2010年1月－北京朝阳区购买二手房自助经验分享

今天总算成功办理了过户，当办事人员说明天上午就可以领取房产证的那一刻，心里才踏实的放下了，
明天就是我的生日了，就用这个当做送给自己的一份生日大礼吧。
因为是与房东自行交易，所以在坛子里学习了很多前人的经验，为了让后人少走弯路，
所以也上来与大家分享一下2010年1月份的购房经验，希望对大家有所帮助。
（注：刚才是在我另一个贴子里写了http://beijing.forum.anjuke.com/thread-193711-1-1.html，写着写着发现很长，为了方便大家阅读索性重新发一个喽）
一、签订合同：
我从网上下载了北京市的二手房交易自行成交版，经过与房东的协商，确定了金额、付款日期、交房日期、赠送物品等细节。
细节提示：
1、因为没有中介的公章，作为两个自然人签约，需要提供身份证复印件签名并按指纹，合同上也要按，并要盖骑缝的印，以免换页。　所以偶专门从单位借了印泥带去，两人嘻嘻哈哈的把手印按了一片。
2、虽然房本只有房东一人的名字，为了保险起见还是让她老公签了一份同意妻子出售房产的声明。
3、附件中的内容该写全的都写上，还要留一些房屋交验的保证金。因为之前看过一套房子，房东居然把门窗都拆走了，那可真是绝对的家徒四壁啊！　好在我的房东人很好，不会发生这样的问题，但也还是爽快的答应了留点钱交房时再给她。
二、网签合同：
网签确实很简单，带上四样东西即可：
1、双方的身份证和复印件
2.房产证原件
3.如果双方本人不到场,代理人需要提供公证处开出的委托公证书原件或者复印件（这个我们没用，都是本人亲自到场的，所以少了一些麻烦，也节省费用）
4、填写《存量房买卖合同信息表（自行成交）－－这个表格网上就有，这是网址http://www.bjfdc.gov.cn/public/download/contract/clf-htxxb.doc　。
工作人员核对材料，并通过存量房网上签约系统录入存量房买卖合同第一条至第四条的相关信息，打印后交当事人确认。
当事人确认合同网上信息无误后，双方签字，把工作人员交你的东西全部装好，资料如下;
三份网签合同«北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)»(银行一份，缴税一份，过户交一份)，但实际上只有过户时是收走一份合同的，银行和缴税都是看了原件就还给我了。）
一份«存量房买卖合同信息表(纳税)»(缴税的时候用一张)。
一份«存量房交易结算资金自行划转声明(自行成交)»(过户时交一份),
细节提示：
1、为了节省时间，大家可以提前下载《存量房买卖合同信息表）打印出来填好。
因为那个网签窗口是在你填写这张表格完整后才让你进去的。 我提前做好了功课，直接在电脑里填写完打印预备好了，排队时虽然没有排到第一位，但却第一个进去办理的，当我办完时发现其他好多人还在那填写表格呢。
2、我是在朝阳房地产大厅办理的，刚开始站在前面排队，结果进去后才被告知，网签在另外的侧门那边排队，正门这边是受理过户和领证的，　害我们白排了半天，而且正门是八点二十就放人进去了，那个网签窗口没几个人，所以他们也懒得提前开。我们几个在外面大喊时间到了，里面的办事人员才不情愿的走出来放我们进去。
3、网签如果通过中介，他们自己有账户和密钥，直接在中介公司就能网签的，不必去大厅里。　如果您是和房东直接成交的，也可以另找中介，好处是不需要双方到场了，中介拿了委托书就全部办好。
这一项的单独收费最多也就二百块钱，我本来打算花这个钱的，房东说她愿意亲自到场，我就又省下了，呵呵。今天排队时还听到一个人说怕自己签不了，花了一千块，估计又是受骗了。
4、填写购房价格的时候，需要大家提前算好。
因为这个网签价格涉及到你的贷款与交税问题，为了少交税，你就要考虑做低价格的事情了。　价格可以按评估价或是指导价来写，　每个小区的当地过户指导价格不完全相同，你可以多问几家中介来参考。
但因为现在贷款时银行是要看网签合同的，所以同时也要问一下银行指定的评估公司，那个房子预计评估价能到多少，如果你写的价格非常低，相应的你贷款金额也就会很低了，银行是按网签价格的百分之八十来考虑你的贷款额度的。　所以需要综合考虑后再确定一个合适你的价格。
三、银行贷款：
诚如前人所说，任何一家银行都是可以直接受理个人申请贷款的，所需资料也基本相似。原以为贷款很简单，没想到反而是这个环节耽误的时间最长。
一月份以来，新闻里一会说停止放贷，一会说取消七折优惠，害的我每天一看那些吓人的新闻标题就心惊肉跳，每天都要和银行的信贷部人打电话确认，确有此事吗？银行的人每天都告诉我说，没接到通知，可是咱这小老百姓还是摸不清啊，仍然心里没底，尽管银行一直说没受影响，但确实我的贷款用了足足两周才批下来。
这两周的心路历程总结一句话就是：命苦不能怪z f，点背全都赖社会，哈哈。
买方：
1.        买方及配偶（如有）的身份证
2.        夫妻双方的户口本 －－　如果是集体户口要提供首页和本人页，变更页;我的就是集体户口，为此跑去人才借出来还要了三百块的押金，这年头借个自己的东西还要看人家的脸色，郁闷。
3.        结婚证（如有）
4.        收入证明，公司的营业执照复印件加盖公章（或纳税证明）－－直接找单位人力开具。
5、　工资存折流水复印　－拿身份证直接去你的工资卡银行打印即可。
6.        首付款证明－－　我办的时候是银行拿出一张表来，让双方签字确认的。房东非常配合，上面虽然只写成首付款15万，她都痛快的签字了，我很庆幸遇到的也是一个善良的房东。
7.       买卖双方都在贷款的银行开一个活期存折或卡，提供复印件，这个银行的人会拿去替你复印的。
8.        资信证明（如有房产证，行驶证，大额存款）－－偶是穷人，全没有，汗！不过好象没啥影响。
9.        学历证明：　毕业证或是学位证提供一个就行。
10.        网签合同
卖方：
1.        买方及配偶（如有）的身份证
2.        夫妻双方的户口本 （签发页、首页、本人页，变更页）
3.        结婚证（如有）
4.        房产证
5.        活期存折或卡
细节提示：
1、需要双方都到场面签－－我买的这个房子虽然是房东的婚前个人财产，银行也要求她老公必须到场签字。
2、集体户口确实有点麻烦.　房东老公因为是外地的集体户口，当地的政策是不出借户口原件，只有一个当地公安局开的户籍证明，最后送到总行审核的时候，说这个过期了，有效期最多半年，要求重开。任我们如何解释就是不行，我就纳闷了，房东凭这份证明在海淀刚买的房子，怎么别的银行都没提出来这个问题呢，看来每家银行的操作还是有一定差别的。　不过这事让我们着实出了一身冷汗，生怕二月份又停止放贷了，真是倍受折磨啊。于是又按银行要求赶紧补上了才算通过。
3、贷款手续与评估最好同时进行，节省时间。因为银行面签的资料可以再补，但银行指定的评估公司速度有点慢，做个评估报告至少要三天才出来，所以我们在第一天和银行人联系上，要了评估公司的电话，就一直催评估公司加快进度。
听说一般资料交齐5-10个工作日会批贷，但实际上银行并不是从你第一天去面签的时候起算时间，中间需要补交资料的，就一直到补齐那天才开始计算工作日。
4、和人力打好招呼，或者在收入证明上留一个你能接到的办公电话，因为信贷部会打这个办公座机来核实信息的，以验证你的收入证明是否真实。
等待贷款批复的过程中，看到搜狐网的首页贴出来一个消息：
北京二手房税费调整，变相收紧！　我的心也立刻收紧了，周末的两天一直是坐立不安。　因为买的房子还有营业税，如果按全额交的话，要多几万块！想到这些就心疼的肝颤！
该报道称，部分二手房中介代理机构已接到海淀区地税局通知，要求对未满5年的普通住房和已满5年的非普通住房买卖时，要想享受个人所得税按总额1%缴纳的优惠，营业税就必须按全额缴纳。报道认为，这实际变相取消了此前财政部针对此类产品的营业税优惠，意味着房地产调控口径再度紧缩。
跑去不同的中介询问，有的说朝阳区已经实行全额交税了，有的说这两天就要实行了，今天定还来的及。说法都不一致，心里更加的没底了。中午的时候特意跑去呼家楼税务所，工作人员说营业税是差额，个税是全额。再问是否有变化就不耐烦了，还很傲气的说，最好别来我们这办啊。我问不是特意增设了六个缴税点吗？咱这不办公吗？
那人说我们这下班早，你要是下午来就没戏了。后来一问别人，敢情这帮人拿着工资不干活，一天只放十几个号，想排队都不一定有机会，摆明了是在推活嘛。
赶紧通知房东，尽快交纳，以免政策又生变化！为了稳妥起见，我们直奔朝阳第二税务所，就是在朝阳体育馆对面的华阳家园那个小楼里。
这边相对人性一些，虽然是八点半才开始办公，但七点半就开门放大家进去。直接跟着人群跑上了三楼，继续排队。开始了第四个步骤：
四、交税：
缴税大厅在棕榈泉公寓西门西面的姚家园路，华阳家园一楼（朝阳区第二地税所），
缴税前需要填一张信息表,按着桌上的样表填就行。
1.  双方身份证验证并交复印件、暂住证及复印件
2.  存量房买卖合同信息表(纳税) 要交一张
3.  网签合同原件
4.  卖方房产证（如果有土地证的还要带上土地证）原件＆复印件
如果有代理人也需要交一份委托公证书或者复印件
注： 比较原来的契税单的填发日期和房产证的日期，以早的日期为准算契税费用（两年，或五年以上房龄，而并不是以房子的建成年代为准
买房承担了以下三个税：
1、契税：1%*总房款　－－（因为房子小，又是普通住宅，所以按1%交。据说九十平以上的要交1.5%）
2、卖方的个人营业税： －－1%*总房款　，也有按差额20%的计算方法，但这种交费更多，大家基本不用。
3、营业税5.5%　－－庆幸的是朝阳区仍没有变化，拿着房东原来购房的契税票，用网签合同价格减去原购房发票价格，差额乘以5.5计算。
细节提示：
1、交钱的时候据说只能刷银联的卡，好在现在的银行卡基本都是，我拿了张信用卡也是能刷的，只是不知道会不会算积分，呵呵　。
刷卡还是相当快的，眼看着我的血汗钱啊，就这样刷啊刷啊就没了，要是赚钱也能赶上这个速度该有多好啊
2、排队领号的时候要进行资料预审，如果没有房产证的原件，是不给发号的。我前面的几个中介朋友就因为房东没过来，白排队了。保安还是挺负责的，看你手上材料不全就往外赶，说别耽误后面人。
3、预审的人员会直接算好你要交税的金额，并把房产证号写在所发的排队号码上，这样避免有人倒号了，倒是个不错的方法。
4、房产证的复印件要印的标准，我们当时觉得房本有点大，为了能把左右面印在同一页上就缩印了，结果说不合格，又跑下楼重新复印的。必须是一页就一页，别弄成两张在一个上面的。
在我每天坚持不懈的催促下，　银行在昨天终于通知贷款批下来了，这时就可以通知房东过户了。现在我和房东已经成了好朋友，她甚至放心的说，我把房本等证件都给你拿去自己办了吧。呵呵，少了她还是不行的，相约早上同去过户。我提前去排队，她八点后到就OK了。
五、过户
在朝阳区房产交易大厅过户，过户地址在石佛营东里128号，即坐440、750等公交车到达豆各庄路口那边，再走过去到达朝阳区房屋登记发证大厅，就在炫特区的北面。
因为上次网签的时候是早上七点到的，发现前面已有三四十人了，这次过户特意起了大早，出租车司机一看就是轻车熟路，我一说朝阳房屋交易大厅，二话不说直奔那边。我心想，不是说现在交易量猛缩吗？看司机师傅这熟练程度，莫非还是天天都去？
六点四十到了大厅门口，哇！我居然是第一名！果然是购房人变少了。看到大厅门是开着的，高兴的直奔而去，保安说你来的太早了，现在人少的很，不用担心。
原来他是在摆门前的护栏，整理成两条队伍，左边的是领证的，右边是办过户等业务受理的队伍，大家到时不要站错了哦。　我旁边的一位老太太就站错了位置，后来保安放号的时候才发现，所幸我们知道她来的早，让她站在我们身边了。
等到八点二十，终于打开大门。我是第一号哦，到窗口,交各种资料,耗时大约十分钟，办完立刻打车上班，还是迟到了，呵呵。
所需资料：
1.  契税单据一份　－－当时交税后一共给了五张单据，反正我就全带上了，以免遗漏。办完后手里还有三张单子，收存好吧，将来如果卖房子可能就会用上了。
2. 网签购房合同要交一份,
3. «存量房交易结算资金自行划转声明(自行成交)»，
4.  双方身份证原件检查并交复印件,如果是外地户口需要暂住证原件检查并交复印件,
5、卖方房产证（如果有土地证的还要带上土地证）原件＆复印件
细节提示：
1、     房本中房屋平面图遮挡住原房主姓名复印件两张－－之前为了保险起见我把有名的和遮挡住名字的分别印了几份，以防万一。
2、办事人员会核实一下身份证上的照片是否为本人，呵呵，可爱的房东一看人家审视了她长达数秒，赶紧把帽子摘下来了，以验证身份证上的人就是她：）
3、工作人员拿出两张档案袋来，让我们分别签字，我当时一度怀疑这应该是他们内部存档需要做的工作，现在都简化成让人自己写了。
打印两张询问表,交易双方各填一张,证明双方都明白此次交易的内容。最后给了一张房屋过户的受理通知书，上面赫然写着请于二月六日上午前来领证，工本费80元。原来第二天就能出证了，神速。
4、周六办公：　真没想到他们现在调整后的时间居然是周六上午也能办公，这点需要赞一个！　周日仍然是休息的。
5、进门后仍是排队拿号，放号人员也要初审资料的，如果没有房本仍然是不给号的。我身后的那位中介朋友就很沮丧，排了半天房东没来，只好重新回到队伍后面，这时候后面已经有几十个人了。
六、抵押
办完之后给银行打了电话，因为我是自己直接找银行办的贷款，所以取房产证的时候银行的过户专员需要陪同一起去，银行怕的是你拿走房本后再转卖，他手上就没有抵押的东西了，呵呵，银行还是比较谨慎的。不过银行的过户专员周六不上班，所以我也没好意思拖着他明天就去。
更何况据说系统录入与建立档案还需要两到三个工作日，所以即使银行的人明天拿到房产证，也没法去办抵押的。索性安心的过个周末，接下来就是盼望着，等待着，那份写着2月6日的房产证，相当有纪念意义哦.
很有缘份的是，我和房东都是二月六号的生日，现在成功办理完毕后，我们两个可以同庆生日喽！
细节提示：
1、我办贷款的银行仍然是七折，个人首套房是首付百分之二十。加息的事目前没有接到通知，仅供参考。
2、取房产证时银行人需要陪同一起，把房产证拿去做完抵押再归还，信贷部的人周末是不办公的，除非认识人。
七、办事地点图片
1、朝阳房屋登记大厅

2、朝阳第二税务所

八、结束语
从看房子到买完过户，一共耗时两个月，在此要免不了俗套的学习获奖感言总结一下：
感谢CCTV，感谢BJTV，感谢赵薇，感谢许薇，感谢房东ING，感谢家人ING，感谢安居客....
跑题了，转回来。
感谢安居客，在这里面学习了很多前人的经验贴，在自己操办上面的这些手续时都非常的有参考价值，算算省下了中介费、贷款费、过户费等也将近四万块钱吧。而且每次都是一早就去，办完立刻跑回单位上班，基本上没有请假扣钱，嘿嘿。
虽然房东说从今天起这房子已经不是我的了，如果她愿意，这个房子随时欢迎她和家人回来做客哦，毕竟在这住了多年也是深有感情的。从此以后我们也又多了一个朋友。在此要谢谢她对我们购房的配合与支持。
最最感谢的是我慷慨的相公，全力支持了首付，并毫不犹豫的批准房产证上只写我一个人的名字，相公说这是为了弥补婚前没给彩礼的遗憾：）
虽然只是套小两居，但从此我们有了自己的蜗居！
虽然买在了东三环外，但从此我们终于住进了城里！
祝愿大家买房顺利，多多省钱哦!