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来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/29 04:46:31
全国房产市场在经历了08-09年的霜降到急速升温后，濒于“风寒”边缘，中央强硬的抑制政策，有力的挤压了房市的不良需求，原本病态的房市或将由此走向健康。但随着政策的落地执行和各地的市场综合反应来看，也许健康之下隐藏着更深的危机。
一、政策方面
去年年末今年年初，国家为遏制高房价频频出台调控新政，4月中旬，随着国家“新国十条”的出台，楼市调控升级。为相应国家调控号召，各方反应迅速。各大银行纷纷表态将严格执行二套房贷政策，某些城市甚至暂停三套放贷和严控异地购房。先后十多个大中城市也陆续出台地方楼市细则。尽管各地新政执行力度不一，所出台地方政策也有松有紧，但新政所到之处仍然激起市场阵阵涟漪。全国一线大中城市楼市成交纷纷遇冷，即便是以往被认为是销售黄金周的五.一假期也成交惨淡。观望情绪也迅速从一二线重点调控城市蔓延至全国楼市。
但相较于全国其他省市，新疆区域在这一时间段内频频传出利好消息。全国重点省市加大对口援疆力度；中央新疆经济工作座谈会召开确立喀什为经济特区，中央加大政策、资金扶持力度；资源税试点6月新疆启动等等都使得新疆再次成为全国关注的焦点。可以肯定，在今后相当长时间内，新疆必将成为投资和开发的热土，经济民生也将实现跨越式发展。这也将为新疆房地产事业提供一次千载难逢的历史发展机遇。
二、市场方面
本月市场供求比为1：0.87，由此看出供求接近平衡，国家新政对楼市两投行为的遏制较为突出，但由于本地供求比例接近平衡，市场整体表现出供不应求态势。价格短期难有明显下滑趋势。
从商品房存量面积来看，乌鲁木齐市商品房存量面积环比持续增长，累计到2010年5月商品房存量面积达780万平米，按2009年全年实现商品房销售面积核算，预计需要18个月方能消化完毕。
施工面积走势方面，2010年1-5月同比走势相当，主要是由于地域原因，3-4月的集中开建造成。另外，3-5月的同比较快增长主要由于09年的楼市火热形成的市场上行预期，虽有国家调控政策干预，但难掩房企对于楼市整体走高的预期判断。
供应方面
从市场供应情况来看，商品房供应量同比呈现微涨，但环比仍持续下降，降幅较上月明显加快。分析认为，随着09年市场的旺盛发展，10年初的房产项目也陆续达到预售标准，另由于年关交替造成的市场滞销，促使存量面积加大，从而进一步扩充了市场可售面积。
从1-5月商品住宅供应户型来看，目前首府住宅市场以两室、三室户型占据主导地位，总体市场仍旧偏向中小户型供应。
从商品住宅区域供应户型来看，两室、三室户型仍旧是几大高速发展城区的主力供应户型。由于新市区多个高档项目的上市供应，导致新市区本月四室户型供应量加大。
从建筑形态供应上来看，多层和高层户型仍旧主导市场供应物业，沙区、新市区、高新区高速发展区域的高层物业供应比重加大。占据高层市场主要供应区域。
综合上述图例分析，首府住宅市场供应平稳，政策影响较小，市场主导供应户型仍以中小户型为主，整体市场供应量较大，可售房源充足。
成交方面
从本月住宅市场供求关系来看，5月供应同比上升明显，环比降幅加快；成交量同环比双双下降，降幅明显。主要由于4月出台的相关政策干预逐渐落地，市场观望情绪加重。
从本月住宅市场户型成交来看，各户型成交环比均呈现下滑态势。
土地供应方面
从供求关系上看，4月新政出台后，全市土地供应虽环比有所上升，但成交环比急剧下降，企业投资信心不足，随后的二套房贷细则将加快楼市下行步伐。
从供应面积上看，2010年1-5月土地供应依旧走向传统的循序渐进路线，随着临近年中，土地供应力度和节奏都逐步加快，从而丰富了土地供应市场。
从用途上看，商业用地，住宅用地，商住用地等土地供应市场的三大王牌，随着房产市场的走冷，前景不明的趋势也乏人问津。而原本倍受冷落的仓储、工业等专项用地，也为援疆企业架桥铺路，供应量呈现高速增长。
从供应区域上看，新市区依旧成供应市场的热门区域，援疆企业的进驻，更是加重了该区域在土地市场的供应比例。
总体上说，供应市场依旧延续循序渐进的供应节奏，随着气候的转暖，投资意识升温，土地市场供应也一片向好。但由于新政影响和地方政府援疆发展计划的制约和推动，本月商住，住宅，商业类用地占土地供应市场份额环比双双回落；仓储，工业类用地供应比例高速上升，充分的表现出援疆发展工作计划和房地产新政对本市土地供应市场的影响。
三、结后语
从住宅市场供应来看，整体市场供应量同比微涨，但环比仍持续下滑。存量面积累计同比小幅上升，市场可售房源充足，主要供应面积仍为中小户型为主；成交方面，1：0.87的供求比反应出市场新增供求几近平衡，但由于可售房源和高档房源的人为影响造成市场供不应求的虚拟局面，整体住宅市场均价环比呈现小幅上扬。随着4月中央政策的逐步落实，需求市场观望情绪加重，住宅成交同环比双双下跌，各类面积需求均呈现观望态势，环比均有小幅下滑。
从商业/办公市场供应来看，本月供应同环比双双持续下跌，主要是由于临近年关交替和商业用房的整体规划量不足引起；成交方面，由于住宅市场的调控政策挤压，部分住宅两投需求涌入商业市场，本月商业成交同环比均上涨幅度较大，创本年历史新高。
从土地市场供应方面来看， 4月新政出台后，全市土地供应虽环比有所上升，但成交环比急剧下降，企业投资信心不足，随后的二套房贷细则将加快楼市下行步伐。新市区依旧成供应市场的热门区域，援疆企业的进驻，更是加重了该区域在土地市场的供应比例。
住宅市场贴近民生，政策敏感性较强，政策执行态度的不明朗造成住宅市场观望情绪加重，整体供求双双呈现下跌。各类需求受到政策挤压需求转向，拉动商业市场的快速发展。土地市场整体供应量同环比均有较快上涨，地价方面随着楼市的火热历史也水涨船高。
预计未来住宅市场在前景不明的局势下，观望情绪依旧影响着整体住宅成交，虽本地住宅市场需求以刚性为主，但受到住宅均价环比持续上涨，购买力疲软的影响，政策依赖性将加重需求延迟。政策挤压和通胀预期压力下，商业市场的保值增值功能逐步拉高首府商业市场成交量，此一现象将平稳延续至住宅市场的需求释放。
一、政策方面
去年年末今年年初，国家为遏制高房价频频出台调控新政，4月中旬，随着国家“新国十条”的出台，楼市调控升级。为相应国家调控号召，各方反应迅速。各大银行纷纷表态将严格执行二套房贷政策，某些城市甚至暂停三套放贷和严控异地购房。先后十多个大中城市也陆续出台地方楼市细则。尽管各地新政执行力度不一，所出台地方政策也有松有紧，但新政所到之处仍然激起市场阵阵涟漪。全国一线大中城市楼市成交纷纷遇冷，即便是以往被认为是销售黄金周的五.一假期也成交惨淡。观望情绪也迅速从一二线重点调控城市蔓延至全国楼市。
但相较于全国其他省市，新疆区域在这一时间段内频频传出利好消息。全国重点省市加大对口援疆力度；中央新疆经济工作座谈会召开确立喀什为经济特区，中央加大政策、资金扶持力度；资源税试点6月新疆启动等等都使得新疆再次成为全国关注的焦点。可以肯定，在今后相当长时间内，新疆必将成为投资和开发的热土，经济民生也将实现跨越式发展。这也将为新疆房地产事业提供一次千载难逢的历史发展机遇。
二、市场方面
本月市场供求比为1：0.87，由此看出供求接近平衡，国家新政对楼市两投行为的遏制较为突出，但由于本地供求比例接近平衡，市场整体表现出供不应求态势。价格短期难有明显下滑趋势。
从商品房存量面积来看，乌鲁木齐市商品房存量面积环比持续增长，累计到2010年5月商品房存量面积达780万平米，按2009年全年实现商品房销售面积核算，预计需要18个月方能消化完毕。
施工面积走势方面，2010年1-5月同比走势相当，主要是由于地域原因，3-4月的集中开建造成。另外，3-5月的同比较快增长主要由于09年的楼市火热形成的市场上行预期，虽有国家调控政策干预，但难掩房企对于楼市整体走高的预期判断。
供应方面
从市场供应情况来看，商品房供应量同比呈现微涨，但环比仍持续下降，降幅较上月明显加快。分析认为，随着09年市场的旺盛发展，10年初的房产项目也陆续达到预售标准，另由于年关交替造成的市场滞销，促使存量面积加大，从而进一步扩充了市场可售面积。
从1-5月商品住宅供应户型来看，目前首府住宅市场以两室、三室户型占据主导地位，总体市场仍旧偏向中小户型供应。
从商品住宅区域供应户型来看，两室、三室户型仍旧是几大高速发展城区的主力供应户型。由于新市区多个高档项目的上市供应，导致新市区本月四室户型供应量加大。
从建筑形态供应上来看，多层和高层户型仍旧主导市场供应物业，沙区、新市区、高新区高速发展区域的高层物业供应比重加大。占据高层市场主要供应区域。
综合上述图例分析，首府住宅市场供应平稳，政策影响较小，市场主导供应户型仍以中小户型为主，整体市场供应量较大，可售房源充足。
成交方面
从本月住宅市场供求关系来看，5月供应同比上升明显，环比降幅加快；成交量同环比双双下降，降幅明显。主要由于4月出台的相关政策干预逐渐落地，市场观望情绪加重。
从本月住宅市场户型成交来看，各户型成交环比均呈现下滑态势。
土地供应方面
从供求关系上看，4月新政出台后，全市土地供应虽环比有所上升，但成交环比急剧下降，企业投资信心不足，随后的二套房贷细则将加快楼市下行步伐。
从供应面积上看，2010年1-5月土地供应依旧走向传统的循序渐进路线，随着临近年中，土地供应力度和节奏都逐步加快，从而丰富了土地供应市场。
从用途上看，商业用地，住宅用地，商住用地等土地供应市场的三大王牌，随着房产市场的走冷，前景不明的趋势也乏人问津。而原本倍受冷落的仓储、工业等专项用地，也为援疆企业架桥铺路，供应量呈现高速增长。
从供应区域上看，新市区依旧成供应市场的热门区域，援疆企业的进驻，更是加重了该区域在土地市场的供应比例。
总体上说，供应市场依旧延续循序渐进的供应节奏，随着气候的转暖，投资意识升温，土地市场供应也一片向好。但由于新政影响和地方政府援疆发展计划的制约和推动，本月商住，住宅，商业类用地占土地供应市场份额环比双双回落；仓储，工业类用地供应比例高速上升，充分的表现出援疆发展工作计划和房地产新政对本市土地供应市场的影响。
三、结后语
从住宅市场供应来看，整体市场供应量同比微涨，但环比仍持续下滑。存量面积累计同比小幅上升，市场可售房源充足，主要供应面积仍为中小户型为主；成交方面，1：0.87的供求比反应出市场新增供求几近平衡，但由于可售房源和高档房源的人为影响造成市场供不应求的虚拟局面，整体住宅市场均价环比呈现小幅上扬。随着4月中央政策的逐步落实，需求市场观望情绪加重，住宅成交同环比双双下跌，各类面积需求均呈现观望态势，环比均有小幅下滑。
从商业/办公市场供应来看，本月供应同环比双双持续下跌，主要是由于临近年关交替和商业用房的整体规划量不足引起；成交方面，由于住宅市场的调控政策挤压，部分住宅两投需求涌入商业市场，本月商业成交同环比均上涨幅度较大，创本年历史新高。
从土地市场供应方面来看， 4月新政出台后，全市土地供应虽环比有所上升，但成交环比急剧下降，企业投资信心不足，随后的二套房贷细则将加快楼市下行步伐。新市区依旧成供应市场的热门区域，援疆企业的进驻，更是加重了该区域在土地市场的供应比例。
住宅市场贴近民生，政策敏感性较强，政策执行态度的不明朗造成住宅市场观望情绪加重，整体供求双双呈现下跌。各类需求受到政策挤压需求转向，拉动商业市场的快速发展。土地市场整体供应量同环比均有较快上涨，地价方面随着楼市的火热历史也水涨船高。
预计未来住宅市场在前景不明的局势下，观望情绪依旧影响着整体住宅成交，虽本地住宅市场需求以刚性为主，但受到住宅均价环比持续上涨，购买力疲软的影响，政策依赖性将加重需求延迟。政策挤压和通胀预期压力下，商业市场的保值增值功能逐步拉高首府商业市场成交量，此一现象将平稳延续至住宅市场的需求释放。