北京房价未来无顶，四季度将领先全国成交回暖 各种迹象表明，抗压力极强的北京楼市，回暖将在三季度末、或者四季度结束观望，强力回暖。
北京土地供应城八区基本绝迹，对于北京楼价的未来趋势影响十分明显。北京楼市城八区不但没有降价的空间，而且未来城八区的房价仍将持续上扬，上扬的幅度将超过工资上扬的速度，没有顶部。
北京市土地整理储备中心数据显示，2010年7月21日北京市“一口气”新增了6宗住宅地块。就此计算，北京市正在挂牌交易的住宅类用地达到8宗，建筑规划总面积达到了122.59公顷。其中，8月份计划出让7宗地块，建筑总面积达到106.33公顷。
根据出让公告，8月出让的7宗地块全部位于北京市郊区，其中，房山两宗，通州、昌平、顺义、怀柔和密云各为一宗。而且这7宗住宅地块全部采用招标的方式进行出让。
北京近两年的土地供应基本集中于城八区之外，四环内项目北京已经基本失去供应的空间。即使可以实现供应，而拆恰安置回迁成本的持续高昂，未来上市供应的土地成本底价也将持续上升。按CBD目前的补偿标准15万/平米，折合收储部分仅仅回迁安置成本就达到每亩一个亿左右，而去年热炒的中服地块，预计拍卖价也是每亩1亿左右。而按照一级土地开发规律测算，土地整理过程中的管网配套设施建设、一级开发行政和财务成本很难低于回迁安置补偿总额。那么也就预示着未来土地上市的底价也基本达到2亿元/亩。
北京市场未来的热点只能集中与远郊区县也是无奈的事情，而北京新增城市人口每年超过60万的现实，也决定北京不会改变供求严重失衡的大势。
来自于《新京报》的消息：北京市住建委10年7月29日发布消息，北控集团、市公安局、丰台区黄土岗这3个公租房项目已于近日开工，将分别提供4176套、2074套、1200套公租房，3个项目初步测算的成本租金也一起公布。石景山区京原路项目建设规模8.2万平方米，可建设公租房976套，初步测算成本租金22元/平方米/月，周边市场租金则为25元/平方米/月。朝阳区王四营项目规划总建筑面积20万平方米，可建设公租房3200套。初步测算成本租金22元/平方米/月，周边市场租金为25元/平方米/月。半步桥项目位于西城区半步桥44号北京市公安局刑侦总队院内，将建公租房336套。初步预测成本租金为25元/平方米/月左右，目前周边市场租金为38元/平方米/月。西红门项目将建成公租房1738套，初步测算成本租金20元/平方米/月，周边市场租金25元/平方米/月。丰台区黄土岗保障房项目建成后，公租房由丰台区政府所属机构回购持有。该项目成本租金为30元/平方米/月，周边市场租金约38元/平方米/月。
也预示着北京公租房租金基本接近目前市场租金水平。而未来的新增公租房的租金也会随着开发成本的上扬而上扬。这与预期中公租房租金的低水平是无法接近的。不论加大多少公租房的供应，短期租约和只比市场租价低于12%-30% 的情况，公租房的按顺序排队，很难被市场追捧和接受，而且，对与新增城市人口来说，公租房建设杯水车薪，轮到他们的话，估计也在驴年和骆驼月。
北京城区已不具备发展空间，郊区化日益明显，实际北京东扩，指望的只有河北廊坊成为北京未来的郊区。这从燕郊香河两个区域的房价最高均超万元的现实感觉到了市场的压力。北京房价的未来预期，对于廊坊围绕北京的各个区县，房价上行的压力极大。当然，与很多北京六环附近的项目价格与配套对比，未来城铁通向廊坊市区、固安、香河、三河（含燕郊）、大厂，河北房价最高的城市，非廊坊莫属，而唐山石家庄秦皇岛将退居第一集团。
同时，在远郊区县土地供应逐渐萎缩之后，北京土地供应只能和河北省联手，北京土地新增供应将受制于河北廊坊。
然而，并不是所有的耕地都可以给北京人建房。毕竟我们还有不可逾越的18亿亩耕地红线，北京土地都拿来建房也将是灾难性的。
正视这是事实的分析，正视这一事实的行动，将结束目前政策困局下的观望预期。不论是住建部的姜伟新部长，包括对市场不看好的某些唱衰派专家也认为，一旦调控松动，房价必将报复性上涨。这一预期的建立主要原因是刚性需求的强劲与土地供应的不可持续。否则，市场不会聚集在某些人看来的巨大投机需求。当然投机需求的分析也是不合理的，巨大的需求仍将是自住需求与升级版的改善性需求。
北京楼市没有降价空间。市场将再现09年2月份的悄然回暖，而且，时间不会超过四季度。
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