神马文学网房价畸高，路在何方？
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[2570] (2007-05-15)
在国民的一片叫骂指责声里，在各路英雄的热议与建言中，在中央政府的高调调控下，全国的房价依然节节攀升，药石无功，泡沫形成，出路何在？
房价是否畸高，讨论起来将没完没了。从房价的上涨速度与GDP的增长率以及与国民收入增长率相比较，从国民的平均工资和收入水平看，从房屋的租售比率（单位房屋售价与租金之比）看，目前的房价确实畸高。
房价畸高，原因何在？三年内，各城市房价基本上飙升了一倍。然而几年前，房价还属疲软状。由于带动的产业多，为扩大内需，政府才确定以房地产业为龙头拉动经济增长。为此，各地政府对房地产业出台了部分优惠政策，另外停止单位自建房，使城市住房全面转入商品化、市场化。2003年后，城市土地使用权出让全面进入市场拍卖，接着各地政府群起响应“经营城市”理念，各商业银行大量推出住房按揭贷款，房地产市场明显活跃，房价也一路上扬。本来，这一切还在正常范围内运行，也缓解了银行存款不断增加后的压力和这笼中虎冲向何方的隐忧。但是，由于启动后的房地产市场销售迅速走俏，地产商、银行、财政的回报丰厚，如热酒方酣欲罢不能，地价高涨（不少城市三年内上涨了十倍），加上各方资金涌入，“炒房团”游走各地，税务跟进扩大征收，个人也纷纷购房增值或转卖赚钱，因此，这列房价的火车不断加速、一路攀高。
纯粹从经济角度看，这一切并非怪事，房地产市场的起落本来就有一个周期。住房商品化、市场化也是进步。否则，农民能在城里有房？平民的住房能超过省长？这也是一些经济学家反对政府调控房价的原因（当然受了地产商好处出来代言者除外），或许也是SOHO的潘石屹等地产商鸣冤的原因。问题在于我国目前的房地产市场很不完善，土地市场未实质上开放，市场准入诸多限制，行政审批由始至终，所以不能像家电和其他日用品市场一样，通过竞争形成买方市场，从而稳定价格。正如潘石屹也看到的：一个刚参加工作的人如果想购买一套新房，可能收入暂时与目前房价相差很大，甚至不吃不喝积攒几十年的工资收入也买不了一套新房。于是，大家对房地产行业就产生了许多的怨恨、失望，甚至因买不起房而产生绝望的情绪。即使按揭贷款买了房的许多人，又因成为“房奴”致使其他生活质量下降而怨声载道。这一切又并不仅仅是经济问题了。责怪房地产商毫无意义。任何合格的商人都要逐利，只要他依法纳了税，对社会还有贡献，这就是市场经济的游戏规则。是退回计划经济搞住房实物分配吗？恐怕大家不会赞成。湖南青年邹涛在深圳发起的“三年不买房”运动行吗？我完全理解邹涛的良苦用心，但失败也在所难免。在地产商、建材商、装修商、银行、政府的巨大利益链下，其压力是个人难以承受的，而目前我国的非政府组织（如果允许的话）又极其孱弱；此外，仅仅一个城市响应，外地人还要来买房啊！
当前的住房问题，比起改革开放前，已不可同日而语。就是在上世纪90年代，各地还在为解决人均居住8平方米以下的特困户而努力。再观今日，住房已有翻天覆地的变化。过去，刚参加工作的青年，不是几世同堂住在家里，就是住到拥挤的集体宿舍，岂敢奢望很快拥有独自的住房？曾几何时，婚前有房，是何等优越的条件。即使今天，许多购房者都是已有房的，不少还是刚住几年的，成批的旧房出空，为什么不能形成分批逐层次的拥有住房？这便与国人的追风攀比观念和习惯有关了。这种买涨不买跌的心理，客观上对房价飙升部分起到了推波助澜的作用。另外，无房者买房来保值增值毫无意义（卖了房又去住哪里），有房者买住房来保值增值也意义不大，一是目前的房租不同步，二是房地产交易成本较高。当然，目前的房价已形成社会问题，毕竟有不少人买不起房，毕竟有那么多房奴透支消费，毕竟已形成泡沫，放任自流风险不小。正如有学者指出的，依靠高投资低附加值、低技术含量、缺乏持续性的房地产支撑的经济繁荣是难以持久的。日本登峰造极的房地产泡沫最终引发了巨额银行坏账和90年代的经济衰退，就是明证。当前中国社会贫富悬殊，社会保障薄弱，就业压力巨大，人均收入低微，金融系统脆弱，房地产泡沫的存在与破灭都将产生极其严重的后果。有人认为，客观上存在的人民币升值压力，巨额的银行存款，大量的游资，泡沫不可避免，与其让泡沫在股市上破灭，不如转到房地产市场上。这种观点大有隔岸观火的味道。目前的社会共识是对畸高的房价要管，但怎么调控合理有效？
一些人在要求城市政府公布房价成本，而政府部门又在说商业秘密不便公开。这种问题完全是隔靴搔痒。即使公布了，房地产商会因为利润曝光而降低房价吗？其实，每个楼盘的成本，税务稽查部门最清楚。真要想知道，找熟人去问问吧。房价成本大致由土地成本、建筑安装成本、税费（包括营业税、企业所得税、城市建设配套费和各种报建审批费及工程监督费等）、水电气等施工和安装费、小区道路绿化和公共设施费等组成。房地产商在定销售价时，还要加上自身的运行费用：包括银行贷款利息、人员工资、策划和设计费、车辆等固定资产购置和使用费、考察和出差费、请客招待费、广告费、办公用品费等等，外加办理房地产证的交易税和规费等，再加上利润就行了。一般来说，整体税费占房价的15%以上，房地产商的运行成本占房价的12%左右，小区道路绿化和公共设施费只占5%左右。一般中小城市的建筑安装成本，多层建筑（七层以下）为600元/平方米左右，高层建筑为1000元/平方米左右，如果结构复杂，电梯和外墙装饰高档，自然单价要贵些，但即使在大城市最贵也不会超过2000元/平方米。土地成本怎么算？比如土地出让价为500万元/亩，每亩地实际建筑用地250平方米（用地率37.5%，一般就是40%左右，因为要保证房屋间距和道路、绿化用地），平均高10层，则每亩地总建筑面积为2500平方米，那么土地成本就是2000元/平方米。可以设想，如果平均高20层，土地成本将下降一半。这正是目前城市高楼林立的根本原因，多层建筑即使有，也是极高档的别墅类了。笔者观摩过几次土地竞标出让会，看到商家以出乎想象的高价疯狂举牌，成交价往往高于起拍价50/%以上，我心里就估算到该楼盘的房价又要涨到是多少了。一打听，原来商家的理念是：土地是不可再生的稀缺资源，政府又有巨大利益（财政收入因此扩大一倍）在这里，不可能把土地价格降下来，既然会一路上涨，为什么不现在抢购？
厘清了房价构成，调控房价畸高的办法自然显现。有人建议，土地私有化，彻底开放房地产市场，或者允许人们自由在城里搭棚建屋，这些不是没有道理，但一时难以形成共识而办到，本文暂不讨论。另外，城市在征用农村土地时对农民的盘剥以及怎么补偿农民的问题也不在本文讨论的范围。由于目前社会缺乏基本的诚信，个人集资合作建房难以操作。比如，土地是划拨还是出让？土地价格怎么定？怎么保证你不是拿去出租或倒卖？就是在户型、成本、设施标准上的内部起哄争吵也不可避免。政府在地价、税收上让利，有计划地招标修建经济适用房、廉租房，提供给无房的困难户，并形成制度，是切实有效的办法。问题在于户型、面积的设计要科学合理，质量监督要严密，承包商的利润要切实控制，甄别无房困难户要真实、公开、公正，切忌有人凭关系把低价的经济适用房作为转手牟利的手段，形成新的腐败。政府还应适度增大土地供应量，并及时公开，抑制疯狂炒地；及时（至少每月一次）公布当地现房和在建房信息，避免商家宣传造成的抢购恐慌。政府还可以对房屋租金限价（美国尚且如此），同时降低二手房的买卖、租赁税费，减缓房价高涨。银行也应适度降低房贷利率（毕竟贷款利率高于存款利率两倍以上），减轻房奴负担。
政府调控房价是否叶公好龙？我们拭目以待。
何求 《联合早报网
在国民的一片叫骂指责声里，在各路英雄的热议与建言中，在中央政府的高调调控下，全国的房价依然节节攀升，药石无功，泡沫形成，出路何在？
房价是否畸高，讨论起来将没完没了。从房价的上涨速度与GDP的增长率以及与国民收入增长率相比较，从国民的平均工资和收入水平看，从房屋的租售比率（单位房屋售价与租金之比）看，目前的房价确实畸高。
房价畸高，原因何在？三年内，各城市房价基本上飙升了一倍。然而几年前，房价还属疲软状。由于带动的产业多，为扩大内需，政府才确定以房地产业为龙头拉动经济增长。为此，各地政府对房地产业出台了部分优惠政策，另外停止单位自建房，使城市住房全面转入商品化、市场化。2003年后，城市土地使用权出让全面进入市场拍卖，接着各地政府群起响应“经营城市”理念，各商业银行大量推出住房按揭贷款，房地产市场明显活跃，房价也一路上扬。本来，这一切还在正常范围内运行，也缓解了银行存款不断增加后的压力和这笼中虎冲向何方的隐忧。但是，由于启动后的房地产市场销售迅速走俏，地产商、银行、财政的回报丰厚，如热酒方酣欲罢不能，地价高涨（不少城市三年内上涨了十倍），加上各方资金涌入，“炒房团”游走各地，税务跟进扩大征收，个人也纷纷购房增值或转卖赚钱，因此，这列房价的火车不断加速、一路攀高。
纯粹从经济角度看，这一切并非怪事，房地产市场的起落本来就有一个周期。住房商品化、市场化也是进步。否则，农民能在城里有房？平民的住房能超过省长？这也是一些经济学家反对政府调控房价的原因（当然受了地产商好处出来代言者除外），或许也是SOHO的潘石屹等地产商鸣冤的原因。问题在于我国目前的房地产市场很不完善，土地市场未实质上开放，市场准入诸多限制，行政审批由始至终，所以不能像家电和其他日用品市场一样，通过竞争形成买方市场，从而稳定价格。正如潘石屹也看到的：一个刚参加工作的人如果想购买一套新房，可能收入暂时与目前房价相差很大，甚至不吃不喝积攒几十年的工资收入也买不了一套新房。于是，大家对房地产行业就产生了许多的怨恨、失望，甚至因买不起房而产生绝望的情绪。即使按揭贷款买了房的许多人，又因成为“房奴”致使其他生活质量下降而怨声载道。这一切又并不仅仅是经济问题了。责怪房地产商毫无意义。任何合格的商人都要逐利，只要他依法纳了税，对社会还有贡献，这就是市场经济的游戏规则。是退回计划经济搞住房实物分配吗？恐怕大家不会赞成。湖南青年邹涛在深圳发起的“三年不买房”运动行吗？我完全理解邹涛的良苦用心，但失败也在所难免。在地产商、建材商、装修商、银行、政府的巨大利益链下，其压力是个人难以承受的，而目前我国的非政府组织（如果允许的话）又极其孱弱；此外，仅仅一个城市响应，外地人还要来买房啊！
当前的住房问题，比起改革开放前，已不可同日而语。就是在上世纪90年代，各地还在为解决人均居住8平方米以下的特困户而努力。再观今日，住房已有翻天覆地的变化。过去，刚参加工作的青年，不是几世同堂住在家里，就是住到拥挤的集体宿舍，岂敢奢望很快拥有独自的住房？曾几何时，婚前有房，是何等优越的条件。即使今天，许多购房者都是已有房的，不少还是刚住几年的，成批的旧房出空，为什么不能形成分批逐层次的拥有住房？这便与国人的追风攀比观念和习惯有关了。这种买涨不买跌的心理，客观上对房价飙升部分起到了推波助澜的作用。另外，无房者买房来保值增值毫无意义（卖了房又去住哪里），有房者买住房来保值增值也意义不大，一是目前的房租不同步，二是房地产交易成本较高。当然，目前的房价已形成社会问题，毕竟有不少人买不起房，毕竟有那么多房奴透支消费，毕竟已形成泡沫，放任自流风险不小。正如有学者指出的，依靠高投资低附加值、低技术含量、缺乏持续性的房地产支撑的经济繁荣是难以持久的。日本登峰造极的房地产泡沫最终引发了巨额银行坏账和90年代的经济衰退，就是明证。当前中国社会贫富悬殊，社会保障薄弱，就业压力巨大，人均收入低微，金融系统脆弱，房地产泡沫的存在与破灭都将产生极其严重的后果。有人认为，客观上存在的人民币升值压力，巨额的银行存款，大量的游资，泡沫不可避免，与其让泡沫在股市上破灭，不如转到房地产市场上。这种观点大有隔岸观火的味道。目前的社会共识是对畸高的房价要管，但怎么调控合理有效？
一些人在要求城市政府公布房价成本，而政府部门又在说商业秘密不便公开。这种问题完全是隔靴搔痒。即使公布了，房地产商会因为利润曝光而降低房价吗？其实，每个楼盘的成本，税务稽查部门最清楚。真要想知道，找熟人去问问吧。房价成本大致由土地成本、建筑安装成本、税费（包括营业税、企业所得税、城市建设配套费和各种报建审批费及工程监督费等）、水电气等施工和安装费、小区道路绿化和公共设施费等组成。房地产商在定销售价时，还要加上自身的运行费用：包括银行贷款利息、人员工资、策划和设计费、车辆等固定资产购置和使用费、考察和出差费、请客招待费、广告费、办公用品费等等，外加办理房地产证的交易税和规费等，再加上利润就行了。一般来说，整体税费占房价的15%以上，房地产商的运行成本占房价的12%左右，小区道路绿化和公共设施费只占5%左右。一般中小城市的建筑安装成本，多层建筑（七层以下）为600元/平方米左右，高层建筑为1000元/平方米左右，如果结构复杂，电梯和外墙装饰高档，自然单价要贵些，但即使在大城市最贵也不会超过2000元/平方米。土地成本怎么算？比如土地出让价为500万元/亩，每亩地实际建筑用地250平方米（用地率37.5%，一般就是40%左右，因为要保证房屋间距和道路、绿化用地），平均高10层，则每亩地总建筑面积为2500平方米，那么土地成本就是2000元/平方米。可以设想，如果平均高20层，土地成本将下降一半。这正是目前城市高楼林立的根本原因，多层建筑即使有，也是极高档的别墅类了。笔者观摩过几次土地竞标出让会，看到商家以出乎想象的高价疯狂举牌，成交价往往高于起拍价50/%以上，我心里就估算到该楼盘的房价又要涨到是多少了。一打听，原来商家的理念是：土地是不可再生的稀缺资源，政府又有巨大利益（财政收入因此扩大一倍）在这里，不可能把土地价格降下来，既然会一路上涨，为什么不现在抢购？
厘清了房价构成，调控房价畸高的办法自然显现。有人建议，土地私有化，彻底开放房地产市场，或者允许人们自由在城里搭棚建屋，这些不是没有道理，但一时难以形成共识而办到，本文暂不讨论。另外，城市在征用农村土地时对农民的盘剥以及怎么补偿农民的问题也不在本文讨论的范围。由于目前社会缺乏基本的诚信，个人集资合作建房难以操作。比如，土地是划拨还是出让？土地价格怎么定？怎么保证你不是拿去出租或倒卖？就是在户型、成本、设施标准上的内部起哄争吵也不可避免。政府在地价、税收上让利，有计划地招标修建经济适用房、廉租房，提供给无房的困难户，并形成制度，是切实有效的办法。问题在于户型、面积的设计要科学合理，质量监督要严密，承包商的利润要切实控制，甄别无房困难户要真实、公开、公正，切忌有人凭关系把低价的经济适用房作为转手牟利的手段，形成新的腐败。政府还应适度增大土地供应量，并及时公开，抑制疯狂炒地；及时（至少每月一次）公布当地现房和在建房信息，避免商家宣传造成的抢购恐慌。政府还可以对房屋租金限价（美国尚且如此），同时降低二手房的买卖、租赁税费，减缓房价高涨。银行也应适度降低房贷利率（毕竟贷款利率高于存款利率两倍以上），减轻房奴负担。
政府调控房价是否叶公好龙？我们拭目以待。
何求 《联合早报网