谢百三：史上最奇怪的房地产调控

扑朔离迷的房地产市场与宏观调控

—兼谈本周股市和电影«唐山大地震»

复旦大学金融与资本市场研究中心主任 谢百三教授

（一）中国几大城市房价可能已是世界最高的了

21日晚从凤凰卫视中看到一组数据令人很吃惊：按户均收入来看，柏林居民买一套房只要3年多（即10万欧元收入，房价为30多万欧元）；同一指标，纽约为6年多；东京为8年多；莫斯科为17.2年；香港为20.8年；新加坡为30年（新加坡85%为廉租房，而这里的“30年”是对15%的市场价房而言）。而中国大陆城市，该电视台未能获得统计数据，他们估计北京为25年；那么上海呢，深圳呢，一套房动辄在350-400万，年均收入有10万的话，就是35-40年（今年5月1日，上海内环线内房价为4万）。 

这真是令人震惊。 

此外，证明中国大城市房地产存在严重泡沫的另一个证据就是：将房地产现价卖出，如一套150㎡的上海旧房子，可卖得300万，拿去存5年期存款，年利率为3.6%，一年收益可得10.8万元；如果买企业债券，5-6%的收益（税后），一年收益可得15-18万。但拿去租给别人，租金只能收到每月4000元，一年4.8万元，还得交税，还得经常为房客修空调、冰箱、水、电等等，烦恼无比。这种情况，只有中国有。我的一位硕士研究生毕业后在牛津大学读博士，现在已在当地买房了，因为那里租金完全超过了当地银行按揭贷款，可以以租还贷。可见，中国一些特大城市房价太高，而且肯定有泡沫。 

（二）百日调控下扑朔迷离的房地产市场 

但有泡沫不等于可以马上用“休克疗法”去鲁莽地捅破它。经济学家就如医生，他们不是画家可以随意画画、修改；不是文学家，可以把女孩子描写得“沉鱼落雁”。经济学家与政府领导对于宏观经济的大病、重病只能像现实生活中的医生那样，根据病的实际情况来提出治疗方案。中国今天形势下对房地产的政策左也不是右也不是：不抑制房价不行，狠狠抑制，如果一下子捅出第二个日本也不行。日本20年换了15个首相，失业率大增，经济大衰退之路中国万万不能走。 

因此中国这次从四月最后一周起的调控一直十分奇怪。一方面让上海上报房产税试点方案，一方面让媒体对此大报道，一方面又下令对房地产进行差别化利率贷款。但真正的调控就是房贷控制很严，其他政策均未出台。“房产税”也只见报上去，又不在国务院会议上讨论。今天又报导财政部说要2012年出台。这等于一个利多，起码这一年半不会出台了。为什么2012年出台？正好是政府换届之时。笔者认为“房产税”在修改后，实际必然变成物业税，出台必须经过人大常委会审议，这是很难通过的（但财政部的官员贾康、刘桓等可能还没有比较分析过）。 

在百日调控（“引而不发”，实际发得不多）下，上海成交量降到24万㎡/月，深圳豪宅价在大跌，北京成交量也很小，有降价销售的。但是二线城市房价没有跌，如哈尔滨、昆明、宁波；有的还在大涨，如新疆的喀什市，上个月还仅2000元/㎡，一个月后就涨到4000元/㎡了（宣布为“经济特区”了）。

 显然，国务院是要对部分房价上涨过快的城市进行坚决调控，对二线城市、中小城市没有过分调控之意：2000-5000元/㎡，有必要调控吗？

 因此，这次的房地产调控是历次中最奇怪的一次，对大城市调，对中小城市却不希望它们跌。实际上是希望通过这种差别化政策，保持中国经济能有较高的增长。尤其对经济适用房与廉租房（全国要搞580万㎡，不是小数字），还想推进、扩大。 

国务院希望仅通过“第二套贷50%，利率为正常利率之1.1倍；房价上涨过快的城市第三套不贷”的做法，让炒房族资金链断掉，让无钱者不能炒房，来抑制房价上涨过快。这种做法，属于用计划经济的方法来管市场经济，属于很严厉的窗口指导。这样下去，对炒房族的杀伤力还是很大的，实际上是釜底抽薪地停止了房地产炒作市场中的、银行全力支持的信用交易、垫头交易行为。

 笔者估计，这项差别化的房贷政策如果持续1年以上，大城市的房地产炒作风会最终冷却下来。因为据传，国家电网透露，对全国660个城市6个月的追踪，用电量为零的房间达6500多万间，如果情况确实，那么这些房子可住2.6亿人。那就是说，炒房、囤房者确实存在。（这则消息，有人否定过，但凤凰卫视昨天又报道了一遍。） 

中国房地产要么涨，要么跌（1993年-1999年，曾在朱镕基调控下跌过6年），不可能走平台。大城市房价如果一年不涨，以银行贷款炒房的人就会退出一批来。他们全部的希望在于“大涨”，涨后卖出，还贷盈利。不跌不涨，就得付巨额利息，他们就受不了。

 但是，喀什市一个月从2000元/㎡涨到4000元/㎡给人很深启迪，即中小城市、县城房价由于调控力度弱，地方政府又决不会主动调控，那么房价在社会游资的参与下，还会涨。浙江某市，200套别墅（400万元一套），三天抢光。这令人意识到，中国房地产市场出现了“东边不亮西边亮，黑了大城炒小城”的复杂局面。（总之，这次和朱镕基时不同，那时是大中小城市房价一起跌。）

 发展商及老百姓慢慢看出了这次调控的端倪，建材、螺纹钢、铜止跌上涨了，上海发展商又开始拿地了，不过是在竞价中底价成交。（7月21日，拍卖上海闸北区一地块，仅2家开发商竞拍。上海中星集团和北方城投以底价15.7亿拿下该地块，楼板价仅为12002元/平米；该地块还附有苛刻条件，竞买人必须带建幼儿园和社区卫生服务设施及公共绿地，产权归区政府相关部门；中小套型普通商品房，即90平米及以下住房，须占总比例的20%。） 

这与目前冷冷清清的上海楼市是相吻合的。 

总之，中国房市，扑朔迷离；中国宏观调控方向、目标，扑朔迷离。又想打泡沫，又不敢打死；既不想成为当时房价狂热再狂热之迪拜，又不敢成为经济大萧条20年之日本。 

【本周股市：股市从7月2日跌到2319点开始反弹，已有三周了，达到2579点（本周五），上涨10.6%，且成交量呈逐步放大状。目前在前期的密集成交区2490点-2570点一带穿行。有的股票，特别是煤炭（+25%-28%）、新能源（+22%左右）等等，都在反弹，上涨坚决；招行（+12%）、工行（+7.5%）等，也缓缓上涨；万科（+20%）等由于跌得太深,反弹也较大。这样看来，对中国股市永远不能看得太死、太空，否则会失去很多阶段性机会，造成痛心的损失。如果说2008年之1660点与4.9万亿货币投放相称，2009年3400点是与9.59万亿巨资投放相匹配，那么现在探寻一个与今年约7万亿货币投放相称的区域，2300点可能不是，3100点不是，多少点相称呢？要看这几次反弹、震荡。房地产不好炒了，又来炒股市了（新股收益率总体很低）。这次机构及多数研究人员看得偏空，而中小散户看得多一些。这也反映了很多散户从3100点股指期货出来，冷不防被深套到现在渴求解放的心理（据券商告知：成交量仍很小，散户参与不多）；也反映了机构从宏观面分析看，好消息实在不多。

 比如房地产调控、新股不断发行实在是利多很少。证监会这下肯定很高兴，如此大跌，不救市，还不停地发新股，还是涨了上来。现在可以再大发新股了。看，光大银行跟着农行上来了。此外，要提醒的是：连续九个交易日净投放货币后，央行于周四第一次再发800亿元三个月的央行票据，开始回笼货币了。这一点也应该注意。 

本周五在光大银行和800亿回笼货币的影响下，上海成交量仍然达到1026亿。和市场人士沟通了一下，也有机构看得较好，他们认为，因为今年从元旦到现在还没有出现过较大的行情，现在就是一拨机构的“吃饭行情”。因为等到11月以后就难做了，一年以前发的创业板就可以全流通了，很多一块钱拿进原始股的股东，就会到市场上来30、50、80地抛，它会倒过来影响中小企业板和整个市场。所以，必须利用现在这段时间，赶快炒一把。这也是一种比较乐观的看法。 

此外，从国际上看，奥巴马签署对付华尔街的最严厉的金融法规，这对美国股市是长期利多，中短期利空，伯南克认为美国经济走势仍不明朗，但美国股市似乎易涨难跌，出几个好报表，就会涨一阵子。美国股市又倒过来会影响中国。】 

23日笔者在成都看了冯小刚导演的«唐山大地震»，被深深震撼了，它实际上讲了唐山、汶川两次大地震，讲了中国人民在天灾面前的团结、坚强、勇敢、不怕困难舍己为人的崇高的大无畏精神，讲了那种理智，那种伟大的母爱。片中还讲了1976年文革结束以来，毛主席逝世以来，中国的老百姓、军人是如何一步步走过来，把我国建设成为了一个强大的国家。电影总体上很成功，陈道明、徐帆都有很成功的演出。不过电影也有一些不足之处，比如妹妹王登还可以演的更好些更美些，这个个极为重要的角色，和“妈妈”徐帆落差太大。此外她和“男朋友”陆毅怀孕分手后嫁给加拿大人是个败笔，是80-90年代普通小市民的无知之举，是崇洋媚外（至今上海市民中极少部分人还有这种俗气的思想）。 

《唐山大地震》﹑《潜伏》﹑《蜗居》﹑《情满珠江》﹑《918大案》等，这些影片非常不错，应该多来些，《新三国》﹑《新红楼》不要再搞了，钱多了烧的吗？还说有勇气挑战老三国老红楼，自己家里的钱敢这么干吗？老的三国、红楼是巍巍高山，你有可能有必要有水平有实力突破吗？为什么总是要改编老的片子呢？可以像冯小刚这样多拍些新片啊！