土地专家：政府完全有能力调控地价和房价 关键是想不想

“虽然在市场经济下，投资者将利益最大化无可厚非，但作为政府，建立公平公正的游戏规则最重要。”1月5日，国土资源部中国土地勘测规划研究院副总工程师邹晓云在接受本报记者采访时直言，地价的迅猛上涨，地方政府有很大责任。“政府更应该关注房地产行业中利益不均衡的问题。”

邹晓云指出，由地方政府和企业共同炒起来的地价会传导到房价上来，最终由房屋消费者买单，这本身就有失于公平。“政府更应该发挥其监管的功能，把资金大量流入房地产的失控状态抑制住，以防止炒作和价格暴涨。”

虽然缺乏坚实的数据支撑，但专家们普遍相信，去年4万亿的政府投资资金，有相当份额流入了房地产市场，其中以国企尤其是国企中的央企频频在各地创造地王为代表。

邹晓云建议，政府投资监管环节的调控空间还很大。比如，加大国土部门与证监会、银监会合作的透明度，企业要想通过资本市场融资或者银行贷款，能不能首先通过国土部门的审批，对于那些手上囤有大量土地的企业的融资行为加以限制甚至拒绝，并对融资的真实投向进行严格的监管，以达到资源的合理分配与开发利用。“不能有钱就买地，就贷款。”

土地市场中政府责任的另一体现应是土地制度的健全，而不是卖地冲动。

“目前，在招拍挂体制下，地方政府一家垄断供地的格局也是造成地价、房价联动上涨的一个主要原因。”邹晓云认为，在需求方充分竞争的情况下，供应方却是一家独大，很难体现其公平性。“能否让集体企业甚至个人等也来参与卖地。当然，这就涉及到根本土地制度的变革。”

中国人民大学土地管理系教授严金明认为，地方政府不能将一个城市房价的高低作为这个城市繁荣与否的唯一标准。“如果地方政府不能有这样的意识，就很容易参与到土地经营甚至炒作中来，忽视作为政府的公平性和服务性。”

严金明还指出，造成目前部分城市特别是一线城市及区域中心城市地价和房价的暴涨，一个非常容易被忽视的问题就是区域发展战略的失衡。“以北京为例。增加土地供应，加大保障性住房建设，并不能根本解决地价高、房价高的问题。”北京、上海这种特大城市有着其他城市无法相比的天然优势，资金的聚集是无可避免的，地价和房价的推高也是必然的。解决部分城市高地价和高房价问题的一种有效方式，是大力发展二三线城市以及城镇化建设，以减缓一线城市及中心城市的价格压力。“如果二三线城市能够有产业可以就业，与大城市收入水平差距没有那么大，有良好的居住环境和丰富的文化设施等等，就可以留住人。”

目前，我们的城市化率只有大约46%。每年中国的城市化率是在以1个点的速度进行，这意味每年将有1000万至1300万的人口进入城市。严金明说，如何解决这部分新增城市人口的居住问题，是个长期的大问题。

不过，严金明认为，土地是整个房地产产业链的源头，而中国特殊的土地制度又决定了政府拥有土地的一级开发经营权、规划权以及出让权，“政府完全是有能力去调控地价和房价，关键还是在于想不想去调的问题。”（来源：21世纪经济报道）

智囊专家抛楼市拐点论 遭开发商集体反驳

目前正处于房地产调控政策密集出台时期，有专家抛出“拐点论”，但遭到部分开发商反对。

在1月6日的“2010品质地产高峰论坛”上，国家信息中心专家委员会委员高辉清表示，受货币政策收紧、出口复苏、房价过高等因素的影响，今年的房地产市场极有可能见顶回落。

对此，同时出席论坛的开发商均表示反对。华远地产[9.60 -0.52%]总裁任志强表示，中央仍希望通过房地产业来拉动GDP增长，房地产市场不可能在GDP保持增长的态势下出现下滑。

三大因素或促市场反转

高辉清表示，政策压力将是今年房地产市场反转的最重要因素，从去年12月以来出台的一系列调控政策来看，中央调控市场的决心很大。他认为，今年的货币政策宽松度势必会减弱，这将给开发商带来很大的资金压力。

同时，随着今年出口的复苏，多数企业，尤其是沿海地区的中小企业有可能把资金从股市、楼市撤出，进一步加剧房地产业的资金紧张。

事实上，在楼市销售火爆的背后，去年的房地产投资并未完全恢复。国家统计局的数据显示，2009年1～11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%，增幅比上年同期回落4.9个百分点。其中，商品住宅投资增加15.7%，增幅同比回落9.5个百分点。

高辉清还认为，高房价不仅进一步挤出了市场需求，而且带来很多社会问题，势必会遭到调整。国家统计局的数据显示，2009年11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，环比上涨1.2%，均创当年新高。

高辉清还炮轰开发商“讲故事”：去年以来，开发商营造出土地稀缺、通货膨胀的预期，在一定程度上加剧了市场的恐慌。

开发商看多市场

针对上述观点，华远地产总裁任志强表示，房地产市场不可能在GDP保持增长的态势下出现下滑。他表示，2009年12月初召开的中央经济工作会议上，提出“增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求”，随后相关部门又多次作出上述表态。任志强表示，中央仍希望将房地产作为拉动GDP增长的支柱型产业，这个调控主题不会改变。

金地集团[13.15 -0.90%]总裁张华纲在接受《每日经济新闻》记者采访时也表示，房地产调控政策的主旨是支持需求，在此基础上，市场仍将保持上行态势。他表示，在供需关系保持紧张的情况下，明年的房价还将继续上涨。

任志强还表示，住房投资是居民实现财产性收入的重要渠道，因此，投资、投机性需求不应受到打压。

任志强：部分调控政策可能推高房价

在1月6日的“2010品质地产高峰论坛”上，不少开发商表示，去年12月以来出台的提高拿地首付款缴纳比例、缩短地款缴纳时间等房地产调控政策并不能起到预期效果，甚至有可能推高房价。

华远地产[9.64 -0.10%]总裁任志强表示，所有对土地环节的处置都会加大开发商成本，并最终转嫁到消费者身上。因此，包括收取土地闲置费用等在内的一系列政策，只能继续推高房价。

中房协副会长、河南建业地产[2.30 1.77%]股份有限公司董事局主席胡葆森也表示，如果延长土地出让金的收取年限，开发商的土地成本就会下降，并推动房价的下降。他表示，很多国家的土地出让金缴纳年限在20年以上。

在近期举行的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示，今年进一步加快保障房建设进度，并扩大经济适用房的供应范围。随后，北京市国土局也公布了今年的供地计划，在不低于2500公顷的住宅用地供应中，保障房用地将占一半以上。

任志强表示，加大保障房供应势必会减小商品房的土地供应，并进一步推高商品房价。他认为，50%的比例过高，不符合中央“增加普通商品房供给”的定调。

学者预测房价年内见顶回落 任志强反驳称一定会越涨越高

叶开

预测房价似乎很难应验，同时又易引来极大争议，但中国楼市在经历2009年的火爆后突然迎来新一轮的调控，房价何去何从仍是一个极度吸引人的话题。

昨日，明知预测存在“不准”的风险，同时可能引来舆论争议的学者高辉清，抱着“给业界冷静思考的时候提供一些参考”的想法，提出了“今年的房地产就可能见顶回落”的观点，但随即遭到了素有“业界大炮”之称的任志强的反驳。

昨天的这一幕发生在“2010品质地产高峰论坛”上，来自国家信息中心专家委员会的高辉清，在演讲开场白中便坦言：“房地产是最容易争论的市场，我这么一个观点很可能就引来另外一个坚定看多派的争议，而我确实是不喜欢跟人争议的人。”

这果然一语中的。虽然一再声称“不喜欢跟人争议”，但高辉清对2010年的楼市走势偏“空”的观点，还是立即招来了在场开发商的反驳。

高辉清认为2009年楼市出现“奇迹”的原因首先在于地方政府，“显然在中央强调保持理性发展的同时，房地产能够出现这么快速的增长，没有地方政府力挺是不可能的。”而背后深层次的原因则是2009年实体经济税收明显减弱，地方政府财政收入更依赖于房地产。

助燃楼市的“第二只”手是宽松的货币政策，而大量资金之所以涌进房地产，高辉清认为跟房地产本身的暴利有关。

而市场流行的土地稀缺和买房防通胀的观点，则被高辉清归结为“房地产业讲的故事”，他认为，土地利用效率提高幅度非常大，“土地稀缺论”不能完全成立。

“当通货膨胀的时候，实际上意味着下一轮经济调整马上开始，意味着失业的人越来越多，很多人为吃穿付出更多，他们怎么反而去买房子呢？”高辉清称。

之所以认为楼市今年可能见顶回落，高辉清的理由是上述几个支撑2009年楼市火爆的因素都会在今年打折扣，其中关键的是中央调控楼市的压力和货币宽松力度的减弱。

他表示，周期性的规律迟早会发挥作用，可能有很多有形的手在妨碍房地产市场的运行，但从来没有一棵树会长到天上去。即便目前楼市供应量比较少，开发商也有很多现金，没有降价压力，但这改变不了大的趋势。

在高辉清的演讲结束后，主持人问现场的观众，同意“高先生拐点论”的请举手，结果“一个都没有”。

但就像主持人所说的“高先生的演讲给中国的房地产市场泼点冷水、拍一块砖，会激起什么样的效果，过会儿拭目以待”那样，华远集团总裁任志强随后果然“应战”。

任志强的反驳理由倒也不复杂，中国经济的复苏成为其主要依据。

“高博士刚才说中国的房地产该进入拐点了，他举了一大堆例子，我想有一个例子就够了，在全世界所有房地产泡沫出现的时候，这个国家一定是GDP下滑，全世界还找不到任何一个国家的GDP在总体上升的过程中房地产单独出现下滑，或者说所谓的泡沫破裂了。”任志强称。

此外，虽然中央政府近期接连出台政策抑制投机性购房，调控重点城市过热房价，但任志强认为这些政策可能最终都会将成本转嫁到购房者身上，而结果则是“出台的政策一定是不能够抑制房价的下降，一定会是让房价越涨越高”。