浅谈瑞昌二手房交易税收征管之现状-中国税务网

2005年5月18日，国家税务总局下发了《关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]82号），标志着我国房地产税收一体化管理模式正式形成。
随着我国房地产业的快速发展，房地产税收收入大幅增长，已成为我国财政收入的重要来源，房地产税收的宏观调控作用日益重要。但房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，税源控管存在较多漏洞。为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平，进一步发挥税收的调控职能，促进房地产业的健康发展，按照“政府主导、部门协作、信息共享、项目控税、统一计价、联合办公”的原则，实行房地产税收管理一体化模式，在一定程度上解决了这个难题。但是二手房交易毕竟是一个涉及到千家万户且日常征管难度大的行业，受各种因素制约，还存在诸多问题，笔者仅就瑞昌二手房交易税收征管的现状进行了认真分析和思考，并提出了一些浅见，仅供同仁参考。
一、二手房交易税收征收管理现行格局
（一）以存量房税收征管为切入点，建立起财政、地税联合征管新模式
随着房地产来快速发展，房地产税收已成为瑞昌财政收入的重要来源。但同时也应看到，在存量房交易环节中，税收征管还存在漏洞。把规范存量房税收征管作为加强房地产税收一体化管理、规范房产交易行为的切入点，在现行财税部门职责分工和征管权限不变的前提下，通过整合现有征管资源，协调财政、地税税收管理机制，按照“统一计价、联合办公”的工作要求，构建新的财政与地税联合加强房产税收管理的模式，提高房产税收的征管质量和征管效率，堵塞存量房销售环节的税收漏洞，由财政部门牵头负责房地产税收一体化实施工作，在全市范围内实现房地产税收管理的一体化。即以契税征管为把手，以信息共享、数据比对为依托，以优化服务，方便纳税人为完结，实行统一窗口、联合验票、联合稽查、分别征收，确保应纳税款及时、足额地缴入国库。
联合征管新模式的征收范围主要包括：瑞昌市房地产存量房交易环节（或事项）涉及的（包括增量房销售环节应缴未缴的、在缴契税办房产证前应补缴的）营业税及城市维护建设税和教育费附加、所得税（按规定的所得税附征率征收）、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税、契税。
（二）以契税征管为把手，构建起房产交易税控新机制
实施加强房产税收管理新模式，关键要以契税征管为把手，环节控制，先税后证。
1.统一窗口，优化服务。按照就近方便纳税人办理涉税事宜的原则，地税部门和财政部门应在同一征收大厅设立统一窗口受理涉税事宜，并在征收场所办理代开销售不动产发票。财政契税征收部门和地税征收部门结合部门实际情况分别制定了本部门的工作流程，在各办税服务厅场所公布办税流程和有关税收政策。以方便纳税人为宗旨，简化办事程度，实行限时服务，联合验票、联合计价原则上在当日一次办结，如遇特殊情况需衬查看的可在三日内办结。税款分别征收必须在当时一次办结。
2.以票控税，联合验票。纳税人办理契税申报时，持已完税的购房发票、相关完税凭证、或房屋交易免征营业税通知单、房产转让合同和有效身份证件复印件等。不能提供地税部门监制的房地产专用发票或已完税证明的，必须在地税与财政部门联合设立的办税窗口补征相关税收。纳税人办结纳税事宜，契税部门和地税征收窗口将其发票复印件作为申报资料存档。契税部门和地税征收人员在统一窗口办理涉税事宜时，认真查验购房发票的真伪、有无“大头小尾”、“单页填开”，杜绝“一房多票”、“一票多房”。个人在房地产二级市场转让房地产（二手房交易）开具发票时，必须按单元号坚持“一房一票”的原则，即一套房子只能开一张发票。
3.联合计价，按期核定。为保持相关税种计税依据或计税价格的一致性，契税征收部门和地税机关联合核实房产交易的计税价格。对纳税人如实申报办理纳税事宜的，办税窗口应据实征收。对申报价格明显偏低的，地税与财政部门根据税法有关规定，结合当地实际情况，共同定期划分区域范围，分路段、按年限、分类别，通过调查联合核定存量房计税价格，作为日常征收中对申报价格明显偏低的计税依据。计税价格一般一年一定。
4.各尽其责，分别征收。按照税种管理职责上的分工，对房产交易应缴契税和地方各税分别在契税征收机关、地税办税服务厅分别缴纳。
5.认真评估，依法稽查。充分利用各种税收管理资源，利用税源数据库的信息，与纳税申报、税款入库进行多角度、多层次的比对，开展房地产税收的纳税评估。充分利用地税部门现有的稽查机制，对评估发现的疑点，进行稽查，对偷税、少缴税款的，及时追缴税款，依法严厉打击房地产税收中的各种违法犯罪行为。
二、二手房交易税收征收管理存在的问题
（一）信息资料缺乏，税源不清
二手房交易属不固定性交易，加上瑞昌的房屋中介市场很不规范，因此大部分纳税人都是私下进行交易。二手房税收征收管理机关对二手房房源信息的检查、清理、登记和日常申报管理工作很难按要求到位，各种分户档案信息、资料基本空白，仅能掌握已经进行交易的二手房资料。
（二）信息共享体系不完善
只有建立信息传递机制，实现信息互相共享，建立税源登记档案和税源数据库，才能从根本上掌握二手房交易的前期主动权。但目前地税机关、契税征收部门、房产部门等部门之间由于种种原因，信息不能及时进行传递，未能做到真正资源共享，从而失去了本应掌握的前期主动权。
（三）税负公平性不理想
纳税人为了逃避税收，往往隐瞒其实际交易价格，按要求提供的房屋销售合同也不真实，加上瑞昌的房产评估市场极不规范，不同的评估公司人工评估，评估报告由税务人员人工审核，客观上为人为操作二手房交易计税价格和人情税、关系税等提供了可能，使得一些房屋的计税价格被人为降低，国家税收受损。这同时也使一些纳税人对房屋交易计税价格的公正性产生怀疑，认真自己的房屋计税价格被高估了，对缴税产生抵触情绪。
（四）监督制约机制不完善
按照房地产税收管理一体化模式进行二手房交易，一个部门紧跟着一个部门，环环相扣。但事实上，各部门之间都独立操作，即无信息共享，也无监督机制，这无疑中就为人为暗厢操作、收人情税、关系税等不规范执法行为提供了空间。这些漏洞的存在，既损害了国家的利益，破坏了税法的刚性，也损害了执法部门的形象。
三、思考与对策
（一）加强政策宣传，增强纳税人自觉纳税意识
瑞昌自2006年实现房地产税收管理一体化以来，房地产税收管理取得了一定的成绩。但由于纳税人对于二手房交易的税收政策了解过少，且最近两年国家为支持民生工程、鼓励消费，相继出台了一系列税收优惠政策，这些优惠政策很多具有时限性，许纳税人对二手房交易的税收政策产生了一定的混乱。这就要求地税部门要加大税收政策的宣传力度，特别是在房地产税收管理一体化联合办公大厅张贴最新的相关税收宣传材料，设立税收政策咨询台，解答广大群众提出的问题。同时，创新宣传形式，提高宣传的有效性。借助广播、电视、广告等大众传媒，印制、散发宣传手册等多种方式，向社会公众解说最新的税收政策，让税收政策深入人心，纳税人只有懂法了才能守法，才能促使征纳关系和谐。
（二）加快信息平台建设，早日实现信息即时共享
为给纳税人提供便利、快捷、优质的服务，应尽快完善二手房交易征收信息系统，建设信息平台，实现信息共享。建立地税与财政契税征收部门、房产部门的广域网，创建完整的税源信息档案，建立税源数据库，实行信息共享。
（三）积极准备，力争二手房评税系统早日上线运行
学习一些发达地区二手房征管经验，未雨绸缪，积极做好前期准备工作，进行房屋区片划分，搜集房地产评估公司提供的基准价，制定楼层、面积等修正系数，测算各类典型房屋基准价格的评估数据，关注市场交易价格信息，争取早日引进二手房电子评税系统，提高房屋基础信息准确性，降低税收成本，提高纳税人办税效率，减少二手房评税争议。
（四）加强联合检查，堵塞二手房交易税收征管漏洞
定期组织力量，开展联合检查。采取执法检查的形式，分别对地税、财政、房产等部门在二手房交易管理工作中的执法行为进行审查核实，促进规范执法，强化依法征管，堵塞税收漏洞，努力实现税收公平。
（五）规范房产评估行业行为，促进房地产市场环境健康发展
许多当事人为了自己的个人利益，要求房产评估公司出具虚假的评估报告，而房产评估公司为了赚取评估费，不根据房产的实际情况出具评估报告，损害了国家的利益。只有不断规范房产评估行业行为，二手房交易市场才能逐步完善，房地产市场环境才能得以健康发展。