写字楼REIT前景见仁见智

有许多投资者表示：如果山姆•泽尔(Sam Zell)脱手，我也应该卖出。
这位地产投资界传奇人物决定出售Equity Office Properties信托基金的消息传出后，人们认为，这表明写字楼物业投资基金之前的估价太高了。泽尔出售的这家基金以前曾是美国最大的写字楼物业业主。
让人担心的不仅是上面这则消息传递出的信号。这个月，有数家REIT(房地产投资信托基金)的管理人士行使期权或出售股票，包括Boston Properties Inc.董事长莫提墨•祖克曼(Mortimer Zuckerman)，他在一天之内卖掉了价值7,500万美元的股票。
不过，投资者也不必对这些举动反应过度。虽然保持谨慎、避免一窝蜂似地涌向写字楼类REIT没什么不好，但是，投资者也没必要为是否应将这类基金的头寸继续持有一段时间而大伤脑筋。
一些持有头寸量最大的REIT投资组合经理将他们的现金转出了Equity Office，随即又将部分资金投入其他写字楼类REIT，而没有选择酒店或购物中心等其他类别的REIT基金，或持有现金。这是因为，尽管过去6年来REIT类股票已实现不可思议的涨幅，但现在一些写字楼类REIT仍保持着上升势头。
由于在建的新写字楼项目偏少，某些写字楼市场的出租率未来两年仍有望大幅提高。这将让写字楼业主在续签或新签租约时可提高租金标准，从而有望增加将来的现金流。
这些市场通常也是一些大牌写字楼经营管理公司（如Vornado Realty Trust、SL Green Realty Corp.和Brookfield Properties Corp.）的大部分写字楼物业所在的市场。
虽然写字楼物业的价格之高已让市场观察人士感到不安，但市场上买进的一直是私人投资者而不是REIT。某些REIT一直是净卖出方。
而且，鉴于房地产需求仍无消退迹象，且市场利率仍处于较低水平，因此，多数房地产专家预计，今年，该市场并购活动将持续。因此，要想获得REIT可能仍需付出比当时的交易价还要高的金额。
面向REIT的共同基金Cohen & Steers的投资组合经理詹姆斯•考尔(James Corl)说，虽然道琼斯威尔什尔REIT分类指数在过去一年时间里上升了大约34%，但基于他们的写字楼的内在价值，写字楼类REIT目前还不算太贵。Cohen & Steers是Equity Office的最大持股人之一。据晨星公司(Morning Co.)的数据，考尔的基金持有多家写字楼企业的股票，其中包括Brookfield和Mack-Cali Realty Corp.。
REIT类股表面看来目前的确已不便宜。REIT目前的收益率与历史记录相比处于较低水平，衡量REIT收益水平常用的经营性现金流(funds-from-operations，FFO)比率目前已很高。计算该指标时不包括房地产销售的利得或损失，但要将折旧“加”回来。
据预计，2007年REIT的平均远期FFO比率为20倍，是1998年BMO Capital Markets开始统计该项数字以来的最高水平。看好REIT的人士说，该类资产的增长前景足以弥补其任何薄弱之处。
在商业房地产市场，投资者仍在积极增持头寸，他们认为，这类资产既是对他们所持股票和债券的一种补充，也是针对通货膨胀的一种风险对冲。Fidelity房地产投资组合经理斯蒂夫•布勒(Steve Buller)说，他将从Equity Office转出的资金又投入了REIT之中，其中包括部分写字楼运作公司。
不过布勒说，对REIT类股保持耐心非常重要，REIT是一类长期性投资。如果你追求的是短期爆富，那么（投资REIT）可就选错目标了。据晨星公司的数据，布勒所在的基金持有Vornado和Duke Realty Corp.的头寸。
毫无疑问，泽尔卖掉公司是一个大手笔的交易，此举让Vornado与私人股权投资公司Blackstone Group成为竞争对手，后者同意向EOP支付230亿美元并承担160亿美元的债务。这一安排使EOP股东在Blackston的最初出价之外额又多拿到30亿美元。Blackston方面已经出售或同意出售的从Equity Office获得的资产已超过210亿美元。
不过，泽尔出售公司的决定在更大程度上是表明其写字楼公司经营不善，而不是写字楼市场有多大问题。他知道，投资者为写字楼付出了很多钱，他也认识到，在写字楼市场本轮上升期结束之前，他的公司恐怕难以实现好转。
First American Real Estate Securities Fund联合牵头投资组合经理杰•罗森伯格(Jay Rosenberg)说，虽然泽尔将公司出手了，但Vornado和Blackstone还在试图买进。我认为，这将增强市场投资同类公司的信心。罗森伯格的基金持有EOP的股票以及Boston Properties和SL Green等其他写字楼REIT的股票。
虽然在REIT类股因Equity Office并购完成而疯涨之际、SL Green和Boston Properties的部分高层管理人士在出售股票，但这些人士的个人财富与公司的未来表现仍休戚相关。例如，祖克曼2月7日售出的579,222股股票只占其所持Boston Properties股票和期权的20%。
据FactSet Research Systems Inc.的数字，这还不包括他在经营性合伙子公司所持的另外770万股股票。祖克曼未回复记者的采访电话。
独立机构Green Street Advisors高级分析师麦克尔•诺特(Michael Knott)说，内部人士售股是对写字楼市场疯狂牛市的一种理性反应，但它对REIT的未来前景未必有什么不好的意味。Green Street是位于加州纽波特的一家房地产研究和交易公司。诺特和Green Street均不持有写字楼类REIT类股。