商务公寓投资形势热 广州公寓破土而出

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编者按>>
近两个月公寓的销售、租赁非常活跃，尤其是珠江新城的公寓，每月交易量不少于200多宗。业内表示，目前尽管广州楼市比较低迷，但由于总价低、面积小、地理位置优越、回报率较高等诸多优势，公寓不仅吸引相当一部分投资客入市，就连普通市民也转向公寓投资。
什么叫商用公寓？
商用公寓应当理解为公寓形式的商务办公楼。这种建筑外在形式象住宅，但内在属性确实属于商务办公。土地使用证、规划许可证、房产证上使用性质……[详细]
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·高档服务公寓承接力强 ·高端物业推高服务公寓租价
·广州写字楼公寓租金齐涨 ·服务式公寓空置率均降
搜房调查
1.你会选择商用型公寓还是居住型公寓?* 商用型公寓 居住型公寓
2.你觉得公寓的投资回报率可观吗?* 可观 不可观 不知道
3.公寓产品你最看重哪方面?* 地段 产品户型 楼盘配套
4.随着商用公寓不断增加,会对中小型写字楼市场造成冲击吗?* 会 不会



投资回报率公式
投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12/购买房屋单价。
说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于8％都是不错的投资。 [详细]
投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）/（税后月租金－按揭月供款）×12
这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资。[详细]

公寓类型与性质
1、商服用地性质公寓
商服公寓楼盘可以出现两种功能的物业，一是办公性质，一是商业性质，较容易申请到酒店牌照。[详细]
2、商业、办公用地性质公寓
与商服公寓基本相同。商业公寓土地使用年限为40年，而办公公寓使用年限为50年，一般不能拿到酒店牌照[详细]
3、住宅性质用地公寓
比其他类型的公寓都要长，而且可以补地价续期，出租住宅发生的税费少，缺点是不能领工商牌照。[详细]

如何投资商务公寓
1、成熟的商圈
2、便捷的交通
3、合理的内外结构
4、周全的商务配置与服务
5、楼宇规模不宜过小
6、现代的物业服务水平
[详细]

商用公寓与写字楼的区别
公寓与写字楼使用人群基本一致，但购买和用途有差别，写字客户为企业购买自用及大型投资客户。公寓为个人购买自住或小型投资客户购买。两者之间有一定互补性。按以后的发展形式来看，不论是物管、配套等因素来看。二者将会融合……[详细]

时代YOU公寓位于繁华的环市路商圈，紧邻建设六马路，以SOHO的创新型小公寓为主打产品，按实用原则设计，提高空间利用率，空间可自由组合，大客厅设计，适合商务办公和自住。精明眼：时代YOU公寓作为服务式公寓，租金比周边高档公寓高出很多，月租价格将在100-120元/平方米左右，投资回报率达8%，投资前景不错。可以为业主房屋进行出租、收租等。
时代YOU公寓周边部分高档公寓租售价格一览
楼盘
户型(㎡)
租金
平均月租金
售价
平均售价
广怡大厦
56
4500
80
94.08万
16800
好世界公寓
36
4000-4500
97-111
64.8万
18000




楼盘详情业主论坛楼盘视频（产权式公寓）
均价：16000元/㎡ 地址：越秀先烈南路9号
富力盈丰大厦位于珠江新城，是29层高的复合型创新公寓，相连裙楼6层。总套数605多套，首批发售套数500套平层单位。主力户型以50㎡单身公寓为主，首创CEO空中商务休闲会所，24小时商务服务中心。采用一体化智能管理系统。精明眼：珠江新城商务氛围日渐成熟，精英人士为商务公寓的主力客群。目前珠江新城公寓出租率达85%以上，富力威尔斯16000元/平方米，投资回报不低于8%，投资门栏较低，回报较高。在广交会期间，租金更比平时增加50％乃至一倍以上，公寓市场具备大批具有雄厚经济实力的投资买家，买卖市场总体呈现供不应求的局面。 该盘用地为商业性质，可作工商登记，宜商宜居，投资上更灵活。




楼盘详情业主论坛楼盘视频（产权式公寓）
均价：16000元/㎡ 珠江新城广州大道与金穗路交汇
美景国际公寓位于机场路生活圈，白云新城西翼核心地带，一梯两户九层电梯洋房公寓，1-2临街旺铺，只租不售，户型可根据自身利益需求而灵活间隔、自由组合。精明眼：以活性空间的创富理念，融入SOHO个性设计，集居住、办公、商务于一体。该盘周围有许多批发市场，包括有三大经济商圈：民航生活圈、三元里皮具商圈、机场路音像礼品商圈，商务氛围浓厚，但是该路段的商业办公公寓极少，美景国际公寓也是抢占商务前沿，规划中的地铁二号线远景路站，将大大提升该区域的商务价值。




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均价：10000元/㎡ 地址：白云区远景路西段
项目位处黄埔东路与港湾路交汇处，是地铁五、七号线大沙地站的交汇点。本项目用地为商住性质，1-4层为摩登百货，高层为商住公寓（可以注册企业的产权式公寓），户型以中小户型为主，户型设计多样，有强大的收纳功能。精明眼：东城国际公寓所在区域商业业态成熟，是政府规划的回形商圈的核心，东东天河首席酒店式公寓，独享会展经济、港贸经济的叠加效应。提供酒店式家居服务和酒店式商务服务，在投资方面极具潜力。




楼盘详情业主论坛（产权式公寓）
价格：待定 地址：黄埔区大沙地黄埔东路1号
该盘位于番禺新的商业中心区，有番禺“珠江新城”之称，紧邻该盘的地块将规划成番禺地标大型商业中心，将进一步提升该区域的商业价值。嘉立思为酒店式公寓，金钥匙VIP服务体系，功能齐全的国际商务中心，满足休闲办公的需要。精明眼：番禺及周边有众多合资企业，近十万高素质人员，为该盘提供了客源保障。作为未来的高尚中心区，租金攀升指日可待。投资价值：物业保值增值保障+高素质客源+持续增长的高租值。
投资分析
面积
总房价
首期
月供
首年月租金
首年月净收益
首年净收益
36.2
362000
72000
1596
1800
204
2448




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价格：待定 地址：番禺区光明南路南区公园对面
VILI威尼国际公寓建筑于广州天河北核心商圈之上，项目尽纳商务公寓、酒店式公寓、商业旺铺三种业态于一体。一、二层是商业功能, 三层架空层，四至三十一层为酒店和商务公寓。每层均拥有超高绿化空间，商务科技、生态人性融合。精明眼：VILI威尼国际公寓分为国际商务公寓及酒店式服务公寓，项目前期经过深入研究高端商务人士的生活细节后进行合理规划，加上区域内稀缺的产品形态、高投资价值、铂金级物业管理服务，所以项目显示出强大的产品及市场竞争力。为客户带来丰厚投资回报。
广州高级物业市场一极度概况
平均租金
平均售价
高档公寓
65.1
21.500
服务式公寓
176.9
-
内部配套：内部配套：首、二层商业配套，功能齐全，会所设置于裙楼三层。 商务配套：商务中心、五星级管家式服务中心、票务中心、秘书中心、会议中心等； 生活配套：洗衣店、银行、便利店、咖啡厅、中餐、西餐、茶室等；会所：健身中心（含健身器械室、瑜伽室、多功能运动室等）、生态休闲区等。

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价格：待定 地址：天河区广州火车东站
本项目地处地铁二号线三元里站上盖，物业一层内接地铁D出口，邻近火车站、机场高速、内环等出入口，交通便利。御龙国际商寓以商务公寓的产品形式设计、规划，功能性强，为火车站区域在售的稀缺产权式商务公寓。精明眼：户型由36-70平方米之间，空间设计灵活，既可作为商务人士单身酒店式公寓，也可作为服装品牌商家的办公室、品牌产品展示厅等商务功能。与御龙国际服装市场整合推出，为各品牌服装经营商家、皮具商家等提供了一个商务展示平台。宜居宜商，投资回报前景乐观。




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均价：15000元/㎡ 地址：越秀区广园西路235号
锦源国际位于北京路商圈中心，紧邻建设中地铁六号线北京南站，是罕有的地铁上盖国际级公寓物业。定位为酒店式商务公寓。9楼及22楼设有豪华会所，锦源国际集酒店管理、商业、购物商场、高级公寓一体，倡导“HOPSA集约商务”空间。精明眼：锦源国际属于稀缺型物业，北京路上的唯一国际公寓，北京商圈以国内外游客为主要客源，能带来持续的高回报率。全屋采用装修配套，一站式消费，即买即住。




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均价：18500元/平方米 地址：越秀区北京路147、149号
皇冠国际公寓位于萝岗经济开发区志诚大道与才汇街的交汇处，为2栋19层高的联体塔楼式建筑，是一个集商业配套、住宅于一体，现代典雅的酒店式服务高级公寓住宅楼。作为周边该区域的唯一高层建筑，皇冠国际公寓居高临下，视野开阔，距离珠江、东江交汇处50米，高层单位可赏江景。另外，为了方便业主所需，该项目还在首层规划了商业配套。精明眼：提供350多套30-70平方米的公寓单位。随着科学城路网配套日益完善，距琶洲会展中心只有十几分钟的车程，即使到达珠江新城、天河城等市中心，也不过半小时左右车程。广交会也为该区域增加了客源。
周边配套：项目周边有开发区管委会、开发区医院、黄埔新港、宝洁、三菱等众多大型企事业机构和世界五百强企业。
小区内配套： 停车场、大型市场、空中花园、会所、工商银行、农村信用社、丽江社区、东基幼儿园
占地面积:5000平方米
总建筑面积:20000平方米
总户数:358
停车位:123个,地面42,地下81
开发商:广州市创标房地产开发有限公司

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均价：6000元/平方米 地址：萝岗志诚大道与才汇街交汇

珠江新岸公寓位于高尚住宅区著称的珠江畔滨江东，一楼为商铺、二三楼为写字楼、5楼以上为服务式公寓。公寓共700多套。公寓内包括恒温泳池、住户专享的无国界餐厅、健身中心等，构筑成广州市内顶级的国际公寓。精明眼：与一般的公寓产品只有50年的使用年限相比，该楼盘是住宅性质，拥有70年的使用年限。离琶洲会展中心，天河商业圈不过5分钟车程，拥有独立的商务中心，投资回报率达到8%。




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均价：18500元/平方米 地址：海珠区滨江东路

滨江瑞城为4栋塔楼的高层商住楼，首一二三层为裙楼商业设计，将定位为“海珠区南部中心商业”，D栋为高级公寓、创意型商务酒店。高级公寓定位为五星级国际公寓，为小面积产品。精明眼：属于地铁上盖物业，地铁8号线及广佛地铁正在施工，预计在2年内全面实现通车，将大大提升该区域的商业价值，滨江瑞城的多元产品组合在目前东晓南板块可谓独一无二。东晓南放射线工程已经通车，拉近了该区域与琶洲会展商圈、天河北商圈及珠江新城CBD的距离。总价低，性价比高，能轻松首付，投资与自住相宜。




楼盘详情业主论坛
均价：9500元/平方米 地址：海珠东晓南与工业大道交界
广州公寓一览表
楼盘
价格
管理费
入住时间
地址
东城国际公寓
待定
2.50元/平方米·月
待定
黄埔区大沙地黄埔东路1号
富力盈盛广场
待定
待定
待定
天河珠江新城(M1-9)地块
美景国际公寓
均价：10000元/㎡
1.50元/平方米·月
2009-08-31
白云区远景路西段
时代YOU公寓
均价：16000元/㎡
4.80元/平方米·月
2009-04
越秀先烈南路9号
富力盈尊广场
待定
待定
待定
天河珠江新城马场路东侧
三木国际公寓
均价：14000元/㎡
3.80元/平方米·月
2008-4
越秀建设六马路
银丰国际公寓
均价：9500元/㎡
3.80元/平方米·月
2008-07-31
花都云山大道与公园前路交汇
皇冠国际公寓
均价：6000元/㎡
待定
待定
萝岗志诚大道与才汇街交汇处
VILI威尼国际公寓
待定
待定
2009
天河广州火车东站
富力威尔斯商务公寓
均价：16000元/㎡
3.80元/平方米·月
2009-07
珠江新城广州大道与金穗路交汇
珠江新岸公寓
均价:18500元/㎡
5.20元/平方米·月
2009-04
滨江东路、靠近广州大桥西侧
纵横国际公寓
待定
待定
待定
海珠区新港中路南毛纺厂宿舍区
翠拥华庭(锋尚)
起价：8900元/㎡
3元/平方米·月
2008-10
天河车陂路426号
肯辛顿国际公寓
均价：20000元/㎡
3元/平方米·月
2008-12
越秀东湖路东山湖公园对面
勤天E品上馆
起价:18800元/㎡
3.80元/平方米·月
2009-01-30
天河中山大道西238号
方圆奥克伍德国际酒店公寓
待定
待定
待定
天河体育东路、正佳广场斜对面
中凯国际公寓
均价:15000元/㎡
5元/平方米·月
2008-06-30
海珠怡安路(江湾桥南)
锦源国际公寓
均价:18500元/㎡
5元/平方米·月
2008-09-30
越秀区北京路147、149号
御龙国际商寓
均价：15000元/㎡
待定
2009
越秀区广园西路235号
喜盈·嘉立思国际酒店公寓
均价：11000元/㎡
4元/平方米·月
2009-2-28
番禺区光明南路南区公园对面
滨江·瑞城
均价：9000-10000元/㎡
待定
待定
海珠区东晓南路与工业大道交界
专题制作：房源中心-写字楼频道 陈书欣 时间：2008年8月28日