现今北京房价涨幅全国最快 稳定价格难度加大

www.hexun.com 【2006.03.06 09:04】 来源:21世纪经济报道
【作者：田晶】
几乎就在央行《2005年北京市金融运行报告》(以下简称央行金融报告)公布的同时，北京市发改委在解读北京市《2006年国民经济和社会发展计划》时，也提出了“继续把好土地和信贷两个闸门，继续落实已出台的调控措施，完善住房消费政策，引导 房地产市场健康发展”。
近日，在国家统计局对70个大中城市今年1月住房价格的监测中，北京以8.4%的增幅成为当月价格上涨最快的特大型城市。
房价之痛
而就在之前不久发布的数据也已经显示，2005年北京商品住宅期房均价同比上涨了19.2%，达到6725元/平方米，而2005年上海商品住宅平均销售价格为6698元/平方米，上涨幅度仅仅为4.9%。
如央行金融报告所言，北京房地产业运行中呈现三大阶段性矛盾：一是宏观调控与房地产价格上升。价格上涨主要原因在于北京房地产价格补涨，域外购房及全额付款购房比重较高，土地定价模式、租金收益支持等多种因素促使房价上涨；二是房地产开发投资增速大幅回落。土地管理模式改变使分散开发变成了统一开发和供给，开发资金筹集渠道受到了限制；三是普通住房空置与居民需求的结构性矛盾。北京居民收入呈现出分层走势，开发商迎合高收入需求并拉高普通住房价格，造成房地产供求矛盾，导致空置率上升。
“北京房价的上涨归根结底还是市场供需的问题。”有开发商强调，2005年，北京市房地产开发投资完成1525亿元，增长3.5%，同比下降19%。
银行对房地产贷款收缩也说明了这种趋势。据了解，2005年末，北京市银行房地产贷款为4412.8亿元，新增508.9亿元，同比少增147.8亿元。
适当的投资减缓无疑是对宏观调控的有力回应，然而，过度的投资下降会给房地产市场的供求关系带来什么样的影响呢？
“房地产开发投资的大幅减少使得供给向两个方向发展。”世纪华创(北京)国际投资有限公司总裁杜猛指出，一种情况就是单纯的供给紧缩，在目前房地产市场仍然是卖方市场的现实下，供给的过度紧缩势必带来房价的继续上涨；而另一种情况就是导致供给结构的变化，在金融和土地的“双管”下，手中有地的开发商宁愿开发高附加值的高价位项目，而不愿开发利润相对较低的中低价项目。高档房比例的居高不下，直接后果是拉升了全市商品住宅期房预售均价。“无论是向哪个方向发展都不利于房价的稳定。”
然而,最令人担忧的是，“房价之痛”好象并没有减轻之势。
2月25日，华润去年8月以25.65亿元拿下的北京清河项目正式向外推介，据内部知情人士说，到6月开盘时，定价可能会在1万元左右，如果这样，华润这个被命名为“橡树湾”的项目价格会比同地段的项目高出近30%。
而对于房价上涨，北京两家权威房地产顾问公司伟业顾问与中原地产的观点一致，“市场供不应求，价格借势上扬。”伟业顾问的预测非常具体，2006年北京房价的上涨将不低于2005年的市场涨幅，大约在20%左右。
中原地产的研究报告也显示，2006年可能入市转化为实际供应的土地中，75%是2004年“8·31”大限前“突击闯关”成功的土地，其中8大城区占去80%，这其中又有70%位于朝阳、宣武、崇文、海淀、西城、东城这几个传统高房价区域。中原方面认为，这样的土地供应结构也将增加北京房价的“敏感性”。
2月21日，人行发布《2005年第四季度中国货币政策执行报告》(下称《报告》)，2005 年末，个人住房贷款余额1.84万亿元，比年初增加2444亿元，增长15.8%，同比少增1629 亿元。个人房贷增速下滑态势至此已持续21个月。赵晓曾指出，房地产将从调控年走向消费年，而住房作为消费热点和经济增长点的地位不仅不会被削弱，而且会有所加强。
酝酿限价土地
正如北京市发改委在解读《2006年国民经济和社会发展计划》时指出的那样，要继续加强房地产的宏观调控。据记者了解，目前，包括北京市国土局、建委等在内的多个职能部门也在酝酿相关的政策，政策的“联动”之势正在形成。
紧随发布《2005年房地产调控成效》之后，2月22日，国家发改委又发布《2006年房地产调控工作重点》，点明今年房地产市场调控五项重点。在房地产宏观调控这项系统工程中，各部委的动作日趋协调。国家发改委特别指出：“今年要通过部际联席会议制度，共同搞好房地产市场宏观调控。”
房地产宏观调控部际联席会议制度，将成为调控楼市最有力的一只大手。
这项制度始创于2002年，当时由建设部、国土资源部、财政部、人行、国家经贸委、国家税务总局、国家统计局七部委组成，旨在定期分析全国房地产市场形势，加强对重点地区市场运行状况的监测和调控工作指导的机制。
“2006年北京供地计划将接近7000公顷，其中住宅用地1590公顷。总量大体与去年持平。”北京国土局一位相关部门负责人向记者表示，2006年北京整体供地计划将于近日正式对外公布。“‘充足土地供应，稳定住房价格’已经成为北京政府目前的主导思路。”
“限价政策”则是北京市建委牵头在做的另一项值得期待的调控政策。
“‘限价政策’是指政府会选择立项为普通住宅的用地实行项目建设开发招投标，设定房价最高限价及一系列限制的投标标准，尔后从投标者中选出最符合标准的开发商。”北京市建委的一位知情人士向记者透露，这将意味着之后的土地招投标并非是“价高者得”，可以从某种程度上规避过高地价导致的高房价现象。
据了解，目前，北京市建委正在会同北京市发改委、国土局、规委等部门就细节问题共同会商，确定具体限价措施、供应规模、价格等标准，但何时出台还没有时间表。
而在整个稳定北京房地产市场的宏观调控中，北京市发改委政策导向的角色定位也日渐清晰。
在日前举行的北京市“两会”上，北京市发改委主任丁向阳就指出，2006年房地产发展的基本方向应该是：加大土地一级开发力度，保证房地产用地正常供应，保持适度的普通商品住宅开发规模，完成200万平方米经济适用房建设，积极引导和推进房地产业发展由城区向郊区转移。
然而，杜猛指出，所谓的计划供应是否能够真正成为有效供应就是一个很大的难题。
“比如，土地供应的缺口现象在北京尤为严重，政府采用增加土地有效供应的方式应该是稳定房价的有效方式。”
的确，在去年北京房价的继续高涨中，有效的土地供应少也难咎其责。据了解，按照北京市国土局的土地供应计划，去年北京商品房用地供应应该是1750公顷，但实际上的供应远远没有达到。不能形成有效供应，稳定房价的难度自然就会加大。