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6540万套空置房虚假信息持续发酵 权威部门失语

来源：经济参考报
2010年07月30日02:20  我来说两句(21465)
[提要] 至今，我们没有听到国家统计局和住建部等有关部门出来给一个说法。权威部门在空置率问题上的缺位与失语，使得空置率的大讨论最终得不到一个结论，公众的疑惑没有得到解释，不满的情绪正在累积。
在“量跌价难降”的微妙时刻，一个准确的空置率数据无疑将给下一步的楼市调控提供决策参考，比如说出台房产税，甚至是空置税。【您认为权威部门为何失语？】
“6540万套空置房”一事正在持续发酵。
虽然这一数据招来多方质疑，且事后已被断定为不实报道，但这场由空置房引发的“口水战”仍未有停歇的迹象，关于全国具体有多少套空置房至今也没有一个权威结论。
《经济参考报》记者向国家统计局求解真实的空置房数据，国家统计局28日给予回复，但并未提供具体数据。当记者向某研究院、戴德梁行、中原地产等机构求解这一数据时，也未能获得一个全面的数据。
“雷人”的6540万套空置房
对于急切希望了解到相关情况的人士而言，仍旧一头雾水。专家认为，虽然国内对空置房尚未有一个统一的认定标准，但有关部门不应“失声”，应给出说法，从而为更长远的楼市调控提供决策参考。
在媒体此前的广泛报道中，以下几个数字被反复引述———国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。消息出来后，国家电网公司进行了辟谣。
国家电网外联部相关人士在电话中向《经济参考报》记者证实，国家电网从来没有统计和发布过此类数据。不仅如此，这些数据也受到了业内人士的普遍质疑。
经济学者郭凯称，6540万套房，以70平方米一套计算，合45亿平方米，而中国2009年竣工住宅用商品房仅5.77亿平方米，也就是说，除非1995年以来所有新建成的商品住宅房都是空置的，积累到去年，才有望达到6540万套。这显然是不可能的。
杨红旭也认为，6540万套空置房的数据很“雷人”，实不足信。
他指出，以2009年底我国城镇人均住房建筑面积达到29平方米左右来计算，则全国城镇存量住宅总面积为180亿平方米；若按套均100平方米计算，则6540万套住宅的建筑面积为65亿平方米，这就意味着当前我国城镇住宅空置率高达36%。
另据报道，北京联合大学应用文理学院城市科学系老师张景秋和孟斌曾经带领课题组，对北京50多个2004年至2006年售出后入住的小区用电情况进行了调查，其结论是，电表几乎不走的比例高达27 .16%。而电表不走的比例还在陆续上升，2007年时达到29%。并且越往外环空置率越高，市中心二环至三环空置率水平大约在20%左右，四环至五环就上升到30%左右。
但上述国家电网人士称，由于我国用电情况比较复杂，通过电表使用情况来反映房屋空置率是不现实的，比如几户合用一表、使用插卡电表等，都无法真实反映房屋所有者的居住情况。如果一户居民拥有两套住房，轮换居住的话，两套住房都有连续的用水、用电记录，更是无法贸然判断房屋是否空置。
“所以，通过用水、用电、用气等能源资源消耗方式来统计房屋空置率是不科学的，也是不可行的。”上述人士说。
张景秋也曾对媒体表示，这种空置率的计算方法只是探讨的方向，其数据并不具有权威性。因人力和物力的限制，有效的调查样本仅880个；用电调查只进行了两次，可能会造成误差，如住户可能外出旅游，没有在家。另外，调查的电表都是安在楼道能直接看到数字的，没有入户调查，这也会存在误差。
谜一样的空置房数量
全国空置房的真实数量是多少呢？为了求解这一数字，连日来，《经济参考报》记者进行了多方求证，但仍旧一头雾水。国家统计局没有就记者提出的这一问题给出具体数据，同时，在记者联系的研究院、中原地产、D T Z戴德梁行、仲量梁行等机构中，也没有一家机构能够就这一问题给出答案。
数据显示，截止2010年6月底，北京商品住宅可售套数为89489套，可售面积为1185.45万平方米，1至6月住宅空置面积为413.3万平方米；上海商品住宅可售套数为40902套，可售面积为577.66万平方米，1至6月住宅空置面积为443.17万平方米；广州商品住宅可售套数为37404套，可售面积为472.43万平方米，1至6月住宅空置面积为137.11万平方米；深圳商品住宅可售套数为23171套，可售面积为229.42万平方米，1至6月住宅空置面积为67.24万平方米。
虽然空置率难以统计，但相关的市场和学术机构并未放弃这方面的努力和尝试，只不过它们的统计结果并未得到广泛的认可。
某研究院2009年发布的空置率报告称，在房地产市场低迷的2008年，全国商品住宅的空置率为6.34%，明显低于近15年来11.28%的平均空置率，处于合理区间，全国空置率最高的城市是北京，高达16.64%，但上海只有10%。
房地产服务企业仲量联行每个季度都对北京写字楼空置率的情况进行统计。该公司北京研究部主管覃晓梅告诉《经济参考报》记者，在仲量联行的统计方法里面，与空置率相对的是入住率，只要是没有搬进去，就算空置，即便已经签订了入驻合同。
据透露，该公司把北京的优质写字楼分为甲级和乙级，并且采取跟开发商和业主合作的形式获得业主入驻的数据。2010年二季度，北京甲级写字楼的空置率是22.8%。
“我们自认为22.8%的空置率数据还是比较准确的，但这样的统计方法如果推广到全国整个住宅市场的话，其结果就不好说了。毕竟，全国住宅市场的总量要大得多，而且情况更为复杂。”覃晓梅说。
在统计方法上，中国房地产学会副会长陈国强表示，要计算空置率，空置率的分子和分母就必须确定，这两个基本问题不统一，或者没有基本的共识，那么讨论空置率的问题就没有意义。
“分母把哪些房源作为整个存量基数来计算，本身会得出不同的结论。比如，目前市场上的房改房、小产权房、单位企业自盖房是否都应该纳入统计？还是说只统计商品房呢？”陈国强说。
失语的权威部门
在此番空置房的大讨论中，媒体和民众表现活跃，但国家统计局、住建部等相关部门并未就此发表任何观点。到目前为止，空置房的具体数量有多少，何谓空置率，如何统计才算科学，空置率究竟有多高等问题仍然莫衷一是。
国家统计局曾公布过全国商品房空置面积。记者从国家统计局网站能够查到的最近的有关商品房空置面积的数字来自，其网站2009年2月17日刊登的“2008年度经济述评：中国需要一个健康发展的房地产市场”一文。该文称，截至2008年12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1-11月提高6.5个百分点。其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%，增幅提高9.4个百分点。
目前，在国家统计局定期公布的“全国房地产开发景气指数”中，能够查到商品房空置面积分类指数的变化情况，但并没有具体的空置面积数。
一位接近国家统计局的人士向《经济参考报》记者透露，由于这一数字较为敏感，而且统计局统计口径与当下市场通用口径存在一定的差异，这一数字早就不对外公布了。
国家统计局是否仍在统计这一数字、目前商品住宅的空置面积有多少、为何不再公布这一数据，带着这一系列疑问，记者给国家统计局发去了采访函，但统计局并未给出全面答复。
国家统计局仅回复称：“我局房地产开发统计中的空置面积，是对房地产开发企业统计的报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积。目前空置面积只是针对房地产开发企业累计的未售未租面积。”
中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一在接受《经济参考报》记者采访时呼吁，有关部门应该尽快进行一次住房普查，对居民的住房使用情况进行一次认真彻底的调查，以盘活存量，减少闲置，增加供给，从而缓解供需矛盾。
“在当前楼市调控的大背景下，弄清楚空置率是一件很有意义的事。它将为下一步出台房产税或者物业税提供决策依据和参考。”朱中一说。
按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
“首先要搞清楚什么是空置率，然后再来谈空置率有多高。既然人口普查和经济普查那么大的数据量都可以做到，那么理论上空置率的统计有什么理由做不到？”覃晓梅说。
空置率不能没有一个权威说法
陈伟
在判断房地产市场是否健康的指标中，房价收入比和房屋租售比通常是被引用较多的两个。其实，房屋空置率也是一个非常重要的指标。作为市场供需关系的风向标，空置率反映了市场有效供给与市场有效需求之间的缺口。
空置率过高被认为是一种风险，因为这说明不合理或非理性住房投资比例过高，楼市泡沫隐现，而且扭曲了住房供求关系，加剧了房地产市场供求失衡矛盾，从而导致住房资源的浪费。
必须指出，空置是房地产市场的常见现象，理想的空置率并非越低越好。在美国、英国等西方国家，空置率一直有比较完善的统计制度和方法。有数据显示，英国的空置率约为13%，美国则为10%。
遗憾的是，国内的空置率统计一直未能与国际接轨。迄今为止，官方和民间对空置房的定义仍然存在分歧，空置率的计算方法也不尽相同，这导致了业界对空置率的判断出现了非常矛盾的观点。
比如，华远集团总裁任志强（博客）曾经公开表示，如果按综合空置率计算，中国住房的空置率大概不到4%，空置率高是假象。而北京市房协住宅学术委员会委员蔡金水则指出，北京1个城市可以闲置50万套，全国600个城市闲置6000万套，没什么大不了的。
这就是统计标准不统一的结果。拿这一次的空置率“口水战”来说，虽然媒体和民众讨论得不亦乐乎，但由于空置率的难以界定，大家各自表述，很难说他们讨论的是同一个东西。这有点像粤语俗称的“鸡同鸭讲”，即鸡和鸭在讲话，语言不通，自然无法沟通。
至今，我们没有听到国家统计局和住建部等有关部门出来给一个说法。权威部门在空置率问题上的缺位与失语，使得空置率的大讨论最终得不到一个结论，公众的疑惑没有得到解释，不满的情绪正在累积。
距离国务院发布“国十一条”已经百日有余，当前的楼市进入了深度博弈阶段，在“量跌价难降”的微妙时刻，一个准确的空置率数据无疑将给下一步的楼市调控提供决策参考，比如说出台房产税，甚至是空置税。
西方国家对空置房均有应对措施。在德国，业主必须使空房得到重新利用，在房屋闲置率超过10%的市镇，当地政府会推倒那些无法出租的住房。在法国的一些城市中，房屋闲置的第一年，业主必须缴纳房款10%的罚金，第二年为12.5%，第三年为15%，以此类推。丹麦政府则早在50多年前就开始对那些闲置6周以上房屋的所有者进行罚款。
对症，方能下药。就空置率而言，我们首先需要知道国内房屋空置的真实情况，是否严重以及严重到了何种地步。
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