中国应借人口普查统计住房空置率

中国应借人口普查统计住房空置率崔宇

2005年左右，中国的住房空置率问题就曾引起热议，但至今仍是一桩谜案。中国国家统计局依然没有定义哪怕是具有中国特色的空置房和空置率概念，依然没有开展住房普查或抽样调查的打算。这种不作为也“激发”了民间的“科研精神”，民间自发调查的空置率数据层出不穷，而统计部门除了忙着辟谣，就是依然推诿由于概念不清楚“住房空置率很难统计”。

统计部门的言论令人难以接受。首先，统计数据都是很难统计的，否则就不需要专业的统计部门了，如果知难而退，是不是GDP、CPI和房价都不需要统计了？这些数据的统计比住房空置率要复杂多了。而且，如果连并不复杂的住房空置率都说很难统计，那么他们“知难而上”统计出来的其他数据其可信度能有多少？

其次，以概念不清楚为由也令人费解，美国和欧盟等许多国家都有统计住房空置率，如何定义空置房和空置率有充足的国际经验，这个奉行“拿来主义”即可，住房空置并不是一个具有中国特色的问题。

最后，流动的人口都可以统计，不流动的房屋却无法统计，这无论如何都是说不过去的。由于人口普查要深入到每个社区进行入户调查，号称不留一个死角，如果说暂时无法开展住房普查的话，可以借今年11月1日即将开展的人口普查来统计这一时点的静态住房空置率，未来还应该借助此次人口普查的基础数据开展住房抽样调查，统计动态及时的住房空置率。人口普查是中国统计住房空置率的良机，现在的关键是统计部门在人口普查开始之前抓紧时间确定空置房概念，以便人口普查员在进行入户调查时搜集足够的住房空置数据。

事实上，美国每季度发布的住房空置数据就是通过当前的人口调查和住房空置调查共同统计出来的，而且这还是一种自愿而非强制性的抽样调查。同时，美国社区调查（American Community Survey），作为10年一次的人口普查的“替代”，会每年统计全年或多年平均的住房空置数据，这个调查是强制性的，而且覆盖的范围最广。另外，美国住房调查（American Housing Survey）也会统计住房空置数据，但它覆盖的范围最小，而且也属于自愿性调查。

根据美国的经验，中国利用10年一次的强制性的人口普查是完全可以统计出静态的住房空置数据的，但国家统计局似乎并不太想利用这十年一遇的良机。8月11日，国家统计局发言人盛来运在回答《人民日报》记者提问时曾表示：“我们目前人口普查调查的对象是人，住房调查的调查对象主要是住房，所以在人口普查中对那些没有人居住的房子，我们可能不一定调查了。”

这是一个自相矛盾的表态，不调查怎么会知道这个房子没有人居住呢？要知道，人和住房基本上是捆绑在一起的，人口普查不是电话抽样调查，必须要实地走访每一户，也不可能通过在大街上数人头来统计，这意味着调查人的同时也就是调查住房。据报道，北京市还准备在人口普查期间调查房屋建筑年代和抗震能力等，如果连这些都要搜集，搜集住房空置数据不是小菜一碟吗？

也许统计部门会继续拿住房空置概念不清楚作为搪塞，认为即使人口普查实地走访了每一户，也无法统计住房空置数据。这是最令人遗憾的。还是以美国为例，美国对于住房空置的定义和分类已经非常详尽，足够给中国做出借鉴。

美国把空置房分为两大类：一类是全年性空置房（Year-round Vacant Units），一类是季节性空置房（Seasonal Vacant Units）。全年性空置房是主体，是指可以在全年任意某个时间去住，但却只住了几次甚至不住的房子，具体又包括供出租的空置房、只供出售的空置房、已经出租或出售但新的使用者还没入住的空置房以及没有进入市场的空置房，其中没有进入市场的空置房就是指既不打算出租也不打算出售，只是准备偶尔或临时去居住的房子，比如度假别墅等等。

了解了空置房的分类，就可以分别计算不同类别的空置率，一般来说，出租空置率（Rental Vacancy Rate）和出售空置率（Homeowner Vacancy Rate）这两个指标比较常用。值得一提的是，他们只是衡量住房二级市场上准备出租或出售的房屋空置情况，分子只是供出租的空置房或者只供出售的空置房，都不包含没有进入市场的空置房。

因此，美国每季度公布的出租或出售空置率指标，一方面，同中国国家统计局公布的房屋待售面积或控制面积根本不是一个概念，中国公布的只是房地产企业累计库存积压的情况，并不涉及住房二级市场；另一方面，同中国民间通过“晒黑灯”、查电表等方式算出来的空置率也不是一个概念，因为中国民间统计的空置率包含了没有进入市场的空置房，同美国的出租或出售空置率无法直接比较，更何况似乎并不存在所谓的国际警戒线，只是在衡量出租空置率时，个别学者认为合理的出租空置率应该在5%-10%之间。

这意味着，要想得到精确细致的住房空置率并进行国际比较，必须要依赖统计部门进行大量的工作，民间的努力是杯水车薪的。当务之急是结合美国和欧盟的经验，大体确定统计空置率时需要掌握哪些基础数据，并通过十年一遇的人口普查全面快捷地搜集，并为未来的住房抽样调查做好准备。

战国时代的商鞅曾说过“欲强国，不知国十三数，地虽利，民虽众，国愈弱至削”，商鞅当时指的“十三数”大都与人口有关，但在当下，住房方面的数据显然对中国也很重要，希望这次人口普查也会给未来开征物业税或房产税提供基础资料支撑。

（本文作者崔宇是《华尔街日报》中文网专栏撰稿人。文中所述仅代表他的个人观点。您可以写信至yu.cui#dowjones.com与作者联系。）