商品售价中列明，并且每次流转重复征收。而最为不幸的,目前中国国内是全球税种最多、税率最高的国家之一（与法国长期在争夺老大）。
更重要的是，目前的税负与社会福利严重背离，税负与社会福利、社会保障就像合同的权利义务问题：老百姓享受了福利、保障，就应该纳税，享受越多，就应纳税越多（这里指整个社会）；同样，纳了税（这里指整个社会），就拥有享受相应福利、保障的权利，纳的税越多，享受的权利越大，这点必须明确不误！