神马文学网以长沙为例：房产已总量过剩，每年增加空置闲置5万套以上
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/27 05:31:25
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http://www.tianya.cn/publicforum/content/develop/1/463485.shtml
要分析市场，关键是数据，根据最近一次官方权威数据。2006年年中，长沙已办证和已售住房有56.3万套，此后再无统计。那么我们根据每年的房屋销量来推测，长沙的住房总量。
期间销售量 套数 房屋总套数
2006.6 56.3万套
2006.12 约300万平米 2.7万套 59
2007 803万平 7万套 66
2008 不到500万平 4.5万套 70.5
2009 1195.04万平 10万套 80.5
2010.6 685.9万平 6万套 86.5万套
考虑到拆迁带来的房产灭失，2006年下半年来已拆迁约5.5万套来算，市内5区有房81万套。再加上与市区接壤，实际已成为郊区房产热点的星沙、暮云、望城区片的7-9万套房子，长沙市区居民可使用的已销售的房子已达近90万套。
而长沙户籍人口，2008年，内5区总共才230多万，其中还有近40万农村户口的，所以现在市区城市户籍人口才刚过200万，而且这200万里面还有很多大学生，估计大学生人数有20万以上。长沙真正需要房子的户籍城市人口，大概180万，65万套住房就够了。常住的流动人口，长沙约40万吧，需要住房15万套，现有的住房已经完全能满足
现有户籍人口和常住流动人口的要求。
每年长沙市区常住人口增加不到10万人，解决增量4万套房子足够了。加上拆迁和改善住房的要求，每年5-6万套房子，足够满足市场的要求。
按现在每年上10万套的开发和销售量，房产将迅速进入严重总量过剩时代，每年增加空置闲置5万套以上。
问题不止是总量，更严重的是严重分配不平衡，仍然有部分户籍人口没有住房，大部分外来常住人口也没有住房。据统计长沙市较富裕的2-3成家庭拥有2套以上住房，政府机关干部、事业单位、好的企业员工、较成功的老板、商人，多数人都拥有2套以上住房，并且还在大力买进。外地的炒房投机投资者，也在大量买进，开发商乘机哄抬房价。
于是乱象重生，很不好理解的怪现状也好理解了。
一方面是总量已过剩，大批已交付的住房空置，几年都没有人住，新区象鬼城，白天都没几个人影。一方面是投机旺盛，政府和开发商看到的购买力仍然旺盛，每年销售10万套以上，足够30万城市新增人口使用；
一方面是很多老百姓和城市新人，无力购房或改善住房，只能蜗居，靠合租或者群租来解决安身之地，一方面是大把的房屋空置，既不住也不租。
中国房地产发展到今天，已经走过了短缺的时期，以长沙为例，可以说现在房地产市场的根本矛盾不是总量短缺，而是总量过剩，住房困难的根本原因在于严重贫富分化，社会资源分配不均。富人官员们拥有多套房，空置闲置，穷人只能群租了。
问题是，房子放在那里不能生崽，富人的房子最终要卖给穷人，卖给真正需要住的人，但是穷人无力接盘，富人和投机者高价接下开发商的天量楼盘，囤积闲置，所带来的金融和社会风险，最后谁来买单。
http://www.tianya.cn/publicforum/content/develop/1/463485.shtml
要分析市场，关键是数据，根据最近一次官方权威数据。2006年年中，长沙已办证和已售住房有56.3万套，此后再无统计。那么我们根据每年的房屋销量来推测，长沙的住房总量。
期间销售量 套数 房屋总套数
2006.6 56.3万套
2006.12 约300万平米 2.7万套 59
2007 803万平 7万套 66
2008 不到500万平 4.5万套 70.5
2009 1195.04万平 10万套 80.5
2010.6 685.9万平 6万套 86.5万套
考虑到拆迁带来的房产灭失，2006年下半年来已拆迁约5.5万套来算，市内5区有房81万套。再加上与市区接壤，实际已成为郊区房产热点的星沙、暮云、望城区片的7-9万套房子，长沙市区居民可使用的已销售的房子已达近90万套。
而长沙户籍人口，2008年，内5区总共才230多万，其中还有近40万农村户口的，所以现在市区城市户籍人口才刚过200万，而且这200万里面还有很多大学生，估计大学生人数有20万以上。长沙真正需要房子的户籍城市人口，大概180万，65万套住房就够了。常住的流动人口，长沙约40万吧，需要住房15万套，现有的住房已经完全能满足
现有户籍人口和常住流动人口的要求。
每年长沙市区常住人口增加不到10万人，解决增量4万套房子足够了。加上拆迁和改善住房的要求，每年5-6万套房子，足够满足市场的要求。
按现在每年上10万套的开发和销售量，房产将迅速进入严重总量过剩时代，每年增加空置闲置5万套以上。
问题不止是总量，更严重的是严重分配不平衡，仍然有部分户籍人口没有住房，大部分外来常住人口也没有住房。据统计长沙市较富裕的2-3成家庭拥有2套以上住房，政府机关干部、事业单位、好的企业员工、较成功的老板、商人，多数人都拥有2套以上住房，并且还在大力买进。外地的炒房投机投资者，也在大量买进，开发商乘机哄抬房价。
于是乱象重生，很不好理解的怪现状也好理解了。
一方面是总量已过剩，大批已交付的住房空置，几年都没有人住，新区象鬼城，白天都没几个人影。一方面是投机旺盛，政府和开发商看到的购买力仍然旺盛，每年销售10万套以上，足够30万城市新增人口使用；
一方面是很多老百姓和城市新人，无力购房或改善住房，只能蜗居，靠合租或者群租来解决安身之地，一方面是大把的房屋空置，既不住也不租。
中国房地产发展到今天，已经走过了短缺的时期，以长沙为例，可以说现在房地产市场的根本矛盾不是总量短缺，而是总量过剩，住房困难的根本原因在于严重贫富分化，社会资源分配不均。富人官员们拥有多套房，空置闲置，穷人只能群租了。
问题是，房子放在那里不能生崽，富人的房子最终要卖给穷人，卖给真正需要住的人，但是穷人无力接盘，富人和投机者高价接下开发商的天量楼盘，囤积闲置，所带来的金融和社会风险，最后谁来买单。
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