我国住房抵押贷款担保业务的发展分析

随着我国房地产市场的快速发展，住房金融业务也取得了飞速的发展。其中，个人住房抵押贷款业务在其中扮演着重要的作用。但房价的快速上涨、城市居民房价收入比的提高、贷款业务的过快增长，也产生一定的金融风险。目前，在全国各大城市都建立了住房贷款担保机构，但由于我国的房贷担保业务还处于起步阶段，在实际操作中还存在一定的问题。因此，借鉴世界各国的住房抵押担保制度，加快我国的住房抵押担保体系建设，分析我国未来住房抵押贷款担保行业发展的趋向，已经成为一个亟待解决的问题。
一、国外的个人住房抵押贷款担保模式
西方国家的住房贷款担保制度，经过几十年甚至上百年的发展，经历了完整的房地产周期循环，已经具备了较为成熟的经验和做法。几个主要国家的模式是：
（1）美国
美国的住房抵押贷款市场由住房一级市场和二级市场组成的，是世界上规模最大、最发达的住房金融体系，是现代住房金融市场的典范。在这个体系当中，美国的完善、全面的住房抵押贷款担保机制在其中发挥着重要的作用。目前，美国的住房抵押贷款担保公司按照其性质大体分两类：一是FHA为代表的政府性机构为LTV比低于20%的中低收入家庭提供100％的担保；二是从事商业性担保民营机构（7家全国性的公司）。
（2）澳大利亚
澳大利亚在1965年设立了政府性住宅贷款担保公司（HLIC），随后又有3家专营住房抵押贷款担保的民营公司成立，HLIC一直主宰该产业，占有率一直稳定在1/2左右。1997年，HLIC被美国的GE资金公司并购，澳大利亚政府从此放弃在住房抵押贷款担保行业的政府强力干预，仅以监管机构的身份出现。澳大利亚确定需要担保的标准是首付款低于20％时，购房人必须申请住房抵押贷款担保。澳大利亚的担保机构为贷款提供100％的担保。
（3）荷兰
荷兰的担保体系主要由三种担保基金组成。一是1984年建立的社会住房担保基金（WSW），主要向住房协会提供住房建设融资担保，以提高住房协会信用、降低融资成本。二是1988年建立的中央住房基金（CFV），由住房协会按其管理的住房规模出资，当某一个住房协会发生财务困难时，基金提供无息贷款支持。三是住房贷款担保基金（GFOO），基金由中央政府和地方政府共同出资组成，主要为中低收入家庭提供担保。
二、国外的住房抵押贷款担保模式分析
（1）市场的主体
从市场的经营主体分析，各国的住房抵押担保制度大体可以分为3类：一类是政府性机构主导，以加拿大为代表；二是政府性机构和民营机构并存，以美国为代表；三是以民营机构为主，以澳大利亚为代表。
这三种典型制度的产生，与国家的经济背景和政策有关。从产生的背景来看，美国的FHA和加拿大的CMHC形成于经济大萧条时期，政府为了减少贷款机构的损失，组建住房贷款担保机构，这些公司的资本金数量不大；另外，由于低收入家庭购房能力不足在经济萧条期的激化，也促使政府通过担保的方式促进促进中低收入家庭购房。
与美国和加拿大不同，澳大利亚虽然最初由政府主宰着住房抵押贷款担保业的市场，但是后期政府干预逐渐退出市场。应该说与其住房抵押贷款担保业产生初期相对较高的住房自有率和支付能力有一定的关系。
（2）担保的地域范围
担保业风险分散的基本原理是通过空间（Geography）、时间（Time）来分散个体风险。据美国贷款银行协会对美国住房抵押贷款违约状况的调查发现，除时间上经济景气因素的影响，同一年份不同地区的违约率也差别较大。在空间上充分的分散违约风险，是担保公司生存的重要因素。
（3）针对群体和市场分割
针对群体和市场分割，主要指政策性担保和商业性担保的营业范围划分。美国和加拿大是两种典型不同的模式。美国的模式是，FHA、VA等机构为中低收入家庭和退伍军人进行政策性担保，而民营担保公司则从事商业性住房贷款担保，二者各占一半份额；而加拿大的模式则是CMHC同时办理中低收入家庭和一般的商业担保，并且占据了市场的大部分份额。
（4）信用评估
住房抵押贷款担保业务中，借款人的信用评估是控制风险的重要手段，美国是信用评估最完善的国家。美国的评级体系是以完善的信用制度和相关法律体系为支撑的。高度的电子货币化为个人消费信用档案登记提供了极大的便利，银行和信用机构可以通过互联网获得比较全面的资料。完善的信用档案制度在很大程度上减少了主动违约的行为。
三、我国未来的住房抵押担保业务发展分析
目前，我国各地的住房抵押贷款担保机构多为政府性质，担保范围集中在一个城市内部，各地业务互相独立，各地的担保机构在担保费的收取方式、费率设置等方面尚无统一标准。从我国的发展阶段和担保业务发展的客观原理来看，我国的担保制度将向几个方向发展：
（1）经营区域的扩大
我国目前形成的以市为单位的抵御风险模式，为一个城市范围的住房抵押贷款提供担保、同时承担这个城市内部的风险；这相对于国外全国性担保机构承担风险模式，抵御风险的能力必然会有所欠缺。从提高担保机构的担保能力来说，必然要求担保公司的区域化扩大和采用风险共同承担的模式。因此，在未来的一段时间中，随着商品住宅市场由投资拉动型向使用型的转变，以及住房金融风险的凸现，区域性、全国性的住房抵押贷款担保公司将逐步的建立、扩大起来。
（2）产品的多样化发展
从运作的基本原理来看，住房抵押贷款机构的产品种类增加和创新将依托于贷款机构，同时又为贷款业务提供有力的保障。从国外的经验来看，贷款业务将在两个方面产生变革。一方面，放贷机构将呈拓展的趋势，商业银行、储蓄银行、储蓄贷款协会、寿险公司都将成为住房一级金融市场的主体；从贷款的种类来看，虽然竞争的激烈、以及满足消费者的需求出发，固定利率、浮动利率贷款，气球式还款抵押贷款、递增式抵押贷款等都将在不同特征的借款人中得到推广。相应的，担保业也将随着开拓市场空间，为不同需求的人群提供更具吸引力的住房贷款金融产品。同时，担保的信用增强能力将为我国住房贷款证券化的全面铺开奠定坚实的基础。
（3）政策性担保公司将长期存在
目前，由于我国的房地产市场处于高速增长期，很多中低收入家庭的房价收入比过高，使其不具有合理的住房支付能力。因此，由政府主导的政策性担保机构将长期存在，构成我国的政策性担保体系，促进我国各个阶层的住房消费，并有可能与商业性担保公司形成一种国内的竞争关系。