神马文学网地产调控的目标与手段
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/05/02 02:33:48
地产调控的目标与手段
本文来源于《新世纪》周刊 2010年第23期 出版日期2010年06月07日 财新传媒杂志订阅 调控目标不应着眼于房价，而是人民的安居需求；调控的手段不应是行政的，而应是市场的或价格的叶翔房价与股价下跌，政府便开始担心是否会影响经济发展；房价与股价快速上涨，政府又忧虑是否会形成大的资产泡沫。在政府看来，最理想的是房价与股价能够慢慢涨，大体上与国民经济的增长速度相当。因此，资产价格涨得快了，政府就会出政策打压一下；资产价格下跌，就赶快出新政托一托。
然而迄今为止，政府这方面的业绩并不理想。房价在每次小小的调整后，就会涨得更快。每次调整之后都下跌有限，政府调控市场的能力的信誉却下跌了不少。
这是因为，稳定资产价格作为政府的政策目标有内在的困难。以房价为例，政府的目标是房价每年上涨5％-10％，如果市场相信了政府的能力和信誉，就会普遍预期房价会上涨。其结果是房产的涨幅就一定超过了5％-10％的政府目标，因而政府的调控能力就会受到质疑。如果政府的调控能力受到质疑，政府想让房价稳定时，它仍然会涨；而当房价真的下降，政府想让它稳定，也就不会稳定。
那么，政府能否把房价的下降作为政策目标呢？一般说来，经济-生活水平-住房需求-房地产发展-经济，是一个闭循环。如果房价长期下跌，可能影响经济的发展，是政府所不愿看到的。正因为以上的正循环关系，政府天然地会将房地产的发展作为政策目标，其结果是房地市场的泡沫性发展。
其实，要想实现房地产市场稳步发展的结果，就应该找到正确的政策目标。这就要从房产地市场的功用出发，那就是解决人民的安居需要。长远看，人民的安居需求是房地产市场可持续发展的长久动力。因此，房地产的最主要、甚至是惟一政策目标应是满足与经济发展水平、生活水平以及人口特点相当的安居需求。
要以实现人民的安居需求为政策目标，那就应该限制投机，不鼓励投资。实现这种政策目标的手段有两种，一是行政的，二是市场的或价格的。如“国十条”要求的，异地购房不给予贷款，第三套购房不给予贷款，仍然是行政的，虽然是很有创意的。
伴随行政手段的有效性，是它的一体性或全面性。这种一体性，可能会导致房地产价格与交易量的较大幅度下降。当这种下降影响到经济的发展时，将迫使政府再次采用行政上的手段解除行政控制。正因为有此预期，市场对这种政策的可持续性表示怀疑。如果这种行政限制手段取消，安居的政策目标又要大打折扣了。
如果我们采用市场的或价格的手段，实际上也可以达到以上目标。比如，可以规定第三套购房支付的利率是标准利率的1.5倍，第四套购房支付的利率是标准利率的2倍，四套以上全部支付2.5倍。不仅是新购房，已购的住房也可按此方法调整，但调整可以是渐进的。这种利率的提高或降低，可以根据市场的发展状况上下调整，不必是僵硬的。同样，将税收应用于以上原则也可达到政策目标，重庆即是成功的先例。
由于所有的房地产投机以及大部分的投资都需要借贷，利率的大幅提高将遏制投机与投资需求。与此同时，如果维持第一套购房标准利率的0.85倍，第二套房标准利率的1.1倍，就能满足正常的安居需求。如果住房购买者确有能力，那也不妨碍他异地购房或购买第三、第四套住房。
由于政府可以根据市场的发展状况上下微调利率，市场就不会认为这个政策只是短期的，从而改变了市场认为房价只会涨不会跌的预期。当市场中既有涨的力量，也有跌的力量，就不会有单向的预期，绝大部分购房者只会根据自己的真实需求做买卖决定。其结果是房地产的价格会趋于稳定，并随着经济的发展、生活水平的提高而稳步发展。
作者为汇信资本董事总经理