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房地产企业财务报表分析之我见
2003-07-01 00:00:00 | 来源： | 作者： 房地产企业与其他企业相比，具有开发周
期长、投入资金量大、投资回收期长等特点，其财务报表所显示的信息往往与实际偏
差较大，因此不能拘泥于财务报表常规的分析方法。
一、房地产企业财务报表的局限性
1．大量预收账款导致短期负债剧增，影响报表使用者对企业偿倩能力的判断。
参照《企业会计制度》关于收入确认的规定，房地产收入确认标准应具备以下四项具
体条件：①工程已经竣工并验收合格；②具有经购买方认可的结算通知书；③履行了
销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；④成本能够可靠地计量。然
而房地产从开始预售到收入确认，需经过竣工、验收、测绘、办证、决算等多个环节，
少则数月，多则三五年，其间巨额的房款收入长期挂在预收账款，一方面增加短期
负债，另一方面减少了房款收入内含的所有者权益。特别是近年房地产高额盈利在财
务报表中无法体现，严重地影响了报表使用者对企业偿债能力的判断。
2．开发成本账实不符，影响报表使用者对企业资产的判断。房地产企业为了持
续发展往往会储备大量的土地，由此形成的土地成本按购置时实际支付的价款入账，
未包含货币时间价值和土地增值部分。特别是近年来，房地产企业凭借其资金、品牌、
政府扶持，以协议出让的方式取得了大量廉价的土地，其实际地价已经是账面成本
的数倍，这时财务报表显示的企业资产严重失实。另外，房地产企业在开发过程中有
相当部分工程款由施工单位垫支，比例高达30％～50％，时间长达数年，施工单位往
往对垫支部分不开发票，再加上房地产企业为欠付工程款拖延工程决算时间，往往要
经过几个会计年度才能完成，对此，房地产企业就难以及时进行成本核算，造成账面
成本低于实际数。
3．期间费用计入当期损益，影响报表使用者对企业经营成果的判断。按现行房
地产开发企业会计制度规定，企业在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用和销
售费用作为期间费用，直接计入当期损益。房地产企业在项目尚未竣工验收决算、大
量预收账款未转销售收入前将出现巨额亏损，一旦结转收入，隐含的利润即会显现，
这样势必影响企业经营情况的客观反映。
二、房地产企业财务报表分析方法
笔者认为，应先根据真实性和配比原则将财务报表作以下适当调整，然后才能进
行常规分析。
1．根据收款方式分析预收账款，确认收入。房地产由于其商品价值很大，收款
形式与一般的产品有很大的不同，有一次性付款、分期付款、按揭付款等形式。对于
一次性付款的房地产销售，应以应收款项足额到账作为收入确认的标准，而不论其是
否办理了房地产证，只要房款足额到账，即可视为风险已转移；对于分期付款的房地
产销售，应以合同约定的收款日期确认收入，但是买方若在合同约定日期有欠付现象，
应考虑买方的资信能力、欠付的金额及欠付频率等因素，如果买方的资信不佳，欠
付的金额过高(一般超过总房款的30％)，或欠付次数过多(连续两期以上)，则不能确
认收入；对于按揭付款的房地产销售，应待交足首期且按捐款已到账，方可确认收入。
根据上述原则将预收账款中应予确认的收入进行预结转，并计提销售税金及附加。
2．分析开发成本的构成，确认成本。购入尚未开发的土地应比照周边地价进行
评估，剔除资金成本后大大高于账面价值的可认同土地增值额，暂估调增存货和资本
公积；对应入账而未入账的工程款按预算或估算入账，对尚未完工的配套工程估价预
提，使开发成本尽可能接近实际；按照收入与成本配比原则预转成本。
3．对收入结转前发生的期间费用，按照收入与费用配比原则进行调整。
2003-07-01 00:00:00 | 来源： | 作者： 房地产企业与其他企业相比，具有开发周
期长、投入资金量大、投资回收期长等特点，其财务报表所显示的信息往往与实际偏
差较大，因此不能拘泥于财务报表常规的分析方法。
一、房地产企业财务报表的局限性
1．大量预收账款导致短期负债剧增，影响报表使用者对企业偿倩能力的判断。
参照《企业会计制度》关于收入确认的规定，房地产收入确认标准应具备以下四项具
体条件：①工程已经竣工并验收合格；②具有经购买方认可的结算通知书；③履行了
销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；④成本能够可靠地计量。然
而房地产从开始预售到收入确认，需经过竣工、验收、测绘、办证、决算等多个环节，
少则数月，多则三五年，其间巨额的房款收入长期挂在预收账款，一方面增加短期
负债，另一方面减少了房款收入内含的所有者权益。特别是近年房地产高额盈利在财
务报表中无法体现，严重地影响了报表使用者对企业偿债能力的判断。
2．开发成本账实不符，影响报表使用者对企业资产的判断。房地产企业为了持
续发展往往会储备大量的土地，由此形成的土地成本按购置时实际支付的价款入账，
未包含货币时间价值和土地增值部分。特别是近年来，房地产企业凭借其资金、品牌、
政府扶持，以协议出让的方式取得了大量廉价的土地，其实际地价已经是账面成本
的数倍，这时财务报表显示的企业资产严重失实。另外，房地产企业在开发过程中有
相当部分工程款由施工单位垫支，比例高达30％～50％，时间长达数年，施工单位往
往对垫支部分不开发票，再加上房地产企业为欠付工程款拖延工程决算时间，往往要
经过几个会计年度才能完成，对此，房地产企业就难以及时进行成本核算，造成账面
成本低于实际数。
3．期间费用计入当期损益，影响报表使用者对企业经营成果的判断。按现行房
地产开发企业会计制度规定，企业在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用和销
售费用作为期间费用，直接计入当期损益。房地产企业在项目尚未竣工验收决算、大
量预收账款未转销售收入前将出现巨额亏损，一旦结转收入，隐含的利润即会显现，
这样势必影响企业经营情况的客观反映。
二、房地产企业财务报表分析方法
笔者认为，应先根据真实性和配比原则将财务报表作以下适当调整，然后才能进
行常规分析。
1．根据收款方式分析预收账款，确认收入。房地产由于其商品价值很大，收款
形式与一般的产品有很大的不同，有一次性付款、分期付款、按揭付款等形式。对于
一次性付款的房地产销售，应以应收款项足额到账作为收入确认的标准，而不论其是
否办理了房地产证，只要房款足额到账，即可视为风险已转移；对于分期付款的房地
产销售，应以合同约定的收款日期确认收入，但是买方若在合同约定日期有欠付现象，
应考虑买方的资信能力、欠付的金额及欠付频率等因素，如果买方的资信不佳，欠
付的金额过高(一般超过总房款的30％)，或欠付次数过多(连续两期以上)，则不能确
认收入；对于按揭付款的房地产销售，应待交足首期且按捐款已到账，方可确认收入。
根据上述原则将预收账款中应予确认的收入进行预结转，并计提销售税金及附加。
2．分析开发成本的构成，确认成本。购入尚未开发的土地应比照周边地价进行
评估，剔除资金成本后大大高于账面价值的可认同土地增值额，暂估调增存货和资本
公积；对应入账而未入账的工程款按预算或估算入账，对尚未完工的配套工程估价预
提，使开发成本尽可能接近实际；按照收入与成本配比原则预转成本。
3．对收入结转前发生的期间费用，按照收入与费用配比原则进行调整。
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