上海国资整合提速地产重组大戏开锣

核心提示：“此次方案的大致方向应当是中星集团和上房集团的资产将被注入中华企业，但属于政策性住房的经济适用房等具备政府职能的相关资产将被单独剥离出来，至于金丰投资的定位可能还会是原先的房地产流通服务业和委托管理业务等。”
继中华企业（600675.SH）和金丰投资（600606.SH）在5月中旬停牌之后，隶属于上海的另一家国有控股地产类上市公司上实发展（600748.SH）7月12日也开始因为“重大事项”停牌。
一切表明，上海市国有地产上市公司的整合大戏即将拉开。
中华企业或成旗舰自今年5月17日停牌以来，隶属于上海地产（集团）有限公司（下称“上海地产集团”）的中华企业和金丰投资停牌已近两个月，其重组方案至今尚未出炉。
资料显示，在控股上述两家地产类上市公司的同时，上海地产集团还控股了上海中星集团、上海闵行联合发展、上海虹桥联合发展、上海南站广场投资和上海馨安置业5家地产类公司；其中，发展规模和中华企业相当的中星集团一直被市场猜测为有望成为整合的对象。
然而，在上海同城的另一家地产类上市公司上实发展先后在2007年8月和2009年11月分别启动的两轮定向增发的同时，上海地产集团下属的两家上市公司的整合序幕却始终没有拉开。
一位长期跟踪该事项的投行人士分析称，出现这种情况可能是“由于大股东的偏政府职能导致对此关注不够，另一方面也是由于中星集团较大的规模使得在资产和人员整合上有一定的难度”。
中华企业在过去1年的时间内正逐步加大投资力度来提高项目土地储备，截至今年3月，中华企业拥有的约195万平方米土地储备较2009年年中的土地储备增长近倍；但这和同城竞争对手上实发展相比相距甚远，后者在2009年末拥有的权益土地储备已经超过了600万平方米。
对此，国泰君安分析师孙建平给出的建议则是，公司“有待通过招投标、收购、企业合作及股东资产注入”等方式来增加略显不足的土地储备；另一方面，中华企业在上海崇明岛拥有的4655亩农业用地，“开发进度及转性可能性值得关注”。
从这一角度来看，此番中华企业和金丰投资同时停牌，上海地产集团有望藉此通过资产注入的方式来解决前者储备不足的问题；这也是其解决旗下中星集团和两家上市公司房地产业务存在同业竞争问题的一个最佳契机。
“根据我们的判断，此次方案的大致方向应当是中星集团和上房集团的资产将被注入中华企业，但属于政策性住房的经济适用房等具备政府职能的相关资产将被单独剥离出来，”一家上海本地券商房地产行业分析师对记者表示，“至于金丰投资的定位可能还会是原先的房地产流通服务业和委托管理业务等，其自身的房地产开发业务可能不再会出现增量。”
金丰投资的未来和中华企业较为清晰的定位相比，同样隶属于上海地产集团的上市公司金丰投资则显得有些“找不着北”。
知情人士向记者透露，在此次重组之后金丰投资定位应当是房地产开发领域的综合服务商，房地产流通服务和委托管理业务将成为公司未来主营业务，而房地产开发业务将随着开发项目的陆续推进而逐渐淡化。
从业务构成来看，在2007和2008年金丰投资主要从事的是房地产流通和开发两大业务，而2009年新增的房地产委托管理业务则主要来自于股东方上海地产集团的宝山顾村2200亩项目和“三林城市广场”项目。
金丰投资今年1季报显示，来源于无锡印象剑桥项目的房地产开发业务收入依然占据了公司主营收入的7成以上，而一手代理和二手中介业务实现的3588.71万元和房地产委托管理收入分别约占总营收的15.7%和8.87%；不过，公司持有29.5%股权的上房置业担保却在1季度为公司贡献了超过30%的营业利润。
不过，如果在此次重组中金丰投资最终被定位为房地产开发服务商，那么公司在今年年初的两个举动多少令人费解。
今年2月，公司首先耗资5.4亿元收购了同样隶属于上海地产集团的上海馨安置业控股的子公司上海九韵置业开发的上海闵行区华漕镇西郊九韵城二期项目；此后公司还以13亿元的价格竞得一幅住宅建筑面积超过20万方的地块。
值得一提的是，作为控股股东的上海地产集团对于金丰投资相当充分地支持，除却两个代建和代管的项目之外，上海地产集团还和金丰投资合作开发了徐汇区华泾地块和安徽马鞍山东方明珠世纪花园项目；即便在去年发行的6亿元公司债时，上海地产集团还提供了融资担保。
更为重要的是，作为公司近年来利润主要来源的参股公司上房置业担保同样是上海地产集团控股，其从事的住房贷款担保垄断了上海本地近90%的市场，即便在房地产不景气的2008年也录得了1.3亿元的收益，净利润率高69%之多。

考虑到金丰投资这部分股权系收购而来，而上房置业担保的其他股东注入上海地产集团、中星集团的关联关系，市场此前甚至猜测金丰投资不排除增持的可能。
上实发展的尴尬定位尽管在2007年启动的第一次资产注入时，上实发展的控股股东上海上实（集团）有限公司（下称“上海上实”）明确承诺其房地产业务将全部由前者来发展经营；同时未来上海上实将不再新设从事房地产业务的子公司，以避免在房地产项目开发方面与上实发展产生同业竞争。
但对于位于上海崇明区团结沙地块和东旺沙地块合计8635.9万平方米的农业用地使用权，仅仅是交代了一句“不构成同业竞争”。
不过，由于时任上实发展董事长的马成梁同时又是负责该项目的上实东滩投资的总裁，于是市场普遍预期崇明地块有望花落上实发展。
然而就在今年上半年，香港上市的上海实业控股（0363.HK）看上了东滩项目。
从股权关系来看，虽然上海市国资委是上实发展和上海实业控股共同的实际控制人，但后两者的关系极为微妙。
由上海市国资委全资控股的上海上实持有上实发展63.65%的股权，但H股上市公司上海实业控股的控股股东却是上实集团.，而上实集团和上海上实的关系则是罕见的“授权管理”。
事实上，在过去1年多的时间内上海实业控股在内地大肆收购项目和不断增加土地储备。
资料显示，2009年上海实业控股首先斥资31.09亿元从控股股东上实集团手中购得位于上海朱家角淀山湖畔的4幅别墅用地；此后还斥资近20亿元收购了恒盛地产的合计约10万平方米建筑面积的4幢住宅物业。
今年2月，上海实业控股再次出手，耗资27.46亿港元购得中新地产45.02%的股权。
在今年4月初上海实业控股的2009年业绩发布会上，公司相关人士表示崇明岛的土地将是公司的后备力量，公司将会持续跟进，并逐步纳入到开发计划之中；其甚至表示新收购的中新地产将被打造成新的地产业务上市平台——这对于上实发展显然不是一个好消息。
事实上，上实发展在2009年的业绩并不尽如人意，公司当年营收实现13%增长的同时，净利润却出现了32.7%的下滑。
此前公布的今年1季度报显示，上实发展当期录得8.46亿元的营收和5208万元的净利润，分别实现同比109.91%和43.42%的增长。
不过长江证券的分析师苏雪晶亦指出，“如未来不能明确崇明土地归属以及集团对A股公司定位问题，上实发展估值不排除继续下探可能”。
这一背景之下，此次上实发展因为重大事项停牌则被市场寄予厚望。