公寓类REIT显现投资价值

当住宅房地产市场的盛宴曲终人散时，手中还握有住房或公寓的投机客开始将这些房屋推向了租赁市场。这个“影子市场”已令投资者对拥有大量公寓的房地产投资信托基金(REIT)出现价格大跳水深感担忧。
不过，在美国的大多数地方，目前仍是出租方市场，许多大城市的空置率都在下降，而租金则在攀升。尽管公寓类REIT受到了抛售，但这一影子市场实际上仅局限于佛罗里达、拉斯维加斯和凤凰城等房地产价格大幅下跌的地区。这为股票市场的投资者带来了买进的机会。
纽约研究机构Reis Inc.定于周三发布的数据显示，第三季度美国的公寓空置率下降了0.2个百分点，而租金则呈良性增长，涨幅为1.4%。
Reis的首席经济学家萨姆•查丹(Sam Chandan)说，旧金山和纽约等高物价城市的公寓业主看来从因难以获得所谓的大额贷款（超过417,000美元）、而无法购房的承租人那里受益匪浅。第三季度纽约的租金上涨了3.6%，旧金山上涨了3.4%。
这对专门从事公寓业务的上市REIT而言无疑是个好消息。
REIT是不缴纳企业所得税、而将收益的至少90%以红利方式发放的房地产公司。公寓类公司的股价与其房地产竞争对手相比跌幅更大。道琼斯公寓类REIT分类指数今年以来累计下跌了8.6%，不过上个月出现了反弹。包括酒店、零售、自营仓储和写字楼在内的道琼斯权益型REIT指数同期仅下跌了2.8%。
公寓REIT类股有不少利好因素。过去两年里，有近两百万租房家庭进入这一市场，其中包括远离房屋出售市场的买家和拖欠房屋抵押贷款的人。
房地产研究机构CBRE Torto Wheaton Research的负责人雷蒙德•托特(Raymond Torto)说，这基本相当于填满整个纽约市了。
一些公司表示，投资者尚未认识到，在某些情况下，公寓的表现同单户型住宅相反，它能缓和购买房屋数量减少和负担能力不足带来的不利影响。休斯敦公寓类REIT Camden Property Trust的首席执行长理查德•坎普(Richard Campo)说，他们一股脑地抛出了这类股票。Camden的股价今年以来下跌了11.5%，周二该股上涨1.55美元，收于65.35美元。
Reis的数据显示，公寓供应量受到了建筑量低于平均水平的约束，过去几年里主要市场每年的建筑量不到10万套。而婴儿潮时期出生的人的后代也正在进入最佳租房年龄。
纽约REIT投资机构Cohen & Steers的首席投资长詹姆斯•考尔(James Corl)说，在我们看来，承租人的需求增长量将会超过可租赁房产的供应增长量。该机构管理着约350亿美元资产。
不难理解投资者为何对公寓类REIT感到紧张。其中一个原因是，难以评估这一影子市场的影响，因为租赁市场上的单户型住房和公寓数量并没有准确的数据。
加州房地产研究机构Green Street Advisors Inc.的公寓分析师克雷格•卢波尔德(Craig Leupold)说，这是最让我感到无可奈何的地方。我想得到更准确的数据，了解用于租赁的空置单户型房屋有多少。
芝加哥资产管理公司Transwestern Securities Management的投资组合经理詹姆斯•卡默特(James Kammert)说，公寓领域的价格下跌已经非常具有吸引力。该公司投资于REIT领域的资金约有2.50亿美元。卡默特表示，公寓的价值会保持下去，因为公寓类REIT能够从联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae, 简称：房利美)和联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac)获得商业住房抵押贷款。其它领域的物业所有者则不能获得此类贷款，因此更容易受到近期信贷危机的冲击。不过，公寓类REIT也明显面临着风险，最大风险就是经济滑坡可能导致公寓需求量的减少。
目前最有吸引力的REIT的价值已低于它们拥有的公寓的总价值，以预期经营性现金流衡量，也比其竞争对手的价格更低。
比如，最大的公寓公司Apartment Investment & Management Co.的股价今年以来下跌了15%，已经到了低价水平。位于丹佛的这家公司共有1,200栋公寓，209,000套住房。Aimco目前的股价已较其净资产值低了24%。而且，该股股价仅相当于2007年预期经营性现金流的13.5倍，低于公寓行业21.2倍的总体水平。周二Aimco股价上涨1.05美元，收于43.74美元。
另一家值得考虑的公司是位于弗吉尼亚州的AvalonBay Communities Inc.。该公司在地皮紧张的城市市场拥有高端房屋投资组合，目前股价比其净资产值低7.4%，尽管其股价是经营性现金流的25.2倍，高于平均水平。周二该股上涨2.60美元，收于122.09美元。
整个行业的估价水平目前普遍较低。BMO Capital Markets的数据显示，公寓类REIT目前的总体价格水平比净资产值低了10%。如果不是受到一宗收购交易的影响，这个折扣水平可能还会升得更高。最大的公寓类REIT之一Archstone-Smith Operating Trust在5月份同意接受收购，之后股价就一直保持在较高水平。该股周二下跌23美分，收于59.95美元。此项交易定于本周五完成。
Camden的坎普表示，影子市场对其公司的公寓具有巨大影响。但其中也有不错的一面：那些失去赎回权的业主将会租用Camden的公寓。
他在谈到这些人时表示，他们都是很好的承租人，但他们没有认识到所有权的总成本意味着什么。他说，只要他们在扣除止赎权后还有合理的信用，我们就会向这些人展开营销。