8个月卖地收入4000亿 调控成败面临大考

  房地产宏观调控5个月，卖地收益不降反升。

  截至9月9日，全国11个重点城市今年以来的土地出让金收入达到3993亿元，在今年约66%的时间里，已经取得了相当于去年全年76%的收入。

  这还是在今年以来土地供应总量较低的形势下取得的，显示地价上涨显著。

  这是本报记者综合这11个城市土地部门公布的数据（见转版附表），以及中原地产监测数据后得出的结果。这11个城市2009年全年的土地出让金收入是5278亿元。

  并且，进入9月份以来，伴随商品房市场回暖，各地政府推地热情高涨，土地市场急剧转热，全国接连拍出数幅“地地王”。照此势头，今年的土地出让金收入达到乃至超过2009年完全有可能。

  而接下来便是每年传统的四季度土地供应高峰，业内担心，在地价与房价相互作用下，市场反弹纵深加剧，房地产调控的下一步走向值得关注。

土地市场爆发9月行情

  土地市场进入9月之后的爆发力，来得有点突然。

  截至16日，仅上海、广州、武汉、南京四个城市9月份就出让了5幅地块，总价达到150亿元。其中，由越秀城建夺得的广州番禺地块，溢价率达到80%；九龙仓夺得的上海陆家嘴滨江地块，楼面地价达到35490元/平方米。

  不过，与去年同期相比，今年以来土地供应总量仍然较低。11个城市仅完成2010年商品住宅供地计划的47%，一线城市除上海外，只完成全年计划的两至三成。在接下来的时间里，一线城市推地压力较大。相对地，个别二线城市完成情况较好，天津、长春已提前超额完成商品住宅供地计划。

  和2009年相比，尽管推地不多，多数城市土地出让金收入却甚为可观，截至9月9日，北京、上海、成都、武汉实际供应土地面积在只有2009年供应水平的3至5成的情况下，却取得了相当于2009年水平82%-116%的土地收入。

  “这说明地价上涨显著，土地市场过热的苗头已经显现。”保利地产董秘岳勇坚举例说，比如广州番禺地块，曾是金地退掉的地王，而今重新出让，地块规划不如之前，价格反而多出了1000多元/平方米。

  深谙拿地规则的岳勇坚认为，过热不是个别现象，而是全国性的，本轮调控周期内，全国土地和销售市场变化几乎是同步的。

年底高价地更多？

  房地产调控政策对土地市场不是完全没有起过作用。特别是4月份“新国11条”之后，各地政府推地一度谨慎，地价一度低迷。

  在北京土地出让将不再遵循价高者得的原则，而是更多采用综合评标方式后，北京4月底推出的房山区窦店镇窦店村地块，因高出地块价格上限而流拍。

  随后，上海、杭州、南京接连出现流拍，或以微弱超出底价成交的地块。

  岳勇坚透露，这一时期被部分开发商视为抄底良机。在此期间，保利地产花费400亿元购入土地；万科、恒大等也大幅增加土地储备，拿地资金均在百亿以上。

  “这个时候买‘面粉’是合适的。”万科董秘谭华杰表示，开发商即便亏本卖“面包”然后去买“面粉”，也不亏。

但是调控政策的执行效果并没有持续多久。中原地产研究中心有关人士表示，全国土地市场在经历了5、6、7三个月份的低迷后，从8月开始强势反弹。政府企图通过大规模供地抑制地价的目标，没有实现。

  北京中原三级市场研究部总监张大伟认为，最近出现全国性的土地市场升温，主要原因是经过5个月的宏观调控，商品房成交又出现了全面回暖的迹象，开发商开始有信心拿地；而万科、保利、绿地等大型开发商经过降价促销后，资金也很充裕。

  “市场好了，政府自然要推地，而且是好地。”一家大型央企地产商负责拿地的人士告诉本报，地方政府推地的节奏和策略，“绝对值得玩味”。

  新政后市场低迷，各地方政府也减缓了供地节奏，同时调整计划加大政策性住房用地供应量，这势必导致商品房住宅用地相对减少，价格高企。一旦市场回暖，优质土地自然备受追捧。

  而四季度的传统供地高峰季节即将到来。公开信息显示，北京中服地块、上海长风地王等热门地块将于近期入市。本周末，南京将出让的两幅土地，仅出让底价就超过200亿元。

  各地的新城和郊区也不甘寂寞。北京大兴区未来数月内将有13幅经营性土地入市，总建筑面积达387万平米，均为交通便利、配套齐全之地。

  中原地产预计，后续土地将维持放量供应，优质地块在开发商的追捧下，将可能产生更多的高价地。

调控成败面临秋季大考

  地王接二连三地重出市场，引发了对房地产调控成败的关注。

  “相对来讲，房价对地价影响是强作用，地价对房价是弱作用。”谭华杰认为，地价是开发商出于未来的预期倒推得来的，在房价上涨周期内，地价对房价的影响甚小。

  但地价对房价的传导效应仍不可忽视。一个例子是，去年5月22日，富力地产夺得广渠路地块后，楼面地价超过15000元/平方米，而当时周边二手价价在20000元左右，地块拍出后，广渠路双井一带二手房业主立即坐地起价。

  “目前暂时还未出现地价推高房价的迹象。”张大伟说，“可是一旦接下来高价地出让现象越来越普遍，那就不一样了。”他预计，在当前形势下，严厉的调控手段短期内不会放宽，甚至可能加码，开发商需谨慎对待后市。

  事实上，国家高层和官方传媒近期频频表态，以宣示坚持调控的决心。国务院副总理李克强在7月13日到21日的短短8天内先后两次强调，要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作。

  而《人民日报》也在本周四发表文章，针对“近期一些地区超乎寻常的回暖迹象”指出，当前房地产调控已经到了关键时期，必须继续坚持调控不动摇。如果在一定时期内现有政策收效不明显，应当根据情况变化及时采取更有力的措施。

  “5个月的调控走到现在，短期性的政策仅仅是压制，并没有根治楼市顽疾。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云分析说，出于对未来的利润预期看好，土地、房屋的需求主体就会积极入市，推高价格。

  因此，他认为除了高压政策外，应该加大释放一些影响市场预期的信息，公布一些计划和解决的路径，比如房产税、物业税酝酿的进展，让人们认识到未来持有过多房产的高成本和高风险。