对房地产调控进军路线的推测

时间：05-21 | 来源：天涯社区 | 评论共0条

核心提示: 在新政满月后，房地产销量的剧减与高房价的坚挺让市场产生了更多的声音，我希望通过我的观察与思考，推测出房地产调控未来可能的走向与手段……

作为一个体制边缘的技术人员，我因为工作的关系，几年来与政府及地方政府的官员们有些接触(主要是后者)，我指的就是处在土地财政与房地产调控漩涡核心的那些人。在新政满月后，房地产销量的剧减与高房价的坚挺让市场产生了更多的声音，我希望通过我的观察与思考，推测出房地产调控未来可能的走向与手段。至于结论是否正确，很难说，我的知识面有限，得到的信息也很有限，只是从我的角度得出的一些看法，大家看看就好。

闲言少叙，进入正题。

1、关门打狗(417新政及地方细则)

在我看来，417新政的核心在于：消灭小炒家和刚需们的接盘能力。这一步极其重要，而且必须作为第一招打出，原因很复杂也很简单，目的就是要先把成交量打压下来，套牢一部分炒房者和高位接盘人，不能让他们带着钱跑掉，也不能让穷人刚需们在这个泡沫高点进去接盘，北京的细则甚至规定每个家庭只能新购一套房，就是要把成交量压下去。但是zy政府并不指望也不希望这个阶段房价大幅下降，之后的动作会一步步实现高层的意志。

按照前两年流行的一句话来说，政府正在下一盘很大的棋。不信我们走着瞧。

2、让市场胶着，扩大民意对“调控不力”的不满

前面我们谈到，417新政的设计目的只是先把成交量打下来，但很难会对高房价形成打压。但是政府不会马上推出新的强力调控措施，因为我们需要看清一点：目前权力、资本与民意之间的互动关系远比以前要复杂，任何一个政策出台，都会有人受益同时另一部分人受损，而中国早已不再是毛邓的威权时期，因此某一政策的出台有时必须要借助外部的力量才能实现。说得委婉些，这叫顺应民意，说得露骨些，就是操纵民意来打败反对者。但只要这种操纵的结果是对大多数老百姓有利的，我也就没有怨言。

从上面的分析来看，我认为房地产调控的后续政策在出台前，需要一些事件来扩大民意对“调控政策不够猛烈，高房价没降下来”的不满，媒体也会见风使舵并渲染报道。于是zy政府借助社会舆论的力量，推出自己的新调控政策。

3、这次调控的终极目标是什么?

这个问题我估计谁都答不上来，包括政策的制定者，因为终极目标可以被设定，但是可能会随着形势的变化而调整。

前面有人说“又来个下棋的”，呵呵，前两年我们在军网最喜欢嘲笑的就是那句“政府正在下一盘很大的棋”。至于这次调控的终极目标，以及如何分阶段陆续出台各类调控政策，从417新政推出前的喧闹与纷繁可以看出，这次调控政策的出台是比较仓促的，因此，我不太相信417的时候政府已经制定出完整而详细的楼市调控路线图。但是，这并不意味着政府缺乏目标，只是考虑到目前国际国内经济形势的复杂与不确定性，政府需要根据形势的变化，来不断调整自己的目标。什么时候说什么话，摸着石头调控楼市，在调控中研究调控，可能是这次调控的主旋律。

继续探讨调控终极目标。

这是不是一个伪命题呢?如果没有目标，那现在的调控岂不是成了暂时安抚老百姓的鸦片?调控如果半途失败的后果大家都清楚，没人愿意看到。

4、楼市调控：政府手里还有哪些牌可以出?

发改委前两天放风出来说，如果达不到预期调控效果，还会有其他楼市调控措施出台，会是什么措施?加息?房产税?信贷?交易税?廉租房?还是杀几个“调控不力”的地方官给猴看?

发改委是个很有意思的系统，很多人都喜欢叫它“倒金字塔”，用来形容这个系统的权力特点——国家发改委权力大得惊人，到了省、市一级，权力就小多了。我不太喜欢发改委的官员，官老爷味道太重，拽的要死。前段时间发改委说4万亿没有流入楼市，但是很快就被央行捅了一刀，应该是有人在幕后支持央行说话。

5、下一步调控：房产税开始试点，让非试点城市饿下去

说说分税制与土地财政，现在都被说烂了，但我觉得这是本次房地产调控的核心之核心。如果我没有在工作中对地方政府搞土地财政的实际感受，单凭网上的一些数据，诸如土地财政占当地政府收入比例多少多少之类的，恐怕还是很难理解这次调控的目标。有的地方政府，为了抬高本地地价，成心控制土地出让数量，制造土地供应紧张，甚至在某一段时间内以某种堂而皇之的理由“暂停土地出让”。也有比较惨的，08年调控的时候，有一次我去某地出差，该市的一个局长跟我说他们公务员都已经两个月没开工资了，原因是被调控得没什么卖地收入……

所以，在目前的中央地方分税制下，有些地方政府对土地财政的依赖是没有办法的事情。但是这种模式的弊端显而易见，现在到了应该有所改变的时候了。可能的目标：让房产税逐渐成为地方政府的重要财源。我的观点是：房产税(即变通后的物业税)并不是一个简单的调控高房价的临时工具，而是让地方政府得到一个长期而稳定的收入来源。

可以明确地说，中国的高速城市化时期即将成为过去时，尽管还有几亿农民需要被城市化，但是指望以后像过去十年那样疯狂卖地搞土地财政，将土地财政长期保持在高位几乎是不可能的，我认为这就是推出房产税的主要经济动因。至于说用房产税打击楼市投机，应该是有效果的。但在我看来，这也是社会舆论被成功“引导”的结果——老百姓希望高房价降下来，发现怎么调控都降不下来，于是很多老百姓主动要求政府出台房产税(当然也有很多反对者)——于是政府推出房产税就貌似具备了广泛的民意基础。

在很多人看来，房产税是为了在短期内打击楼市投机用的，但它的本质是为地方政府建立一种长期稳定的税源。

据说北京上海将被率先试点，其他城市看戏。房产税的征收政策还没出台，我觉得房产税的大方向将是“先少收，后多收”，政府先让大多数人接受这个新东西(其实是旧瓶装新酒)，站稳脚跟后，再逐渐扩大征收范围。本帖的前面说“关门打狗”，就是政府先用417新政来消灭大量接盘群体，让企图高位出货的炒家跑不出去，房产税就是打狗棒，政府希望打的是投机客。当然，作用会有一定局限性，比如有些炒房客用的都是别人的身份证去买房子，买500套房子从麻袋里掏出500个身份证，套套都是“第一套”，早期的房产税恐怕难以伤到这些人。但还是会有相当一部分“老实本分”的炒房者被打狗棒击中，不是温州炒房团，而是那些手上有3~5套房子的小中产阶级(倒霉的永远不是坏事干的最多的人)。

那些从事于土地财政的官员与政府部门，乃至他们的上司市长书记们，这些人是没有动力去改变土地财政的，搞不好地方政府公务员们的工资都会成问题，这一点中央政府比谁都清楚。只是中央政府不愿意改变94年以来的分税制，不愿意把更多的税源让给地方政府，所以，房产税是中央在保证自身利益不受损的前提下，给地方政府提供一个新财源。其实土地财政也好，房产税也好，真正买单的都是老百姓，只不过前者是一次性暴敛，后者是细水长流。在今后相当一段时间内，土地出让金仍将是地方政府的重要财源，只是不会再像以前那么疯狂(因为受到多种因素的制约)，而房产税会被耐心培养，随着城市化与土地财政的势微而逐渐增收。

6、将来房产税出台后的可能深度调控

回到对楼市调控路线图的讨论。

我在前面已经说过，这次楼市调控的出台是非常被动的，也是很仓促的，头疼医头而已，并非深思熟虑长期酝酿的行动。所以未来的楼市调控走向，会根据宏观经济形势的变化而调整，见好就收也不是没有可能。这届政府还有两年左右的时间，难道这两年还会出台影响深远并且需要政府来长期推行的重大政策么?可能性非常之小，所以这一次的楼市调控很可能是一次“有限调控”，大家要谨慎观察。尽管老百姓都希望房价多降些，但不能以自己的主观愿望代替现实。如果未来房价象刘军洛预测的那样——跌去70%，一定有大批的人拍手称快，只是不知道会死多少人。

影响楼市资产价格的因素很多，如果眼光仅仅局限于土地财政、市场需求等，未免过于狭隘进而误判。而货币政策、国际热钱流向、通胀、出口与国内消费等问题都会不同程度地影响房价。在未来的调控路线图中，剩下的工具也无非就那么几样：房产税、加息、准备金、资本金比例、建廉租房、给开发商放血的其它损招等等。而这几样工具的运用要受到国内宏观经济形势以及国际因素的制约，至于先推出谁、后推出谁那要看时局了。总体上来看，房产税由于近期被媒体频频曝光，可能会被先行祭出;加息所影响的远不止房地产业，还要看国际形势，时间点可能稍晚些;给开发商放血比较容易，但政府在以后还有很多事情需要开发商默契合作，所以不会全方位打击，比较可能的是打击实力不济的中小房地产企业，分化对待，这样房产大鳄进一步做强，而不明就里的老百姓还会拍手叫好，何乐而不为?这种做法比较容易实施，阻力亦不大，可以作为一张能随时打出去的牌留着;未来廉租房建设本身的数量是有限的，所面对的也主要只是低收入群体，所以对廉租房平抑房价的作用不能高估。

今天打开电脑，开始找上海房地产税的相关报道，因为按照此前媒体的说法，5月20日左右上海可能推出征收房地产税的政策。

结果当然是这个政策没有出台，却看到了这么几篇报道：

上海房产税预计年底推出 房价调控进入台风眼 2010年05月20日 09:13 21世纪经济报道

北京再现地王 楼市新政不进则退 2010年05月20日 07:58 中国青年报

开发商死扛房价 楼市新政已呈“不进则退”之势 2010年05月20日 09:44 中国新闻网

新地王出现让期待调控政策效果的购房人大失所望 2010年05月20日 08:50 京华时报

发改委：楼市进入观望期 后期房价高位盘整 2010年05月20日 08:00 每日经济新闻

越来越有看头了，如果这种胶着再持续上个十天半个月的，网络民意估计又要沸腾了，民意总会在需要的时候恰当地出现。

接下来可能会有一个事件狠狠地刺激到空军，然后新的调控政策趁势而出。这个事件会是北京上海的某个新地王吗?或是其它什么事件?也许根本不需要什么事件和理由，高房价至今未降本身已是最好的理由。

不妨从地方在这次调控中的表现，妄自揣度一番。

西南：该直辖市的房产泡沫与京沪相比要小得多，但这位大佬高调出击，试图率先开征房产特别税以打压房价，但最近一个月来基本销声匿迹。

广东：当年在广东产业结构升级的问题上就引出诸多争议，这一次广东在楼市调控中的表现令人很是费解。以往深圳一直都是内地楼市的风向标，涨也好跌也好其市场反应都先于京沪，然而此次深圳调控细则的出台，却保持了距离，而不是像北京细则那样重拳出击，而深圳此前刚刚换了领导。广州此次对调控也不甚跟风，若即若离。这种态度意味着什么呢?很是耐人寻味。

上海：上海与北京并肩成为此次调控的中心，一南一北，遥相呼应。在楼市调控这个政治问题上，上海与中央保持高度一致。某领导在几个月前就通过媒体高调披露他在会上驳斥开发商的举动，向外界释出强烈信号，亦显示该领导的高度政治敏感性及对民情舆论的准确把握。

北京：媒体报道某领导年初时曾与开发商座谈，开发商会上说北京房价并不高，大佬非常满意，空军一片哗然。根据我私下了解的情况，该领导在日常工作中确实无意打压北京高房价，但自从高层态度坚定地进行调控后，该大佬立场坚定地站到高层一边。