地产股集体性飙升(附报告)

［编者注］7月16日，万科披露其定向增发获有条件通过，同时还披露了该公司六月份的销售数据，但是，万科的股票并未出现大幅上扬，而是受大盘拖累出现超3%的跌幅，不过今日万科表现强悍，不仅牢牢封住涨停，甚至创出22.62元的新高。与此同时整个房地产板块受到极大鼓舞，整个板块中除ST东源出现阴跌之外地产板块各地产股开始了大局进攻，整个板块出现个股普涨格局，其中沙河股份上涨了8.08%，保利地产上涨9.84%，美都控股、万通先锋、天鸿宝业等个股均涨停，金地集团涨幅也达9.26%，北辰实业涨幅6.79%。那么，是什么原因导致地产股在今日出现群体性飙升行情呢？
地产股群体性上涨原因分析
2007中国房地产上市公司TOP10研究报告
地产股动态估值便宜 4只股维持“推荐”评级
下载：国泰君安房地产行业07年下半年投资策略报告.pdf
地产股：牛市行情的王者
地产股群体性上涨原因分析
人民币升值动力化解调控压力
对于地产股来说，目前是上有阻力，下有动力。阻力主要来源于房地产价格大幅飙升后所带来的调控预期，尤其是近期相关券商行业分析师的研究报告显示房地产固定投资规模有抬头的趋势，而在房地产价格已成为舆论关注焦点的前提下，这强化了各路资金对房地产调控政策的预期。
但是，对于理性的且带有长线投资目光的机构资金来说，房地产股虽然有调控政策的预期，但历史多次经验显示，调控是为了房地产市场更为健康的发展，而不是刻意打压房地产市场，所以，调控并不会影响到房地产市场的健康发展方向。更何况，房地产不仅仅是消费升级品种，更是大宗投资品种，在人民币升值趋势强劲以及房地产价格不断盘升所带来的赚钱效应示范下，越来越多的居民加入到购房者的行列中，也就是说，人民币升值将成为房地产股强劲的推动力。而值得指出的是，近期人民币汇率再创辉煌，相继突破7.59、7.58、7.57等重要阻力关口，这其实也是近期房地产股走强的直接动力之一。
业绩增长刺激持股底气
经过前些年房地产业的持续景气，不少房地产上市公司在前些年重点投资的房地产项目在近期相继进入竣工结算期，从而使得房地产上市公司成为今年半年报业绩预喜板块的主要构成部分，比如说名流置业、华发股份等地产类上市公司的半年报业绩预喜公告均称项目进入结算周期，从而推动着房地产股的投资渐入佳境。
同时，房地产股业绩增长还来源于股改后所带来的积极因素。这主要体现在两方面，一是全体股东利益的一致，使得房地产股的盈利能力出现突飞猛进的增长。因为房地产业的利润转移相对容易，所以，在股权分置背景下，房地产股的盈利能力与房地产业的景气有点不相匹配。但随着股改的完成，利润逐渐回流上市公司，房地产股迎来了业绩释放的春天。二是股改过后，实际控制人做大市值的冲动极为强烈，细心的投资者可能会发现地产界“名人”已“汇聚股市”，华远、新恒基、苏宁地产、万通地产、世茂地产、中粮地产、中航地产等均已在A股市场形成了资本旗舰，在此影响下，房地产股对房地产业的晴雨表效应将更为明显。而在房地产景气火爆的背景下，房地产股的强劲走势自然可以预期，刺激了多头的持股底气。 新特征逐渐浮现
正由于此，房地产股在近期形成了两大明显的走势特征，一是二、三线房地产股的走势明显强于一线地产股，尤其是在股性方面更是如此。这主要是因为二、三线地产股的利润回流效应极其明显，而且二、三线地产股也具有极强的资产注入预期，利润的外延式增长路径更为清晰，也就是说，考虑到人民币升值所带来的加速度效应，此类个股的短期暴涨动力更为强劲。
二是一批“不务正业”的房地产股也有不俗的走势。较为典型的有安徽水利，该公司原先从事于水利工程的主营业务，但近来越来多的资金开始认同该公司在近年来倾力打造的地产业务。巧合的是，今年以来，安徽地区的房地产价格上涨幅度较为惊人，所以，安徽水利有望凭借着不俗的地产业务而成为近期的市场热门股。类似个股尚有中恒集团、闽东电力、福星科技、嘉宝集团等等。
故在实际操作中，投资者可以从新特征中把握住未来的地产股投资机会，在二、三线地产股中，可重点关注具有大量新竣工项目将进入结算期或者控股股东实力雄厚的个股，天鸿宝业、世茂股份、冠城大通、*ST广厦、万通先锋等个股可予以跟踪。而在“不务正业”的拥有房地产业务的个股中，安徽水利、嘉宝集团、中恒集团、新潮实业的投资机会可能更为明朗一些，可跟踪。尤其值得指出的是，部分个股在近期也相继转型房地产业务，且获得不俗的投资回报，故苏州高新、海泰发展、沈阳新开等个股可跟踪，尤其是沈阳新开所开发的河畔新城项目有望给该公司带来持续的投资回报，前景相对乐观，可低吸持有。
图1：房地产行业景气将继续处于景气延长阶段

图2：房地产上市公司盈利能力明显提高

图3：5大地产股盈利预测、估值和投资评级（单位：百万股，亿元）

图4：房产股一二线龙头公司盈利预测、估值和投资评级（单位：百万股，亿元）

2007中国房地产上市公司TOP10研究报告（上海证券报）
由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了五年，引起了社会各界特别是投资者的广泛关注。
2006年，中国股市迎来了前所未有的“牛市”，上证指数和深圳成指全年分别上涨126.55%和125.42%，地产指数(399200)上涨168.03%，涨幅超过大盘40个百分点以上。进入2007年后，随着财富效应的逐步显现，证券市场得到了更多投资者的关注。截5月28日，沪深两市账户总数突破1亿大关，上证指数收于4272.11点，累计上涨57.3%，地产指数收于2027.55，累计上涨98.8%，再次成为此轮上涨行情的重要推动力。
针对证券市场的新形势，中国房地产TOP10研究组本着“公正、客观、准确和全面”的原则，进一步完善了此次房地产上市公司研究的评价理论和方法体系，力求更准确地反映房地产上市公司的市场表现和未来前景，为投资者提供全面、综合的评价结果。
研究结果及分析
◆房地产上市公司综合实力TOP10
研究组沿用了2003-2006年连续使用、客观性较强的《福布斯》500强评选标准，以总资产、总市值、主营业务收入、利润总额四项指标对中国房地产上市公司进行综合实力评价。如某公司总资产指标排第10位，则其总资产得分为10分，以此类推。对四项指标赋予相同权重计算综合得分，然后按照综合得分从小到大的顺序得出公司的综合实力排名。
(1)2007沪深房地产上市公司综合实力TOP10：行业和区域龙头受到市场重点关注，新上市企业表现突出，资产注入和重组成上市公司综合实力上升的重要手段。
万科继续占据综合实力榜首，新上市的保利地产占据第二，其次是在往年研究中表现突出的陆家嘴、招商地产、金融街(并列第4)，首只从H股回归A股的房地产公司北辰实业排名第六。中宝股份、泛海建设因资产注入重组，综合实力大幅上升，分列第9和第10位。
2006年，上证指数和深圳成指分别上涨126.55%和125.42%，地产股更是成此轮上升行情的领涨板块，2006年最后一个交易日，地产指数收于1008.39点，全年累计涨168.03%，超过同期大盘整体涨幅40个百分点。综合实力TOP10企业的市场表现尤为突出：其中的行业龙头——以万科、保利地产、招商地产、金地集团为代表——凭借优良的持续增长能力、有序的跨区域扩张和合理的土地储备，为短期内的高估值提供了可靠的长期消化能力；而区域龙头——以北京的金融街和北辰实业、上海的陆家嘴和中华企业为代表——在特定区域有着其它开发企业难以比拟的土地、资金及政府资源优势，业务特色和成长能力得到投资者关注与认可，与行业龙头一并受到市场重点关注。
万科2006年末市值达675亿元，同比上升321%，股价全年上涨263%(除权后，下同)。与此同时，优质资产注入、并购重组等题材成为市场追捧热点。中宝股份和泛海建设完成资产重组后，全年股价分别上涨达337.87%和714.01%，总市值更是分别大幅增长15.75倍和16.7倍。
综合实力TOP10企业在资产和市值大幅增加的同时，经营业绩同样快速增长。2006年TOP10企业共实现主营业务收入430亿元，同比增长48.8%，与上年TOP10企业相比增长52.4%；实现利润总额达98.9亿元，同比增长59.6%，与上年TOP10企业相比增长60.7%。
进入2007年后，房地产板块继续成为投资热点。截至2007年5月28日，地产指数收2027.55点，累计上涨98.8%，超过同期上证指数涨幅40个百分点。万科总市值更是突破1200亿，成为沪深股市首家市值突破千亿的房地产企业。同期陆家嘴、中华企业增幅分别达120.9%和175.7%，在整个房地产板块中位居前列。
(2)2007中国内地在港上市房地产公司综合实力TOP10：资产规模和经营业绩增长明显，新上市企业表现更为突出。
中国海外发展仍位列中国内地在港上市房地产公司综合实力TOP10榜首。新上市公司表现突出，分别是排在第二位的世茂房地产(2006年7月上市，募集资金37.2亿港元)、第五位的瑞安房地产(2006年10月上市，募集资金约62亿港元)和第七位的绿城中国(并列第7，2006年7月上市，募集资金约29亿港元，并于11月发行价值31.2亿港元的七年期高息票据)。其它表现优秀的企业还有合生创展、富力地产、华润置地等。
中国内地在港上市房地产公司综合实力TOP10企业在2006年取得了较快的发展，总资产和H股市值　平均达到249亿港元和292亿港元，股价平均涨幅达105.7%，而同期恒生指数涨幅为33.6%，表明综合实力TOP10企业的投资价值得到国际投资者的肯定。其中，中国海外发展H股市值达739亿港元，全年股价涨幅为214.0%；华润置地股价上涨1887%，涨幅仅次于中国海外发展，当年末市值达311亿港元。以上市首日收盘价计算，三家新上市企业股价涨幅远高于同期恒生指数涨幅，其中世茂房地产上市不到半年，股价涨幅高达120.9%，超过同期恒生指数涨幅近100个百分点。资产规模方面，除中国海外发展和新世界超过300亿元外，排名第二至第六的世茂房地产、合生创展、富力、瑞安房地产、华润置地等五家企业均在250亿至280亿港元之间，差异很小。
除资产规模和总市值大幅增加外，中国内地在港上市房地产公司综合实力TOP10的经营业绩也有较大程度的提升，全年实现主营业务收入和利润总额均值分别为60.7亿元和21.3亿元，平均同比增速分别为95.1%和124.5%。其中，中国海外发展和富力地产两家企业的主营业务收入首次突破100亿港元，同比增速分别为56.5%和81.7%，表现出很好的成长能力。同期两家企业利润总额分别达到31.8亿和31.2亿港元，在TOP10企业中位居前两位，同比增速分别为55.1%和100.4%。新上市企业再次表现出良好的业绩增长水平。瑞安房地产当年主营业务收入同比增长362.5%，增幅在所有TOP10企业中最高。世茂房地产主营业务收入68.9亿，是中国海外发展的63.1%，而其利润总额为29.7亿港元，是中国海外发展的93.6%，足见其利润率水平之高。
◆房地产上市公司经济增加值(EVA)TOP10
TOP10研究组沿用2003-2006年连续使用的经济增加值(Economic　Value　Added，EVA)评价理论和方法，第五次对房地产上市公司的经营业绩进行财富创造能力评价，按经济增加值(EVA)排出中国房地产上市公司财富创造能力TOP10。
(1)2007沪深房地产上市公司经济增加值(EVA)TOP10：房地产上市公司整体财富创造能力进一步增强，TOP10企业表现突出。
万科、陆家嘴、B股上市公司江苏新城以及金融街财富创造能力表现突出，分列经济增加值(EVA)TOP10榜单前四位。新上市公司的财富创造能力良好，保利地产和北辰实业分列第5和第6位。栖霞建设和亿城股份进步明显，首次入选经济增加值(EVA)TOP10。
2006年，经济增加值(体现上市公司财富创造能力)为正的企业为32家，在上年17家的基础上增加近一倍。这些经济增加值为正的公司为股东所创造的总价值为46.99亿元，同比增长109%。其中TOP10企业所创造的价值为36.78亿元，占比78.3%。除招商地产外，其他公司的财富创造能力均表现出良好的增长势头，万科表现尤为突出，其经济增加值已达15.74亿元，同比增长近95%，占TOP10企业总体经济增加值的42.8%。对比以往的表现，可以看出万科、陆家嘴和金融街等行业与区域龙头为股东创造财富的能力逐年增强，并保持着良好的稳定性。
进一步分析TOP10企业的税后经营利润和资本成本可以发现，资本成本的相对降低是TOP10企业财富创造能力增强的关键因素。2006年，沪深房地产上市公司TOP10企业的税后经营净利润总计约62.38亿元，与去年的TOP10企业相比增长45.4%。而资本成本增长仅13.9%，明显低于税后经营净利润增幅。
(2)2007中国内地在港上市房地产公司经济增加值(EVA)TOP10：与沪深上市公司相比，在港上市房地产公司财富创造能力表现更为突出，增长来源更为多样。
中国海外发展、合生创展集团和富力地产的财富创造能力依然表现优秀，分列第1、3、4位。去年新上市的公司表现再次突出，世茂房地产位于第2位，绿城中国和瑞安房地产分列第5和第7位。
与沪深上市的房地产公司相比，中国内地在港上市房地产公司财富创造能力更为突出。2006年，在香港上市的21家中国内地房地产公司中，16家具有正的经济增加值，合计经济增加值约为135.33亿港元。其中经济增加值(EVA)TOP10创造的经济增加值为122.78亿港元，与上一届经济增加值(EVA)TOP10相比增长91.7%。对税后经营利润和资本成本进行分析可以发现，虽然存在资本成本相对或绝对降低的情况，但其税后经营净利润大幅增加才是中国内地在港上市房地产公司财富创造能力显著增强的重要原因。
◆地产绩优股TOP10：经营业绩良好，投资回报高于大市，但其估值水平依然低于地产板块平均水平
与2006中国房地产上市公司TOP10研究相比，此次研究结合中国房地产行业和证券市场的发展现状，对“中国地产绩优股评价指标体系”进行了完善，在企业资金管理水平、估价水平、财务稳定性等方面分别补充了资金周转率、市净率、资产负债率等指标，力求更准确地反映房地产上市公司的市场表现和未来前景，为投资者提供全面、综合的评价结果。
万科再次位列绩优股榜首，新上市企业保利地产、北辰实业表现良好，分列绩优股排名第2和第6位。招商地产和金地集团落后于新上市的保利地产，分别排在第3和第4位，其后依次是各区域龙头股，如金融街、北辰实业、北京城建、上实发展、苏州高新和首次纳入研究范围的福星科技。
绩优股TOP10经营业绩良好，现金红利支付率高于行业平均水平。2006年，绩优股TOP10平均每股收益(EPS)和净资产收益率(ROE)分别为0.55元和10.5%，而沪深地产股平均水平分别为0.19元和7.4%，其中保利地产和福星科技的EPS分别为1.2元和0.97元，ROE分别为16.4%和14.3%，位列绩优股TOP10前两位。从现金红利支付率(现金红利/净利润，三年均值)来看，绩优股TOP10也更倾向于与股民分享企业收益，三年平均现金红利支付率达33%，也就是说绩优股TOP10每赚1元，投资者就有0.33元现金收入。万科、金地集团、北京城建三年平均现金红利支付率分别为36.9%、38.8%、40.2%，而金融街和上实发展更是高达41.3%和45.1%。
以市盈率衡量，绩优股股价依然低于行业平均水平。2006年最后一个交易日，绩优股TOP10平均市盈率为40，平均市净率为3.5，而沪深房地产股整体市盈率达50(剔除亏损和市盈率超过200的企业)，平均市净率为3.2。排在绩优股TOP10前5位的是万科、保利地产、招商地产、金地集团等企业，市盈率均低于行业平均水平。苏州高新和福星科技的市盈率更是仅为17和15，远低于行业平均水平。2007年以来，绩优股得到投资者广泛关注，股价大幅上升，市盈率上升较快。截至5月28日，绩优股TOP10平均市盈率为57，其中金地集团、苏州高新、福星科技市盈率低于50，但同期沪深房地产股整体市盈率达91(剔除亏损和市盈率超过200的企业)。
(1)在行业利好和流动性过剩的大环境下，地产板块拥有双重利好
今年一季度，全国70个大中城市房屋价格指数同比上涨5.6%，涨幅比上季度提高0.3个百分点，其中深圳、北京、广州分别为12.6%、9.0%、8.0%。开发建设数据显示，一季度全国房地产开发投资同比增长26.9%，同比提高3.9个百分点，但新开工面积增幅比2006年降低6个百点，意味着未来市场供应减少，房价走势仍将趋强，为上市公司业绩带来巨大行业利好。资本市场方面，利率偏低、人民币升值、经济快速增长等环境短期内不会改变，流动性过剩将成为近期主题。5月18日，央行“三管齐下”同时提高存款准备金率、存贷款利率、人民币对美元汇率浮动幅度，充分体现了坚决回收流动性的态度。但考虑到前几次类似政策的效果并不明显，一季度GDP、CPI、新增贷款等宏观指标增幅依然较高、对外贸易顺差持续上升、人民币升值预期长期存在，流动性过剩问题在短期内很难发生改变。在行业利好与流动性过剩的大环境下，土地和房产的价格上涨预期将长期存在，地产股将同时拥有资本市场和房地产市场的双重利好。
(2)TOP10企业经营业绩良好，绩优股可望为投资者继续带来可靠收益
2006年，综合实力TOP10综合实力继续上升，经济增加值(EVA)TOP10财富创造能力显著提高。数据显示，沪深综合实力TOP10企业2006年主营业务收入和利润总额分别为430亿元和98.9亿元，平均增速分别为53.5%和76.6%。中国内地在港上市综合实力TOP10企业2006年主营业务收入和利润总额分别为607亿港元和213亿港元，平均增速分别为95.1%和124.5%。财富创造能力方面，沪深房地产上市公司经济增加值(EVA)TOP10共实现经济增加值36.78亿元，平均增幅达71.9%。中国内地在港上市房地产公司经济增加值(EVA)TOP10共实现经济增加值122.78亿港元，与上届TOP10企业相比增长91.7%。
通过经营特征、资本市场特征、财务特征等指标综合评价产生的绩优股TOP10，具有业绩好、更高现金分红比例、经营风险相对较低等特点，可望为投资者继续带来可靠收益。2006年，绩优股TOP10企业每股收益(EPS)和净资产收益率(ROE)分别为0.55元和10.5%，而沪深地产股平均水平分别为0.19元和7.4%。此外，绩优股TOP10每赚1元，投资者平均就有0.33元现金收入。而以市盈率衡量，尽管2006年以来，绩优股TOP10股价涨幅明显快过大盘，但其估值水平目前依然低于沪深地产股平均水平。
(3)投资者大量进入，市场投机气氛较为浓厚，风险与收益同在
进入2007年后，随着财富效应的逐步显现，证券市场得到了投资者广泛关注。5月28日，沪深两市账户总数更是突破1亿大关。随着普通投资者的日益增多，交易量和换手率大幅上升，小盘股、亏损股表现突出，市场投机气氛较为浓厚。此次研究发现，新上市企业和资产注入、重组题材过去一年来得到投资者广泛关注。保利地产、北辰实业、世茂房地产、绿城中国等新上市企业利润与股价涨幅均大幅高过地产板块平均水平。资产注入重组企业中宝股份、泛海建设的股价上涨超过3倍，市值增长更在10倍以上。但2007年至今，新上市的鸿隆控股(01383.HK)、中国地产(01838.HK)、碧桂园(02007.HK)等企业，股价走势不甚理想，中国地产发行首日即跌破发行价，A股上市的广宇集团上市后股价走势也弱于同期大盘。资产注入、重组题材同样蕴藏着普通投资者无法察觉的风险，如法律风险、政策审批风险、内部人操纵等。
通过2003-2007年连续五年的中国房地产上市公司研究，中国房地产TOP10研究组发现：在流动性过剩的大环境下，证券市场正以远高于实体经济的发展速度持续攀升，同时拥有行业利好和资产膨胀两大利好的房地产板块，必将成为此轮牛市的中坚力量。但在普通投资者大量进入、题材炒作反复出现、ST板块连冲涨停的情况下，“风险与收益并存”这一金融市场的不变真谛应该引起投资者的足够重视，只有坚持“价值投资理念”，从产业环境出发，综合评价房地产上市公司的经营特性、资本市场特征、财务特征，挖掘地产绩优股，才能实现投资价值的最大化。
地产股动态估值便宜，4只股维持“推荐”评级（国信证券　方焱）
万科A( 000002)：公司5月份实现销售面积61.7万平方米，销售金额47.1亿元，同比分别增长61%和101%。前五个月，公司已累计实现的销售面积和销售金额分别为192.4万平米和143.86亿元，而去年同期两项指标分别是90.1万平米和65.4亿元，因此公司中期预增的可能性很大。良好的销售数据也进一步强化了我们对公司全年业绩高增长的判断。在珠三角、京津地区房价的急涨，长三角房价逐步回升的情况下，公司毛利有望进一步提升，未来几年业绩保持50%以上的复合增长率是很有把握的，预计07、08 EPS分别为0.61和1.02元，维持“推荐”评级。
最近，公司与中国建设银行股份有限公司签署《战略合作协议》，在未来几年，建行将为公司提供意向性授信额度人民币200亿元。这将为公司未来几年的项目发展提供了雄厚的资金保障，对公司长远发展具有积极战略意义，公司将在专业化、产业化发展中进一步发挥优势。此外，在当前银根紧缩的环境下，万科获得如此高额度的授信，对投资者巩固对公司的信心、树立良好的长远预期，将起到重要的作用。
阳光股份(000608)：公司于5月28日以5.71元/股的价格向特定投资者Reco Shine Pte Ltd定向发行12,000万股股票,募集资金净额为679,330,000元。新增股份于2007年6月8日上市，发行后Reco Shine Pte Ltd持有本公司29.12%的股权，成为公司的第一大股东。定向增发的顺利实施不仅保证规划项目能够顺利实施，获得持续稳定的预期收益；更重要的是依托资本的优势，公司将有能力把握住更加优质的项目机会，不断将主营业务做大做强。引入实力股东也有助于缓解公司由于快速发展带来的资金压力，发行后公司资产负债率将下降到62%左右，持续发展与抗风险能力将得到增强。虽然对短期业绩有一定摊薄，但由于公司所需资金部分得到解决，未来年度的效益将会提高；同时，资产结构进一步优化，融资能力、整合资源能力大大增强，公司将步入新的发展时期，预计未来几年年复合增长率在30%以上，按增发后股本测算07、08年EPS在0.71元，0.88元左右，维持“推荐”评级。
香江控股( 600162)：公司拟非公开发行2亿股A股，控股股东南方香江集团以持有4家公司的股权认购50%，注入资产包括：番禺锦江51%股权、保定香江90%股权、成都香江100%股权、天津华运20%股权。同时，公司以部分募集资金收购增城香江90%的股权。我们认为，此次南方香江集团通过增发新股的形式向公司注入集团的优质商业地产与住宅地产，意在做大做强上市公司，既优化了公司资产质量，又增强了公司实力，有利于公司的持续发展，也有利于消除公司与控股股东之间的同业竞争，未来公司将作为集团商贸地产业务的唯一平台，发展空间广阔。公司长期致力于推进“光彩事业”慈善活动，并积极协助地方政府推动地经济发展，保持与地方政府的良好关系；借助土地获取优势和长期形成的商业资源，公司已形成了其独特而又具有持续性的盈利模式。随着高毛利商贸地产业务的进一步置入，我们认为公司未来3年保持50%左右的增长是可以实现的，按增发后股本测算07、08年EPS分别为0.23元和0.55元，我们将密切关注公司基本面的变化，调整盈利预测。
华发股份( 600325)：公司向基汇资本转让珠海华纳置业公司50%股权，以及转让珠海华融置业公司50%股权。此外，大股东华发集团整体产权转让事宜已终止。我们认为引入实力雄厚的国际投资者，将增强公司资金实力，加速公司扩张步伐；将公司房地产项目开发优势与海外资金优势有效结合，也是公司拓宽融资方式的有益实践。通过本次交易，从短期来看，将为公司立即带来可用于土地储备及项目开发的资金，加快工程进度，使现有项目早日产生效益；从长远看，初步实现了与国际资本的对接，将使公司有更多的精力与资源专注于公司的市场布局。而华发集团股权转让终止，主要是受制于房地产行业外资限制进入以及国有资产转让两个敏感因素。这可能给公司长期发展带来一定不确定性，但并不会对短期经营产生较大影响，也不影响公司未来在项目层面与外资展开合作。公司目前拥有土地储备300多万平方米，并有华发新城四期、华发世纪城等多个项目同时施工建设，足以支撑未来三年的高速增长，而公司在珠海的龙头地位也并不会改变，我们维持07年、08年1.12元和1.50元的业绩预测，以及“推荐”投资评级。
地产股动态估值便宜，维持行业“推荐”评级
虽然目前商品房市场供需矛盾依然突出、热点城市房价处于相对高位，政府有持续调控市场的压力，但调控主基调仍然是控制房价涨幅、调整住房供应结构，保持市场健康、稳定地发展。随着中国经济实力的增强、人口结构的变化以及外资的不断涌入，房地产市场仍有较大潜力，未来房价会保持稳步上扬的态势，我们看好房地产行业的中长期发展趋势。
沿袭我们中期策略的观点，我们认为业绩高增长和人民币升值是地产股的长期投资主题。随着调控政策的逐步落实，未来住宅供给结构将得到改善，有效供给会显著增加，相当一部分潜在需求会转化成有效需求，房地产行业销售前景乐观。行业调整中龙头公司将获得更多的发展机会，优势企业业绩将出现爆发性增长，因此重点地产股动态估值水平并不昂贵。加上人民币持续稳定的升值态势，地产股估值水平在不断提升，我们认为地产股强势将在未来两年得以维持，维持行业“推荐”的评级，建议重点关注以下几类公司：
(1)项目储备多、经营管理水平较高、业绩能够持续稳定增长的优质龙头股，如“保招万金”等；(2)自身业绩不错，同时奥运临近，会享受较高溢价的京津地产股，如金融街、阳光股份、亿城股份、北京城建、中国国贸等；(3)集团实力雄厚，具备资产注入或整体上市潜力、规模实力将有大幅提升的公司，如招商地产、华侨城、苏宁环球、香江控股、天鸿宝业、泛海建设等。
地产股：牛市行情的王者 （上海证券报）
随着人民币汇率连续创出新高，地产股近期表现非常枪眼；另一方面，全国一线城市房价继续大幅上扬刺激了地产股整体表现强于大盘。
房价重新上涨
由于对房价上涨过快将影响社会稳定与对投资过热的担心，政府出台的调控政策起到了一定的抑制作用。但最近全国房价重新集体上涨，一线城市的房价上涨的火势也蔓延到二、三线城市以及一些中西部城市，有关专家认为，主要原因还是我国人多地少和城市化速度加快，土地供应及完成开发滞后，在市场上很难保持适宜的供应剩余。
地产股业绩增长
房价的上涨，对于地产股来说业绩增长预期是可以确定的。据有关资料显示，房地产上市公司2007年1季度主营业务收入同比增长率37.9％，净利润同比增长率72.3％，中期业绩有望继续维持稳步增长。人民币升值作为地产股上涨的主要动力，其资产将得到重新估值，由于牛市行情的基础不会改变，因此地产股的行情将不会结束。
投资者参考三大看点
笔者认为，首先，最重要的是选择地产龙头企业，今后房地产市场的发展趋势必然是市场集中度提高，只有那些有竞争优势的公司才更能脱颖而出，不断提高市场份额并保持较高的利润水平。如万科A，泛海建设、招商地产等。
其次，资产重组永远是被炒作的对象，中国房地产行业的迅猛发展培育出了一大批地产新秀，他们积极进入资本市场，重组一些亏损企业。投资者可关注ST一投、运盛实业、武昌鱼等。最后，地产行业作为一项周期性比较强的行业，可关注一些业绩有爆发性增长的地产公司作为短线投资品种，可关注世纪中天、绿景地产等。