神马文学网邓子滨：物业毁在“管理”二字上(南方都市报 2007-9-4)
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邓子滨：物业毁在“管理”二字上
2007-09-04 10:16:01 来源: 南方都市报 作者:
■法的精神之邓子滨专栏
《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，可以看作过去数年业主与物业公司博弈的结果，其中最抓要害的是将“管理”改为“服务”。回顾管理型物业公司不长的历史，其兴也勃也，其亡也忽也。归结起来，毁就毁在“管理”二字上。
不知从何时起，无论是单位还是个人，都喜欢并习惯了以管理者自居。除开那个法律上来历不明的“城管”不算，我们还经常见到交通“协管”们忙着到处贴罚单，行使着可疑的行政裁量权。有趣的是，在许多单位的食堂里，就餐的“管理者”们碰到的不是服务员，而是管理员。
就物业公司而言，“管理权”来得太容易了。“老大哥”开发公司在卖房时搭售了自己的“亲弟兄”物业公司。这也难免，业主买房入住必有先后，物业公司也就顺势先行到位了。合同一个一个签，意味着被业主视为“仆人”的物业公司成了“公仆”，而一旦“公仆”是一个机构，在面对单个“主人”时，反倒处于强势地位，成为事实上的管理者。
当业主达到了有发言权的数量，就不再容忍“仆人”管理“主人”了，而此时的物业公司也已经壮大，实在不愿改换角色，不肯屈就于人，不忍让出既得利益和既有权力。于是，我们接二连三地听到、看到业主与物业公司相互的不满和对抗。
毋庸讳言，对抗的过程就是业主复权的过程，也是物业公司经由他们自认为天经地义的“管理”而走向末路的过程。末路之行的“里程碑”有以下几个：
第一是物业费。物业公司几乎从不向业主公示物业费的去向，道理再简单不过：哪有管理者向被管理者汇报“管理费”用途的？！不仅如此，当业主不满物业公司，拒付下一年度物业费时——实际上相当于主人不再发给仆人薪水，雇佣关系自然解除。但仆人不这么看，他非要管理主人不可，并且薪水与他管得好坏无关。他把主人告上法庭，打赢了官司，并且深更半夜把主人们从被窝里拖出来进行大规模的“强制执行”。
第二是停车费。开发商在楼盘里釜底抽薪式地割出一块据说产权是他的地下停车场，然后坐收几十年的渔利。“主人”的车没处停，只好接受垄断价格，接受“仆人”委托的某个“停车管理有限公司”的管理。地上停车场，一般是业主公摊的地面，也要“交纳”停车费。(翻翻词典才知道，“交纳”这词儿用得太准确了！)“主人”说：我的地面停我的车，不用你管行不行？“仆人”说：不行。至于“公用设施”的使用、经营、收益，“仆人”也是不许“主人”染指的。
第三是保安。憨厚的农村小伙儿，一旦穿上某种制服，戴上大盖帽，立刻变得威风起来，管人也成了他们的分内之事。他们听从自己的“主人”——物业公司的指令，或者为了业主的“安全”，要求业主付费办理出入证，否则不得入内，也就是不得回家；或者为了小区“美观”，要求业主停车一律车头朝外，否则不准停放。在业主和物业发生矛盾时，他们像军人一样出早操，“一、二、三、四”口号响亮；在业主与之争执时，甚至殴打业主，致其重伤。他们不是业主的“保安”，而是物业的“私家卫队”。
凡此种种，无一不是“管理”在作祟，也无一不加速了管理型服务机构的灭亡。业主按说是不难管理的，没管好，实在有点失败——整个楼群灯火通明，但住户多半“老死不相往来”，一家家颇具实力的业主，住在一起反倒成了沉默的大众。故此，从10月1日起，选聘和解聘物业公司的决定权比例，由过2／3降到过半数，或许七嘴八舌的业主们借此可以形成更多一致的声音。
最后要说的是，《决定》另有一个亮点：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”凡权力总须受限制。谁能保证辛辛苦苦成立的“业委会”不一强独大，最终异化为业主的新“主人”呢？
(作者系中国社科院法学所副教授)
http://www.nanfangdaily.com.cn/southnews/spqy/200709040439.asp
2007-09-04 10:16:01 来源: 南方都市报 作者:
■法的精神之邓子滨专栏
《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，可以看作过去数年业主与物业公司博弈的结果，其中最抓要害的是将“管理”改为“服务”。回顾管理型物业公司不长的历史，其兴也勃也，其亡也忽也。归结起来，毁就毁在“管理”二字上。
不知从何时起，无论是单位还是个人，都喜欢并习惯了以管理者自居。除开那个法律上来历不明的“城管”不算，我们还经常见到交通“协管”们忙着到处贴罚单，行使着可疑的行政裁量权。有趣的是，在许多单位的食堂里，就餐的“管理者”们碰到的不是服务员，而是管理员。
就物业公司而言，“管理权”来得太容易了。“老大哥”开发公司在卖房时搭售了自己的“亲弟兄”物业公司。这也难免，业主买房入住必有先后，物业公司也就顺势先行到位了。合同一个一个签，意味着被业主视为“仆人”的物业公司成了“公仆”，而一旦“公仆”是一个机构，在面对单个“主人”时，反倒处于强势地位，成为事实上的管理者。
当业主达到了有发言权的数量，就不再容忍“仆人”管理“主人”了，而此时的物业公司也已经壮大，实在不愿改换角色，不肯屈就于人，不忍让出既得利益和既有权力。于是，我们接二连三地听到、看到业主与物业公司相互的不满和对抗。
毋庸讳言，对抗的过程就是业主复权的过程，也是物业公司经由他们自认为天经地义的“管理”而走向末路的过程。末路之行的“里程碑”有以下几个：
第一是物业费。物业公司几乎从不向业主公示物业费的去向，道理再简单不过：哪有管理者向被管理者汇报“管理费”用途的？！不仅如此，当业主不满物业公司，拒付下一年度物业费时——实际上相当于主人不再发给仆人薪水，雇佣关系自然解除。但仆人不这么看，他非要管理主人不可，并且薪水与他管得好坏无关。他把主人告上法庭，打赢了官司，并且深更半夜把主人们从被窝里拖出来进行大规模的“强制执行”。
第二是停车费。开发商在楼盘里釜底抽薪式地割出一块据说产权是他的地下停车场，然后坐收几十年的渔利。“主人”的车没处停，只好接受垄断价格，接受“仆人”委托的某个“停车管理有限公司”的管理。地上停车场，一般是业主公摊的地面，也要“交纳”停车费。(翻翻词典才知道，“交纳”这词儿用得太准确了！)“主人”说：我的地面停我的车，不用你管行不行？“仆人”说：不行。至于“公用设施”的使用、经营、收益，“仆人”也是不许“主人”染指的。
第三是保安。憨厚的农村小伙儿，一旦穿上某种制服，戴上大盖帽，立刻变得威风起来，管人也成了他们的分内之事。他们听从自己的“主人”——物业公司的指令，或者为了业主的“安全”，要求业主付费办理出入证，否则不得入内，也就是不得回家；或者为了小区“美观”，要求业主停车一律车头朝外，否则不准停放。在业主和物业发生矛盾时，他们像军人一样出早操，“一、二、三、四”口号响亮；在业主与之争执时，甚至殴打业主，致其重伤。他们不是业主的“保安”，而是物业的“私家卫队”。
凡此种种，无一不是“管理”在作祟，也无一不加速了管理型服务机构的灭亡。业主按说是不难管理的，没管好，实在有点失败——整个楼群灯火通明，但住户多半“老死不相往来”，一家家颇具实力的业主，住在一起反倒成了沉默的大众。故此，从10月1日起，选聘和解聘物业公司的决定权比例，由过2／3降到过半数，或许七嘴八舌的业主们借此可以形成更多一致的声音。
最后要说的是，《决定》另有一个亮点：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”凡权力总须受限制。谁能保证辛辛苦苦成立的“业委会”不一强独大，最终异化为业主的新“主人”呢？
(作者系中国社科院法学所副教授)
http://www.nanfangdaily.com.cn/southnews/spqy/200709040439.asp
邓子滨：物业毁在“管理”二字上(南方都市报 2007-9-4)
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