从物业税的难产看中国房产的尴尬

时间：2010-05-27 | 来源：天涯社区 | 评论共1条

核心提示: 这样的尴尬是物业税迟迟不出的根本原因。可以预言，物业税的出台还真是漫漫长路，不知何时才能有眉目。

从物业税的难产看中国房产的尴尬——由近期几则关于物业税的新闻想到的

国务院出台三项严厉的房产市场调整政策后，紧接着几则关于物业税的新闻接二连三出现：

——上海正在研究出台类似物业税的相关政策

——住宅产业部针对这一消息回应地方无权制定类似相关税法

——住宅产业部传出消息物业税的征收三、五年内无可能

——住宅产业部又出来辟谣说物业税征收三、五年内无可能说法只是几个研究员的意见，不代表部门

关于物业税的征收话题，从房价开始成为热议话题以来就时不时被拿出来各方品评一番，但是始终没有一个明确的说法、权威的说法出来，可见这个问题的敏感性。

一种主流的观点认为物业税的征收可以减少流通环节的成本，进而降低房价，同时增加持有阶段的成本，减少市场投机机会，对于形成健康市场有很大的促进。对于整个社会而言，也可以避免房产资源集中在少部分人手里，使得更多的人能够拥有房产。

物业税的具体征收办法，各国不尽相同，但起到的作用，大致上就是如此，可以一言一概之，物业税的征收和合理设计，对于整个房产市场的发展大有益处，甚至是房产行业发展的一种保障。

但是为什么在我国却一直没有实施物业税的征收。主要有两个方面的原因：

一、 我国特殊的土地政策

我国土地政策的根本是一切土地归国家所有。购房者所购买的房屋其实只有最长不过70年的产权，其实就是一种长期租赁权，购房者并不拥有房屋的完全独立产权，这与发达资本主义国家的房产市场形成最大区别，也就是说，在中国，政府征收物业税面临一种尴尬，作为土地所有者的国家是不是也要缴纳税，甚至这个税根本就应该由国家出，因为国家是所有房产的房东，我们所有人其实只是在租赁政府房东的房子而已。当然也可以说政府代表人民，人民才是房东，征收物业税最终是政府代替人民在征收，那么果真如此，征收上来的税到底是多少，又是怎么用出去的，政府能做到透明化吗，——不能!

也就是说，如果征收物业税，政府将面临以上的问诘，而无法回答。

二、 土地财政已经成为地方财政的依赖

一次性收取最长70年的土地使用权出让金，已经成为政府收入的主要来源，造成这种状况的原因很多，GDP主导的发展思路，政绩拼形象工程，为了自己的私利钻这个空子吃儿孙饭，等等。这些道理显而易见，已经不值得再去讨论，要说的是，这么一种状况已经严重影响到了整个政府的财政体系，造成财政体系严重依赖房产，同时也已经形成了一群地位巩固的食利者，他们自己就算已经意识到了自己的错误之处，也已经深陷其中无法拔足了，而这群食利者的基本特征就是官商勾结，也就是说政治强权和经济实力在联手阻挠物业税的征收。

以上两种原因是根本原因，特殊的土地政策和不健全的经济结构、政绩评判标准联合导致了房产市场的畸形发展，很多人喜欢在评论中国房产时借鉴、引用西方资本主义国家的发展模式和经验，其实这都不是根本所在，根本就是以上两点。也正是因为这种原因，导致中国房产行业的定位尴尬，政府既要管理这个行业，同时自身却事实上又是参与者，管理的漏洞自然层出不穷;还要接着发展经济的名头，预支儿孙钱搞一些政绩工程。房产行业已经渗透了太多的政治因素在里面，已经不再是一个产业，定位十分尴尬。

这样的尴尬是物业税迟迟不出的根本原因。可以预言，物业税的出台还真是漫漫长路，不知何时才能有眉目。

为何要征房产税?什么是房产税?

房产税在中国并非新税种。 1986年10月即在城市、县城等按年征收。在1986年版的《房产税暂行条例》中规定，对于不出租的房产，计税依据是房产原值一次减除 10%至30%后的余值，若没有房产原值作为依据，则由房产所在地税务机关参考同类房产核定，税率为1.2%;对于出租的房产，租金收入为计税依据，税率为12%。其中，对个人所有非营业性房产免征。

中央财税部门的基本思路是，对1986年发布的《房产税暂行条例》进行修订，将房产税覆盖到个人非营业性房产，并在某些房价上涨过快城市先行试点。作为普通老百姓，面对各种税种我时常发晕。就拿房地产来说，在现行的税制中，房地产业领域涉及的税项多得让人眼花缭乱，其中包括营业税、土地增值税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城镇土地使用税、城镇维护建设税、固定资产方向调节税等10多种，同时现行税制把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象。

当然，那些税种有许多跟咱们普通老百姓无关，我们不必多想，但此次媒体风传的即将开征的房产税却不得不引起大家的关注，因为它将大大增加老百姓的负担——

据说要覆盖到个人非营业性房产。如果真是这样，那就太让人迷惑了，究竟想干什么呢?

方案：

●上海正紧锣密鼓讨论制订上海楼市调控细则，其中包括房产税征收办法。已经披露并广为流传的上海试点方案中的计税依据是需按年支付相当于房产值8‰的房产税。计税基础为评估价而非房产成交价。这意味着，如果一套房子价值100万元，那么，每年应交房产税8000元。

●目前上报国务院法制局和人大法工委的方案，也是按照原来的房产税，比照商业经营性地产自用房产的办法，原值打7折再乘以1.2%。比如一套价值100万的房子，按照70%折旧后作为依据，就是70万，每年征收1.2%就是8400元。

一套房子每年按平方米要交物业费，这回还要向国家交好几千的税，这符合我国国情吗?收入严重背离高房价已经让很多人吃不消了，这回又跟国外学收税了，不是添乱是什么?

如果征收房产税有两个关键因素：计税依据和税基如何确定。“计税基础为评估价而非房产成交价”，评估需要很专业，准确度如何保证，豪宅和普通住宅，城区与城区之间、城市中心与郊区之间的商品房的“含金量”是绝不相同的......这又是项费力不讨好主观性很大的工作，我们现在这样自找麻烦的事还少吗?还有，如果比照商业经营性地产自用房产的办法，按照70%折旧后作为依据，科学吗? “8‰”这个数值比较接近房产税对商业地产开征的额度，普通居民“被商业了”这合理吗?

如果是要学国外，那么来看看美国：美国房产税收多少?

美国对土地和房屋直接征收的是房产税，又称不动产税，归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例。目前，美国的50个州均征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不同，大概为1%～3%之间，平均税率大约1.5%。房产税属于地方政府征收税种，州政府大约占房产税总额的3%～5%，地方政府(县市区、镇、学区、社区)占95%～97%。财产税是美国地方政府财政收入的主要来源，大约占30%，一般占地方政府税收的70%左右。美国房产税收入用途包括公立学校学区建设、市政设施建设、公共安全保障(地方治安支出)、社区建设以及公共管理支出等方面。笔者要说的是：美国征房产税的前题条件我国却不具备：美国的房产可是包含了土地所有权，买卖、转让时是房子跟地一起转让。但在我国，由于土地属于国有，大家只能买到纯粹的房子而买不到地权。如果我们跟着人家美国屁股后面转，这是不是缺乏科学吗?此外，我国的房产只有70年产权，而美国的房子一旦买到手产权却是永久性的。这，似乎也是一个不容忽视的因素。试问，能把美国的情况生拉活扯地套到我国的房产税上吗?

房产税何时开征?开征房产税比物业税更现实?

上海、北京或将率先试点

国家如果开征房产税，或许会拿上海、北京、深圳等城市做先行试点地区。只不过上海公布了房产税消息，北京目前没有表态。

针对上述传言，有分析认为，这或许是上海已经得到默许试点的一个信号，国家如果开征房产税，或许会拿上海、北京、深圳等城市做先行试点地区。只不过上海公布了房产税消息，北京目前没有表态。房产税虽属地方税，但税收立法权在中央，上海能不能开通试点还要视中央统一的部署。

开征房产税比物业税更现实?

有人认为目前由于物业税开征涉及到的利益方比较多，首先绕不开立法程序，肯定要先通过人大立法变成法律，虽然从长远看是一个好税种，但是‘远水不解近渴’，开征房产税更为现实——可笔者要反问的是就因为物业税“难产”，就搞一个如此欠考虑的房产税吗? 制订房产税时，请不要只是盯着咱们普通老百姓的钱口袋，还要多想一想，这些税收是不是合理的?老百姓能不能够承受呢?而老百姓在缴纳这些税收之后，能够享受到哪些益处和公共服务呢?如果这些最为起码的问题都没有搞清楚，就盲目地开征房产税，何尝不是在人为加重老百姓的生活负担?这样削弱老百姓幸福感的政策是不是与“我们所做的一切都是为让人民更幸福更有尊严”相悖呢?但愿这样的“房产税”只是传闻。