斩断中国房市的死结

作者: 冯燮刚 2010-06-09 20:47:43 来源:南方周末

■横看成岭·楼市

中国宏观经济的“命”和少数既得利益群体的“命”孰轻孰重，毋需多言，需尽快实施高房价的“主动沉降”

对当前房市，须审视以下五大问题：

如果也可以像囤房囤地一样囤粮，市场“供不应求”，国人吃住价格飞涨，中国将会怎样？如果各级政府的经济推动能力随着土地财政的萎缩而枯竭，经济发展的组织力量溃散，中国经济将会怎样？如果高收入群体有购买力而无购买意愿，中等、中高收入群体有购买意愿而无购买力，中国房市将会怎样？如果开发商为富人盖房，政府为低收入群体提供住房保障，谁来解决庞大的“夹心层”群体的住房问题？如果住房保值升值的资产属性掩盖了住房安居消费的民生属性，何以实现住房的资产价值？

要命的是交易量，不是价格

今年从4月中下旬以来，中国房市再度陷入交易量低迷的困局。

当前，房价已入“太空”，很难在中短期内期望“太空”价的进一步上涨空间。加之今年“新国十条”，市场已经形成房价盘整或回调预期。在这样的形势下，即使政策再度放松，也难逆转房价高位盘整的市场预期。

这样，在房价高位盘整、房产升值无望保值困难的格局下，早已解决安居问题、以谋求资产性收入为主要目的的高收入群体有购买力，而无购买意愿，停止入场；其他收入群体有购买意愿，而无购买力，无力入场。房市由此陷入市场支撑空心化的困境，交易量持续低迷。在“经营城市，经营土地”的经济增长模式完成转型之前，交易量低迷持续的时间越长，对宏观经济金融和政府信用安全的威胁就越大。在这个困局之中，“高房价”正是中国房市必须破解的死结。

在“经营城市，经营土地”驱动的经济增长过程中，房产和土地交易量拉动的是整个宏观经济产业链的物流和资金流。如果房市不能顺利走出空心化的困境，市场交易量持续低迷，住房卖不动，开发商就会陷入财务危机，银行则会全面紧缩对开发商的信贷支持，开发商不仅没有钱投资新的房地产项目，也没有钱买地；土地卖不动，高度依赖“土地财政”的地方政府则会面临财务危机，银行也会紧缩对政府背景实体的信贷支持，地方政府则无力推动城市基础设施建设，基建投资规模必然快速萎缩；基建投资规模快速萎缩必然导致“投资拉动”的中国宏观经济硬着陆。

2008年，在房市交易量持续低迷的过程中，钢铁减产限产降价，发电机利用小时显著下降，煤炭等各种工业原料压港压库，国人深切地感受到房市交易量持续低迷对宏观经济突然制动产生的强烈震撼。

住房交易量持续低迷，会对宏观经济产业链产生强烈而突然的制动作用，严重危及宏观经济金融安全。但是，要命的是住房交易量，不是住房价格。

房价理性回归，会在中短期内损及部分开发商和部分高杠杆炒房者的利益，甚至会要部分开发商和高杠杆炒房者的“命”。中国宏观经济的“命”和少数既得利益群体的“命”孰轻孰重，毋需多言。惟有尽快实施房价的“主动沉降”，才能及时获得真实的居住需求的支撑。

建立持房成本约束机制

2003年以来，每次政策收紧，都会出现房价短暂回调，交易量低迷；交易量一低迷，宏观经济金融安全问题就开始显现，政策被迫放松；政策一放松，房市则报复性反弹，历次调控均功败垂成。

只要对高收入群体投机性持房的经济约束机制继续缺失，投机性囤房的“黑洞效应”就会继续发挥作用，就会有大量土地、大量住房前赴后继地晒太阳，中国房市就会持续陷于有效供给和有效需求双重不足的困境，而在“供不应求”的虚假繁荣和市场支撑空心化两极之间持续、周期性地震荡。若继续像股市那样，市场总在投机性需求泡沫的消涨之中动荡，不仅房地产无宁日，宏观经济金融亦难有宁日。

因此，必须建立中国房市的持房成本约束机制，用市场化的手段，从根本上消除高收入群体投机性囤房的经济基础。

尽管各界对建立持房成本约束（征收住房保有税或房地产税等），抑制投机性囤房的共识越来越多。但一是受由此可能引发的宏观经济金融安全问题胁迫，二是开征保有税要受到现实利益格局的制约。在“屁股指挥脑袋”决定的现实机制下，由于对开征保有税有话语权的很多人是大面积住宅、或繁华地段住宅、或多套房持有者，要他们支持以自身为主要征税对象的政策，不太可能。

这两方面的原因，对于前者，如前所述，真正的威胁来自于交易量，并非价格。关键是推动房价迅速回调，迅速恢复市场交易。对于后者，开征保有税需要渐进改革的智慧。

具体建议为：（一）暂不开征一套房保有税。（二）对新增二套房开征保有税，定向抑制投机。对家庭已经有住房、新购买并持有二套及以上住房的，开征惩罚性的保有税。同时保护合理的更新型、改善型购房需求。对家庭已经有住房新购买二套房的，同时持有两套房时间不超过半年的，免征保有税。（三）对持房套数超过三套及以上存量房的，适时、适度开征惩罚性保有税。

随着“土地剪刀差”收入不可逆转地萎缩，房产保有税将逐渐取代“土地财政”，成为地方政府可持续的支柱性财源，这不仅有利于地方政府从不可持续的“土地财政”转向可持续的“税收财政”，也有利于建立持房成本约束，还需妥善处理历史形成的天量“囤房”，防止其恐慌性抛售，奔涌砸盘。

稳定市场预期

房市的价格泡沫一定要破，但要防止在降价过程中，市场一路杀跌，交易量持续低迷，市场“主动沉降”变成了在真空中“失重坠落”而崩盘散架。

因此，要及时稳定市场预期，引导房价回调迅速到位，最大限度地缩短交易量低迷的持续时间。

为此，应围绕合理的房价回调目标价位，建立透明的房价稳定机制，统一房价预期。具体而言，设定中等、中高收入群体购买力可以支撑的套房价稳定目标。如，各地方可以2008年年底、2009年年初房价为基准，按区域、差异化设定目标价位。当实际成交套房中位价高于目标中位价时，政府则抛售公房或增加双限房、经济适用房投入，平抑房价；当实际成交套房中位价低于目标中位价时，政府则入场购买、增持公房，防止房价下跌过头。

房市稳，则政府信用稳，中国经济稳。尤须注意的是，若不建立持房成本约束机制，若不消除投机性囤房“黑洞效应”的经济基础，政府主导的房价稳定机制必会再度被投机性需求报复性反弹的洪流颠覆而功败垂成。

面对正在快速形成的危机预期，越快斩断中国房市的死结，就会越快走出房市支撑空心化的困境，对中国宏观经济金融安全的威胁就可以越快解除。