中国房市调控左右为难 下半年加力还是收手？

中国房市调控左右为难 下半年加力还是收手？

(2010-07-07)

　　中国严厉调控房地产的重拳是否打在棉花上?目前似乎还未有定论.不过,伴随着成交量的萎缩,房价的下跌显然并不明显,而部分大城市的房租价格却节节攀升.

　　最新公布的经济先行指标显示房地产调控已伤及经济.在中国经济增长前高後低大局已定背景下,中国下半年的房地产调控到底会加力抑或放松?

　　业内人士及分析师表示,在调整经济结构为主旋律的下半年,最有可能的是中国政府进一步落实已公布的房产调控政策,短期内政策没有退出迹象.但若经济形势急转直下,不排除年底前政策会出现松动.

　　中国政府4月中旬以来密集祭出房地产调控组合拳,但5月房价同比仍上涨12.4%,涨势仅略微放缓.而近一个月北京、上海、 深圳、广州一些热点区域房屋租赁价格则出现逾10%的平均涨幅.

　　虽然房价调整未如预期,不过股市的房地产板块股价却是"很受伤",地产龙头企业万科A二季度跌幅高达28.6%.而中国股市沪综指上半年亦以重挫27%惨淡收场,位列全球表现第二差,仅次于发生债务危机的希腊.

　　另一方面,地产调控已伤及整体市场需求.最新公布的经济先行指标--经理人采购指数(PMI)继续大幅回落,其中汇丰PMI更接近50的荣枯岭,6月非制造业PMI中房地产业指数已回落到50%以下,均预示着中国经济下半年增速放缓大局已定,这也有可能成为中国下半年宏观调控放松的诱因.

继续加力?

　　从2008年楼市调整的历史经验来看,开发商往往经历半年才开始被迫降价.而此次距离4月调控两月有余,调控效果仍待政策进一步落实和生效.

　　"即使下半年出现经济下滑不好,我认为政府调控策略不会那麽快出现松动.出于政治考虑也好,从过去对房地产调控的经验来看的话,都不可能出现松动,"中国指数研究院常务副院长黄瑜表示.

　　从国务院4月发布的调控细则来看,除其中提及"财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策"未有相关实质性政策出台外,其他均不同程度在地方实施细则中有所反映.

　　目前在北京、上海、广州、深圳四大一线城市中,仅上海还未出台调控细则,而有媒体报导上海徵收房产税的方案已上报中央.房产税或成为下一步调控楼市的备用弹药.

　　而对于下一步房地产调控来说,目前所面临的难题则是房价未降租金却大幅攀升.新华社稍早援引专家称,此种局面很容易让人们质疑房地产调控的效果,从而影响政府进一步调控房地产的决心.

　　房租上涨的原因不乏中介炒作推高房价及旺季来临的因素,但背後则显示出庞大的刚性需求正在被疏导至租赁市场.中金报告预计,未来随着政策的进一步执行和落实,房地产市场将继续调整,大量的真实需求将成为市场回升的主导力量.

　　 从近期官方的表态来看,未来中国政府将继续对楼市进行调控.国土资源部部长徐绍史周日称,目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势,再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整,房价会有所下降,下半年国土部要积极参与房地产调控.

　　而徐绍史等政府官员的表态,让少数国内媒体近日猜测近期国家还有新一轮的房地产调控.不过东方早报周三引述住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林称, 并不存在又一轮或第二轮调控的说法,因为政策现在还没有落实到位,正在落实.

年底前放松?

　　不过,从近期中国投资和出口订单的双降、商品房销售和汽车销量下滑、PMI指标回落等,都显示出中国经济增速放缓的迹象.而房产税久久未推出,亦可以从另一层面看出政府的谨慎考虑,并不希望进一步打击敏感的楼市.

　　对中国楼市的下一步走势,不乏悲观者.哈佛大学教授、前国际货币基金组织(IMF)首席经济学家罗格夫(Kenneth Rogoff)周二对彭博电视表示,中国房地产市场将开始崩溃,并重创银行体系.

　　而渣打最新报告亦称,接下来1-2个月内中国地方政府将继续落实中央调控细则,三季度住宅市场价格将出现下跌,但开工数量会降到很低,而同时保障性住房建设仍未跟上,预计四季度政策会出现一些轻微放松.

　　对于可能出台的局部放松措施,仲量联行中国研究部总监柯志谦(Michael Klibaner)稍早预计,中国政府年底前可能会要求银行增加对首次购房者的按揭贷款,以刺激房地产交易,避免经济硬着陆.

　　目前执行的首付规定为,购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,首付款比例不得低于30%,对购买第二套贷款首付款比例不得低于 50%,90平米以下首付比例仍为20%.

　　耶鲁大学管理学院金融经济学教授陈志武并建议,银行应把首付比例降低,以帮助年轻人及低收入家庭利用更多的银行贷款来买房子.

　　"我们千万不要忘记监管太多、太死了以後,表面上看,好象金融家是直接受到限制的、要做出牺牲的.但是实际上不是这样的.广大社会可能更是最直接的受害者."他称.

　　来源：路透社中文网