朱大鸣：巨额灰色收入拉动高房价

2010年07月22日 09:00凤凰网财经【大中小】 【打印】共有评论1条
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朱大鸣 工商管理博士，中国资深财经、地产评论家
灰色收入越来越成为居民获得财富的一种方式，日前研究出的数据是，我国“灰色收入”2008年高达5.4万亿元，占国民总收入的比重可能在15%左右。
灰色收入还能支撑看似有泡沫的楼市，因为公开的收入与公开的房价来看，显然是远远超过了房价收入比了，但中国的房价似乎没有回头的迹象。因为灰色收入是介于黑白两者之间的地带，所以很难界定这些收入到底有多少，如果估测的话，很可能使得房价收入比降低很多，如果和国际相比，算上成万上亿的农村房屋的价格进行平均的话，相信中国的房价收入比不会比国际高的这样离谱。
华尔街的作家们似乎比我们更为乐观，华尔街日报日前撰文指出：中国的未申报收入或“灰色收入”可能意味着，中国居民负担房子的能力可能比很多其他国家要强，即使是在过去几个季度房价飙升之后。中国全国住房负担能力目前可能低至3.5。换句话说，研究表明，目前中国的平均房价只相当于家庭平均收入的约3.5倍，比很多发达国家都要低。住房负担能力为平均房价与平均收入的比值。而且，瑞信还表示，如果使用涵盖灰色收入的统计数据，家庭负担能力比率将比官方对中国多数城市的预估下降近一半。
我们也认为，灰色收入可能比白色收入更多，比如上海申请保障房的时候，要查清楚其他收入，比如股票等，不能仅仅看看工资、奖金等收入。根据《灰色收入与国民收入分配》的研究报告，可以看出灰色收入主要有三大块：一、公共资金管理不完善，财政转移支付存在管理漏洞，资金流向透明度低，滥用和漏失严重；二、垄断行业实际人均收入达到其他行业的5到10倍，而大部分没有反映在企业的工资总额和利润分配中；三、每年超过1万亿元的土地出让金收入，尚没有全部纳入财政管理；此外，金融腐败、政府管理透明度低而导致的腐败和寻租行为等等。
这份报告有点偏狭，不仅仅是侵占公权力获得收入是灰色收入，事实上，很多普通百姓也能获得灰色收入，这种灰色收入是无法通过正常的途径监察到的。现在，灰色收入己经渗透到了社会各行各业，返点、好处费、感谢费、劳务费、讲课费、稿酬、礼金等名目繁多，灰色收入已经成为国民生活的一部分，灰色收入巨大，对于国家的财税是一个巨额损失。
还有，鉴于我国房改时间较短，房地产市场其实是很狭隘的市场，因为房改的基础不一样，很多人拥有房产的形式也不一样，比如很多福利房、城中村的小产权房以及各种各样的自建房、老公房，拆迁房等等，这些也是居民收入的一部分。上海很多居民靠拆迁生活，也有很多靠在上海的各种便利，在房价上涨前期，购房而兑现后致富。这些都是普通百姓的灰色收入，对于房价的支撑很大。很多上海小市民说，别看我一个月只拿1000多，我也是几百万的身价，上海的拆迁一家人分得两三套房并不稀奇。
但即使如此，根据研究报告，“隐性收入”的存在，使全国平均的城镇居民收入比原有统计提高了1倍，达到人均3.2万元。这就解释了为什么国际通行的房价收入比在中国根本不起作用，也就可以看出，现在的所谓的“泡沫”其实是缩水的，或者说收入的严重低估和房价采样的偏狭造成了泡沫的假象。
灰色收入正是通过楼市得以宣泄，从灰色变成了白色收入。正是因为大多数的灰色收入输入楼市，成为房价不断上涨的坚实基础之一。像灰色收入获得比较容易的大城市，房价要比中小城市涨得快得多。但必须鲜明的指出，非法获得的灰色收入是令人痛恨的，各种权力的吸血虫吸附于各个微观经济体上吸血，而后输入房地产市场，造成房地产市场的虚胖，是当前需求状态的威胁分子。最近中央要求县处级干部要公布财产，对于治理非法性的灰色收入是有好处的，也能尽可能的削弱灰色收入对于高房价的支撑。
很多灰色收入者将买房变成了财产的储蓄形式，这也进一步加剧了灰色收入对于房价的拉动作用，因为市场自己分不清投机性需求还是投资性以及真正的刚性需求。这些灰色收入者根本不用银行贷款，所以真正的二套房房贷对于他们来说，其实很难起到真正的效果。所谓的二套房政策短期内能够起到作用，其实是压制改善性需求之上的。投机性需求的基础是刚性需求和改善性需求，他们是浑水摸鱼的，没有巨大的刚性需求，投机性需求是难以起到兴风作浪的程度。因此，我们看到二套房贷政策的短期有效长期失效的事实，也没有什么可以奇怪的了。
灰色收入成为房地产市场需求方的一个重要的支撑，可能是解开房价并没有达到泡沫区的一个钥匙。灰色收入太多，加剧了贫富分化，对于社会和经济来说，都不是好事，但基于事实求是的原则，灰色收入确实对高房价的拉动起到了不可低估的作用，这也是很多唱衰派多次看不懂中国楼市的一个因素。
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