北京二手房价格趋势研究报告 - 新浪地产网

数据来源:
研究周期：2007.01~2010.01
样本范围: 北京链家地產2007年1月至2010年1月二手房挂牌及成交数据
样本信息：每个样本共采集物业类型、挂牌/成交日期、建筑面积、挂牌/成交价格、所属行政区、物业地址等
商圈划分标准：以13个行政区县（东城、西城、宣武、崇文、朝阳、海淀、石景山、丰台、通州、大兴、亦庄、昌平、顺义）为基准，按方位及地理共性划分出71个典型商圈。
楼盘选择标准：以2009年1月—2010年1月，月均成交10套以上单体楼盘为数据样本，总结出楼盘样本量320个。
北京二手房价整体价格走势
整体房价变化
北京二手房价格自2007年1月至2010年1月的三年间，整体而言呈现上扬走势。以2010年1月的二手房价格和2007年1月做比较，三年间上涨了120%，在37个月的计算周期中，共有10个月出现环比价格下滑，2个月环比价格持平，其余25个月均呈现环比价格上扬。
若以年度涨幅观察,07年至09年,北京二手房市场的年度成交价涨幅分别为41.86%、-9.52%及64.72%。除了08年受全球金融海啸及07年底政府多项调控措施影响房价出现下滑外,07年及09年的二手房价均呈现大幅上涨态势。(详见图1)

◆阶段性房价变化及其影响因素分析
三年来北京二手房价格整体虽然呈现上行态势，但仍可清晰看出几个房价变化周期。其中第一阶段为07年1月至08年5月,此阶段可视为延续06年涨势的房价上涨阶段,此波房价约上涨了46.01%；第二阶段则为08年6月至09年1月,此阶段可视为受政府调控攻策及全球金融海啸影响下的房价下行期,此阶段房价下滑了10.83%；而09年2月起至10年01月则为第三阶段,此阶段不但房价及成交量均大幅攀升,甚至出现恐慌性买房潮,此阶段也是房价上涨最为迅猛的阶段,涨幅高达68.31%。
如图2所示,07年1月至今北京二手房价的变化因素,受政府调控影响最大，而其中又以金融政策影响房价最剧。同时,受惠于中国整体经济及GDP的快速成长，北京二手房价在过去三年间呈现易涨难跌的基本态势。

挂牌价与成交价的差异变化
在图3挂牌价与成交价的差异变化方面，可发现买卖双方在价格认知方面的差异,基本上挂牌价的涨跌变化反应着业主对房价后市的信心，而房价在上行阶段,挂牌价和成交价出现差异,显示买方虽然看好后市,但仍然理性判断房价,如07年9月至08年3月。而房价快速上涨,挂牌价与成交价之间却呈现微幅差异、零差异或负差异时,则显示买方出现恐慌性需求,如09年5月到10年1月。至于房价下行阶段中挂牌价与成交价的差异,则可部份反应当时的议价空间。由图3显示,在过去3年间,北京二手房最大的挂牌价与成交价差异出现在09年1、2月之间,幅度约达15%。

各面积档位二手房价格变化趋势
从各面积档位二手房价格变化来看，过去三年60平米以下二手房价格的涨幅最小,始终处于相对较低的位置，即各期价格涨幅均低于其他四个面积档位；而120—140平米二手房价格指数则始终处于领涨态势，并且短期内指数波动也远较其他面积档位为小。

十三个行政区二手房价走势
各行政区房价及涨幅排名
2007年1月至2010年1月间，北京13个行政区的二手房价格走势基本上和北京市整体价格走势相吻合，但若进行区域间的对比，仍可发现强涨区域及弱涨区域。在房价排名方面,北京二手房价最高的行政区仍是西城区与东城区之争,西城区在2010年1月的平均成交单价为27,130元/平方米,房价指数则达329.89(以2007年1月的平均房价为指数100做测算),位居13个行政居房价之首,东城区1月的平均成交单价则为25,913元/平方米,房价排名居全市第二位。紧追其后海淀区,虽然屈居第三,但却一举超越城中心的宣武、祟文两区,成为北京二手房价第三高的行政区域。
13个行政区中涨幅最大的为大兴、昌平及海淀区，价格指数分别上涨166%、140%及139%；而涨幅相对较小的区域则为亦庄、通州和石景山区，其中亦庄价格指数涨了104%，而通州和石景山区则同样上涨了100%。“链家地产”市场研究部认为，大兴的房价起始点较低，因此，在整体房价开始明显上行的这几年，形成了“追涨”局面，价格指数处于较领先的局面；而海淀区作为教育资源和人文历史最为得天独厚的区域，其房价一直处于“领涨”地位；相比之下，石景山区域公房较多的特性，成为其价格快速上行的瓶颈；而通州区的价格发力比其他郊区县早了2-3年，因此，当前属于价格指数趋缓周期。
若观察各行政区三年间的房价变化,则不难发现通州、大兴等行政区的房价涨跌幅相对较大,07年高居涨幅前两名的通州及大兴区,到了08年房市景气回落期,房价的支撑力也较为薄弱,但09年景气复苏后,大兴又再次领涨。相对于通州大兴房价起落程度明显,东城区的房价则明显保持平稳,房价快速上涨的07年及09年,东城的房价涨幅并不惊人,但在房价下行期的08年,东城区的二手房价却能一支独秀创下6%的涨幅。


各行政区横向对比分析图示
1、中心城区(东城区、西城区、宣武区、崇文区)

 
从中心城区二手房价格指数来看，如果将本行政区价格指数高于其他区同期者视为领涨区县，那么西城区几乎各个时期均担任着领涨角色，即同期价格涨幅高于其他区县；如果将曲线变化趋势较为“圆滑”者视为价格上涨较为稳定的区县，那么崇文区则属于价格短期波动相对较小,长期平稳上扬的区域。
2.城四区（朝阳、海淀、丰台、石景山区）

 
从城四区二手房价格指数来看，海淀区几乎各个时期价格涨幅均高于其他区县；而朝阳区则属于价格短期波动相对较小,长期平稳上扬的区域。
3.郊区县（昌平、通州、大兴、亦庄、顺义区）

 
从各郊区县二手房价格指数来看，昌平区2007年价格指数还相对较低，自2008年开始基本处于追涨局面，几乎各时期价格涨幅均高于另外四个郊区县；与此相反，通州区则属于在2008年以前价格涨幅相对较高，而自2008年开始各时期价格涨幅逐渐回落，直至2009年，其各时期价格涨幅已均低于另外四个郊区县。
北京71个商圈 Top 10点评
房价最贵商圈Top10
2010年1月北京二手房价前十名的商圈仍以中心城内的商圈居多,而全市房价最贵的商圈前三名则分别为复兴门、东直门和大钟寺。而知春路与中关村在07年的房价排名表现不差,但因09年涨幅和其他商圈相比相对缓和,因而在总排名上屈居中后段。

房价涨幅最大商圈Top10
过去3年全市涨幅最大的商圈前三名分别为宣武门、大兴南和大兴北。和2007年1月相比,涨幅分别为172.96%、172.87%以及169.02%。而排名第十位的回龙观,三年来涨幅为147.34%.亦远远高于全市三年来120%的平均幅涨。

房价涨幅前二十名楼盘
而这些楼盘的共同特征几乎都是：第一，交易活跃：新增房源上市量为同区域前三位，这与2009年高涨的需求相对应，成为需求最集中的楼盘，促使房价上行较快；第二，多数属于次新盘，并且基本属于四环外区域。符合次新盘上涨潜力相对更大的规律。
此外，夏都盈座、季景沁园、望京西园三区三个楼盘同属于望京商圈，黄村中里、顺驰领海、枣园东里三个楼盘属于大兴商圈，而这两个商圈本身价格指数上行显而易见，可见，一个商圈的建设和一个区域的利好，对区域内的典型楼盘来说，刺激价格上行的原因殊途同归。
和东京、香港、台北、深圳、上海等二手房市场相对成熟的国内外城市相比，正处经济发展与城市建设双高峰的北京，二手房价格三年上涨120%的涨幅虽然可观，但并不算六个城市中涨幅最大的城市，反之，北京二手房价格在过去三年展现强劲易涨难跌的坚韧性，却可名列六大城市之最。链家地产市场研究部认为，未来三年，北京二手房价格或会因为市场规律与政策调控而出现波动，但受惠于刚性需求强烈以及内需强劲，整体而言仍将呈现上涨态势，和其他城市相比，投资价值相对稳健、安全。