深圳房价降价是大势所趋 买卖房要如何巧避险

2010年6月30日  来源:深圳商报
一向被视为国内房价风向标的深圳楼市领跌全国，一手房成交均价在最近四周内环比累计下降超过三成，虽然上周（６月２１日至２７日）深圳一手楼价环比增长，但总体仍处于下降通道。研究机构的最新统计数据表明，重点城市成交量全线下降，部分新盘、二手楼盘均曝出“零成交”。在此压力下，部分重点城市的房价已现整体松动迹象。
业内人士普遍认为，降价是大势所趋，大规模的楼市降价潮可能在第四季度出现。
卖家在房价下跌的时候该如何调整策略，如何将风险和损失降到最低呢？本报记者采访有关专家，根据不同物业类型，给出了相应的建议。
给买家一个心动的价格
【卖家自画像】：李先生在２００８年曾经成功抄底，持有４套房子的房价都高于市场价六成。今年年初，李先生想卖出一套房子，但价格一路下跌，自己不断调低放盘价，总赶不上房价下跌速度，狠心降价又不甘心，总认为房价有一天还会涨上来。
有丰富投资经验的人士提醒，现阶段要卖出房产，一定要率先给出一个令买家心动的价格才有可能成交，且获得一定的利润。因为价格下跌时，市场观望气氛浓厚，不是令人心动的房子很难有人接手。比如，一套市价１００万的房子，９０万可能卖不出去，卖家是否舍得８５万甚至８０万出手？在下跌市场里这套房子完全有可能跌到６０万，甚至跌破６０万，而６０万就是当初的购买价格；所以即使８０万卖出也有收益，而一旦贻误时机很有可能不但没利润，连本金都有可能损失。对开发商也是如此，在市场不好的情况下应降价减持，现金为王。在这一轮调控中，像水榭春天，侨城馨苑等新盘就理智地调整了开盘价格，使得楼盘销售情况比预期要好。
一般市场上的投资者有两种，一种是着眼于长期收益的投资者，称为价值投资者；一种是短线炒家，也叫投机客。对价值投资者而言，短期的波动和下跌不需要太在意，只要没有资金问题，可坚持持有，因为从长远来看，房子的保值增值功能优于其他投资工具，而且从行业周期来看，房价不可能只跌不涨，价格总会在这个房子的价值区间内波动。如果把房价的涨跌放到１０年２０年的时间背景里看，长期的价值投资者往往获利最多。
而投机客这个时候则需要非常敏感，一旦感觉到市场风向发生转变，就应该迅速行动，有赚就跑，不要贪多，甚至即使不赚钱也要先跑再说，因为一旦被套，损失就很大。投机客往往同时炒作多套房产，资金非常紧张，在不被看好的市场环境里，投机客不应恋战。
减持高估值“泡沫盘”
【卖家自画像】：许小姐是个新手，自称投资有些盲目，手中的房子分别位于市中心、关外和东莞，经过一轮调控，市中心的房子跌幅很小，而关外、东莞的房子跌幅巨大，已经跌破了成本价，哪套该出手，现在举棋不定。
在价格下跌的市场里，该先抛哪一类的物业呢，至祥置业总经理周玮表示这个时候要先把“泡沫盘”抛掉，而保留“价值盘”。
所谓泡沫盘，就是一些已经透支后续上涨空间，在较高位置买入的房产，这种盘是高危盘，在这个时候要赶紧抛，因为在市场下跌的时候这类楼盘往往跌得最快，跌的幅度也比较大。
比如在深圳楼市这一轮降价中，跌得最狠的就是前期价格被抬得太高的龙坂片区、后海片区、二线拓展区的一些楼盘。如果手上有这样的房子，还是尽早放盘为妙。如果是有硬件支持的物业，比如名校、地铁、片区规划改造、稀缺景观资源等，这样的房子即使短期价格下挫，从长期来看也能逐步回升，如果持有的是这样的物业就不必急着出手，可以静观其变。
理财师冯万州表示，市道好的时候许多投资者没有注意到房产持有的成本，比如空租期、管理费等等；市道不好的时候一定要关注这些费用，最好能盘点下自己手上持有的物业，把一些管理费用高、不太好租的房子先处理，以减轻压力，把一些地段好，租金稳定且不愁租的房子留下。
莫陷于资金链断裂困境
【卖家自画像】：程先生每天为自己的房子犯愁，每个月的工资被银行扣个精光，而且还得往里面不停地存钱。妻子经常埋怨他，炒房不但没有赚钱，还把家底贴光了。
中原地产的专业人士介绍说，现在投资客中有不少人资金实力雄厚，这类客户能抵御短期价格下跌的风险，对他们来说，转售为租是一个比较好的策略。因为现在没有别的更好的投资渠道的情况下，还是可以持有房产的。所以有实力，没有资金压力的投资者除非套现有更高收益的投资回报，否则就不如转售为租，以获取长期收益。
事实上，在深圳市场上不少写字楼和商业物业的开发商已开始改变策略，转售为租，这也给我们一个启示，长期投资回报还是值得期待的。
而资金实力比较弱，负债水平高的投资者则应该采取相反的策略，要跑得快，一旦确定了市场的下行趋势就应果断出手，不要犹豫不决，要打闪电战；对投机客而言，“高抛低吸”才是赚钱王道，在明确的趋势面前一定不能因为贪婪而贻误时机。
同时投机客要正确评估自己的资金状况，不能让自己陷于资金链断裂的困境，一旦资金链断裂会导致严重后果，不但利润会丧失怠尽，还有可能贴上本金。所以投机客在发现市场趋势逆转之后，最明智的选择就是降价出手。
设定自己的价格底线
【卖家自画像】：赵小姐自称心理素质不好，股票跌了３个点，就吓得赶紧抛。自己的一个楼盘在买家和中介的软磨硬泡下，以低于市场价三成的价格售出。
业内人士建议，在下跌的市场里卖房，还要了解买家的心理，因为免不了要跟买家打心理战。在市场降价的时候，买家的普遍心理是买涨不买跌，即使想买，也会借市场下跌跟卖家讨价还价。面对这样的买家，可以设定一个自己最后的底线价格，低于这个价格免谈，给买家一个清晰坚定的态度，以免买家不断挤压自己的价格空间。
另外，赵小姐要多了解最新的价格资讯，如附近相关楼盘的价格，以帮助自己对出手价格有正确的判断。专业人士表示，在价格上涨的时候卖家返价的情况比较多，但价格下跌的时候，买家毁约的情况比较多，所以这个时候在合同约定方面要特别注意，把相关条款制定得更详细些，比如签订了合同之后，价格又跌了买家可不可以毁约，等等，这些细节都要事先约定好，这样才能把风险降到最低。