房地产之收割理论和数据

8.
11-29
房地产业要挟中国经济 大波动或使实体经济崩溃
据中国之声《央广新闻》14时42分报道，国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌近日表示，房地产业占到GDP的6.6%和1/4投资，直接相关产业达60个，已经成为中国经济的直接命脉。
一旦房地产市场出现大的波动，现阶段依靠房地产发展生产的几十个行业，如钢筋水泥生产商等，还有那些投资房地产业的大中型企业都将受到无法估量的损失，甚至可能因为大量资金的丧失，让失血严重的中国实体经济崩溃。 (转自东方财富)
7.  09-11-18
今年建行从二季度开始就偏保守，现在可以确认的是，建行的房贷政策确实调整了
主要是针对二手房，首付要求40%起（包括第一套房贷！）
2007年的时候也是建行首先收缩战线
6.
农行推出了接力贷，最长可达70年
个人住房接力贷款：
个人住房接力贷款是指以子女或父母作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与子女作为共同借款人而办理的个人住房贷款，对于子女已婚的,其配偶也作为共同借款人。
建行推出了房贷的新政细则。其中有一条，是对2，3线城市的房贷倾斜
5.
中国到了那个阶段了

4.
什么时候中国贸易顺差为零了，也就是房地产泡沫破灭之时。
3.
2000亿保险资金可能将进入房市http://www.sina.com.cn 2009年09月29日 07:45 经济参考报　关注新《保险法》
2.
发文件玩是吧？国务院08年就发过“集约用地”的通知！！！！
国务院近日发布《关于集约用地的通知》，重申关于土地闲置处理办法，并明确开发商土地闲置收费标准。这意味着开发商在处理土地闲置中“责任”重大，以及政府在处理闲置土地问题上态度的转变。
国务院9月26日发布一则《关于集约用地的通知》(以下简称《通知》)，针对开发商首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准，并指出将会很快对“闲置”土地征收增值地价。对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费；另外，国土资源部将对闲置土地征收增值地价。
国务院通知要求大力促进节约集约用地
2008年01月07日 18:27:14 　来源：新华网
新华网北京１月７日电　中国政府网１月７日发布《国务院关于促进节约集约用地的通知》。通知强调，要切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用效率高的符合国情的土地利用新路子。
通知说，我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地供需矛盾十分突出。切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子，是关系民族生存根基和国家长远利益的大计，是必须长期坚持的一条根本方针。

1.
房地产之收割理论
这些数据上面事实有，需要你自己去发现，我们拿房地产来说事：
客观条件：
1、经济高速发展的结果是社会总财富的增加，社会总购买力是很大的
2、虽然社会财富分配不均导致大部分的工薪新移民无力或者非常吃力购买自己的住房，但同样的是人口基数巨大，有一个百分点就是个海量数据
3、城镇化水平不高，城市化更低，城乡差别显著，国人对城市生活的向往，共同决定城市，特别是核心城市的住房需求巨大
国家需求：
财政需求，短期内没有什么东东能替代地产对财政的贡献率。民企国际竞争力很弱，国企利益被定向输送，因此宏观企业生态的变态发展模式决定其总体盈利水平低，不足以支撑臃肿的行政支出。同时，皮之不存毛将无附，企业不行公民个人所得税自然也高不起来。但地产由于需求旺盛则可以在较长时期内形成财政支撑力。
方法手段：
1、土地资源被财政化，只要从土地资源开发源头控制流量，那么商品房价格就是被被动的保障了起来。前几天不是爆出上海汽车牌照因为竞价过低临时取消拍卖么，道理雷同。买的人少，立即收缩供给或干脆停摆，等人气聚集后再来拍卖，这样可以人为的控制商品价格。
2、土地控制是长期的，而且可以永久发挥作用的。对于市场短期的波动，则可以通过政府手中的另一杆枪来搞定：贷款！土地出去了看似就不好控制了，非！涨涨跌跌可以通过贷款来调节，孙悟空跑的再远，紧箍咒不是么，还是大功率的，你逃进铁扇公主九转回肠的肚子里也没用。地产是长杠杆，在地产大潮中，搞来地已经70%成功，再把银行搞通，那就100%赚了。剩下的都交给那些施工单位和营销商去干吧，什么营建商、包工头、农民工、售楼小姐、房产中介，在这些脚不沾泥的大佬眼里都是一条条呼之即来、挥之即去的狗狗，一块骨头就搞定，不高兴还可以踹上几脚，小姐漂亮的也可以从工资里预支，咯咯咯，项目期内，他们都是土地和银行的奴隶，就为了那一口饭。
既然大量需求是存在的，总购买力不缺乏，那么除非出现经济极度衰退，否则长线是看涨的。这个基本脉络已经被部分城市居民认识到，这自然就衍生出一种价格推高因素，炒房！长线来看，炒家很难失手，他们把房子大量收购在手里，等待居民的收入增加和新移民的进驻，从中收取头寸。包括今天2009年的7月23日，依旧有大量的炒家抓住国家对地产依赖或者被绑架的客观事实，收集再收集，真的会烂在手里么？我说了，除非经济崩裂了，否则他们或者做超短线，几个月内出手，亏的概率很小。或者做长线，5年-7年以上，稳定跑过CPI。
满大街都是人在说：我没钱买房子，太贵！但是你去高档会所，那些人可能都是在谈论，我这次在哪里投资更好呢？人口基数太大了，更何况还有那么多食利阶层。前面那么多班车，搭上一个他们就已经发达了，因此他们的钱就是一个数字，滚雪球滚烂了一个，一转身可以继续滚第二个，第三个，这个世界是他们的。如果想到投资，你就不能用我们的眼光来看这个世界，要努力向那群精英们靠拢
大量的新移民买不起怎么办？这就是炒家存在的理由。
新出炉的货除了部分被那些1%或者1‰有钱终端用户买去住了，剩下的大部分可能被炒家接走了放在手里。他们有耐心，等你们攒钱，攒到位买过来住，他们赚取差价。一直这么循环着，继续着。
如果房价涨疯了，国家会管一管，毕竟这对长期收割是有害的。因此会适当的打压一下，但姿态大于行动，上面有答案，他们也有巨大的需求在里面不是么？
所以，如果你有能力，收拾收拾走人。没有能力，那就憋屈的活着，没有人能就得了你，也不会有人来救你。这个社会就是这么变态，你要么就变态，要么只能调整心态。如果哪天房价出现暴跌了，告诉你，你的苦日子就真正来了，你还要它暴跌么？
城市化的根由是两个：
1、国家包括基础建设、社会保障、医疗教育等等各种社会保障基础资源的城市倾斜
2、现有的农村农业政策给农民的利润空间相比较经济高速发展时期城市用工薪酬的相对弱势
因此，只要农村扶持政策不能够填平这个gap，那么城市化会一直持续下去，因此具体时间点就要看国家手中这个平衡怎么移动。现在由于国家需要利用地产来收割社会，同时有一个“土地红线”的美妙借口，因此，短期国家是鼓励城市化进行的，因此，不要对这个抱有什么幻想了。
同时这里有一个可能的误区：出生率减少问题，出生率减少的确会对城市房价形成压力，但是不会对城市化有什么抑制作用。
09年1-5月，全国【商品房销售】放量，全国商品房面积达到24644万平方米，同比增长 25.5%，较上年同期提高了 8.9个百分点。
09年1-5月，全国房地产开发企业完成【土地购置】面积9875万平方米，同比下降28.6%，较上年同期下降了42.3个百分点；
09年1-5月，完成【土地开发】面积8845万平方 米，同比下降13.3%，较上年同期下降了17.6个百分点。
图片不是本人制作，但图片数据我初步核查一下和统计局公布数据一致。



【国家对地产的根本诉求不是简单的GDP累计，更不是保证地产商赚多少钱即使里面有无数红顶商人及其裙带】
那到底要什么？
1、地产的源头是土地，土地直接连着财政，在①地方债发行受阻；②工业企业特别是中小企业更多是统计上的增长导致税收无源之水；③在居民收入增长成为笑话后，变卖家产【土地】就成为不可忽缺的一大块。
2、如果继续08年对地产的政策，那么地产市场持续的低迷会让整个地产在09年死的很惨，地产死，银行亡，投机、骗贷都不说，单单是正常的信贷杠杆银行就扛不住。
3、提振经济的最大份额的资金都去了长周期循环的基础建设中，另一部分去了垄断利润垄断瓜分的行业，大的经济循环依旧是毫无动力可言。但是另一方面，如果中小企业不能转动，这么大的基本面，指望几根龙柱搅动大江大河太困难了。因此必须有涉及面广，带动能力强的行业被启动，谁？非地产莫属，它上下游有几十条关联产业链。泡沫？走一步看一步了，如同走在悬崖上一样，明知道继续往前是绝路，但是不到头还是会往前赶的，本能！没有远虑必有近忧大概就是这个道理。
因此，短期内只有地产动起来，经济才能动起来，GDP才能动起来，GDP动起来这个数据中包含着无数的社会矛盾激化被延缓，因此这个数据意义是重大的。从土地购买到新房开工量上看，地产对经济的推动作用现在还不是高潮，虽然地王频现，但是开工量并不充分，市场在消化存量。后面国家为了让前面对地产的救助反过来拯救经济，必然会使用各种方法敦促地产的开工，那才是地产之于经济的终极诉求。但地产的开工需要KFS有良好的市场预期，他们好不容易才解套，此时不会轻易把脖子在伸进套子里，这里面必然有博弈。因此，国家今后对地产所有的政策前提依旧是【维持稳定】。如何解决地产后续的问题？资本是逐利的，国家政策再完美，没有给资本逐利的邪恶性留有足够的空间，那么它的政策必然是暖活了蛇自己中招，更何况自己本来就没有安什么好心，因此，后面的是政策主导面和地产商的直接博弈。民众有多少期待呢？放弃幻想，最终的平衡还是收割！
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
我早说了如果想买房，自己把握经济基本面对地产行业宏观诉求所带来的市场契机，放弃一切政府主动从民生角度来考虑地产使用属性的任何幻想！于其关注从主席台上吹下的那阵阵H2S气体，还不如花点时间去研判经济回暖后续无力或者经济动力强劲更有意思，因为这才是决定地产中期价格走势的东西！
楼市的价格走势和居民中长期贷款的联动：