房地产中长期跌势已定 政府有能力压低房价

中国的房地产市场一向是众说纷纭、莫衷一是，唱淡的唱了几年，可房价却越唱越高；唱好的，虽然过去一向正确，但面对中央持续的调控政策，也开始有部分人信心不足；那么，中国的房地产市场究竟要向何处去?

唱好一方有几个理由论证房地产的持续上涨是必然的。一是所谓‘刚性需求’，大意是中国地少人多，又有长期城镇化的新增住房需求，因此房子是大大不足的，盖的再多也赶不上需求，因此房价可以长升长有。

这个理由有些文不对题，有偷换概念之嫌。因为那些没房住的‘刚需’事实上买不起这些天价商品房，他们的收入和房价差得太远。从我们自己的切身经历也可以感觉到：今天在中国大陆，有房子的人通常不止一套，没房子的一套也没有，买房子的基本是有房子的。换句话说：‘刚需’者基本买不起房，买房的基本不是‘刚需’。

唱好的第二个理由是房地产对经济增长的贡献大，拉动的行业多，因此要鼓励房地产的发展，允许房价上涨。这个理由有一定的道理，确实中国经济近些年的高速增长有一部分来自于房地产的拉动；但从另一个角度看，房地产本身没有多少技术含量，房地产的高利润吸引了其他行业的资源向房地产业集中，实际上降低了经济的长期增长能力，由此形成的经济是一种没有实质竞争力的虚胖经济，对国家有害无益；而且房地产的高价直接导致了贫富悬殊的扩大，家庭为买房节衣缩食又打击了消费，使经济表现出不平衡、不健康的特点。

唱好的第三个理由是资金泛滥，隐性通货膨胀高，因此长期来看房价总要上涨。确实中国的房地产主要是被这些投资性的资金推高的，过去几年房价不断上涨的事实也证明这种看法颇有道理。但这种看法只关注到经济层面，忽略了住房问题幷非一个单纯的经济问题，它同时还是一个政治问题。中国有句古话叫：安居乐业。如果不能安居，能乐业吗？社会会稳定吗？房子不仅是投资品，它首先是生活必需品，看不到这一点，就容易陷入片面。

政府有能力压低房价　　

迷信市场的人常常说市场的力量最大，政府的干预影响不了市场的长期走势，在房地产市场其证据就是政府调控了好多次，每次房价都是越调越涨，结果政府的调控就沦为了‘空调’，风吹过就完了，基本没有太大的作用。

这种认识不能说完全不正确，但起码是不全面，它需要一个前提：游戏规则不能改变。如果游戏规则可以改变，市场力量就不是决定性力量。举个例子：自行车比赛可以是速度快的得冠军，也可以是速度慢的得冠军，为什么呢？因为比赛规则可以设定，当我们设定比赛是快骑比赛，则速度快者冠军，反之，则速度慢者冠军。

所以，最大的力量是设定规则的力量，政府就具有设定规则的力量。简单来说，当政府将房地产市场设定为投资市场时幷允许市场力量自由行动时，市场的力量就是决定性的；当政府将房地产市场设定为受规管的生活必需品市场时，市场就没有什么力量。在中国福利分房时期，房地产市场实际上是基本不存在的。

那么，中国政府是否想改变房地产行业的游戏规则呢？很有可能。李克强副总理在8月13日和21日两次强调要加快把保障性住房重大民生工程建设好，使人民群众住有所居、安居乐业，幷要坚决遏制投机炒作等不合理需求。说明中国政府正致力于把房地产市场从一个投资市场转变为一个保障性住房为主的市场。

一个保障性为主的房地产市场意味着大部分的人不需要到市场上买房，他们转而依靠政府提供住房保障。即是说商品房市场的潜在需求将极大地萎缩，投资房地产的人将逐渐难以找到接手的买家，加上政府从资金和税收上打击住房投资需求，投资需求本身也趋于下降，因此商品房的需求可能在今后相当长时间维持疲弱，即使宽松的货币政策对市场带来一定支持，房地产的中长期走势仍然黯淡，房价将逐渐下跌。

调控不会半途而废　　

有些人说，由于世界经济不景，为了保持中国经济的发展速度，政府可能会放宽调控，如同过去几次那样，令调控半途而废。

这种说法似是而非，如果中国政府再次因经济放缓而放松调控，政府的信誉将受到极大的损害，房地产商实际上具备了用经济放缓牵制政府的能力，对政府的管治能力极其有害。

更深层次的问题是，房地产问题在中国已经逐渐演变成一个政治、社会问题，影响到社会的稳定，政府必须要认真处理。在房价逐年上涨的过程中，除了少部分有房者受益，对高房价不满的队伍也在逐年扩大。最初，是下岗工人、无业人员买不起房，接着普通的工薪阶层也买不起房，到2009年随着一套电视剧「蜗居」的热播，证明名牌大学毕业的白领也买不起房，名牌大学毕业的白领通常属于社会的中上层，连他们都买不起房，可见问题之严重，更不用说生活在社会底层的农民工了。

政治是人心的对比，高涨的房价给自己制造了越来越多的敌人，当一个市场走到大多数人利益的对立面的时候，它在政治上就没有了前途，从这个意义上说，房地产的调控无法、也不可能半途而废