大蓝筹新势力报告（附股）

www.eastmoney.com   2009-12-14 10:07     理财周报     【前言】大盘在长达4个月的时间内没有达成方向，二八转换是一袭蒙在面容上的纱巾。当此之时，我们推出5号报告，蓝筹新势力。

    ===本文导读===

    理财周报5号报告：大蓝筹新势力

    1.8万公里高铁价值链：7大环节 62家靠近核心

    1.8万公里高铁线涉及产业链价值传导全图(附股)

    15大二三线地产新势力：中铁二局成第一受益股

    什么地产商有前途？独家发现6大最具潜力地产模式

    19单地产重组脱胎：广宇7619万平米土储计划


    理财周报5号报告：大蓝筹新势力

  　大盘在长达4个月的时间内没有达成方向，二八转换是一袭蒙在面容上的纱巾。

　　当此之时，我们推出5号报告，蓝筹新势力。

　　什么叫做蓝筹新势力

　　有蓝筹新势力，是不是有蓝筹旧势力？是的。

　　我们说，大盘一直在黎明前的黑暗中徘徊，在铁屋子中呐喊，就是因为蓝筹旧势力太过强大。比如，长期以来积弊深厚的产能过剩阴影，深深笼罩在钢铁，在有色，在水泥板块；比如畸形价格机制对电力和煤炭板块的双向钳制；比如消费结构的失衡导致地产板块投鼠忌器。

　　这些要素的交织，合力将人们的投资情绪催乱。大多数的大蓝筹板块都带上了后进分子的帽子，负担太重，每一次的努力都变成冒进的自弑。

　　革命总是在旧势力统治最薄弱的一环攻破。如消费股是负担最轻的一环，所以受到持续热捧；汽车股虽已高位盘旋，仍有机构斥巨资入场接力。但这两个板块撕开的这个口子并不足以成燎原。因为贵州茅台和上海汽车的大盘系数和个人魅力仍嫌不足。

　　那么，谁将是下一波行情的生力军？我认为是业绩预期最稳定，而有新的题材和政策支撑的板块，那就是中国对经济结构进行的第一轮调整所带来的第一环效应：高铁时代、新区域时代、新地产时代、新消费时代。

　　我们姑且叫他们蓝筹新势力。等待着它们带给我们新的希望。

　　对蓝筹新势力的系统性表述

　　在上上期的动车组中，我和丁福根老师共同明确提出了高铁时代的概念。这多少有些显得标新立异，但把它放在更大的视野中去考量，我相信的确是成立的。

　　最近我在想，是不是巴菲特效应总是要有两个月的消化期？比如巴菲特入股比亚迪两个月之后人们才从将信将疑变成新能源的粉丝，巴菲特买铁路股，也要等着一段时间的消化和解读。老巴从来不是买投机性的财富，他是买一段未来。

　　在“低碳”的狂潮中，我们总以为新能源汽车是最可能率先突破的一环，却忘了其实还有一环，那就是高铁，而且是比新能源汽车更具备技术优势，效能并不比新能源汽车小的一环。现在还没有分析机构把高铁明确置入新能源研究范畴，但是我们必须首先意识到。

　　中国高铁技术的国际输出正拉开序幕，具有独特优势的中国高铁已得到新西兰、俄罗斯的青睐。对于需要对既有铁路大改造来迎接“高铁时代”的美国而言，更有选择中国高铁技术的可能。奥巴马访华达成的高铁协议，和人民币问题一样举足轻重。

　　而高铁时代将伴随着区域振兴规划，成为推动中国经济结构全面调整，一线中心城市经济效应全面辐射的两大输出载体，并从而带动新的地产机会。当然，我们不能排除决策层进一步推出财富分配的改革，从而推动消费的真正升级。

　　以高铁为代表的大基建(含部分钢铁和机械)、二三线地产股(包括布局二三线的一线地产股)、区域规划中的龙头股、消费股，是我们认为的蓝筹新势力旗舰的四个轮子。但是由于最后一块还在等着靴子落下，区域规划板块理财周报将另辟主题重点论述，因此本期主题仅集中在高铁时代和新地产时代。

　　最值得注意是地产板块。中央经济工作会议的靴子已经落下，一切都在预期之中，利好转为中性偏暖。这是正常的回归，也就是说，流动性动力将逐渐过度到内在生长。地产没有理由凋零，历史没有理由不讲常识，地产依然存在明显的结构性机会。

　　以上，就是理财周报对蓝筹新势力的系统性叙述。在前四号报告中，我们表明了，在近一个季度题材股的体系：那就是新能源、战略性新兴行业、重组和高送配；而从5号报告起，我们将开始进入实体产业体系，也就是蓝筹新势力四大板块。

　　“四大题材+四大蓝筹新势力+银行中枢”，这是我们对下一个阶段结构搭建。我们必须等着蓝筹新势力在月末年初塑造出新的战略性行情。

　　当然，并不排除流动性带来新的其他脉冲机会，比如有色和煤炭，但这不在我们的认知结构中。

    1.8万公里高铁价值链：7大环节 62家靠近核心

　　12月9日，国务院批复涉及22个城市的地铁与城际列车项目，投资规模达到8820亿;巴菲特大手笔投资高铁;俄美等国在高铁领域积极展开与中国的合作等，高铁发展势头正劲。

　　从耻辱到实现跨越式发展

　　中国火车票的一票难求，可以称得上是一大景观了。“这对于中国政府来讲，是一种耻辱”，联合证券分析师刘国宏称，“从目前投资的力度和建设规模来看，中国政府要在2-3年内还完历史几乎20年的欠债”。

　　“京津城际高铁是中国第一条真正意义上的高速铁路，它350公里的速度堪称目前全世界投入实际运营的最高速度。从一定意义上说，中国的高铁速度代表了目前世界的高铁速度。中国只用了5年，就跨越了发达国家半个世纪的高速铁路发展历程。”中国铁道科学院铁建所轨道工程事业部主任肖俊恒接受采访时这样说。

　　180家公司

　　构成高铁产业链7大环节

　　据联合证券分析师刘国宏介绍，“从原料-零部件-基建-机械-配套设施-运营与物流以及后续服务有7大环节。目前与高铁产业相关联的上市公司达180多个，比较核心的也有62家之多，产业庞杂。”

　　按照行业受益顺序，本轮金融危机以来启动的大规模铁路建设将首先惠及铁路基建相关领域(如铁路施工和工程机械)的企业以及铁轨生产企业，铁路机车设备的采购在工程完工后进行，铁路运营企业则最后获益。

　　上游原料环节：工程机械、桥梁及隧道专用钢铁﹑水泥﹑电力、建筑材料企业将直接受益，且他们的景气周期长、波动幅度小，这一类企业以中国中铁、中国铁建、中铁二局、隧道股份、徐工机械、三一重工等为典型代表。

　　机械车辆环节：共同垄断国内铁路机车制造市场95%份额的中国南车及中国北车是高铁主题的首选目标，北方国际也具备充分的优势。

　　基建环节：主要包括具有垄断地位的中铁，铁建，以及粤水电与隧道股份。近日国务院批复了有关地铁与城际列车项目，粤水电与隧道股份有望分得一杯羹。

　　零部件环节：南方汇通、北方创业、湘电股份、晋西车轴、西北轴承、天马股份、中航重工、龙溪股份、太钢不锈、太原重工等公司直接从事机车及零部件制造，此类公司面临的发展空间依然较大;

　　信息电子设备环节：主要上市公司有华东数控、沈阳机床、秦川发展、东力传动、晋亿实业、时代科技、时代新材、辉煌科技、远望谷目前发展空间巨大。

　　铁路营运和物流环节：广深铁路、国恒铁路、铁龙物流、申通地铁、中储股份等在大物流体系内的业务增值潜力巨大。尤其是铁龙物流、中储股份这样具有大规模铁路货运的龙头企业，未来依托交通枢纽，提升业务辐射的预期也更为明朗。高铁涉及到的利益主体广泛，诸多相关行业都会从中受益。

　　但某些行业也会因高铁跨越式发展而逐渐衰落。

　　航空业务受高速铁路不断发展受到威胁最大，在运行速度随技术进步而不断提升后，相比较高铁而言，航空业务优势几乎丧失殆尽。

    1.8万公里高铁线涉及产业链价值传导全图(附股)

  　从主营业务硬度，毛利率高低以及未来业绩释放预期三个方面，我们选择出最有价值的10只金股。(部分数据来自联合证券)

　　原料环节：时代新材具有再次爆发预期

　　时代新材(600458.SH)主营铁路车辆配件、铁路线路配件和风电产品，业务快速增长。而桥梁支座、高铁道岔弹性铁垫板趋向垄断，业务与股东南车有连带互利关系。

　　时代新材主营收入的80%来自铁路车辆生产及线路建设所需的配件销售，其中以弹性元件的比重较大。不仅技术雄厚，占85%市场份额，且主营的产品部分为独家生产，部分为主要供应商，高铁道岔弹性垫板趋渐垄断，未来发展空间极大。

　　机车制造：看好南车稳定增长

　　中国南车(601766.SH)是国内铁路机车制造的龙头，未来2－3年订单无忧。

　　在机车及动车组方面，共同垄断国内铁路机车制造市场95%份额的中国南车以及中国北车是高铁主题的首选目标。作为国内铁路机车制造的龙头，主要得益于长期对核心技术的积累及努力实现产业化经营，从而为其赢得更多的市场话语权和发展机遇。海外签约额超过去年全年签约数55%，在金融危机的背景下逆势上扬，销售规模排到全球同行业第三。

　　此外，时代科技(000611.SZ)也具优势：三季报末，毛利率53.02%。作为机械实验机龙头，垄断了国内大型铁路机械、施工企业。

　　基建：最重头环节，中铁铁建垄断地位难以动摇

　　中国中铁(601390.SH)：铁建业务的盈利高峰期来临，垄断地位将提升市场份额与地位。

　　中国中铁枢纽车站、电气化接触网和信号系统方面具有压倒性的技术优势，未来将是这些后续发包项目的最主要获得者。其旗下的大桥局集团和隧道集团是国内铁路桥、铁路隧道施工的领先企业，在国内的对应市场份额均在50%以上，中交建、中国水利水电建设集团在此次各自总承包的土建标段中可能将部分复杂的桥梁、隧道项目转包给中国中铁，使其实际工程量有望进一步增加。

　　零部件：毛利率最高，三只潜力股为细分行业龙头

　　辉煌科技(002296.SZ)：铁路通信信号行业将迎来黄金期，募资投入项目将加速业务成长。其主要产品包括铁路信号微机监测系统、列车调度指挥系统(TDCS)、无线调车机车信号和监控系统、铁路视频监控系统、铁路防灾系统等。铁路微机监测系统将维持稳定增长，而其他产品如视频监控系统、防灾系统等有望出现爆发增长。2009年上半年，综合毛利率49.70%。竞争优势主要体现在两方面：一是产品链，二是服务。

　　晋西车轴(600495.SH)：车轴行业的龙头，产品线延伸以及高铁车轴国产化存在超预期潜在机会。

　　收购晋西车辆48%的剩余股权后，将有助于晋西车轴于09年增厚约1500万的净利润。

　　同行业的西北轴承(000595.SZ)基本面风险已释放，铁路轴承订单复苏，值得关注。低风险，多利好的2家轴承公司将成为社会投资热点。

　　晋亿实业(601002)：高铁扣件的放量将优化公司产品结构、提升业绩预期。一是汽车行业销售火爆，二是重视人才，专注，提升产品质量，具有规模、资金、渠道和品牌等优势。

　　连续中标高铁紧固件，此外，美国反倾销调查终止，利于产品对美出口。

　　配套设备：行情走好，物联网大有可为

　　国电南瑞(600406.SH)：今年7月国电南瑞完成对大股东南瑞集团城乡电网自动化、电气控制及成套设备加工业务相关资产收购，迈出了智能电网布局的实质性第一步。

　　开始筹划的智能电网和城市轨道自动化相关项目，利于扩大智能电网和城市轨道交通建设业务规模，将提升竞争力和市场份额。中标广西电网重点项目，使其业务发展动力充足。轨道交通业务增长迅速，上半年增速就超过40%，业务前期已积累近20亿元订单。

　　远望谷(002161.SZ)铁路RFID拥有全部知识产权，独享铁路RFID产业链，RFID以29.39%的市场份额继续占据市场第一。是铁道部有关车辆识别系统的主要标准制定者之一， 占有超过50%的市场份额。

　　技术领域取得一项发明专利、十一项实用新型专利、二项外观设计专利、十六项专有技术、四项成果鉴定等。同时开始涉足创投。

    15大二三线地产新势力：中铁二局成第一受益股

　　“二三线在还历史的债”

　　刚刚结束的中央经济工作会议无疑给地产股吃了一颗定心丸，稳步推进城镇化，放宽中小城市和城镇户籍限制已经定调。

　　“很明显，这个信号也具有调结构的意义，就是说中国不能一再搞一线城市中心化了，必须要启动更多的消费点，拉动内需。这其实是在还历史的债，因为过去二十年，都是以牺牲中小城市的代价在发展中心城市。”上海一大型机构分析人士说。

　　业内普遍认为，上述政策转向将为二三线城市带来持续的城市化动力及大量刚性和改善型需求。

　　从房价的博弈看，看好二三线城市的理由是足够的，国泰君安地产首席分析师孙建平的意见是：“二三线城市房价上涨速度慢，整体也未达到前期的高点。需求结构总体表现良好，在城市化进展和城际地铁轻轨建设提速等有利因素驱动下房价上涨潜力较大，且为中长期趋势。”

　　二三线的突破口在哪里?

　　“我们必须要看清一点，那就是城镇化不是手段，不能当成目标来操作，而只能是经济发展自然而然的结果。”东北证券分析师高建说。

　　“很简单，哪里经济有新的弹性，哪里就有好的机会”，上述人士说，“具体来说，有两种可能，一种是一线城市的经济朝外面辐射带动，一种是有区域重大振兴规划，从而提振城市化和购买动能。”

　　第一种逻辑也就是城市化的进一步强化。因而珠三角、长三角、环渤海和中西部区域中心的二三线城市值得持续重点关注。

　　若具体以人口迁徙吸引力考量，则有着较强实体经济存量从而带来较强就业创造能力和较低的生活成本的城市将成为主要目标，理财周报综合比较，川渝双城、长沙、武汉、沈阳、宁波、长春、济南等地有较大升值空间。

　　而第二种逻辑来源于区域振兴规划，目前看最具有潜力的是海南旅游岛、环渤海湾、川渝经济圈和很可能出台较大扶持力度的新疆板块。

　　因此，在上述区域布局的一线龙头和二三线地产商均具有新的成长空间。

　　“中铁二局是第一受益股”

　　在一线地产商中，万科、金地和保利地产是介入二三线最深的地产商。

　　万科2009年通过竞拍获得的31块地中，仅有6块属于北京、上海、广州、深圳四大一线城市，总建筑面积不足110万平方米，在全部新增土地储备中，比例不足1/6。万科的这些新增土地大部分在无锡、佛山、沈阳、青岛、厦门、鞍山、重庆、中山和武汉等二三线城市，和万科的城市经济圈聚焦策略相符，大部分分布在长三角，珠三角以及环渤海地区。据熟悉万科的相关人士透露，万科已经准备进入乌鲁木齐、贵阳等西部城市。

　　金地集团(600383.SH)土地储备充足，也是较早开始城镇化路线的房企。据理财周报记者了解，目前金地的土地储备将近1300万平方米，而二三线城市的土地储备就占60%.2009年，金地在武汉、沈阳、宁波、绍兴、佛山、东莞等地都拿到了大量地块。同样不能小觑的还有保利，其土地储备接近3000万平方米，其中绝大部分集中在二三线中心城市。

　　金融街(000402.SZ)在二三线城市也进行了开发，其中金融街在二三线城市的土地储备超过了70%.

　　二三线城市本地公司数量非常多，也鱼龙混杂。孙建平认为，龙头应具备如下条件：土地储备具备规模优势，普遍在400万平米以上;拿地时间早，地价成本低;项目或者集中分布于某一个经济发达区域或实现了全国性布局。

　　因而，二线城市代表股是信达地产、苏宁环球、卧龙地产、名流置业、ST鲁置业、嘉凯城、中南建设、ST东源(金科集团)、冠城大通、浙江广厦等;二三线城市代表股是荣盛发展;

　　盈利模式较为独特，可规避调控风险的公司被机构普遍关注。如中铁二局、安徽水利、中国宝安、九龙山等。

　　长江证券分析师苏雪晶则认为，中铁二局是中央经济工作获益的第一股。不但因其一二线联动开发的低成本模式，更因为其在川渝两地城市化过程中的强势甚至在某些领域垄断性的角色。甚至有券商分析未来5年，仅地产业务平均每年可贡献0.3元每股收益。

　　根据公开信息统计，中铁二局现有项目储备47万平米，权益建面344万平米，可售面积408万平米，截至2009年9月份累计销售面积仅81万平米。开发项目包括别墅、酒店、中高端住宅、综合型度假小镇等，层次丰富。而近8成的项目储备通过土地一二级联动开发获取，保障土地低成本。现有项目储备中有6个项目通过一二级联动获取，一二级联动项目建筑面积368万平米，占所有项目储备的78%。

    什么地产商有前途？独家发现6大最具潜力地产模式

　　中国地产已经走到一个十字路口。

　　历史将证明，粗放型的开发模式正在逐渐走向衰竭，而一些新的模式已经萌芽，并逐渐发力；万科(000002)今年的重大战略转型说明，商业模式的竞争将是下一段时期最重要的主题。其他房地产商开始思考：什么才是最优化的，或者说最适合自己的模式？

　　理财周报独家研究，并发现若干具有相对持续成长性的地产商业模式，它们是值得资本市场持续关注的公司。

　　招商地产：“蛇口模式”的复制

　　招商地产(000024)的路子一直是业内艳慕不能共享的模式，简言之，就是“蛇口模式”的不断复制。

　　何谓“蛇口模式”？可以概括为“曲线拿地+社区综合开发+高端路线”。倚靠大股东蛇口工业区，招商地产可采取“市场拿地＋股东注入＋厂房改造”有机结合的方式获取优质土地资源。这种大股东通过与政府层面合作获取土地，再与上市公司联动，一、二级市场贯通的方式，招商地产正不断推向漳州、苏州、深圳前海以及其他地区。该模式避开了火药味十足的拿地大战压力，拿地节奏更自如。

　　招商地产还尝试携手科技、工业领域的优秀企业合作进行科技地产、工业地产的开发，探索新的经营模式，并逐渐得心应手，比如与成都市成华区合作开发北湖片区一级土地，涉及开发面积5000亩。此外，招商地产常喜欢使用股权收购方式控制资源。如今年11月，招商地产通过购入TCL旗下惠州投资有限公司50%股权，获得了惠州市江北中心区一块总面子为3.7万平方米的土地。

　　土地资源的优裕为精耕细作提供了空间，招商地产一直奉行中高端路线，近期又推出“低碳发展”新模式。据测算，其储备项目平均楼面地价约2700元/平米，近三年平均结算价约为11500元，为一线地产商中盈利能力最出众者。

　　保利地产：快消的“市中心”模式

　　在刚刚公布的“2009中国房地产上市公司综合价值TOP1”榜单中，保利地产(600048)凭借优异的市场表现和强大的综合实力，与万科并列榜首。其现在的土地总储备已经达到2140万平米。保利的成长性是国企强势与精准战略的结合。

　　保利军方和国企双重背景为强势拿地和融资能力提供了支持，在中心城市的土地储备占其所有土地储备的比例，保利最高时一度达到95%。2009年，保利在土地上的投入接近350亿，非一般企业能比。2009年1月至今，保利地产新增土地储备近千万平方米，它也成为广州市中心城区拥有土地储备数量最为丰厚的房地产开发商之一。在北京拥有相同趋势。

　　与招商、中粮、华侨城等央企相反，保利对优质土地资源处理是“今年拿地，今年开工，明年销售”的快消模式，这一模式牺牲了品质的精细化，但保障了资金周转和高成长性，也是对冲行业风险的有力策略。

　　另两大对冲策略是，保利在产品线上住宅与商业“70/30”的战略配置，以及重长期负债，轻短期负债的融资模式。

　　保利“市中心的快消模式”考验的是其管理能力，目前仍然优秀，这是军队执行力的特殊结果。

　　福星惠誉：稳健的“城中村”模式

　　虽然是一家成立仅8年的民营地产公司，福星惠誉却已经做到湖北本土地产商的龙头之一。回顾其发展轨迹，可以发现与政府的紧密合作，同时参与到一系列的旧城改造工程中，使得福星惠誉可以在湖北省的众多房地产公司中脱颖而出。

　　不做地王，不盲目扩张，福星惠誉的发展一直都保持着稳健的风格。在资金和拿地能力欠佳的弱势竞争中，福星剑走偏锋，通过与政府关系走上“城中村改造”模式。成功实现低成本扩张。湖北省最大的旧城改造开发商，迄今为止，福星已累计完成旧城改造项目建筑面积超过138万平方米，正在开发和储备的旧城改造项目、“城中村改造”项目合计超过200万平方米。

　　如果说保利的高速增长依仗的是简单的快进快出的模式，那么福星的发展则是是基于在资金实力、土地储备规模和开发速度中间保持动态平衡，使资金运转效率最优化。

　　华侨城：“旅游+地产”模式

　　作为国内所有房地产开发商中最独特的一个，华侨城的经营模式用四个字概括就是“旅游+地产”。其操作流程就是通过协议拿地，从政府获取价格很低的边缘土地，然后人工改造成旅游胜地，让旅游业带动周边地价抬高，然后在这些土地上开发以旅游为主题的高端房产，成片综合开发。简而言之，就是“旅游带动地价，地价带动房产”的捆绑式经营。

　　这样的模式其竞争优势(310368)首先体现在其土地成本占项目开发成本比重非常低，据高华证券统计，华侨城的土地成本比重不到15%。而金地的比重约为32%，万科和保利分别为27%和24%。其土地储备现约600万平米。

　　目前，华侨城地产“欢乐谷＋华侨城”连锁品牌已经初步形成由南(深圳)向北(北京)，由西(成都)往东(上海)的全国战略布局。

　　但华侨城的优势同时也可以转化为弱势，主题公园带动房产势必导致一次性投入巨大，运营成本较高，但此后的收益滚动发展却速度缓慢，导致开发周期无限延长。

　　云南城投：“打通一二级”市场模式

　　云南城投(600239)的运营模式，简单来说就是通过地方政府和城投公司联手，实现一级二级开发联动,以达到双方共赢的目的。

　　城投公司在这一模式中所获得的优势，就是可以介入一级土地开发。这样一方面可以与政府加强沟通，更好把握土地规划定位，在二级市场掌握主动权。另一方面，也可以取得巨额城市基础建设贷款，获得更多融资。另一个优势就是可以自由选择是否参与二级开发。如价格适中，可通过一级开发中获得的收益部分冲减拿地成本；如价格过高，不值得介入二级开发，则可坐享一级开发带来的收益。

　　中国建筑：“全产业链”模式

　　中国建筑作为国内建筑与房地产业的巨无霸，其在房地产市场的盈利模式，就是充分发挥其“土地、施工、房产”整个产业链通吃的优势，形成“全产业链”模式。这是所有其他房地产公司都无法企及的。

　　中国建筑可以在内部实现房地产开发业务与房屋建筑业务联动，其优势体现在首先，房屋建筑业务为房地产开发业务提供了稳定的现金流；然后，房地产开发业务又带动了房屋建筑业务的扩张。

　　另一方面，通过中国建筑在全国各地政府业务合作中的资源，其房地产开发部门不仅可以将业务遍布全国，又能够以低廉的价格获得很好的土地资源，未来即能享受土地升值带来的巨额资产增值。

　　近年来，“中海地产”凭借强大的资金支持频频拿地，土地储备不断扩张，达到3427万平米，为A股第一，其前三季度销售额也超过万科。

    19单地产重组脱胎：广宇7619万平米土储计划

　　年末降至，地产重组题材再次挑战市场的想象力。天相投顾房地产行业数据显示，三季度进行重组的A股企业有19家，其中80%变身房地产。

　　旧瓶装新酒，这些华丽转身的新型房地产企业，谁最具有投资价值？

　　“爆炒的机会是存在的。首选资产剥离的重组房产企业，其次是定向增发、资产注入的，最后是处于借壳阶段的”，正略钧策管理咨询合伙人薛迥文如此规划“寻宝线路”。

　　“这些企业大多适合短线操作”，广州某私募人士则表示，“瞄准控股股东和土地储蓄两个元素，至少不会‘走宝’”。

　　广宇发展：休闲地产第一股

　　“看好大股东土地多、重组方实力强的公司”。上述私募人士告诉理财周报记者，其选股池中有广宇发展、中航地产两只股。而天相顾投的投资建议中也见到两只个股的身影。

　　由于“海南国际旅游岛综合试验区”的政策利好，加上实际控股股东鲁能集团“国际休闲地产供应商”的身份，业绩勉强的广宇发展(000537.SZ)重组期间已被市场界定为“休闲地产第一股”。

　　广宇发展12月8日公告称，经过股份无偿划转后，鲁能集团属下房产企业鲁能置业持有广宇发展控股股东100%的股份。这被市场看成是鲁能集团将房地产资产注入广宇发展的关键一步。

　　中投证券研究员张朝晖认为，广宇发展现有存货只够维持正常经营到2010年，如不增新的土地储备或不实行新的重组，将失去存在的价值。而鲁能集团在全国拥有土地储备约7619万平米，建筑面积约4870万平米。这些土地储备在2002年和2003年取得，价格较低。

　　银河证券分析师丁文则表示，鲁能集团可能将集团房地产项目注入，这会促使广宇发展跃升为一线地产股。“我认为，资产注入的机会最大。如果是首选注入资金，第二步还是要将资产注入，过程太麻烦”，薛迥文表示，“海南休闲岛项目是独特的题材，最有可能被‘装入’广宇发展。这是不可多得的题材，适合投资也适合投机，而且大股东鲁能集团投资能力和资产实力可观。”

　　剥离资产型：*ST雅砻、金山开发最优

　　为改善经营状况，一些上市企业进行资产剥离或出售、置换。这类重组概念房地产股投资价值也比较大。

　　*ST雅砻(600773.SH)12月3日拍卖医药子公司70%的股权，上海市闸北区国资委将上海北方城市发展投资有限公司100%股权注入*ST雅砻。北方城投已开工项目房产建筑面积逾12万平方米，后续土地开发量近300亩，预计房产建筑面积约70万平方米。

　　而另一家企业金山开发(600679.SH)将持有的上海凤凰电动车有限公司55%的股权转让。金山开发目前持炙手可热房地产新项目：金山国际海洋风情商业走廊、金山嘴海洋文化创意产业园、海金山区文广中心三大项目，而上海建金融中心与航运中心的政策已经获国务院批准。作为金山区国资委下属的唯一一家上市公司，后市大股东启动注资方案的时间临近，金山开发将因此受益。

　　相对于以上两家剥离资产、做强主业的上市公司，*ST国祥(600340.SH)则卖地保壳。华夏幸福基业公司将其旗下商业地产和工业地产整合打包后，与*ST国祥原有资产进行置换。近5年来，华夏幸福房地产开发面积达到163万平方米，2008年总资产达45亿元，置入资产质量非常可观。

　　定向增发和资产注入类：控股股东撑起S*ST圣方

　　“控股股东的实力、房地产行业经验和资本运作能力，是决定重组房地产公司投资价值的关键。”薛迥文表示。

　　据理财周报记者统计，最近有定向增发和资产注入、且单笔交易涉及的金额十亿元以上的个股较多。如区域型龙头嘉凯城(000918.SZ)定增募资36亿强化主业、ST鲁置业(600223.SH)定向增发募资13亿元、新华联29.22亿资本强势注入S*ST圣方(000620.SZ)、德棉股份(002072..SZ)获爱家控股注入优质资产。这些个股无一例外身后都站着强大的控股股东。

　　连续暂停上市的S*ST圣方再次演绎了资本神话。12月2日非公开增发购买新华联置地100%股权，并以账面价获得4块优质土地。新华联在全国储备开发用地6500亩，精品楼盘开发总面积350万平方米。

　　另一家值得重点关注的公司是德棉股份，控股股东爱家控股将注入的爱家豪庭较为成熟，盈利能力较强。爱家控股未来三年的建设项目用地49.51万平方米，拟开发建筑面积128.50万平方米。

　　借壳狂潮：ST东源ST东碳或引发爆炒

　　借壳重组是年末一大看点。金科集团狂掷47.7亿借壳ST东源(000656.SZ)、西部房产龙头紫薇地产11.33亿元借壳ST东碳(600691.SH)，这也成为一种趋势。

　　金科集团花了两年找到性价比不错的“壳”ST东源。资料显示，金科集团总资产高达110亿元，其2008年土地储备总量超过1000万平方米，可满足金科3到5年的开发需求。而紫薇地产在2008年追逐“ST嘉瑞”失败后成功入主ST东碳，将注入300万平方米的土地储备，其中包括原新西部公司的部分资产。

　　“房地产公司买下ST的壳，只是一个资本游戏。A股市场大多房地产公司借壳上市，进行了第一步融资，但是再继续第二步融资并不多”，薛迥文表示。

　　“重组正是爆炒ST公司的机会。但未来一两年内财务报表非常好看，但没有可持续发展能力。”